Ile jest w Polsce apartamentów sprzedawanych z 23% VAT jako apartamenty inwestycyjne?

Problem warszawskiego dewelopera JW. Construction z uzyskaniem zaświadczeń o samodzielności lokali, a tym samym skutecznego ustanowienia hipotek dla mikromieszkań, które sprzedano nabywcom prywatnym wywołuje pytanie co zrobić z takimi lokalami? Czy urzędnicy postępują słusznie odmawiając i jaka w ogóle jest skala czegoś co nie jest ani mieszkaniem, ani pokojem hotelowym, ani lokalem usługowym w dosłownym rozumieniu. Budowa budynków, które mają apartamenty z pełną infrastrukturą kuchenną, ale sprzedawanych Kowalskim nie jako mieszkania, a lokale usługowe z 23% stawką VAT (w mieszkaniach jest to 8%) trwa od ponad 10 lat w Polsce.

Zajmujemy się tym tematem choć jako portal nie analizujemy ani rynku mieszkaniowego, ani sektora tzw. PRSów. Badamy segment apartamentów inwestycyjnych od 2016 roku, ponieważ początkowo zaczęły one funkcjonować jako tzw. condohotele z pokojami. Na fali popularności inwestowania w systemie condo pojawiły się więc pierwsze apartamenty w formule lokalu usługowego, czyli już nie jako pokój, a lokal z aneksem kuchennym. Następnie deweloperzy zaczęli budować i sprzedawać lokale w prywatnych akademikach. I w końcu – ok. 2018-2019 roku – deweloperzy mieszkaniowi zaczęli budować takie quasi hotelowe bloki, tam gdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie pozwalał na zabudowę mieszkaniową. Tyle, że jak zawsze za życiem nie nadąża prawo. Stąd od dawna pojawiające się problemy co zrobić z takimi budynkami, jak one powinni funkcjonować, jak je wpasować w regulacje podatkowe? Kwestie te nie zostały ani przez rząd, ani urzędników lokalnych rozwiązane od mniej więcej 2015 roku. Trwamy więc już blisko 8 lat w zawieszeniu prawnym i legislacyjnym. Warszawscy urzędnicy swoją decyzją niejako wypuścili dżina z butelki, bo skala takich mieszkań inwestycyjnych to nie tylko 150 mikrokawalerek w inwestycji Bliska Wola, a tysiące innych, które mają dokładnie taki sam status prawny.

Wielkość rynku apartamentów sprzedawanych z 23% VAT jako apartamenty inwestycyjne
Według danych portalu InwestycjewKurortach.pl gromadzonych od 2008 roku może ty być ok. 40 tys. lokali. Jednak dokładnej liczby nikt obecnie nie zna, ponieważ nikt nie analizuje tego rynku dogłębnie. Szczególnie, że mieszkania sprzedawane jako lokale usługowe z 23% VATem budowane są i w miastach, i w kurortach. My jako portal InwestycjewKurortach.pl zbieramy własne dane od 2008 roku dotyczące kurortów, i jest to jedyna w Polsce tak szeroka baza danych na temat tego co buduje się w kurortach, z dogłębną analizują tych inwestycji. W latach 2015-2019 analizowaliśmy także rynek apartamentów z 23% VAT sprzedawanych jako condohotele, aparthotele i apartamenty na wynajem krótkoterminowy w miastach. Wówczas budowa apartamentowców pod wynajem turystyczny zaczęła być modna wśród deweloperów i kupujących.

Od 2020 r. kiedy pandemia na długi czas prawie zniszczyła rynek wynajmu krótkoterminowego w miastach, a lokale z wynajmu na doby wróciły do puli lokali wynajmowanych na klasyczne cele stałego zamieszkania przestaliśmy tak dogłębnie analizować rynek apartamentów inwestycyjnych w miastach, gdyż interesuje nas jedynie wynajem krótkoterminowy, a nie mieszkaniowy. Dodatkowo wraz z załamaniem rynku Airbnb w miastach deweloperzy też przestali reklamować i sprzedawać takie lokale pod cele turystyczne. Ale nie przestali ich budować. Budynki wyglądające jak klasyczne bloki i apartamentowce z lokalami na 23% VAT nadal powstają, tyle że obecnie są one oferowane jako popularny ostatnio rynek najmu tzw. PRS od angielskiego Private Rented Sector. Lokale te kupowane są zarówno przez osoby prywatne, które chcą zarabiać na wynajmie nieruchomości, jak i przez fundusze inwestycyjne, które również oferują je później do wynajmu mieszkaniowego Kowalskim. To powszechna forma realizacji i wynajmu mieszkań rozwinięta od wielu lat w USA oraz w Europie Zachodniej (Niemcy, Francja, Wielka Brytania, Hiszpania, Skandynawia).

