Dlaczego condohotele to nie Amber Gold?

fot. skany reklam pochodzą z archiwum zgromadzonego przez portal InwestycjewKurortach.pl

„Condohotele to nowe Amber Gold” – takie hasło pada raz po raz w medialnych publikacjach, na forach i w dyskusjach branżowych (wśród osób z rynku kapitałowego, nieruchomości czy w segmencie hotelowym). Hasło to budzi mój duży sprzeciw. Nie, system condo to nie jest nowe Amber Gold! Wyjaśniam dlaczego porównanie tych obu sposobów inwestowania jest jedynie efekciarskie, ale zupełnie nieprawdziwe i nielogiczne. Od razu na wstępie pragnę też zastrzec, że nie jest to jednocześnie zachęta do bezrefleksyjnego inwestowania w system condo (hoteli, akademików, domów seniora czy innych nieruchomości z obiecywanym zyskiem). Ryzyka zawsze instnieją, ale przejaskrawianie ich jest równie nieuczciwe jak ukrywanie.

Ilu poszkodowanych było w Amber Gold? Jakie straty ponieśli inwestorzy Metropolitan Investment czy Get Backu? O jakiej skali jeśki chodzi o głośnie sprawy, w których stracili pieniądze inwestorzy indywdiualni w ogóle mówimy?

Amber Gold - według aktu oskarżenia afera to 18 tys. osób poszkodowanych i strata zainwestowanych przez inwestorów indywidualnych pieniędzy na poziomie 851 mln zł.

Dla przypomnienia trzy inne afery ostatnich lat, bo tych starszych to już nie ma co przypominać, a piramid finansowych i systemów naciągania było w Polsce od lat 90’ co najmniej kilkanaście:

Finroyal – firma zajmująca się inwestowaniem, oferowała swoje produkty mniej więcej w tym samym czasie co Amber Gold, reklamy obu niejednokrotnie sąsiadowały ze sobą na łamach mediów – liczba poszkodowanych 1,7 tys. osób, na kwotę 100 mln zł

Obligacje GetBack – według raportu Najwyższej Izby Kontroli liczba nabywców toksycznych obligacji, którzy nie odzyskali zainwestowanych środków to 9 tys. osób, na łączną kwotę 2,5 mld zł

Metropolitan Investment - ten przypadek też warto przypomnieć, gdyż dotyczy rynku nieruchomości. W lipcu 2020 r. agenci CBA na polecenie Prokuratury Regionalnej w Poznaniu zatrzymali szefów spółki. Zarzuty: stworzenie piramidy finansowej, w latach 2016-19 spółka oferowała inwestycje na rynku nieruchomości w formie obligacji oraz sprzedawała udziały w spółkach. 1,5 tys. osób poszkodowanych, straty inwestrów indywidualnych szacowane na ok. 250 mln zł.

Condohotele? – Rynkiem condo zajmujemy się nieprzerwanie od 2010 roku. Według wyliczeń naszego portalu (UWAGA! Są to autorskie wyliczenia portalu InwestycjewKurortach.pl niedostępne nigdzie indziej, ich przywołanie i publikowanie możliwe jest jedynie za podaniem źródła: portal InwestycjewKurortach.pl):

1. 1. W chwili obecnej (stan na koniec 2020 r.) w Polsce działa 8.134 lokale w systemie condo (pokoje lub apartamenty kupowane z obligatoryjną umową zarządzania wynajmem i wypłaty zysków).
   2. Szacujemy, iż w różnej fazie budowy jest kolejne ok. 3 tys. lokali w condohotelach. Są to projekty, w których inwestorzy indywidualni już kupują nieruchomości.
   3. Wartość zainwestowanych pieniędzy – jeśli założymy, że do tej pory sprzedano ok.  10-11 tys. lokali condo, za średnią cenę 380 tys. zł netto (bez 23% podatku VAT który obowiązuje przy sprzedaży takiego lokalu) wartość ulokowanych środków przez inwestorów indywidualnych w apartamenty w condohotelach waha się pomiędzy 3,8 a 4,18 mld zł netto.
   4. Liczba inwestorów indywidualnych będzie nieco niższa niż liczba lokali, gdyż są osoby które kupują od kilku do nawet kilkudziesięciu lokali condo. Oceniamy iż liczba osób które kupiły nieruchomości w condohotelach waha się obecnie na poziomie ok. 9 – 9,5 tys. osób.

