Platformy wynajmu mieszkań turystom będą musiały szczegółowo raportować. Duże zmiany niebawem, także w Polsce

Według analiz jakimi posługuje się Parlament Europejski aż 25% zakwaterowania turystycznego w UE stanowią dziś obiekty wynajmowane w tzw. modelu krótkoterminowym, głównie mieszkania. Rynek short term rental nadal będzie silnie rósł. Z jednej strony wynajem to alternatywa dla hoteli, często tańsza, więc pozwalająca podróżować mniej zamożnym osobom. Przynosi korzyści ludziom, którzy lokale wynajmują, ale i miastom, kurortom czy nawet całym regionom. Druga strona tej nowej gałęzi turystyki jest dużo mroczniejsza. Tam, gdzie nastąpiło przesilenie liczby mieszkań turystycznych spada dostępność lokali do zwykłego mieszkania, a ceny wynajmu rosną. Od lat trwa więc burza w Europie, USA czy Azji, co zrobić z problemem?

Czytaj też: Apartamenty pokochali nawet hotelarze, rozwiają je w ramach globalnych sieci 

Czytaj też: Ile jest w Polsce apartamentów turystycznych tzw. inwestycyjnych

Europarlament: dość nielegalnych ogłoszeń, konieczne raportowanie

19 września 2023 r. w czasie posiedzenia Komisji Rynku Wewnętrznego i Ochrony Konsumentów posłowie Parlamentu Europejskiego 31 głosami za (przy braku sprzeciwu i jednym głosie wstrzymującym się) przyjęli stanowisko w sprawie nowych przepisów zapewniających większą przejrzystość zakwaterowania wynajmowanego krótkoterminowo. Europarlament chce jednego: musi nastąpić harmonizacja przepisów dla całej UE, by skutecznie gromadzić i udostępniać dane związane z wynajmem mieszkań czy pokoi w modelu krótkoterminowym (tzw. short-term rental, określane przez organy UE też jako STR). Dane mają nie tylko pokazać skalę i pomóc panować nad zjawiskiem wynajmu na doby, ale też pomagać dobrze diagnozować jak taka działalność wpływa na mieszkalnictwo w danych miastach i państwach.
 
Główny wydźwięk stanowiska europosłów to szeroka perspektywa. Platformy wynajmu, według ich stanowiska, powinny móc się rozwijać, ale muszą szanować mieszkańców i realia danych miast czy regionów. Jednym słowem, konieczne jest prowadzenie zrównoważonej turystyki, która nie zakłóca życia ludziom.

Krótkoterminowo nie oznacza „na doby”, to może być nawet wynajem na kilka miesięcy, a nawet platformy lokali dla studentów

Założeniem projektowanego rozporządzenia, które stać się ma ogólnoeuropejskim prawem jest wprowadzenie jednolitych przepisów, by można było spójnie raportować i analizować dane związane z wynajem krótkoterminowym. Kraje należące do UE będą musiały opracować odpowiednie systemy informatyczne, by móc co miesiąc otrzymywać od platform takich jak przykładowo: Airbnb, Booking, Expedia, TripAdvisor czy VRBO szczegółowe dane - konkretny adres udostępnianego mieszkania lub pokoju, numer rejestracyjny z urzędu oraz link do oferty tego konkretnego lokum na platformie rezerwacyjnej. Duże platformy mają raportować urzędnikom dane co miesiąc, małe (poniżej 2500 aktywnych gospodarzy) kwartalnie.  

Jeśli prawo wejdzie w  życie – a jego przyjęcie planowane jest na najbliższe posiedzenie Parlamentu Europejskiego na początku października 2023 r. – kraje unijne, w tym Polska, będą mieć 1,5 roku na wdrożenie nowych wymogów.

Jak podkreślała w czasie posiedzenia komisji europosłanka z Holandii Kim Van Sparrentak ekspansja wynajmu turystycznego sprawiła, że w wielu miastach zmniejszyła się dostępność mieszkań, a czynsze oraz ceny nieruchomości wzrosły. 