Zapewne najpełniejsze dane o tym ile deweloperzy w miastach wybudowali takich inwestycji i lokali oraz ile mają w planach może mieć Polski Związek Firm Deweloperskich. Tyle, że rynek PRS dogłębnie analizowany jest dopiero od ok. 2 lat, co oznacza że wcześniejsze inwestycje z apartamentami inwestycyjnymi są przeanalizowane wyłącznie przez nas w raportach, a i tak nie będą to pełne dane, ponieważ nas interesowały do raportowania jedynie te planowane i udostępniane później w wynajmie jako lokale dla turystów.

Dlatego z pełną świadomością powiedzieć można, że takich pełnych danych w Polsce nie ma. Gdzie sprawdzić więc ile w Polsce w miastach i kurortach działa mieszkań sprzedanych i planowanych jako apartamenty inwestycyjne (lokale usługowe z 23% stawką VAT)? Częściowo można oprzeć się na danych portalu InwestycjewKurortach.pl. Te których jesteśmy pewni lub możemy określić przynajmniej ramowo skalę podajemy poniżej. Jeśli wydadzą się one ciekawe do powielenia w innych publikacjach lub raportach prosimy o powołanie się na źródło: portal InwestycjewKurortach.pl – ponieważ jest to nasza autorska, zbierana latami wiedza i analizy. 

SKALA MIESZKAŃ INWESTYCYJNYCH W POLSCE:
Miasta - Jesienią 2019 r. działało 2 tys. mieszkań jako apartamenty inwestycyjne (lokale usługowe), a w budowie i planach – było kolejne 6.089 lokali.

Biorąc pod uwagę dane z ostatniego naszego raportu z jesieni 2019 roku w sumie działało wówczas 3.197 lokali sprzedanych inwestorom indywidualnym z 23% VATem. Były to zarówno pokoje w condohotelach, jak i apartamenty inwestycyjne sprzedawane pod hasłem: aparthotel, ale wybudowane de facto w budynkach wyglądających jak apartamentowce, które z powodzeniem mogą wyć wynajmowane na cele mieszkaniowe, a nie jako hotel (mają pełne zaplecze typu kuchnia, i można w nich ugotować posiłki, mają płytę grzewczą, zlew itd).

Z puli tej na potrzeby niniejszej analizy, znając te inwestycje, oddzieliliśmy lokale hotelowe, od mieszkań. Według naszej analizy samych mieszkań działało jesienią 2019 r. – 1.429 lokali (dane nie zawierają liczby lokali w części etapu E budynku Bliska Wola JW. Construction zlokalizowanym od Al. Prymasa Tysiąclecia, który już wówczas też działał obok etapu C, który policzyliśmy. O fazie E, tej w której część sprzedawana była z 23% VAT - deweloper nie udzielił nam informacji ile dokładnie lokali usługowych tam w sumie powstało). Przyjmując, że w fazie E lokali z 23% VAT było ok. 500 (budynek ma rozmiar mniej więcej podobny do etapu C z aparthotelem, w którym oddano 457 lokali) należy przyjąć, ze jesienią 2019 r. w miastach działało ok. 2 tys. mieszkań sprzedanych jako lokale usługowe z VATem wyższym niż mieszkania. Ich metraże były bardzo różne – od mikro, po większe 2-3 pokojowe apartamenty.

Największa faza takich lokali dopiero była w budowie i miała nadejść. To pokłosie rozgrzanego wówczas do czerwoności rynku mieszkań turystycznych wynajmowanych przez platformy typu Airbnb oraz Booking. 

Inwestycji sprzedawanych nabywcom indywidualnym jako lokale inwestycyjne ale będących jeszcze w budowie lub planach było wówczas – 7.882 lokale. W liczbie tej były ujęte zarówno pokoje i lokale w hotelach w modelu condo, jak i mieszkania inwestycyjne które deweloperzy przedawali pod hasłem: aparthotel, czyli kup i zarabiaj na wynajmie krótkoterminowym wynajmując samodzielnie lub zatrudniając firmę operatorską.

Po wyselekcjonowaniu tylko tych lokali, które miały dopiero wejść na rynek jako faktycznie samodzielne, nadające się na cele mieszkaniowe – mamy skalę 6.089 lokali.

• Na giganta tego rynku zaczął wyrastać Atal. Spółka praktycznie we wszystkich dużych miastach (Gdańsk, Gdynia, Warszawa, Wrocław, Kraków) zaczęła realizować budynki quasi hotelowe, czyli wyglądające i działające jak budynki apartamentowe, mające mieszkania inwestycyjne sprzedawane z 23% VATem i własnymi kuchniami. W sumie deweloper Atal miał wówczas w budowie i planach 971 takich lokali.

