Hotelarze pokochali apartamenty. Short-term rental na celowniku sieci, także w Polsce

Mieszkania na wynajem turystyczny były przez lata jak najgorszy koszmar dla branży hotelowej. Walczono z nimi na świecie, ale i w Polsce. W okresie kiedy przed pandemią segment short-term rental przeżywał w naszym kraju prosperity wynajem mieszkań na doby był silnie krytykowany przez hotelarzy. Zarzucano im działanie w szarej strefie, brak dbania o standardy i bezpieczeństwo gości. Było – i nadal jest – w tym sporo racji.

Rozdrobniony rynek mieszkań turystycznych skupia zarówno dużych, profesjonalnych operatorów, jak i prywatnych zarządzających tzw. hostów - jak określa ich największa platforma pośrednicząca w wynajmie mieszkań turystycznych, czyli Airbnb. Ci ostatni miewają różną jakość apartamentów i obsługi noclegów.

Mieszkania nie takie złe

Z jednej strony rynek hotelowy bardzo narzeka na silną konkurencję ze strony mieszkań na wynajem turystyczny. Z drugiej najwięksi gracze hotelowi na świecie już wiedzą, że takiej formy zakwaterowania oczekuje dziś gość, więc rozwijają swoje marki apartamentowe (w standardach hotelowych i z obsługą hotelową). 

MARKI APARTEMNTOWE W PORFTFOLIO NAJWIĘKSZYCH SIECI HOTELOWYCH:Projekty apartamentowe w sieciach hotelowych w miastach są produktem stosunkowo młodym, który zaczął się rozwijać na fali popularności Airbnb. Duże sieci rynku dopiero się uczą. Dlatego do rozwoju tej gałęzi swojej działalności często zapraszają firmy z rynku obsługi nieruchomości mieszkaniowych. Marriott International (największa sieć na świecie, ponad 8 500 hoteli na całym globie), w 2018 roku uruchomił program pilotażowy wynajmu domów w modelu krótkoterminowym w Londynie. Sieć współpracowała przy tym z lokalną firmą zarządzającą wynajmem dobowym – Hostmaker. Wspólnie wybrano ok. 200 domów w całym mieście, które pasowały jakością i wyglądem do marki Tribute Portfolio (należącej do Marriotta). Czyli były wysokiej klasy wnętrzami, z niepowtarzalnym luksusowym klimatem. Goście zatrzymujący się w domach wybranych przez Marriott mieli całodobową obsługę concierge (w razie potrzeby) oraz witani byli osobiście przy wejściu do apartamentu. 

Projekt pilotażowy był pierwszym krokiem (ostatecznie nie jest kontynuowany z firmą Hostmaker). Od kwietnia 2019 roku Marriott uruchomił jednak oficjalnie swoją apartamentową markę - Homes & Villas by Marriott International. Baza mieszkań to ponad 2 000 luksusowych domów i apartamentów. Apartamenty dostępne są w ponad 100 lokalizacjach (w USA, Europie, na Karaibach i w Ameryce Łacińskiej). Taki model rozwoju biznesu pozwolił sieci szybko zaistnieć – bez ponoszenia nakładów na inwestycje – na wielu nowych rynkach. Spośród nowych 40 stanowią miejsca, w których Marriott nigdy wcześniej nie był obecny (m.in. Wybrzeże Amalfi we Włoszech, North Lake Tahoe w Kalifornii, Saint-Tropez, Francja i St. Barts).

Marriott poinformował również, że blisko 90% gości, którzy nocowali w domach w ramach programu pilotażowego w Londynie byli to klienci sieci, korzystający z programu lojalnościowego Marriott Bonvoy. Wyraźny jest tu więc wniosek, iż utrzymanie odpowiedniej jakości i standardu obsługi oraz zaufania do marki powoduje, że apartament może skutecznie konkurować z klasycznym hotelem. Dodatkowo średni pobyt gościa w apartamencie Marriott był ponad trzykrotnie dłuższy niż typowy nocleg w hotelu, a 75% gości podróżowała w celach rekreacyjnych z rodziną i przyjaciółmi. Te dane pokazują jak hotele - mając ofertę apartamentową - mogą skutecznie przedłużać czas obłożenia. 

Inne sieci hotelowe też rozwijają swoje mieszkaniowe marki apartamentowe. Andrzej Szymczyk, development director z IHG Hotels & Resorts odpowiedzialny za rynek polski i Europy wschodniej zauważa, że marka Candlewood Suites, która należy obecnie do sieci została stworzona już w latach 90’. Zaraz po niej sieć wprowadziła markę Staybridge Suites na rynek w Ameryce Północnej. - Obie marki rozwinęły się świetnie od tamtej pory, oferując podróżującym miejsce na dłuższe pobyty z dala od domu. Candlewood Suites ma dzisiaj 368 działających hoteli w Amerykach, a kolejne 160 obiektów jest w przygotowaniu. Z kolei Staybridge Suites w 1997 r. był pierwszą marką segmentu extended-stay z apartamentami, która otworzyła aż 50 hoteli w ciągu 4 lat od powstania marki. Obecnie mamy 318 hoteli działających pod tym szyldem na calym świecie, a 160 hoteli jest szykowanych do otwarcia w najbliższych latach – mówi Andrzej Szymczyk.

Poza tymi dwoma sieć IHG ma także Branded Residences (apartamenty, które zazwyczaj znajdują się obok istniejącego, najczęściej luksusowego hotelu), oraz najnowszy brand mieszkaniowy Atwell Suites. A także pokoje z aneksami kuchennymi w hotelach, które zaczęły się pojawiać w ramach marek Holiday Inn, Holiday Inn Express oraz hoteli sygnowanych nazwą voco.

