Artur Kozieja szczerze o tym jak Lake Hill Mazury wychodzi z zadłużenia. Właściciele condo na razie zadowoleni
Hotel Lake Hill Mazury może stać się dobrym przykładem jak obiekt condo dzięki współpracy właścicieli i operatora może wyjść z turbulencji finansowych. W marcu 2025 r. operator miał ponad 12 mln zł przeterminowanych zobowiązań, dziś do spłaty pozostaje jedynie 1,7 mln zł. Zaległe czynsze ok. 9,2 mln zł zamieniono na pożyczki, bieżące wypłaty dla właścicieli lokali condo wypłacane są bez opóźnień.
25 października 2025 r.
Condohotel Lake Hill Mazury według zapewnień Artura Koziei oraz przedstawiciela stowarzyszenia właścicieli lokali Jakuba Modrzejewskiego wychodzi na prostą. Obie strony wykazały wolę współdziałania, to może być przykład udanej restrukturyzacji na borykającym się z problemami rynku condohoteli w Polsce. Czy będzie? Czas pokaże
Hotel Lake Hill Mazury w Ostródzie powstał w formule condohotelu. Jest jednym z obiektów condo, które w ostatnim czasie borykają się problemami z płynnością finansową, opóźnieniami w regulowaniu płatności wobec podwykonawców, a przede wszyskim wszystkim w wypłatatach czynszów należnych inwestorom indywidualnym (właścicielom poszczególnych pokoi lub apartamentów w hotelu) zgodnie z umowami najmu.
Konflikt narastał już w 2024 r. osiągając apogeum na początku 2025 r. Stał się bohaterem fali publikacji w mediach i social media krzyczących nagłówkami o stratach jakie ponoszą właściciele nieruchomości w systemie condo w Polsce. Główną sprawcą tego medialnego zainteresowania od dawna są skargi zniechęconych właścicieli lokali condo. Problemy finansowe hoteli pojawiają się nie tylko w tych, gdzie działa model condo, ale tylko o tych ostatnich jest głośno. Setki sfrustrowanych właścicieli pokoi, w wyniku braku reakcji operatorów na maile i telefony z pytaniami o zaległe czynsze, idzie w końcu do mediów, dochodzą też zaległych czynszów na drodze sądowej. Tym sposobem chcą zmobilizować hotel do rozmów.
Właściciele mówią: chcemy pełnej kontroli
Lake Hill Mazury w Ostródzie to trwająca już ponad 10 lat sinusoida (pełne kalendarium pod artykułem). Czy wyjdzie na prostą?
Artur Kozieja, hotelarz, deweloper, człowiek ze świata finansów stojący za inwestycją zaczyna wyjaśnienia problemów w jakich znalazł się obiekt od wspomnienia. – Kupiłem ten hotel w moje 50 urodziny. Dziś mogę powiedzieć, że zrobiłem sobie prezent, który kosztował mnie więcej siwych włosów, a właściwie znaczącą ich redukcję – wyznaje. – Mówią do trzech razy sztuka. Ja jestem tym trzecim.
Spotykamy się w warszawskim biurze grupy Europlan, której właścicielem jest Artur Kozieja. W spotkaniu uczestniczy też Jakub Modrzejewski, radca prawny z wieloletnim doświadczeniem w instytucjach finansowych i dużych korporacjach, obecnie pełni także rolę prezesa zarządu Stowarzyszenia Właścicieli Lokali Hotelu Lake Hill Mazury oraz niezależnego członka Rady Nadzorczej spółki Masuria Resort Investments, będącej operatorem Hotelu Lake Hill Mazury. Ta obecność przedstawiciela inwestorów condo odzwierciedla dokładnie to, co dzieje się w hotelu – obie strony patrzą sobie na ręce, starają się postawić na pełną transparentność.
