Jak duże miasta walczą z Airbnb?

Ograniczenia dotyczące udostępniania mieszkań turystom powoli wchodzą w życie w większości miast i regionów popularnych turystycznie. Jako oręże w walce z rosnącym zjawiskiem masowego najmu lokali turystom władze lokalne i centralne stosują: ograniczenie liczby dni najmu na doby, konieczność rejestracji, kontrole podatkowe i wysokie kary za niestosowanie obostrzeń.

Zjawisko udostępniania mieszkań turystom zaczęło się nasilać wraz z rosnącą popularnością platform rezerwacyjnych jak Booking, Airbnb oraz mało popularnej w Polsce strony HomeAway. I choć w ostatnich latach pojawiło się tych serwisów dziesiątki to walka z najmem krótkoterminowym kojarzona jest głównie z Airbnb, prawdopodobnie dlatego, że serwis ten od początku najbardziej wpisywał się w nowy trend ekonomii dzielenia tzw. sharing economy, i był skierowany do osób prywatnych, w przeciwieństwie do Booking, który od początku był platformą promowania oferty jako partner hoteli.

USA 

Pierwsze kroki w walce z założonym w 2008 roku start-upem Aibnb pojawiły się w kolebce tej innowacyjnej platformy, czyli w USA. W 2010 roku zakaz wynajmowania mieszkań na krócej niż 30 dni zaczął obowiązywać w Nowym Jorku. Także hotelarze z Nowego Jorku oraz San Francisco (z którego nota bene pochodzi właśnie Airbnb) w 2014 roku podjęli kolejne działania zmierzające do ograniczenia dostępności mieszkań dla turystów, a nawet zamknięcia działalności serwisu.

SAN FRANCISCO – po latach przepychanek w 2014 roku wprowadzono regulacje na poziomie miasta, zgodnie z którymi wynajmować turystom można nie dłużej niż 90 dni w roku, mieszkanie musi być zgłoszone do rejestru prowadzonego przez miasto, a rozpoczęcie działalności możliwe jest po opłaceniu wpisowego (początkowo było to 50 dolarów). W czerwcu 2016 roku władze miasta poszły jeszcze dalej – przerzuciły na Airbnb obowiązek pilnowania regulacji i nałożyły nakaz usuwania z bazy portalu nieruchomości, które nie są wpisane do miejskiego rejestru.

DANIA

Najbardziej radykalnie do portfeli właścicieli wynajmujących mieszkania turystom zaglądają władze Danii. Właśnie ten kraj jako pierwszy na świecie będzie otrzymywał dane od serwisu Airbnb. Duńskie organy podatkowe mają otrzymywać bezpośrednio z serwisu Airbnb dane o przychodach generowanych z poszczególnych mieszkań. W kraju wprowadzono także ograniczenie liczby dni najmu – do 70 dni rocznie.

NIEMCY

Ostro za ograniczenie wynajmu mieszkań turystom wzięły się także niemieckie władze. Według analiz cytowanych przez lokalne media koszty najmu mieszkania w latach 2009-2014 w Berlinie wzrosły o 56 proc. – jedną z przyczyn ma być właśnie rosnąca popularność udostępniania mieszkań na doby.

Nie śpią także niemieckie służby podatkowe. Od Airbnb uzyskały listę właścicieli mieszkań, by skontrolować czy odpowiednio rozliczają oni podatki od przychodów czerpanych z najmu apartamentów na doby. Niemiecki fiskus zapowiedział, że nie tylko skontroluje stan obecny, ale również będzie domagał się zapłacenia zaległego podatku jeśli właściciel nie wykazywał przychodów w minionych latach. Opłata ma być podwójna dla tych, którzy osiągają wysokie przychody: jedna obowiązuje wszystkich i jest podatkiem od dochodu, a ci którzy mają roczny obrót powyżej 17,5 tys. euro zapłacą jeszcze podatek od obrotu.

