Mieszkania wynajmowane turystom wracają do gry?

Przed pandemią zjawisko wynajmowania mieszkań na doby zaczęło się w Polsce dynamicznie rozwijać. W Krakowie, Trójmieście i Warszawie pojawiły się wówczas nawet pierwsze sygnały przesycenia rynku. Wraz z powracającymi turystami mikrohotelarstwo się odradza. Wracają też zapowiedzi porządkowania rynku. Ministerstwo rozwoju chce propozycje regulacji przedstawić do końca 2021 roku.

Rynek mieszkań wynajmowanych turystom dynamicznie rośnie na całym świecie przynosząc z jednej strony alternatywę dla klasycznych hoteli (z której podróżujący chętnie korzystają), z drugiej ich skala w najpopularniejszych miastach jak Nowy Jork, Paryż, Barcelona, Berlin osiągnęła tak duże rozmiary, że pociąga za sobą też negatywne zjawiska: wzrost cen najmu mieszkań, hałas i uciążliwość dla mieszkańców.

Łatwość wynajmu jaką zapewniają globalne platformy ogłoszeniowe jak Booking czy Airbnb sprawia, że wiele osób mając wolne mieszkanie postanawia zostać mikrohotelarzem. Rynek ten z czasem zaczął się także przeradzać w ogromną gałęź biznesu: działają duże profesjonalne firmy zarządzające w imieniu właścicieli najmem lokali, firmy dostarczające usługi, oprogramowanie, aplikacje. Na zjawisku zyskują też miasta, choć one - podobnie jak mieszkańcy - muszą także liczyć się z negatywnymi skutkami, gdy napływ turystów osiąga skalę masową.

Nie, bo nie – czyli walka ze zjawiskiem dla zasady
Rozmiar skali zjawiska najmu krótkoterminowego w Polsce nie jest znany. Pisaliśmy o tym nie raz na łamach naszego portalu czy wydawanych przez nas raportach. Wynika to z kilku przyczyn:

• nie wszystkie apartamenty rejestrują się w oficjalnych rejestrach prowadzonych przez samorząd lokalny, choć zgodnie z obowiązującymi przepisami powinny, gdyż świadczą usługi zakwaterowania (hotelarskie). W wyniku tego nawet władze miast czy kurortów nie wiedzą ile naprawdę jest miejsc noclegowych w danej miejscowości
• zjawiska nie bada też Główny Urząd Statystyczny – nie ma bowiem w oficjalnej statystyce kategorii na takie miejsca noclegowe. Poza tym jeśli w gminach nie są one rejestrowane, to GUS i tak nie ma skąd tych informacji czerpać
• zjawisko jest dość płynne, co wyraźnie pokazała pandemia – wiele lokali szybko potrafi przejść z modelu krótkoterminowego na apartamenty wynajmowane na cele mieszkalne. Ile takich mieszkań „odpłynęło” z rynku w wyniku pandemii i braku turystów? Nikt nie wie, bo nie ma takich pełnych danych i nikt tego nie jest w stanie zmierzyć wiarygodnie
• najpełniejsze dane zapewne posiada w swoich bazach Booking, ale firma ich nie udostępnia (zdaje się, że nawet urzędnikom). Serwis Airbnb pozwala spojrzeć na skalę rynku, ale jedynie w dużych miastach, ponieważ w Polsce z platformy tej nie korzystają apartamenty w kurortach (robią to w nikłej skali), a one także stanowią pokaźną część rynku

Zjawisko wynajmu krótkoterminowego w miastach w Polsce zaczęło się dynamicznie rozwijać na przełomie lat 2014-2015. W 2018 i 2019 roku widać już było pierwsze syndromy przegrzania rynku. Ilość apartamentów wymusiła ostrą walkę konkurencyjną. W efekcie w Krakowie, Warszawie, Trójmieście właściciele apartamentów i firmy zarządzające takimi lokalami musiałby się borykać z cenami, które dla wielu profesjonalnych graczy (działających legalnie i utrzymujących standard lokali oraz obsługi gości) były na granicy opłacalności. Upadł też mit o tym, że wynajem krótkoterminowy to żyła złota i daje nieporównywalnie większe przychody niż najem długoterminowy. Takie eldorado właściciele mieli jedynie w początkowej fazie rozwoju tego rynku. Ostatnie lata zapewniały zyski, ale nie wszystkim. Wygrywali duzi gracze, którzy albo mieli już wyrobioną markę, albo ci, którzy umieli sprawnie gości pozyskiwać.