Pierwotny plan przejętego od syndyka hotelu w ogóle nie zakładał obecności w biznesie inwestorów indywidualnych, czyli modelu condo. Obiekt miał powstać przy wsparciu finansowania przez BOŚ Bank. Start prac planowano na wiosnę 2020 r. Ale świat stanął w pandemii, kredyty dla hoteli w bankach świeciły się w systemach oceny ryzyka na czerwono. Sytuacja zmieniła się jesienią 2020 r. – Po wakacjach bank zobaczył, że rynek nie umiera. Nasz drugi hotel, Lake Hill w Karkonoszach, odnotował świetne wyniki. Dostaliśmy obietnicę kredytu, ale też wymóg – hotel musi działać jako międzynarodowa marka i być przez sieć zarządzany. I tak w całej tej układance pojawił się Radisson – wyjaśnia Artur Kozieja.
W międzyczasie podjęto też decyzję, że obiekt powstanie w formule condo. Znana sieć hotelowa dobrze zrobiła też samej sprzedaży lokali w hotelu. Magia międzynarodowych brandów działała motywująco na kupujących nieruchomości, skłonni byli nie tylko więcej płacić za zakup pokoju w modelu condo, ale mieli też poczucie większego bezpieczeństwa obiecanych zysków. Czy słusznie? Ten i wiele innych przykładów z Polski pokazują, że absolutnie nie. To nie marka globalna jest gwarantem dobrych zysków, a bieżąca, profesjonalna działalność operacyjna z managerami znającymi polski rynek hotelowy w kurortach.
- Nigdy nie poszedłbym w zarządzanie operacyjne przez sieć. Marka hotelowa tak, ale nie zarządzanie obiektem. Nie mieliśmy takiej potrzeby. Prowadziliśmy już kilka hoteli, wiedzieliśmy jak to robić – mówi Artur Kozieja. Firma w tamtym czasie miała już działający w Karkonoszach hotel Lake Hill Sosnówka pod Karpaczem, 4* hotel Metropolo by Golden Tulip w Krakowie oraz Hotel Cieplice MEDI & SPA. Artur Kozieja nie raz podkreśla w publicznych wystąpieniach, że pochodzi z hotelowej rodziny. W 2023 r. branża doceniła go prestiżowym tytułem przyznawanym – dostał nagrodę Człowiek Roku Polskiego Hotelarstwa (przyznawana przez miesięcznik „Hotelarz”), a na grudniowej gali Profit Hotel Awards 2024 (miesięcznika „Świat Hoteli”) przy rozdaniu nagród ściskał statuetkę dla hotelu z Ostródy.
Lake Hill Mazury to nie tylko baseny, SPA i sale zabaw dla dzieci. Obiekt ma też dodatkowe atrakcje jak m.in. kręgielnię
Pytam więc w czasie rozmowy, jak to się stało, że tak znana osoba ze świata finansów, doceniana przez tuzów hotelarstwa znalazła się w sytuacji kiedy plotkarskie media krzyczą nagłówkami o długach Artura Koziei? - Już w pierwszej połowie 2024 r. zaczęliśmy mieć poważną „czkawkę” z czynszami. Nasze problemy do dziś wynikają z pierwszego roku działania – zaznacza Artur Kozieja.
Czyli sieć hotelowa nie poradziła sobie z zarządzaniem na Mazurach, doputuję. – Finalnie to my w końcu zarządzamy. Obiekt działa jako Lake Hill, związany mniej restrykcyjną umową z marką Radisson. Jesteśmy w ich systemach rezerwacyjnych – mówi Kozieja. Szczegółów zmiany strony nie ujawniają.
W tej dramatycznej sytuacji inicjatywę przejęli właściciele. - W październiku 2024 r. pojechałem na spotkanie w Ostródzie, właściciele kontra pan Artur i pytam: czy w związku z zaległościami wobec inwestorów, przewidujecie jakieś mechanizmy kontroli dla waszych inwestorów np. członka rady nadzorczej w spółce operatora, albo innego typu zabezpieczenia, w tym zabezpieczenia rzeczowe? - wspomina radca prawny Jakub Modrzejewski. Nie było żadnych takich mechanizmów dla inwestorów. Dlatego Modrzejewski wzorem swoich doświadczeń z pracy dla ORLENu, PKO BP czy Giełdy Papierów Wartościowych także tu wprowadził nadzór właścicielski funkcjonujący dużych grupach kapitałowych. Zebrał grupę 5 ekspertów: prawników, finansistów i przedsiębiorców, wypracowali rozwiązania nakładające na operatora spółkę będącej operatorem, której prezesem jest Artur Kozieja, szereg mechanizmów kontroli. – Warunkiem rozpoczęcia negocjacji był nasz, niezależny dokument analityczny due diligence. Pan Artur wykazał pełną otwartość na jego przeprowadzenie, poniósł też koszty jego przeprowadzenia – zaznacza Jakub Modrzejewski.
