Polski lider segmentu short-rental poszukuje firm do przejęcia w Polsce i Europie

Kamil Krzyżanowski, prezes spółki Renters zapowiada sporo zmian i konsolidację rynku

Renters.pl – już dziś ogromny operator short-term rental w Polsce – rośnie od kilku lat bardzo dynamicznie. W marcu spółka ogłosiła, iż zyska dokapitalizowanie (do 90 mln zł) z funduszu private equity zarządzanego przez Enterprise Investors. Chwilę później przejęła innego operatora (firmę Rent Like Home). Dzisiaj Renters zatrudnia ok. 250 osób i zarządza już teraz bazą 2,7 tys. apartamentów w miastach i kurortach. W toku kolejne przejęcia oraz wejście do innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej.

Marlena Kosiura, InwestycjewKurortach.pl: Wejście poważnego funduszu, by wesprzeć operatora wynajmu krótkoterminowego to chyba sygnał, że rynek mieszkań turystycznych nad Wisłą już dojrzał?

Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl: Polski rynek vacation rental z roku na rok się profesjonalizuje. Jest coraz więcej operatorów. Tak, można powiedzieć, że jest już profesjonalny. 

Cały czas mamy jednak wielu małych graczy, którzy uczą się tego biznesu. W naszej ocenie potrzebna jest konsolidacja. Segment ten będzie wówczas lepszy pod kątem interesu i zysków właścicieli apartamentów. Co się zmieni? Np. właściciele będą mieli lepszą przejrzystość i rozeznanie rynku, wgląd w rozliczenia. Duży operator zwyczajnie nie może pozwolić sobie na - nazwijmy to dyplomatycznie - „różne formy wynajmu”, które ciągle się zdarzają u mniejszych podmiotów.

Marlena Kosiura: Rożne formy wynajmu czyli mówiąc wprost szara strefa?

Kamil Krzyżanowski: Tak. Dla nas jako dużego gracza bezpieczeństwo finansowe właścicieli apartamentów jest bardzo ważne. U małych operatorów, co widać było szczególnie w czasie pandemii, ale też teraz, bywają  problemy z płynnością. W tym biznesie efekt skali sprawia, że spółka jest stabilna finansowo. To z kolei oznacza bezpieczeństwo dla właścicieli lokali.

Kwestia przejrzystości rozliczeń i zysków stała się dla wielu właścicieli kluczowa. Rosną koszty energii, inflacja, wzrosły raty kredytów. Ci, którzy mają lokale na wynajem szukają operatora, który zarobi dla nich więcej, a dzięki sprawnemu zarządzaniu cenami na pewnych narzędziach, stałej bazie powracających klientów z licznych portali czy bieżącej analizie rynku umie wygenerować dosłownie możliwe maksimum. Właściciele chcą mieć pewność, że pieniądze zostaną dla nich zarobione, ale też wypłacone.

Marlena Kosiura: Konkurencja się nasila, jakie zmiany przynosi rywalizacja?

Kamil Krzyżanowski: Wielu operatorów próbuje grać modelem wypłaty zysków. Pobierają np. mniejszą prowizję za zarządzanie, np. 15-18% bez prowizji portali rezerwacyjnych (standard rynkowy to 30% razem z prowizją portalu w cenie - przyp. red), ale nie potrafią policzyć tego biznesu. Właścicielowi apartamentu wydaje się więc pozornie, że zyska więcej. Takie podejście może jednak zmylić. Po pół roku czy roku okazuje się, że operator nie umiał skalkulować kosztów i ryzyk, i nie ma z czego wypłacić zysków właścicielom. 

Dokładna analiza biznesowa rentowności w tym biznesie jest absolutnie kluczowa. My też musieliśmy „odrobić lekcję”. W czasie pandemii wyciągnęliśmy wiele często bolesnych wniosków. Dziś to procentuje. Umiemy dobrze kalkulować rentowność dla nas i dla właścicieli.

Marlena Kosiura: Walka konkurencyjna, zaniżanie stawek, wszystko to znamy sprzed pandemii, kiedy rynek wynajmu na doby przeżywał prosperity. Zaczęto mówić wręcz o problemie overtourismu. Czy to faktycznie problem w Polsce? 