Ożywili się także inni mieszkaniowi deweloperzy:

• Robyg - 250 lokali inwestycyjnych w Gdańsku,
• Marvipol - 105 w Gdańsku
• Develia projekt w Gdańsku (Bastion Wałowa)
• Polnord w Gdańsku (projekt ul. Żabi Kruk)
• Profit Development projekt Kwadrat we Wrocławiu
• deweloper Republika Wnętrz budujący wówczas we Wrocławiu dwie inwestycje z mini lokalami sprzedawanymi jako aparthotel – Microklimat i Halo.

Te w sumie 8.089 lokali wyglądających jak mieszkania, a sprzedawanych jako lokale usługowe nie zniknęło. Do tego od jesieni 2019 roku deweloperzy wprowadzili w tej formule kolejne nowe inwestycje, ale ponieważ przestały one być pozycjonowane jako turystyczne jak wyżej wyjaśnialiśmy przestaliśmy ten segment w miastach analizować, bowiem oddzielnie który apartament inwestycyjny jest przeznaczony na wynajem dla turystów, który na biura, a które na mieszkanie dla studentów, singli czy pracowników jest niemożliwe.

Powiększyć tę skalę mogą jeszcze inne projekty realizowane jako lokale usługowe, a które indywidualne osoby kupowały jako nieruchomość do generowania zysków w wynajmu. To wszystkie inne obiekty realizowane w tzw. formule condo, czyli budynki z rozproszoną struktura właścicielską, ale wydzielonymi lokalami z własną księgą wieczystą – jak prywatne akademiki, obiekty senioralne.

Kurorty - Apartamentów inwestycyjnych (lokale usługowe, nie uwzględniono w tym wyliczeniu apartamentów sprzedawanych z 8% VAT, a jedynie te z 23% VAT), oddanych, w budowie i planach rozpoczęcia budowy w najbliższym czasie – jest ok. 27 – 31 tys. lokali.

Lokale apartamentowe sprzedawane nabywcom z 23% stawką podatku VAT od lat powstają też w kurortach. Ich dokładne określenie nie jest możliwe. Nawet my – choć analizujemy ten rynek od 2008 roku i mamy w bazie ponad 700 nowych projektów, które wybudowano i sprzedano inwestorom indywidualnym - nie jesteśmy w stanie obecnie dokładnie określić skali. Możemy opierając się o analizę naszej big data określić, że liczba tych oddanych, będących w budowie i planach, ale takich już realnych kiedy budowa faktycznie ma się zacząć lada monet - ta może się wahać pomiędzy 27 a 31 tys. lokali. W sumie w ponad 546 projektach (nie ujmujemy w tym całego Trójmiasta – Gdańsk, Gdynia, Sopot, które w naszych danych analizujemy jako miasta, nie kurorty).

Decyzja warszawskich urzędników stawia pod znakiem zapytania cały rynek. Czy zaświadczenia o samodzielności lokali wydane już wcześniej, skoro nie są mieszkaniowe, podjęto w sprzeczności z prawem? Patrząc na praktykę urzędników, kiedy to urzędy wzajemnie od siebie kopiują wykładnię prawa, nowe inwestycje mogą borykać się z problemem. Szerzej pisaliśmy o tym w naszej analizie tutaj. 

Szersze spojrzenie na kwestie samodzielności przedstawia też Artur Pietraszewski, ekspert rynku condohoteli wskazując na fakt iż problem ten rzuca cień na cały pomysł inwestowania w nieruchomości inne niż mieszkaniowe przez osoby prywatne. Całość przeczytać można tu.

Rozwiązanie problemu czym są mieszkania, czy można je wynajmować turystom, jak poradzić sobie ze problemem turystyki mieszającej się w tym samym budynku ze stałymi mieszkańcami nie jest łatwy. Nie poradziły sobie z tym skutecznie i logicznie żadne państwa, ani duże miasta. Od lat opisujemy te wątki w naszych analizach w dziale: raporty. Jeśli ktoś szuka wiedzy w tym temacie zachęcamy zajrzał tam.

Kto z deweloperów budował i buduje apartamenty inwestycyjne w miastach zobaczyć można na skanach z naszego raportu (obrazki poniżej). Jeśli potrzebujesz pełną wersję naszego ostatniego Raportu: Condohotele i aparrthotele w miastach, edycja 2019 napisz do nasz: analizy(at)inwestycjewkurortach.pl  

Opracowanie: redakcja. Proszę nie kopiuj, nie kradnij, jeśli podoba ci się ten materiał i chcesz go zacytować w swoim tekście, poście czy raporcie powołaj się na źródło: portal InwestycjewKurortach.pl lub udostępnij do niego link. Dziękujemy za uszanowanie naszej pracy autorskiej.