BERLIN - od 1 maja 2016 roku w Berlinie obowiązuje zakaz najmu przez platformy rezerwacyjne całych mieszkań. Dozwolone jest jedynie wynajmowane pokoi, ale to też pod warunkiem, że właściciel lokum jest przez cały czas najmy w mieszkaniu. Za nieprzestrzeganie regulacji grozi kara - nawet 100 tys. euro. Jak zmieniła się sytuacja po wprowadzeniu ograniczeń? Jak podawał w październiku 2017 roku dziennik „Rzeczpospolita” (za niemieckim dziennikiem „taz”) w wyniku wprowadzenia restrykcji ok. 6 tysięcy apartamentów wynajmowanych wcześniej turystom wróciło na rynek nieruchomości. Ale jak pokazała praktyka de facto ograniczenie nie zmieniło sytuacji, najem krótkoterminowy nadal się rozwijał. Planowane są więc kolejne zmiany w Berlinie – m.in. ograniczenie liczby dni najmu do 90 w roku, ale dopiero w przypadku drugiej nieruchomości należącej do właściciela. Ich wprowadzenie zapowiadane było na maj 2018 r.

HAMBURG – ograniczył liczbę dni wynajmu turystom do 182 w roku

PARYŻ

Wprowadził pierwsze ograniczenia najmu przez Airbnb w maju 2017 roku. Zaczęło się od podatku turystycznego oraz zacieśnienia kontroli obejmującej właścicieli mieszkań. Liczbę dni, w których można udostępniać lokum turystom od 1 marca 2018 roku ustalono na nie więcej niż 120 dni w roku, ale pod warunkiem, że w pozostałych okresach (przez minimum 8 miesięcy) mieszkanie muszą zajmować osoby wynajmujące lokal długoterminowo w celach mieszkalnych. Zakaz objął mieszkania położone w centralnych dzielnicach miasta. Mówi się jednak o kolejnym zaostrzeniu restrykcji i zmniejszeniu liczby dni najmu na doby do 60-90 rocznie. Dodatkowo od października 2017 roku właściciele mieszkań muszą je zgłaszać w specjalnym rejestrze, bez dokonania tego najem lokalu jest nielegalny.

HELSINKI

Jak podawała we wrześniu 2017 roku „Gazeta Wyborcza” lokalne władze planowały, że prywatne mieszkania udostępniane gościom kontrolować ma sanepid.

AMSTERDAM

Wynajem możliwy jest tylko przez 60 dni w roku. Jednocześnie w mieszkaniu nie może spać więcej jak 4 wynajmujących.

HISZPANIA

Ostrą walkę najmie mieszkań na doby podjęła też Hiszpania – jak argumentują władze zarówno Barcelony jak i Majorki ma to powtrzymać niekontrolowany, i jak zaznaczają, zbyt masowy napływ turystów.

BARCELONA – nie tylko wprowadziła regulacje (do legalnego najmu mieszkania na doby potrzebne jest uzyskanie licencji), wynajem możliwy jest tylko przez 120 dni w roku, a goście muszą opłacać podatek turystyczny. Co więcej jedna osoba może wynająć tylko jedno mieszkanie w centrum miasta, nawet jeśli wynajmujący posiada więcej nieruchomości. Miasto wzięło pod lupę jednak nie tylko właścicieli nieruchomości od 2016 roku kary pieniężne nakłada także na serwisy rezerwacyjne, które zamieszczają mieszkania nie posiadające licencji – początkowo wyznaczona kara miała wynosić 30 tys. euro, ale finalnie podniesioną ją do 600 tys. euro. Airbnb i HomeAway zapowiedziało złożenie odwołania w sprawie kary. Co więcej burmistrz miasta zapowiedział nawet utworzenie specjalnej strony internetowej, gdzie mieszkańcy mogą zgłaszać mieszkania nielegalnie wynajmowanie przez właścicieli w celach turystycznych.