Kamil Krzyżanowski: Obecne, częściowe regulacje są korzystne dla wszystkich. Samorządy i organy rządowe dbają o ściągalność podatków zarówno lokalnych, jak i dochodowych od biznesów i właścicieli z rynku wynajmu krótkoterminowego. W Renters od dawna dbamy też o zgłaszanie apartamentów do gminnych rejestrów. Wyręczamy właścicieli, nie muszą sami się tym zajmować. 

Marlena Kosiura: Problem uporządkowania rynku wynajmu mieszkań na doby dyskutowany jest od wielu lat. Lata 2018/2019 były naprawdę gorące w temacie. Mam jednak wrażenie, że nie do końca samorządy, organizacje centralne czy branża hotelowa mają pomysł, jak okiełznać ten rynek. Co więcej, nie za bardzo rozumieją jego specyfikę.

Kamil Krzyżanowski: W poszczególnych miejscowościach wygląda to różnie. Czasami wystarczy jedynie zgłoszenie do gminnego rejestru obiektów noclegowych, czasami również do Sanepidu, czasami konieczne jest także zgłoszenie i uzyskanie opinii straży pożarnej. W Europie Zachodniej, gdzie skala wynajmu krótkoterminowego jest niebotycznie wyższa, sprawy wyglądają podobnie, w zależności od miasta czy regionu obowiązują inne wymogi. 

Ostatnio w Berlinie rozmawiałem z przedstawicielką Airbnb zajmującą się kontaktami z urzędnikami w poszczególnych krajach w kontekście regulacji rynku. Oceniła wprost: „o rynek w Polsce, w Czechach, na Węgrzech, boję się najmniej. Macie zdecydowanie większą swobodę w zakresie wynajmu mieszkań turystom”. I faktycznie są u nas przepisy, ale jednocześnie rynek nie jest przeregulowany. Zbyt szczegółowe czy rygorystyczne regulacje wcale nie porządkują i nie pomagają turystom, miastom czy mieszkańcom. 

Istotne są nie tylko przepisy. Ważna jest edukacja turystów. Widzę to w Berlinie, kiedy nocuję w apartamentach. Przy zameldowaniu operator przypomina: „nocujesz na piętrze z apartamentami turystycznymi, ale pamiętaj, że na osiedlu mieszkają też zwykli mieszkańcy, zachowuj ciszę”.

Marlena Kosiura: Jakie plany na rozwój ma Renters?

Kamil Krzyżanowski: Jesteśmy praktycznie na całym na Wybrzeżu. Nad Bałtykiem nasza struktura jest na tyle rozdrobniona, że nawet jeśli pojawiają się pojedyncze apartamenty w danej miejscowości, bez problemu jesteśmy w stanie nimi zarządzać. Rozmawiamy o Mazurach, wchodzimy do Łodzi i Katowic. W górach niedługo powiększymy znacznie ofertę w Karkonoszach. W kurortach na południu już jesteśmy, znacznie zwiększyła się także nasza baza obiektów w Zakopanem. W ramach połączenia z Rent Like Home przejęliśmy ok. 500 apartamentów w Polsce, co ciekawe nie likwidujemy tego brandu.

Marlena Kosiura: Naprawdę? Sądziłam, że przejęcia mają skutkować wzmocnieniem marki Renters?

Kamil Krzyżanowski: Właściciele mają różne oczekiwania, a i sami turyście również. Chcemy mieć możliwość odpowiedzi na różne potrzeby rynku. Różnica pomiędzy Rent Like Home, a Renters polegać będzie na innym modelu rozliczania. Renters będzie operatorem z wyższą stawką prowizji dla nas, ale jednocześnie zapewnia dodatkowe korzyści ze współpracy dla właścicieli. Pozostanie marką premium, której częścią są m.in. nasze apartamenty włączone do sieci Marriott Home & Villas. Rent Like Home będzie odpowiadał na trochę inne potrzeby właścicieli. W ten sposób chcemy dotrzeć do nowej grupy klientów, która chciałaby współpracować na innych warunkach.   

Marlena Kosiura: Jak oceniacie jakość lokali na wynajem turystyczny w naszym kraju?

Kamil Krzyżanowski: Standard polskich apartamentów turystycznych jest bardzo wysoki, patrząc też przez pryzmat rynku vacation rental w Europie Zachodniej, choć lokale, które są na rynku już długo wymagają zmian. Staramy się to tłumaczyć właścicielom. To dość trudne rozmowy. Nie zawsze rozumieją, że powinni inwestować w jakość lokalu co kilka lat, maksymalnie po 10 latach, a najlepiej już po 5 latach. 