W marcu 2025 r. operator, Stowarzyszenie oraz poszczególni właściciele podpisali porozumienia:
- Właściciele zgodzili się nie przystępować do egzekucji długu drogą sądową.
- Nikt z właścicieli pokoi nie wypowiedział umowy najmu lokalu.
- Dotychczasowy dług wobec właścicieli lokali przekonwertowano na indywidualne pożyczki z terminem spłaty do 2030 r.
- Właściciele nie zgodzili się na propozycję obniżenia bieżących czynszów o 15% w 2025 r., 10% w 2026 r., 5% w 2027, co proponował pierwotnie operator – zamiast tego uzgodniono, że równowartość tych kwot zostanie przekazana operatorowi w formie pożyczek płynnościowych, które maja być spłacone do 2030 r. – w efekcie operator będzie miał możliwość wypłacania właścicielom apartamentów czynszów w wysokości odpowiednio 85%, 90% i 95% należnej kwoty, przy czym pozostałe części będą stanowiły przedmiot pożyczek.
- Zmieniono też harmonogram wypłat dopasowując go do sezonowej działalności hoteli w kurortach – właściciele dostają wypłaty co miesiąc, ale latem są wyższe niż wcześniej zakładane, w okresie po sezonie ponieważ hotel zarabia mniej, a koszty utrzymania są w zasadzie takie same – właściciele dostają mniejsze czynsze. Roczna suma jednak pozostaje jednak zgodna z początkowymi umowami zawartymi z właścicielami apartamentów.
- W ramach porozumień restrukturyzacyjnych na operatora nałożono słynne siódemki – art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego – czyli oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w przypadku niewywiązania się dłużnika ze zobowiązania, pozwala to na wszczęcie egzekucji komorniczej bez potrzeby prowadzenia długiego procesu sądowego.
- Wierzytelności z tytułu zaległych czynszów oraz przyszłych pożyczek płynnościowych zostały należycie zabezpieczone, m.in. poprzez ustanowienie hipotek na nieruchomościach należących do operatora hotelu. Administratorem zabezpieczenia – czyli podmiotem, który w razie problemów będzie w imieniu właścicieli-wierzycieli zarządzał hipotekami, czyli np. wszczynał postępowanie egzekucyjne – zostało Stowarzyszenie. To ważne, ponieważ nie cały hotel należy do inwestorów indywidualnych, np. restauracja stanowi wyłączną własność operatora hotelu (czyli spółki Masuria Resort Investments, należącej do Artura Koziei), i tu na pierwszym miejscu hipoteki– wpisane są roszczenia właścicieli skupionych w Stowarzyszeniu (202 lokale).
- Na udziałach spółki operatorskiej Masuria Resort Investments dokonano zastawu w wysokości 51% na rzecz właścicieli skupionych w Stowarzyszeniu – w krytycznej sytuacji jeśli właściciele nie będą mieli spłacanych wierzytelności mogą zastawione udziały w spółce Artura Koziei przejąć lub sprzedać, realnie mają więc większość głosów decydujących w spółce jeśli będzie konieczność egzekwowania długu.
- W umowie spółki Masuria Resort Investments przewidziano, że wiele czynności spółki wymaga jednomyślnej zgody Rady Nadzorczej, w której Stowarzyszenie ma swojego przedstawiciela. Jedyny wspólnik nie może zmieniać umowy bez zgody Stowarzyszenia.