Wartościowo suma zainwestowanych pieniędzy jest więc nieporównywalnie większa niż wszystkie inne afery ostatnich lat. Nic dziwnego, w końcu condohotele to nieruchomości, nie kupujemy sztabki złota za kilka czy kilkanaście tysięcy złotych. I właśnie słowo „nieruchomość” robi ogromną różnicę.

Nieruchomość to nie wirtualne złoto czy papiery

Ci, którzy głoszą tezę: „Condohotele to będzie nowe Amber Gold” chyba nie tylko nie wiedzą czym w ogóle condohotel jest oraz jaka jest specyfika inwestowania na tym rynku. Ba, najprawdopodobniej nie wykonali chyba logicznego ciągu myślowego, dlaczego takie porównanie jest po prostu bezsensowne. Kilka głównych przesłanek obnażających to porównanie:

1. W condohotelu kupujemy nieruchomość z własną księgą wieczystą. Mamy więc fizyczną nieruchomość, a nie wirtualne złoto czy papiery dłużne. Oczywiście jest tu wiele niuansów, dlatego inwestowanie w condo to opcja dla osób, które znają ryzyka i je akceptują. Zasadniczo nie kupujemy też udziałów w nieruchomości czy spółce (choć zdarzają się takie sytuacje, ale to margines). Tymczasem informacje o rzekomych zakupach udziałów głoszą wyznawcy wizji, że condohotele są nową piramidą finansową. Nie znając specyfiki rynku, w publicznych wypowiedziach informują, że condo to udziały. Nie, to nie jest zakup udziałów, ale fizycznego pokoju lub apartamentu.

2. W Amber Gold inwestowali, jak ich określiła trójmiejska Gazeta Wyborcza , „drobni ciułacze”. Kupowali wirtualne złoto wydając na to po kilka tysięcy złotych.Tymczasem na rynku condohoteli nie ma takich inwestorów. Najtańsze lokale z wyposażeniem i miejscem parkingowym w systemie condo to wydatek rzędu 300-320 tys. zł netto (+23% VAT). Gdybyśmy się więc trzymali porównania z Amber Gold to condo jest jak „Amber dla bogaczy”. I nie chodzi jedynie o wysokość inwestowanych kwot, ale również fakt iż w condo nikt nie inwestuje na kredyt. Kupowanie lokali w aparthotelach za pomocą finansowania lub współfinansowania z kredytu bankowego to nieistotny margines transakcji. Nie mamy więc tu „drobnych ciułaczy”, ale osoby średniozamożne i inwestorów zamożnych. Zresztą spora część kupujących nabywa lokale condo nie na siebie jako osobę prywatną, a na spółki, co również pokazuje profil klienta operującego na tym rynku.

3. Condohotele w przeciwieństwie do Amber Gold nie upadną wszystkie na raz w tym samym czasie. Także z tego powodu porównanie obu form inwestowania wydaje się bezpodstawne. Nawet jeśli część obiektów upadnie (a tak już się dzieje, i zjawisko to niewątpliwie nasili się na przestrzeni 2-3 lat) to obiekty te przecież nie znikną z dnia na dzień, wszystkie jednocześnie. W ogóle nie znikną. Owszem podupadła nieruchomość będzie problematyczna dla współwłaścicieli, których bywa czasem i 200 czy 300 w jednym hotelu. Ale jednak mimo wszystko będzie to obiekt, który stoi, jest wyposażony i działał. Właściciel ma swój pokój czy apartament, obiekt może szukać nowego operatora itd. To nie jest wirtualne złoto, które z dnia na dzień okaże się mrzonką. Nie jest również "korek" wywołany przez zepsuty "tramwaj" – jak jeden hotel stanie, to nie oznacza iż cały rynek condohoteli też za nim stanie.

Powyższe słowa „obrony” tego rynku nie są ani zachętą do bezrefleksyjnego inwestowania w system condo, ani tym bardziej usprawiedliwieniem złych zjawisk, nieuczciwych deweloperów i patologii jaka się na rynku condohoteli pojawiła, pojawia i pojawiać będzie.

Owszem są tu nieruchomości niewiarygodne, agresywnie promowane, z nierealnymi „gwarancjami” zysków. Dokładnie tak sprzedawane jak naganiał sobie klientów Amber Gold. Można by rzecz, że condohotele to takie „nieruchomości na botoxie”. Wszystko jest tu podkręcone do granic absurdu. Piękne strony www, wizualizacje zapierające dech w piersiach, gra na emocjach, szczególnie w przypadku projektów zlokalizowanych w kurortach – widok morza czy panorama gór za oknem wywołują marzenia i osłabiają siłę logicznej analizy.