Niskie ceny noclegów oraz rosnąca podaż lokali na doby wywołały więc ostre reakcje środowiska hotelarzy. Choć same sieci hotelowe od dawna takie mieszkania przyjmują pod swoje skrzydła nadając im nowe marki wskazujące, że chodzi o mieszkania: jak choćby Homes & Villas by Marriott, Homewood Suites od Hiltona czy Tulip Residences sieci Louvre Hotel Group.

Do krytyki włączyli się także aktywiści miejscy. Choć zdaje się jedynie dlatego, że temat był nośny, w końcu fajnie jest krytykować Airbnb, skoro to modne na całym świecie. Argumentacja o rosnących cenach nieruchomości oraz cenach najmu mieszkań nie miała żadnego pokrycia w faktycznych liczbach. Skala zjawiska w Polsce, nawet na największym rynku mieszkań turystycznych – czyli w Krakowie - była absolutnie nieporównywalna do tego co działo się w innych europejskich miastach.

Natomiast w jednym aktywiści i hotelarze mieli rację – w wielu budynkach w centrach miast, imprezujący turyści stali się utrapieniem mieszkańców, a klatki schodowe i dziedzińce zamieniały się w niekończący się potok turystów ciągnących stukające walizki.

A wzrost cen nieruchomości?.... Jak widać mimo totalnego spadku zjawiska w wyniku COVID-19 i zainteresowania wynajmowaniem mieszkań turystom, ceny zakupu i tak we wszystkich miastach rosną, co zdaje się potwierdzać, iż wcześniejszy wzrost w Polscenie miał związku z rozwojem popularności Airbnb.

Czy nikt nie wie ile jest takich mieszkań?
Tuż przed pandemią, w końcówce 2019 roku, szeroko o wynajmie krótkoterminowym w Polsce i na świecie pisaliśmy w naszym raporcie. Według danych AirDNA (firmy pracującej na danych serwisu Airbnb) tylko w 6 największych miastach w naszym kraju w ofercie było wówczas blisko 25 tys. lokali.

Pandemia zmieniła obraz rynku, nadal jest on w fazie przeobrażania. Dodatkowo przez te ponad 1,5 roku znacząco wzrosła liczba nowych apartamentowców w kurortach. Na rynku pojawiły się tysiące nowych mieszkań dedykowanych turystom.

Obecnie (wrzesień 2021 r.) w bazie danych AirDNA w całej Polsce dostępnych na Airbnb jest 32 tys. 905 ofert mieszkań oferowanych turystom.

Kiedy porównamy duże miasta biorąc pod uwagę jesień 2021 r. v. jesień 2019 r. widać jednak spadki z największych miastach

• Warszawa: w 2019 r. – 7878 ofert / w 2021 r. 4406 ofert. Ubyło 3472 lokale.
• Kraków: 20219 r. – 7424 ofert / w 2021 r. 4493 ofert. Ubyło 2931 lokali.
• Gdańsk: 2019 r. – 4763 ofert / w 2021 r. 3991 ofert. Ubyło 772 lokale.

Porządek musi być – czego chce ministerstwo, hotelarze i apartamenty
Trudno nie zgodzić się z głosami hotelarzy, samorządów, ale i części rynku apartamentów, że porządkowanie jest konieczne. Dziś w zasadzie – pomimo obowiązującego prawa – apartamenty działają bez wyraźnego umocowania w strukturze miejsc noclegowych. Nie wszystkie samorządy potrafią to zjawisko obsłużyć, urzędnicy w wielu miejscach odsyłają właścicieli z kwitkiem informując, że takich mieszkań nigdzie nie trzeba rejestrować. 