- Właściciele zgodnie z porozumieniami restrukturyzacyjnymi otrzymują okresowe raporty, w tym comiesięczne raporty o działalności i wynikach hotelu. Dodatkowo właścicielom zgodnie z dokumentacją jest przedstawiany przyjęty budżet na dany rok działalności, uprzednio zaakceptowany w ramach kontroli przez Stowarzyszenie, które tym samym ma wpływ, na planowane inwestycje oraz koszty.
- Bieżące nadwyżki operacyjne przeznaczane są w pierwszej kolejności na spłatę pożyczek czyli zaległych czynszów właścicieli.
- I co najważniejsze – przedstawiciel Stowarzyszenia właścicieli ma wgląd w konta bankowe operatora, może więc śledzić wszystkie przepływy w spółce.
Z wszystkich 237 lokali hotelowych umowy aneksowało zdecydowana większość właścicieli, posiadających łącznie 202 lokale, kilkunastu jeszcze analizuje, choć honorują nowe ustalenia. Kilku właścicieli nie podjęło nowych warunków, co z kolei dla większości właścicieli jest sporym kłopotem, bo jak podkreślają mała grupa zaognia sytuację, zamiast szukać rozwiązań które ustabilizują sytuację dla dobra wszystkich stron. – Wiedzieliśmy, że jak zaczniemy się kłócić, to wszystko się rozsypie, jak w innych condohotelach, położymy cały hotel – mówi Jakub Modrzejewski. - Właściciele mocno wierzą w ten hotel, bo rzeczywiście jest wyjątkowy w skali kraju – podkreśla.
Wzorowa restrukturyzacja? Czas pokaże, efektem natychmiastowym jest ostudzenie złych emocji
- Ludzie zrozumieli, że są narzędzia które pozwalają biznesowo wyjść z nawet tak trudnej sytuacji. Stworzyliśmy grupę na Whatsapp, częste spotkania, uspokoiliśmy emocje. To na pewno jest sukces obu stron. Pan Artur wykazał się otwartością na sugestie kontroli, na rozmowy. Mamy też fantastycznych ludzi w grupie właścicieli. Wszystko składa się na w obraz, że idziemy w dobrą stronę – przyznaje Jakub Modrzejewski.
Pytam o liczby, skoro jest tak dobrze pokażmy jakie są jeszcze długi? – Nie mamy już żadnych zaległości w stosunku do ZUSu czy Urzędu Skarbowego. Zaległe płatności dla podwykonawców zostały w części spłacone i staramy się jak najszybciej spłacić pozostałe zobowiązania. Na moich częściach hotelu mam jeszcze hipotekę wpisaną z tytułu kredytu w banku spółdzielczym w Ostrowi Mazowieckiej z etapu wykańczania hotelu – wylicza Artur Kozieja.
Udało się spłacić część zobowiązań pobudowlanych i część zaległych czynszów. Z ponad 12 mln zł zobowiązań czyszowych dla właścicieli condo wymaganych w marcu 2025 r. pozostało obecnie około 1,7 mln zł. Kwota 9,1 mln zł została zamieniona na oprocentowane pożyczki rozpisane na właścicieli condo.
Jak podkreśla prezes Stowarzyszenia wszystkie rozwiązania i zabezpieczenia są ułożone pod możliwie szybką spłatę zaległych czynszów. - Nasz dług musi być spłacony w pierwszej kolejności, dopiero później właściciel spółki korzysta ze swojego majątku. W naszej ocenie cała ta transakcja jest wygrana zarówno dla pana Artura, jak i dla właścicieli. Pan Artur nie stracił majątku, a my mamy racjonalnie zabezpieczone nasza aktywa – mówi Jakub Modrzejewski. – Ale żeby nie było, że już jest bajecznie, różowo. Docieramy się, na pewno spółka pana Artura nie żyła w takich reżimach korporacyjnych - dodaje.