Nie są to też klasyczne, „nudne” mieszkania pod wynajem. Te wypadają blado jak Kopciuszek, przy „pięknych gwiazdach Instagrama” - jak określić można pełne luksusu condohotele nad Bałtykiem lub w górach. Dlatego też głosy porównujące system condo z Amber Gold padają często ze strony deweloperów i podmiotów związanych z inwestowaniem w klasyczną mieszkaniówkę.

Współposiadanie czy współfinansowanie?

Słowo condo choć oznacza „condominium”, czyli współwłasność, de facto w hotelarstwie oznacza dodatkowo coś innego - wspólne inwestowanie. I właśnie takie rozumienie powinno przede wszystkim definiować spojrzenie na ten produkt przez inwestorów indywidualnych. To jest produkt finansowy oparty o nieruchomość, a nie mieszkanie czy apartament na wynajem. Condo jest sposobem na szybkie sfinansowanie powstania inwestycji (a dla mniej wiarygodnych deweloperów rzecz jasna jedynie pomysłem na szybki zysk z marży deweloperskiej).

Dlaczego w ostatnich latach mamy w Polsce wysyp budowy condohoteli? M.in. właśnie z uwagi na finansowanie. Gdyby branża hotelowa była pewną żyłą złota to deweloperzy nie chcieliby się dzielić zyskami i ryzykiem z wieloma właścicielami pokoi, a banki rozdawałyby chętnie kredyty na hotele. Ale tak nie jest. Hotelarstwo może być dobrym biznesem, ale wymaga wiedzy, umiejętności, a zwrot z inwestycji wymaga czasu (3-5 lat). Dlatego dla wielu deweloperów „dostawca” gotówki jakim jest kupujący lokal condo jest opcją lepszą i szybszą niż kredyt bankowy. Kupujący jest jak lewar przyspieszający realizację projektu i zysk z inwestycji. I nie musi to mieć negatywnego znaczenia jeśli deweloper ma faktycznie uczciwe, długofalowe zamiary realnego działania w branży hotelowej. A kupujący zna wszystkie ryzyka związane z inwestowaniem w condohotel. Ostatecznie także nabywca zarabia w tym biznesie, choć czas zwrotu z inwestycji to minimum 10-15 lat, ale dla wielu kupujących jest to zrozumiałe, i taki model zarabiania akceptują.

Finansowe spojrzenie jest konieczne, by dobrze zrozumieć ten rodzaj nieruchomości. W zasadzie sposób działania jest podobny jak przy emisji akcji czy obligacji przez dewelopera. Kupujący nie do końca ma wpływ na to co zadzieje się w przyszłości. Przy czym papiery wartościowe czy dłużne są bytem wirtualnym, a wybudowana i funkcjonująca nieruchomość jest dobrem materialnym (nawet jeśli zostanie obarczona problemami). Patrząc na rynek kapitałowy inwestorzy indywidualni mogą jedynie pozazdrościć przejrzystości i regulacji, które od lat obowiązują na rynku kapitałowym. Choć jak pokazują doświadczenia z obligacjami GetBack czy Metropolitan Investment także one mogą niewiele dać, jeśli po stronie emitenta pojawią się nieuczciwe zamiary. Na rynku condohoteli regulacji raczej bym się nie spodziewała, bo nikomu na nich nie zależy. Pisaliśmy o tym więcej już w styczniu 2020 r.  

Problemem w porównaniu z rynkiem kapitałowym jest w przypadku condohoteli brak historii spółek condo. Nie da się ich sprawdzić, gdyż często są to zupełnie nowe „twory” prawne, nie posiadające historii raportowania w KRSie.  Jednak tu znów condonieruchomości to mimo wszystko produkt inny niż złoto z Amber Gold. Projekt hotelu, własność gruntu, stan budowy, potencjał lokalizacji – to wszystko potencjalny kupujący może fizycznie sprawdzić i ocenić. Do pustego skarbca Amber Gold przeciętny kupujący zajrzeć nie mógł.