MADRYT – maj 2018 rok, lokalny serwis thelocal.es poinformował, iż władze miasta wprowadzają ograniczenia w czterech dzielnicach najczęściej odwiedzanych przez turystów. Liczba dni najmu krótkoterminowego ustalona została na maksymalnie 90 dni w roku. Najbardziej restrykcyjne wymagania mają do spełnienie właściciele apartamentów w centrum. Tu lokale udostępniane turystom będą musiały mieć oddzielne wejście, co przy specyfice miejskiej zabudowy – gdzie dominują kamienice z jedną, wspólną klatką schodową – oznacza w praktyce brak dalszej możliwości legalnego wynajmowania na doby. Lokalni włodarze nie chcą również, by w mieście funkcjonowały całe budynki mieszkalne, które wynajmowane są turystom. Zapowiedziano więc, że takie budynki przekształcane z mieszkaniowych w turystyczne będą musiały spełniać restrykcyjne wymagania, które obowiązują hotele.

WALENCJA – w maju 2018 r. serwis tur-info.pl za hiszpańskim medium Murcia Today poinformował, że do zakazów przymierza się także Walencja. Już teraz w mieście obowiązkowe jest uzyskanie licencji, by legalnie wynajmować mieszkanie turystom. Planowana uchwała władz miejskich wprowadzająca zakaz ma dotyczyć nowych mieszkań, które ubiegają się o licencję, ale nie wyklucza się także objęcia zakazem tych już istniejących, legalnie działających apartamentów. Nowe przepisy zezwolić mają na wynajmowanie jedynie apartamentów zlokalizowanych na dwóch najniższych kondygnacjach w budynku. Numer licencji na legalny najem właściciel mieszkania będzie musiał zamieszczać w ogłoszeniu swojej oferty w serwisach rezerwacyjnych.

HISZPAŃSKIE WYSPY:

WYSPY KANARYJSKIE, czyli m.in. Teneryfa i Gran Canaria – tu wynajmować można jedynie mieszkania oddalone od centrum miasta i morza.

BALEARY, Majorka – od tegorocznych wakacji (lipiec 2018 r.) zakaz wynajmowania mieszkań turystom zacznie obowiązywać w stolicy Majorki – mieście Palma de Mallorca. To obostrzenia wprowadzone przez radę miasta (na bazie projektu uchwały zgłoszonej przez samych mieszkańców miasta) w odpowiedzi na nasilające się zjawisko zakłócania życia i spokoju miejscowej ludności na terenie osiedli mieszkaniowych. Od wakacji najem pokoi turystom będzie można prowadzić jedynie w domach jednorodzinnych, ale tylko tych zlokalizowanych w pobliżu lotniska. Jak informowała Polska Agencja Prasowa z szacunków władz stolicy Majorki wynika, że spośród 11 tys. mieszkań udostępnianych wczasowiczom zaledwie 5 proc. było oficjalnie zarejestrowanych.

Zakazy dotyczą jednak nie tylko stolicy, wprowadzono je także w innych rejonach wyspy. Jak informował serwis gazeta.pl zmniejszenie liczby mieszkań turystycznych (z 623 tys. wydanych licencji, do 120 tys.) ma na celu ochronę środowiska. Przewidywane kary za nielegalne wynajmowanie mieszkań to nawet 40 tys. euro dla właścicieli nieruchomości, i 400 tys. euro dla serwisów, które zamieszczą ofertę nie posiadającego licencji mieszkania. Wprowadzono też ograniczenia czasowe. W rejonach obleganych przez turystów na terenie wyspy najem mieszkań i domów posiadających licencję możliwy będzie jedynie przez 60 dni w roku. A na terenie pasma gór Serra de Tramuntana – będzie zakazany całkowicie.

PORTUGALIA

Na koniec jeszcze jako ciekawostkę podajemy przykład z Portugalii, gdzie walkę z najmem krótkoterminowym podjęły nie władze, ale mieszkańcy kamienicy, w której udostępniany był lokal na doby. W kraju obowiązuje nakaz rejestracji nieruchomości pod najem krótkoterminowy, i ograniczony termin – do 120 dni w roku, dotyczy tych którzy mają w najmie więcej niż jedną nieruchomość. Pomimo takiej rejestracji prowadzenie najmu turystycznego może być utrudnione. W grudniu 2016 roku sąd w Lizbonie wydał wyrok, zgodnie z którym przyznano, iż sąsiedzi mogą taką działalność zablokować.