55 mln zł przychodu w 2025
Artur Kozieja ocenia, że rozmowy z siecią Radisson zakończyły się układem win-win. Hotel jest zarządzany przez własną spółkę z doświadczonymi menadżerami, który rozumieją specyfikę polskich kurortów, działa pod własną marką, ale w ramach współpracy w modelu franczyzy Radisson Individuals (niższe opłaty franczyzowe, więc mniejsze obciążenie bieżących wydatków dla hotelu). W praktyce oznacza to, że hotel jest wpięty w system rezerwacji oraz programów lojalnościowych sieci. Obiekt ponownie został przywrócony w serwisie Booking. Na razie powrócił na Booking pod nazwą Radisson, ale ma zostać wkrótce zmieniony na Lake Hill Mazury, a member of Radisson Individuals.
Obiekt przygotowany jest na organizację dużych wydarzeń biznesowych, ma kilkanaście sal eventowych, w tym audytorium ze strefą kinową z fotelami, co jest dość wyjątkową ofertą w hotelu, nie tylko w regionie, ale w skali całej Polski
- Idziemy zgodnie z prognozą biznesową, która przewidywała w 2025 r. całościowy obrót ok. 55 mln zł, delikatnie go nawet przekroczymy. Zwiększył nam się przychód z działalności MICE: zaczynaliśmy w pierwszym roku z przychodem 13 mln zł z usług konferencyjnych, w 2025 r. będzie to powyżej 20 mln zł. Obsługujemy duże wydarzenia z budżetami między 500 tys. zł, a 1 mln zł na wydarzenie. Pracujemy nad zwiększeniem wpływów z gości indywidualnych. Marżę operacyjną mamy dziś na poziomie ok. 30%, czyli dobrze dla obiektów w kurortach – podaje Artur Kozieja.
Pina Colada nad jeziorem
Emocje opadły, właściciele mogą się w końcu odprężyć? Na pewno mogą dobrze zjeść i zamówić drinka w hotelowej restauracji nie regulując rachunku. Piją na koszt operatora, choć nie dosłownie. – To co wydaliby w restauracji, odliczamy od długu jaki mamy u właściciela skumulowanego w zaległych czynszach – wyjaśnia Artur Kozieja.
Inwestorzy mogą więc sobie w końcu osłodzić ostatnie naście miesięcy kiedy zaciskali zęby z wściekłości. Zapowiada się szczęśliwy finał?
- Udało się uniknąć upadłości czy postępowania sanacyjnego. Ale przed nami jeszcze przywrócenie zaufania – podkreśla Jakub Modrzejewski.
Kiedy podsumowuję, że na rynku condohoteli jest jeden obiekt, który dzięki zaangażowaniu właścicieli i dobremu rozumieniu, że trzeba współpracować nie tylko wyszedł na prostą po kryzysowym początku, ale od lat święci sukcesy biznesowe – to Blue Marine Mielno, szef Stowarzyszenia przyznaje: Jest taki? OK, to ja liczę na to, że my będziemy tym drugim.
Jakość wnętrz hotelowych oraz położenie Lake Hill Mazury Ostróda to niewątpliwe atuty pod kątem szybkiego weekendowego relaksu. Wbrew pozorom na Mazurach wypoczywa nie tylko Warszawa, dla mieszkańców Trójmiasta którzy do Ostródy mają jedynie 1,5 godz. drogi, czyli bliżej niż ze stolicy, hotel ten mógłby być miejscem pierwszego wyboru w krainie jezior
- Konstrukcja restrukturyzacji jest na pewno nowatorska. Panowie ze Stowarzyszenia są jej autorami – kończy spotkanie Artur Kozieja. Czy Mazury i zyski z condohotelu okażą się dla obu stron słodkie jak karaibski drink pokaże czas. Jeśli tak, reszta obiektów condo które dziś przechodzą turbulencje z wypłatami „gwarantowanych” zysków będzie mogła powtórzyć ten przepis u siebie.