Problemem jest także rozliczanie podatków. Dotyczy to zarówno:

• kwestii podatku od nieruchomości – czy właściciel powinien płacić go według stawki mieszkaniowej (maksymalnie 0,85 zł za mkw. rocznie), czy jak od lokalu usługowego (maksymalnie 24,84 zł za mkw. rocznie) – w końcu w mieszkaniu świadczona jest usługa noclegowa. W tej kwestii ostatnio wypowiedziało się ministerstwo finansów uznając, iż jeśli mieszkanie wynajmowane jest profesjonalnie i systemowo (np. poprzez firmę zarządzającą) należy płacić podatek wyższy 

• ale również podatków od zarabiania na wynajmie – tu odrębne, wzajemnie wykluczające się zdania miały nie tylko izby skarbowe, czy resort finansów, ale nawet sądy

Ministerstwo rozwoju (wcześniej turystki) pracuje od dawna nad propozycjami jak temat ujednolicić, jak zapanować nad zjawiskiem i profesjonalizować ten segment. Jeszcze w 2019 roku opracowano obszerną Białą Księgę, która miała być podstawą do przygotowania konkretnych rozwiązań prawnych. Pandemia wstrzymała działania, ale temat wrócił. Resort zapowiada, że do końca 2021 r. przedstawione zostaną propozycje założeń prawnych i nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich.

Szczegółów ministerstwo na chwilę obecną podać nie chce. Jednak na odbywającym się zjeździe IGHP (9 września 2021 r.) oraz podczas Targów Regionów i Produktów Turystycznych - Tour Salon w Poznaniu (26 września 2021 r.) dyrektor departamentu turystyki w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Dominik Borek zdradził kilka kierunków. Ministerstwo dąży do tego by:

• Każdy obiekt zakwaterowania posiadał obowiązkowo regulamin porządkowy i przepis zapewnienia bezpieczeństwa małoletnim.
• By rada gminy określała w drodze uchwały dodatkowe warunki, które regulamin porządkowy musi zawierać.
• Planowana jest ustanowinie kar za łamanie przepisów np. przeciwpożarowych.
• Resort planuje też uporządkować nazewnictwo (to odnosi się głównie do prawa używania określenia hotel jedynie dla obiektów faktycznie będących hotelami w myśl przepisów) oraz skorelowanie nazewnictwa obiektów noclegowych z zapisami z występującymi w innych przepisach prawa np. w klasyfikacji PKD, terminologii GUS ustawie o prawie budowlanym.
• Urzędnicy chcą również ujednolicić wyraźnie nazewnictwo usługi noclegowej i uporządkować określenie – obecnie pojawia się zarówno wynajem krótkoterminowy (powszechnie stosowany na rynku), jak i krótkotrwały (ten drugi używany jest przez hotelarzy i urzędników).

Stanowisko branży hotelowej

Największa organizacja hotelowa (skupiająca 550 obiektów hotelowych) – Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego (IGHP) - swoje propozycje regulacji złożyła w ministerstwie już 3 lata temu. – Obecne przepisy nie przystają do rzeczywistości. Zależy nam na uczciwej konkurencji pomiędzy hotelami, a apartamentami i mieszkaniami przeznaczonymi do krótkotrwałego najmu (poniżej 30 dni) – zauważa Krzysztof Szadurski, wiceprezes IGHP.

Czego chcieliby hotelarze:

• Każdy obiekt przeznaczony do krótkotrwałego najmu powinien być zarejestrowany– tak by miał przyznawany numer ewidencyjny i by ten numer podawał w ogłoszeniach i serwisach rezerwacyjnych, z których korzystają goście. W ocenie hotelarzy pozwoli to walczyć z szarą strefą oraz zapewni większą transparentność najmu mieszkań na doby. Obecne przepisy choć obligują do rejestracji to nie są właściwie egzekwowane, apartamenty nie dostają też numerów rejestracyjnych. Licencja, jak chcieliby hotelarze, byłaby obowiązkowa dla wszystkich przedsiębiorców oferujących usługi zakwaterowania, a kategoryzacja (staranie się o liczbę tzw. gwiazdek) mogłaby być, jak teraz, dobrowolna.
• Ustawodawca powinien określić limit ilościowy (np. liczba noclegów w roku), powyżej którego najem krótkotrwały będzie traktowany jako działalność gospodarcza. Obecnie ten pułap wynosi 50% minimalnego miesięcznego wynagrodzenia. Poniżej tego poziomu osoba prowadząca najem nie musi rejestrować działalności gospodarczej. Hotelarze postulują by przeanalizować czy na pewno jest to odpowiedni próg wysokości dla ekonomii współdzielenia, która z założenia ma być dodatkiem, a nie stałym źródłem sporego przychodu.
• Hotelarze z IGHP nie dookreślają jakie miałyby to być limity, wskazując, że należy to jeszcze szeroko skonsultować. Za granicą wprowadzane limity powiązane są np. z łączną liczbą dni w roku, w których lokal może być udostępniany turystom lub też określa się sezony, kiedy dopuszcza się najmem, albo doprecyzowuje, że jedna osoba może np. wynajmować tylko X mieszkań na doby.
• Regulacje muszą także objąć wytyczne dla najmu mieszkań w budynkach typowo mieszkalnych – hotelarze wskazują, że każdy budynek zamieszkania zbiorowego jak hotel, akademik, szpital czy więzienie mają określone wyraźne wytyczne dotyczące np. przepisów ppoż. np.: szerokości klatek schodowych czy korytarzy, wyjść ewakuacyjnych itd. Tymczasem jak wskazuje IGHP te wymogi nie występują w budynkach mieszkalnych, co podnosi poziom zagrożenia bezpieczeństwa turystów. Jak wskazuje Krzysztof Szadurski, konieczność spełniania tych norm bezpieczeństwa pociąga za sobą dla hoteli spore wydatki. Tymczasem operator wynajmowanych mieszkań czy właściciel takiego lokalu tych wszystkich kosztów nie ponosi i choćby w tym zakresie już dochodzi do nieuczciwych warunków konkurowania biznesowego. Wiceprezes Izby podkreśla, że biznes krótkotrwałego zakwaterowania w tkance mieszkaniowej jest zwyczajnie obcy, dlatego rodzi tak wiele problemów. Poddaje pod zastanowienie, że być może nowe przepisy powinny też dawać większe uprawnienia wspólnotom mieszkaniowym, by mogły decydować czy taki najem może mieć miejsce na terenie osiedla, a jeśli tak to na jakich warunkach.

Stanowisko branży apartamentowej

W wielu punktach oczekiwania branży apartamentowej (do której po części zaliczyć można również domki, kwatery prywatne i inne zupełnie nowe formy noclegowe, właściwie dziś nie do końca ujęte w przepisach hotelowych i podatkowych) wydają się zbieżne z hotelami. Mieszkania turystyczne również chcą regulacji, profesjonalizacji, dookreślenia przepisów. – Jeśli jakikolwiek apartament działa w szarej strefie, nie płaci podatków, nie dba o jakość i bezpieczeństwo gości oraz dumpinguje ceny jest konkurencją nie tylko dla hoteli, ale także dla profesjonalnie działających apartamentów – podkreśla Grzegorz Żurawski, wiceprezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (PWSK).

Problem tej części rynku polega jednak na tym, że podmioty te nie są w żaden sposób profesjonalnie skupione, bo jedyna organizacja właśnie PWSK w zasadzie reprezentuje dosłownie kilkadziesiąt podmiotów, a to zupełny promil tego jak duży jest rynek. Dla urzędników dużo lepszym partnerem do rozmów nt. regulacji są więc albo same platformy wynajmu jak Airbnb czy Booking - z którymi zresztą urzędy w Polsce i Europie prowadzą dialog, albo sami operatorzy - duże firmy jak Sun & Snow, Renters czy Rent Planet skupiają w Polsce od kilkuset do kilku tysiecy lokali, mają więc ogromną skalę i doświadczenie. 

Czego chcieliby wynajmujący apartamenty:

• Licencjonowania wszystkich usług noclegowych – licencje takie wydawałaby gmina, ale musiałyby one spełniać realne kryteria, a nie utrudniać biznes. Czyli np. apartamenty nie mają ani wpływu, ani możliwości zmiany np. szerokości klatek schodowych, drzwi w częściach wspólnych budynków itd. Nie można więc oczekiwać, że właściciel apartamentu poszerzy klatki schodowe czy wyjścia z budynku. Kryteria nie mogą utrudniać prowadzenia wynajmu przez działających legalnie właścicieli apartamentów i firmy zarządzające takimi lokalami – podkreśla Stowarzyszenie. Zdaniem przedstawicieli PWSK licencja powinna być wydawana płatnie i odnawiana (również płatnie) co roku.
• PWSK uważa, że licencje powinny być wydawane na firmę zarządzającą wynajem apartamentów, a nie na konkretny obiekt (czyli apartament). Uzasadniają to tym, że to przecież firma prowadzi działalność noclegową, więc to ona (a nie właściciel mieszkania) powinna występować o licencję.
• Wprowadzenia mechanizmów, które zabezpieczą interesy działających legalnie apartamentów.
• Wprowadzenia obowiązkowego ubezpieczenia OC mienia gości. To standard w hotelach, ale w apartamentach nadal nowość. Stowarzyszenie reprezentujące część środowiska apartamentowego uważa, że powinno to być obowiązkowe. Do tego konieczna byłaby zmiana prawa ubezpieczeniowego, bo w chwili obecnej takie lokale mieszkalne udostępniane na doby w myśl zapisów ubezpieczeniowych nie są traktowane jako obiekt hotelarski. W praktyce nie mogą więc np. zawrzeć umowy jako jeden obiekt/firma, muszą zawierać polisty oddzielne na każdy apartament.
• Analiza tego jak egzekwować regulaminy zachowania się turystów – branża apartamentów podkreśla, że choć wiele obiektów wprowadza regulamin np. dotyczących ciszy, nie ma żadnych możliwości prawnych by ten regulamin egzekwować. Takim mechanizm mógłby funkcjonować w systemie rezerwacji przez kanały typu Booking. Turysta w momencie rezerwacji noclegu musiałby automatycznie akceptować regulamin obiektu. Do tego potrzebna byłaby jednak nowelizacja prawa, która pozwalałaby na pociągnięcie do odpowiedzialności karno-administracyjnej turysty łamiącego regulami (np. urządza głośną imprezę).
• Uregulowanie kwestii dotyczących interwencji policji w sytuacji kiedy zachowanie gości jest rażące i łamie normy współistnienia w budynku mieszkalnym. Obecnie policja nie interweniuje jeśli w związku np. z głośnym zachowaniem gości zgłasza to firma zarządzająca. Policja wymaga by zgłoszenie zostało dokonane przez właściciela lokalu. A ten zazwyczaj przecież po to oddaje lokal w zarządzanie firmie, by nie zajmować się jego codziennym funkcjonowaniem.

Grzegorz Żurawski wskazuje, że nie do końca prawdą jest, iż branża hotelowa ma wyższe koszty działania. 

– Ma po prostu inne. My jako apartamenty mamy również dużo wyższe koszty wynikające z naszej specyfiki. Jakie? Choćby konieczność zawierania kilku czy kilkunastu, a nawet kilkuset polis ubezpieczeniowych na każdy lokal oddzielnie. To podnosi koszty, ponieważ hotel zawiera jedną polisę na jeden obiekt, co jest tańsze – wyjaśnia Żurawski.

– Sprzątanie apartamentów jest droższe, gdyż koszt przemieszczania się pracowników sprzątających, odbioru pościeli przez pralnie z uwagi na fakt, że apartamenty są rozproszone też jest droższy – wylicza. - Apartamenty płacą również wyższe stawki za śmieci – ponieważ w wielu miejscach stawka za śmieci naliczana jest od ilości zużytej wody, a jak wiadomo turyści z wody korzystają, ale już śmieci często „produkują” w ilości mniejszej niż stali mieszkańcy, więc liczba odpadków z danego mieszkania użytkowanego przez gości jest minimalna, choć stawka wysoka – bo powiązana ze zużytą wodą - mówi.

Już dziś na pewno można stwierdzić jedno: żadne przepisy, niezależnie od tego jak długo będą procesowane, ile osób weźmie w nich udział i jak finalnie zostaną zatwierdzone nie zadowolą wszystkich. Nie da się bowiem pogodzić wszystkich plusów i minusów oraz interesów i argumentów stron: hoteli, apartamentów, mieszkańców, turystów, samorządów, służ porządkowych i skarbowych. Każda z tych stron ma swoje oczekiwania, które wyraźnie kolidują z oczekiwaniami innych.

Same uzgodnienia międzyresortowe to też złożona materia, nie dotyczy bowiem wyłącznie turystyki (ministerstwo rozwoju), ale też kwestii samorządów i porządku – czyli tematów które związane są z policją oraz ustawami o samorządach (ministerstwo spraw wewnętrznych), kwestii podatków i prowadzenia działalności gospodarczej (ministerstwo finansów) czy przepisów budowlanych (ministerstwo rozwoju).

 Opracowanie analizy: tekst autorski Marlena Kosiura, analityk InwestycjewKurortach.pl