- Przyjęte przez nas dzisiaj zasady zapewniają miastom dostęp do danych niezbędnych do egzekwowania lokalnych przepisów. Platformy przyjmują większą odpowiedzialność za wspieranie usuwania nielegalnych wpisów – mówiła. 

Ocenia, iż przepisy mogą być finalnie zatwierdzone jeszcze w tym roku.

Posłowie UE wyraźnie podkreślają, że brak wiarygodnych informacji jest głównym problemem. Nie chodzi jedynie o ilość takich miejsc noclegowych, ale także kto się kryje za wynajmem lokalu, kim jest właściciel, czy płaci podatki. W dobie automatycznych rezerwacji i wchodzenia przez turystów do mieszkań dzięki elektronicznym zamkom na kod, można nigdy nie spotkać właściciela lokalu, nawet nie wiedzieć kim on jest, ponieważ płatność za nocleg realizowana jest także przez platformę rezerwacyjną. Jako portal pisaliśmy o tym wielokrotnie, ten problem od lat dotyczy także Polski. W efekcie nikt nad zjawiskiem nie panuje, a lokalne władze nie mają pełnej wiedzy by móc działać.

Rozporządzenie nie wkracza w kompetencje poszczególnych państw co do ich polityki rejestracji lokali wynajmowanych krótkoterminowo. Nie narzuca, ani nie wskazuje żadnych wytycznych dla przepisów np. przeciwpożarowych, sanitarnych czy podatkowych. O tym państwa nadal decydować będą samodzielnie. Nowe przepisy skupiają się jedynie na wprowadzeniu dobrego, rzetelnego i spójnego dla wszystkich raportowania skali zjawiska. 

Dość istotna jest jednak zmiana co do tego jak w ogóle definiowana ma być usługa wynajmu krótkoterminowego. Do tej pory kojarzona jest z wynajmem na doby, klasyczną turystyką. Według nowego rozporządzenia Parlamentu Europejskiego, które miałaby wejść w życie jeszcze w 2023 r., taka usługa to wszystkie wynajmy krótsze niż rok. Obejmie nie tylko lokale turystyczne, ale też te wynajmowane przez platformy rezerwacyjne na pobyty biznesowe i studenckie. Projektowane przepisy wyraźnie zaznaczają, iż nie będą obejmować hoteli, hosteli czy innych obiektów, które zgodnie z prawem są już oficjalne zaszeregowanie w kategorii obiektów noclegowych.

Co nowe przepisy oznaczają dla wynajmujących i operatorów?

By uprościć procedury dla właścicieli mieszkań, pokoi i firm zarządzających wynajmem krótkoterminowym rejestracja w lokalnym urzędzie danego apartamentu lub pokoju (bo rozporządzenie zakłada, iż także pokoje mają się rejestrować) odbywać ma się przede wszystkim online. 

Rejestracja w urzędzie ma być darmowa. W Polsce rejstracja dziś jest darmowa. Zapis w rozporządzeniu unijnym uspokoi jednak na pewno wielu właścicieli i operatorów w Polsce, którzy od dawna obawiają się czy wprowadzenie unijnych numerów rejestracji lub rodzaju numerowanej licencji nie będzie oznaczać opłat, co ma miejsce w kilku krajach.

Po takiej rejestracji w urzędzie, właściciel mieszkania otrzymywać będzie swój indywidualny numer rejestrowy. Ten właśnie numer będzie musiał podać, jeśli doda ofertę wynajmu lokum na portalu rezerwacyjnym np. w Airbnb. Numer ma być widoczny wyraźnie w ogłoszeniu, tak by turysta nie miał wątpliwości, że miejsce noclegowe jest oficjalnie zarejestrowane w urzędzie danego miasta lub regionu.

Czytaj też: Jak duże miasta na świecie toczą od lat walkę z Airbnb?