Ekspert IHG przypomina, że ostatnie lata to silny wzrost zainteresowania inwestycjami w sektor mieszkań na wynajem w Polsce i Europie Wschodniej. I jak zaznacza na tym runku standardy i wielkość jaką daje sieć ma duże znaczenie. – Oferujemy gościom produkt o takim samym poziomie jakości niezależnie od lokalizacji, bezpieczeństwo oraz  możliwość zbierania i wydawania punktów w programie lojalnościowym IHG One Rewards, zarówno w Polsce jak i w każdym z naszych hoteli na świecie – mówi Andrzej Szymczyk.

Rafał Abramczyk z hotelAG także podkreśla, że model wejścia sieci hotelowych w rynek apartamentów nie jest wcale taki nowy i przez głównych graczy rynku hotelowego został zauważony na długo przed pojawieniem się Airbnb. – Nawet w Polsce ten model jest już od dawna. W 2012 roku uruchomiliśmy w Międzyzdrojach Golden Tulip Residence, który był pierwszym sieciowym, międzynarodowym projektem w Polsce o charakterze apartamentowym. Średnia wielkość pokoju wynosi tu ponad 50 mkw., jest w pełni wyposażona kuchnia, oddzielne sypialnie i układ raczej mieszkaniowy. Obiekt ten fantastycznie został odebrany przez klientów i dość szybko zyskał dużą popularność, a co za tym idzie i najwyższe lokalnie średnie ceny. Do  dziś działa z sukcesem, choć wielu wątpiło w powodzenie tego typu projektu – mówi Rafał Abramczyk.  Ekspert hotelAG, firmy która od wielu lat działa na rynku jako doradca w obszarze wsparcia biznesów hotelowych, zaznacza jednak, że sieci hotelowe w segmencie apartamentów mają oczywiście bardzo dużą konkurencję niezależną, ocenia jednak iż na polskim rynku jest jeszcze miejsce do rozwoju i profesjonalizacji tego segmentu. - Z pewnością w niedalekiej przyszłości zobaczymy mniejsze i większe przejęcia w tym segmencie – zaznacza.

Apartamentowy Marriott już w Polsce

Sieć prestiżowych lokali w programie Homes & Villas by Marriott działa już też w Polsce. W swojej ofercie ma je firma Renters – operator wynajmu krótkoterminowego. Renters.pl w 2021 r. został pierwszym w naszym kraju partnerem wybranym do zarządzania bazą obiektów premium Homes & Villas by Marriott International. Firma w sumie ma obecnie ok. 200 apartamentów „wciągniętych” do sieci Marriotta.

- Mieszkanie musi spełnić określone wymogi, by zostało przyjęte do programu Homes & Villas. Każdy obiekt jest sprawdzany pod kątem jakości, dizajnu i bezpieczeństwa. Natomiast później, już w trakcie działania obsługą tego mieszkania np. sprzątaniem, pilnowaniem jakości zajmuje się Renters – informuje Kamil Krzyżanowski, Prezes Renters.  Rezerwacje wielu z nich dotyczą dłuższych pobytów (minimum tydzień), niejedynie typowo turystycznych. Wśród wielu wymogów sieci Marriott mocny nacisk kładzie się na kwestie bezpieczeństwa osób wynajmujących apartament. Muszą się w nim więc znajdować m.in. czujniki dymu i gazu.

Pula prestiżowych lokali Renters na bieżąco się rozrasta. – Jeśli mieszkanie spełnia wymogi sieci zgłaszamy je do programu Homes & Villas – dodaje Kamil Krzyżanowski.

W miastach, w których działa, Marriott do programu włącza jedynie duże apartamenty, by była to alternatywa, a nie konkurencja dla pokoi hotelowych tej marki.

Homes & Villas model condohoteli dla Marriott

Marka domów i apartamentów na wynajem wakacyjny to jak na razie dla sieci Marriott jedyna opcja kiedy sieć wchodzi do modelu tzw. condohotel – czyli obiektów na wynajem, które nie należą do jednego właściciela, ale mają rozporoszoną strukturę własności, gdzie każdy lokal należy do innej osoby. Hotele Marriott nie działają w systemie condohoteli, podobnie jak sieć Hilton, ale dla Marriotta dopuszczalny model firmowania takich inwestycji to właśnie Homes & Villas.

Inwestycją, która będzie tak działać jest wyremontowany właśnie hotel na Costa del Sol w Hiszpanii - Royal Marbella Golf Resort. Inwestorzy indywidualni kupić mogą apartamenty z 1,2 lub 3 sypialniami. Deweloper informuje opcji zarabiania na wynajmie kiedy właściciele sami nie wypoczywaj, i zapewnia „gwarantowanego zwrotu z wynajmu w wysokości 6%” – firmą zarządzającą jest lokalny operator Alfresco Stays, a apartamenty włączone są w system Homes& Villas by Marriott.

Czy wszystkie apartamenty i domy w tej sieci są naprawdę zachwycające. Nie, są lepsze i gorsze. Wiele zachwyca, wiele jednak ma standard niższy niż apartamenty innych operatorów, nie sygnowane międzynarodową marką. Plusem jest niewątpliwie podpięcie pod międzynarodowy system rezerwacyjny sieci, bo pozwala dotrzeć do bardzo szerokiego grona zagranicznych turystów. Obecnie w programie Marriott Bonvoy na całym świecie jest 160 mln osób.

Opracowanie: tekst autorski redakcja, fot. Marriott, Renters