Ostróda nie jest lokalizacją łatwą, nie należy do TOP 10 polskich kurortów. Cały region ma ten sam problem, poza sezonem letnim ruch turystyczny zamiera. Ale wraz z falą zainteresowania morsowaniem, jeziora zyskują dodatkowy implus, tuyści szukają nowych form wypoczynku, odkrywają uroki zaskakującej scenerii poza szczytem sezonu. Gdyby było inaczej hotele takie jak choćby Arctic Bath na zimnej północy Szwecji nie miałby racji bytu, tymczasem to jeden z najciekawszych obiektów należących do prestiżowej sieci Small Luxury Hotels (link Google Maps), fot. Simona D'Auria/Unsplash oraz Arctic Bath
Historia hotelu Lake Hill Mauzry w Ostródzie
2013 – hotel wówczas pod nazwą Condohotels Plaza jest w fazie budowy, jego deweloperem jest lokalna spółka Ireneusz Słowik OPB Development, a operatorem ma być lokala firma związana z deweloperem, spółka Condhotels Group, deweloper informuje że osiągnął poziom 25% sprzedanych lokali.
2016 – w związku z problemami deweloperskiej spółki Ireneusz Słowik OPB Development hotel Condohotels Plaza przejmuje syndyk.
2019 – w lipcu nowym właścicielem hotelu zostaje Artur Kozieja, właściciel grupy Europlan. Hotel ma zostać dokończony w modelu klasycznego hotelu, nie w formule condohotelu.
2020 – sytuacja pandemii zmieniła możliwość finansowania przez bank w formie kredytu całości budowy, banki nie udzielały wówczas kredytów na hotele (wysokie ryzyko biznesowe w ocenie banków), ostatecznie spółka Europlan uzyskuje częściowe finansowanie w BOŚ Banku (wsparte dobrymi wynikami operacyjnej działalności hotelu Lake Hill Sosnówka zarządzanego też przez Europlan), deweloper decyduje też o wspraciu finansowania poprzez model condo, poszczególne pokoje sprzedawane są inwestorom indywidualnym.
2021 – to pierwsza podawana data planowanego otwarcia hotelu zapowiadany jako Radisson Blu.
2022 – na wiosnę 2022 r. przesunięto planowaną datę otwarcia.
2023 – w lutym 2023 r. hotel nareszcie rusza, startuje jako Radisson Blu, działa nie tylko pod marką sieciową, ale jest też zarządzany operacyjnie przez sieć Radisson. Pod koniec 2023 r. właściciele pokoi condo zgłaszają problemy z regularnością wypłacania czynszów – zysków jakie mieli zapewnione zgodnie z umową operatorską zawartą ze spółką Masuria Resort Investments należącą do Artura Kozei. Na wyniki operacyjne hotelu spółka Masuria Resort Investments nie miała jednak wpływu, bo to nie ona zarządzała obiektem.
2024 – w kwietniu spółka Masuria Resort Investments podejmuje decyzję o zakończeniu współpracy z Radisson w dotychczasowej formule, zmieniając nazwę hotelu na Lake Hill Ostróda. Przejmuje też zarządzanie obiektem, wprowadza własnego dyrektora generalnego – Ewę Rennack, związaną wcześniej z prestiżowym obiektem na Mazurach - Głęboczek Vine Resort&SPA. W październiku 2024 r. odbywa się pierwsze spotkanie przedstawicieli spółki Masuria Resort Investments z właścicielami pokoi w systemie condo, by porozmawiać o zaległych wypłatach czynszów.
2025 – w marcu operator hotelu spółka Masuria Resort Investments podpisuje pierwsze porozumienia z właścicielami apartamentów, finalnie z 237 lokali aż 202 lokale przystępuje do porozumień, kilkunastu akceptuje nowe warunki, ale bez aneksów do umów wypłaty czynszów. Właściciele skupieni w Stowarzyszeniu wprowadzają wiele zabezpieczeń, by lepiej kontrolować operatora. Operator na bieżąco reguluje bieżące zobowiązania czynszowe, a dług z tytułu zaległych czynszów zgodnie z porozumieniami zamieniony jest na oprocentowane pożyczki, które mają być spłacone do 2030 r.
Opracowanie: tekst napisany przez człowieka, nie AI, fot. Lake Hill Mazury, Simona D'Auria/Unsplash, Arctic Bath