Parlament UE chce zobowiązać platformy rezerwacyjne, by wyrywkowo, raz na jakiś czas sprawdzały poprawność tych numerów rejestrowych. I co ważne, by nie dawały możliwości wynajmowania lokalu jeśli jego właściciel (gospodarz, czy host jak nazywa się takie osoby w platformach) nie poda swojego numeru rejestracyjnego z urzędu.

Unijni posłowie postulują też, by rejestracje wydawano szybko – czyli właściciel składa wymagane dokumenty (najlepiej elektronicznie) i niemal od ręki dostaje numer rejestrowy. Jeśli urzędnikom coś się nie spodoba w dokumentacji mogą prosić o uzupełnienie lub weryfikować złożone dokumenty, ale numer i tak muszą już wcześniej wydać. Oczywiście gdyby okazało się, że dokumenty są np. fałszywe, rejestracja i numer mogą zostać przez urzędników cofnięte.

Dziś w Polsce zgodnie w wymogami prawa wszystkie miejsca uodstępniane jako noclegowe, a nie będące oficjalnie hotelem, motelem, campingiem oraz innym obiektem zgodnym z ustawą o usługach hotelarskich też powinny się rejestrować w gminnych spisach. W kurortach od dawna to się dzieje np. w Helu jak na zdjęciu poniżej, w miastach oficjalnie działające lokale też się rejestrują. Czasem właścicieli wyręczają w tym np. operatorzy zarządzający w ich imieniu wynajmem. Robi tak np. Rentres, o czym informował w wywiadzie Kamil Krzyżanowski, prezes spółki. Sama branża jednak przyznaje, że są i takie apartamenty, które działąją w szarej strefie. To przeszkadza nie tylko hotelom, ale i samej branży vacation rental, bo działająca nielegalnie konkurencja obniża standardy branży i dampinguje ceny.

Nie masz rejestracji, urzędnik zablokuje twój wynajem

Zgodnie z propozycjami z rozporządzenia kraje członkowskie UE mają zadbać o to, by ich własne krajowe przepisy umożliwiały to, że urzędnik będzie miał możliwość domagania się od platform rezerwacyjnych zdjęcia ogłoszenia danego apartamentu, jeśli zauważy, że lokal ten nie jest zarejestrowany urzędowym spisie, albo kilka mieszkań oferowanych jest do wynajmu pod tym samym numerem rejestracji.

Zakłada się, że państwa UE nadal będą mogły samodzielnie wprowadzać np. tylko czasowe numery rejestracyjne dla apartamentów. A także ograniczać wydawanie takich rejestracji np. dla określonych adresów czy całych obszarów.

Urzędnicy w kraju będą mogli od platform rejestracyjnych domagać się danych związanych z obłożeniem danego lokalu, będą mogli pytać np. na ile nocy dane lokum było wynajęte oraz dla ilu osób. 

Zmiany na rynku wynajmu krótkoterminowego to temat bardzo złożony i ciągnący się w Polsce niemal jak brazylijska telenowela. My bardzo szczegółowo przedstawiamy analizy związane z tą tematyką od co najmniej 2018 r. Debatę na ten temat zaplanowano też w czasie tegorocznej konferencji organizowanej przez miesięcznik „Hotelarz”. W czasie wydarzenia Hotel Trends 2023 16 października 2023 r. o wynajmie krótkoterminowym dyskutować będą eksperci rynku, w tym m.in. Dominik Borek, dyrektor Departamentu Turystyki Ministerstwa Sportu i Turystyki. Pełen program i bilety są już dostępne.

Szczegółowe info dla właścicieli lokali oraz operatorów short-term rental 

W dalszej części artykuły opisujemy szczegółowo jakie wymogi będą musiały spełnić osoby prywatne lub operatorzy czy firmy wynajmujące mieszkania krótkoterminowo. Jeśli takie szczegóły cię nie interesują, możesz na tym akapicie skończyć czytanie. 