Marlena Kosiura: Jest opór przed wydawaniem pieniędzy na nowe sprzęty i remont?

Kamil Krzyżanowski: Jest. Staramy się jednak przekonywać liczbami. Nowe meble, materace, wyposażenie apartamentu przynoszą lepsze opinie, a tym samym wyższe dochody. Lokale niskiej jakości, mówiąc wprost - w standardzie tanich sieci meblowych, będą po prostu generować minimalną rentowność. To zjawisko będzie się nasilać. Czasy, kiedy lokal wyposażony w przypadkowe sprzęty, przynosił dochód poziomu 15-20% rocznie się skończyły. Nie chodzi o to, by wydać fortunę na wyposażenie, ale sprzęty powinny być dobrej jakości, by po dwóch latach nie wymagały pilnej wymiany.

Widzimy jednak rosnącą świadomość deweloperów. Konkretny operator deklarowany już na etapie oferowania lokali kupującym jest dodatkowym plusem zarówno dla dewelopera, jak i nabywcy. Deweloperzy proszą nas też o pomoc w aranżacji wnętrz. Wcześniej zwracali się wyłącznie do firm wykończeniowych. Pomagamy dobrać wykończenie, by dobrze pracowało w wynajmie. Ważne są detale, które potem wpływają na komfort gości, ale też biznes operatora. Sprawne zarządzanie nie może generować za dużych kosztów utrzymania i sprzątania. 

Marlena Kosiura: Jakie to detale?

Kamil Krzyżanowski: Ma być nie tylko ładnie. Kryteriami designu myśli projektant. My myślimy poziom wyżej - ważna jest specyfika lokalizacji. Np. nad morzem goście wnoszą do apartamentów dużo piasku, co ma znaczenie przy wyborze podłogi. Co z tego, że położymy piękną deskę dębową, jeśli po roku piasek ją zniszczy. 

Marlena Kosiura: Wynajem krótkoterminowy w miastach to jednak nie tylko turyści. Rozwija się segment najmów korporacyjnych. Widzicie to w Renters?

Kamil Krzyżanowski: Tak, dominuje Warszawa, Wrocław i Kraków. To nie tylko pobyty na doby, ale też relokacje pracowników. Od 2022 r. jesteśmy członkiem branżowej organizacji EuRA (European Relocation Association). Wynajmy rezerwowane są na miesiąc, dwa lub trzy. Często mieszkania zajmują pracownicy działów IT, przyjeżdżający do danego miasta, by uczestniczyć w projekcie informatycznym, np. game development. Ideą wielu takich najmów jest spotkanie pracowników IT z całego świata w jednej strefie czasowej. Nie muszą się realnie spotkać, ale będąc w jednym mieście robią w tym samym czasie cykl programistyczny. 

Właściciele lubią takie wynajmy, bo generują wysokie stawki. Nasz rekord – jedno z mieszkań wynajęte na dwa miesiące dało przychód brutto na poziomie 100 tys. zł. 

Marlena Kosiura: Kwota robi wrażenie. Ogromną sumę Renters ma uzyskać również w ramach dokapitalizowania z Polish Enterprise Fund VIII. Zapowiedziano 90 mln zł. Na co przeznaczone mają być te środki?

Kamil Krzyżanowski: W skrócie: na rozliczanie się z właścicielami firm operatorskich, którzy zamierzają sprzedać nam swój biznes. Środki z funduszu zamierzamy przeznaczyć właśnie na akwizycję i konsolidację, od której zaczęliśmy rozmowę. Zainteresowanie sprzedażą firm przez małych operatorów przerosło nasze oczekiwania. Dlaczego chcą pozbyć się biznesu? Rozumieją, że rynek się profesjonalizuje, a to sprawia, że jest coraz bardziej wymagający. Pandemia zmęczyła wielu z nich. Sprzedając biznes mogą zyskać pokaźną kwotę za wiele lat ich pracy. Przejmiemy całe firmy w Polsce. Na rynku w Europie Środkowo-Wschodniej, gdzie już prowadzimy rozmowy związane z akwizycją, planujemy łączenie sił w ramach wspólnych spółek z lokalnymi operatorami.