JAPONIA

W 2017 roku weszło w Japonii prawo, zgodnie z którym w tym kraju najem mieszkań przez Airbnb wymagać będzie rejestracji mieszkania w lokalnym urzędzie, i otrzymania specjalnej licencji. Mieszkania mają przejść kontrole pod kątem bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Liczba dni najmu na doby została ograniczona do 180 w roku. Pozostawiono jednak część wykonawczą także w gestii władz lokalnych – to samorządy będą miały dookreślać gdzie mieszkania będzie można wynajmować turystom, a gdzie nie. 

Wymogi weszły w życie od 15 czerwca 2018 r. Jak podał serwis tur-info.pl  Airbnb w pisemnym oświadczeniu przyznał, że tysiące wynajmujących już zaktualizowało swoje listy o niezbędne informacje rejestracyjne. Ale nie wszyscy. Airbnb w Japonii zostało zmuszone zatem do usunięcia 80% rezerwacji pomiędzy 15 a 19 czerwca 2018 r. Airbnb stworzył fundusz w wysokości 10 mln USD na pokrycie zwrotów dla gości, którzy musieli anulować swoje wyjazdy z wyniku odwołania noclegów. Airbnb zapowiedziało pełne zwroty opłat w tych przypadkach

SINGAPUR

Oraniczenia wprowadzono również w 2017 roku. Obowiązkowa jest rejestracja mieszkań jeśli miałyby być wynajmowane na okres krótszy niż 3 miesiące. Władze miasta planują przeprowadzenie dalszych konsultacji społecznych jak uregulować ten segment. Jak informowała w kwietniu 2018 r. agencja Reuters prawo jest mocno egzekwowane – zapadł już nawet sądowy wyrok za złamanie zakazów. Na karę 45,8 tys. dolarów sąd w Singapurze skazał dwóch właścicieli działających bez zezwolenia. 

Czy „wytoczenie dział” przez władze lokalne, centralne, organy podatkowe i sanitarne może przyczynić się do słabnięcia roli Airbnb?

– Nie wydaje się to realne. Serwis zapowiedział profesjonalizację i wejście w rynek hotelowy. Planuje wprowadzić nową kategorię określaną jako „profesjonalne biznesy noclegowe”, czyli hotele, pensjonaty, ośrodki z ofertą noclegu i wyżywienia – komentuje Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl.

Według zapowiedzi szefów Airbnb zmiany to część strategii, w wyniku której do 2028 roku firma ma osiągnąć miliard rezerwacji rocznie.

Aktualizcja 17.07.2018 r.
Coraz mocniej nad Airbnb zbierają się czarne chmury. Komisja Europejska zarządzała właśnie od platformy dostosowania sposobu działania do unijnych wymogów prawnych dot. praw konsumentów. Jak stwierdzili urzędnicy unijni Airbnb pod wieloma względami prawa konsumentów narusza, dotyczy to np. prezentacj cen. Jednym z wymogów jakie postawiono platformie jest m.in. wyraźne rozróżnienie ofert - by od razu było wiadomo, czy dany lokal wynajmowany jest od prywatnej osoby, czy firmy zajmującej się wynajmem - bo jak podkreślają unijni urzędnicy w takich sytuacjach konsumenta obowiązują inne przepisy dotyczące ochrony. Szerzej o tym na stronach Rzeczposplitej >>>

Opracowanie: fot. InwestycjewKurortach.pl, analiza autorska portalu InwestycjewKurortach.pl, jeśli chciałbyś jej użyć i zacytować prosimy uszanuj naszą pracę i nie kradnij, podaj źdódło opracownia czyli portal InwestycjewKurortach.pl