Deweloperzy sami sobie szkodzą

Gorzkie porównania inwestowania condohoteli do piramidy finansowej padają więc z każdej strony, która w pewnym sensie cierpi na odpływ potencjalnych klientów – narzekają eksperci z rynku kapitałowego, ale i mieszkaniowego. I po części nie ma się co dziwić. Branża condo trochę sama sobie zgotowała ten los. A nikt nie jest zainteresowany, by sektor condo profesjonalizować.

Deweloperzy głosząc hasła o „gwarantowanych” zyskach sami podcięli sobie gałęź na której siedzą. Ale czy to wina samych deweloperów? O ryzykach tej branży jako portal pisaliśmy już w 2013 roku. 8 lat temu! Nadal będziemy edukować i zwracać uwagę na groźne niuanse i zjawiska. Mam jednak wrażenie, że nie do końca winni są deweloperzy. W wielu przypadkach to kupujący naiwnie wierzą w obietnice zysku i wizję życia rentiera. Temat ten podnieśliśmy już w lutym 2020 r. 

Stanowcze zaprzeczenie jakoby codnohotele były jak nowe Amber Gold nie jest namawianiem na inwestowanie w condo. Od zawsze w materiałach które pojawiają się na naszym portalu oraz w analizach, które przygotowujemy dla kupujących nieruchomości liczy się przede wszystkim jakość i merytoryka. Nie stawiamy na kliki, zasięgi czy naganianie deweloperom klientów. Ale właśnie dlatego, że tani populizm od samego początku stoi w opozycji do tego co robimy i co robić chcemy, staram się bez emocji i sensacji wyjaśnić, że condo to mimo wszystko nie Amber Gold.

Oczywiście sceptycy po przeczytaniu powyższych słów mogą powiedzieć: Co też ta kobieta wypisuje? Przecież były condohotele w których ludzie stracili pieniądze, jak choćby niedokończone nigdy 4Kolory we Władysławowie (Przedsiębiorstwo Handlowe REDA Dariusz i Renata Guzek, sprzedaż Home Broker spółka z grupy Getin Holding) czy nowy hotel Plaza w Ostródzie (OPB Development Ireneusz Słowik, sprzedaż Condohotels Group oraz Lion's House spółka z grupy Getin Holding). Owszem w tych inwestycjach faktycznie ludzie stracili oszczędności, nie uzyskując nieruchomości. Tylko jak wytłumaczyć zachowanie kupującego, gdy wierzy temu co mówi sprzedawca i kupuje nieruchomość przez telefon?!

A co potrafią mówiąc sprzedawcy lokali condo i apartamentów inwestycyjnych? Wszystko, by tylko nieruchomość sprzedać i zarobić na prowizji. Swego czasu chodziłam do sądu na rozprawy Home Broker przeciwko Urzędowi Ochrony Konkurencji i Konsumenta, w sprawie nałożonej na spółkę kary. Co zeznawali pod przysięgą w sądzie świadkowie Home Broker? Np. że w 4Kolorach ceny poszczególnych apartamentów uzależnione były od tego czy jest widok na morze, czy nie. Cóż.... ktoś kto nie był na miejscu nie będzie wiedział, że z budynków 4Kolorów nie było widać morza, bowiem inwestycja zlokalizowana jest kilkaset metrów od plaży i stoi w wielkim dole. Klienci też wierzyli w te zapewnienia i kupowali lokale przez telefon! Czy wina za stracone pieniądze leży więc jedynie po stronie dewelopera i sprzedawcy?

Zakup nieruchomości w condohotelu nie jest zakupem wirtualnego złota. Jeśli projekt ma potencjał i zostanie ukończony upadek dewelopera nie pozbawia właścicieli ich aktywów, o czym przekonać się można śledząc trudny początek historii hotelu Blue Marine Mielno. Condohotel już prawie przejęty został przez syndyka – choć funkcjonował nawet krótko pod marką De Silva – właścicielom udało się jednak go odzyskać, wyprowadzić na prostą, a dziś jest jednym z lepiej funkcjonujących obiektów nad Bałtykiem. Więcej o tej historii z trudnym początkiem i szczęśliwym finałem przeczytać można w wywiadzie z szefem obiektu Maciejem Szatkowskim. Blue Marine Mielno jest jednym z 6 condohoteli w Polsce, które jako jedyne w wyniku trudności wywołanych pandemią nie musiały na razie ani opóźnić, ani negocjować wypłat zysków dla właścicieli.

Porównania condo do złotej afery z Trójmiasta, choć nośne medialnie, są więc w mojej ocenie zupełnie nieuzasadnione.