Do rejestracji w urzędzie lokalnym zgodnie z wymogami z projektu rozporządzenia PE konieczne będzie w każdym kraju unijnym podanie:

• W przypadku osób prywatnych - imię i nazwisko, numer NIP, numer telefonu, adres e-mail
• Jeśli lokal wynajmuje firma - dane rejestrowe firmy, imiona i nazwiska wszystkich swoich przedstawicieli prawnych, zarejestrowany adres, numer telefonu kontaktowego przedstawiciela tej firmy, adres e-mail
• Szczegółowego adresu lokalu (w tym numeru mieszkania czy skrzynki pocztowej), a nawet piętra
• Typ lokalu – czy jest to samodzielne mieszkanie, czy pokój. Czy wynajmujący ma do dyspozycji cały lokal, czy w mieszkaniu mieszka gospodarz
• Liczbę pokoi i miejsc do spania
• Maksymalną liczbę gości jaka może nocować w lokalu
• Dodatkowe usługi jakie gospodarz oferuje w zamian za wynagrodzenie 

W przypadku gdy informacje i dokumenty dostarczone przez przyjmujących w ramach procedury rejestracji w ramach procedury rejestracji są ważne przez ograniczony okres, na przykład w przypadku dokumentu tożsamości, zaświadczenia przeciwpożarowego lub innego zaświadczenia tożsamości lub certyfikatu przeciwpożarowego lub innego certyfikatu bezpieczeństwa, gospodarze powinni mieć możliwość aktualizacji informacji lub dokumentacji. 

W przypadku, gdy gospodarz nie przedłoży zaktualizowanych informacji i dokumentacji, właściwe organy powinny mieć prawo do zawieszenia ważność numeru rejestracyjnego do czasu dostarczenia zaktualizowanych informacji lub dokumentacji.

Czy własne strony rezerwacyjne operatorów też będą podlegać nowemu prawu?

Nie do końca jasna jest interpretacja czy zapisy obejmą również strony www operatorów oferujących wynajem apartamentów. Propozycje unijne wyraźnie zaznaczają, iż dotyczyć mają jedynie platform internetowych, które umożliwiają zawieranie transakcji – czyli wszędzie tam, gdzie turysta przez stronę www może wynająć apartamenty. Logicznie – bo tylko wówczas dana platforma wie na ile nocy zarezerwano dany lokal i ile osób go wynajęło.

Oczywiście nie obejmuje to stron www jednego podmiotu np. strony internetowej hotelu, ani też portali na których prezentowane są miejsca noclegowe, ale jedynie jako informacja i nie można przez tę stronę lokum wynająć (strona nie pośredniczy w transakcji rezerwacji noclegu). 

Projekt rozporządzenia zaznacza więc, że nowe przepisy mają dotyczyć „platform internetowych” w rozumieniu innego rozporządzenia - dokumentu 2022/2065 z 19 października 2022 r. dotyczącego rynku usług cyfrowych. Wyjaśniono, iż „platformę internetową” należy rozumieć tak jak opisano to w art. 3 pkt „i” tamtego dokumentu.  A brzmi on tak: „platforma internetowa” oznacza usługę hostingu, która na żądanie odbiorcy usługi przechowuje i rozpowszechnia publicznie informacje, chyba że takie działanie jest nieznaczną lub wyłącznie poboczną cechą innej usługi lub nieznaczną funkcją głównej usługi, i ze względów obiektywnych i technicznych nie można z niej skorzystać bez takiej innej usługi, a włączenie takiej cechy lub funkcji w taką inną usługę nie jest sposobem na obejście stosowania niniejszego rozporządzenia; Tak ogólny urzędniczy zapis niewątpliwie wymagać będzie szerszej interpretacji prawników, którzy operatorom od apartamentów wakacyjnych podpowiedzą czy planowane nowe regulacje unijne zobowiążą ich do raportowania danych urzędnikom, czy nie. 

Opracowanie: redakcja. Proszę nie kopiuj, nie kradnij, jeśli podoba ci się ten materiał i chcesz go zacytować w swoim tekście, poście czy raporcie powołaj się na źródło: portal InwestycjewKurortach.pl lub udostępnij do niego link. Dziękujemy za uszanowanie naszej pracy autorskiej.