Czy gwarancje to problem condohoteli?
Słowo „gwarancja” w inwestowaniu wywołuje ostatnio falę sprzeciwów. Krytycy walczą z tym hasłem z zaciekłością niemal z czasów inkwizycji. Sami do niedawna tak walczyliśmy. Tylko właściwie czy winne są „gwarantowane” obietnice? Czy może jednak naiwność kupujących? Czy powinniśmy piętnować deweloperów condohoteli piszących o gwarancjach? Chyba nie.
Komentarz: Marlena Kosiura, analityk, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl
Gwarancja – najbardziej bezensowne i puste słowo XXI wieku
Temat gwarancji w różnych aspektach chodził mi po głowie od dawna. Impulsem do napisania poniższej analizy była aktualna reklama reklama nieruchomości, w której deweloper – spółka realizująca kompleks Lake Hill pod Karpaczem – używa określenia: „gwarantowany 8% zysk w skali roku”. No i tu nastąpi mała rewolucja…… W zasadzie ja to nawet rozumiem. Ktoś, kto zna nasze analizy i moje komentarze pewnie złapie się za głowę! Jak to?! Jak można popierać pisanie o zyskach frazą „gwarancja”!? Zanim jednak ktoś posądzi mnie o to, że straciłam rozum i „zaprzedałam się złu” ;-), proszę by przeczytał poniższy tekst. Może nieco długi (jak zawsze przy analizach na naszym portalu), ale kto chętny doczyta do końca.
Słowo „gwarancja” wywołuje miłość i nienawiść. To taki słowny „słodki drań”. Dla inwestorów niby zdradliwe i niefajne słowo, ale wszyscy je kochają. Taki słowny odpowiednik Wilka z Wall Street – tak chętnie przywoływanego wszędzie tam gdzie pojawiają się tematy inwestowania i nieruchomości. Jordan Belfort, czyli pierwowzór wilka, jest jednym z wielu przykładów znanych ludzi, którzy mają na sumieniu wiele, ale mimo tego budzą podziw, sympatię i wybaczenie wśród tłumów. Nawet sam agent FBI Gregory Coleman, który doprowadził do zatrzymania i skazania Belforta, dziś od czasu do czasu się z nim spotyka. Takie osoby z czasem stają się wręcz ikonami pop kultury - jak król kokainowego imperium Pablo Escobar (serial Narcos) czy nasz rodzimy Masa (Jarosław Sokołowski, były członek jednaj z najsilniejszych grup przestępczych lat 90 - gangu pruszkowskiego), dziś celebryta, autor książek, gość setek filmów i audycji.
Jak do tego ma się „gwarancja”? Od oszusta z Wall Street do „gwarancji” wcale nie jest tak daleko. Wszystko bowiem sprowadza się do naiwności kupujących i intencji sprzedawcy. A polscy inwestorzy i konsumenci kochają słowo „gwarancja”. I bynajmniej nie chodzi tylko o słabo wykształconych ludzi. Na słowo „gwarancja” potrafią również skusić się osoby majętne, wykształcone i z doświadczeniem. Działa tu po prostu psychologiczny mechanizm dążenia do poczucia bezpieczeństwa, który wkodowany w siebie ma każdy z nas.
Gwarancja – jak ją zyskać?
Nie ma czegoś takiego jak gwarancja, nigdzie – czy to w biznesie, czy w życiu prywatnym. W zmieniającym się z kosmiczną prędkością dzisiejszym świecie nie ma rzeczy stałych, które muszą nastąpić – a do tego teoretycznie sprowadza się gwarancja. To jedno z najbardziej pustych słów dzisiejszych czasów. Podobnie zresztą jak „prawda” w erze postprawdy, czy „eko” przedrostek, który na fali mody bycia ekologicznym za chwilę zupełnie straci znaczenie, stanie się jedynie słowną wydmuszką.
Jak zauważył w komentarzu na naszym Facebooku jeden z czytelników słowo gwarancja = stały dochód. Otóż niestety nie. Gwarancja nie jest równoznaczna ze słowem „stały”, i nigdy nie była. Gwarancja zawiera w sobie przede wszystkim element „MUSISZ”. A w dzisiejszym świecie nie ma "musisz", wszystko jest zmienne. Nawet prywatnie w dzisiejszym świecie ludzie nic nie mogą sobie gwarantować i „musieć”. 90% społeczeństwa ponad obowiązek tego, że „coś musi”, przedkłada obecnie własny biznes czy samopoczucie.
Sytuacja się zmieniła więc i zachowanie bywa zmienne. Ludzie się rozwodzą choć ślubowali sobie: „aż do grobowej deski”. A firmy nie wypłacają świadczeń co do których się zobowiązały. Teoretycznie mamy prawo, które narzuca na firmy gwarancje np. w bankach, w prawie konsumenckim czy ubezpieczeniach. Ale konia z rzędem temu, kto choć raz nie miał w swoim życiu przypadku kiedy zgłoszenie się po odbiór owej gwarancji oznaczało dopiero początek drogi przez mękę. Niby teoretycznie mamy na coś gwarancję (prawną lub zapisaną w umowie), ale w praktyce, kiedy się zgłaszamy po gwarantowane świadczenia okazuje się, iż firma, która miała gwarantować – np. bezpłatną wymianę sprzętu na nowy w ramach ubezpieczenia (przykładowo zalanego telefonu) – zaczyna się bronić i udowadniać klientowi, że to jego wina. A miało być pięknie, łatwo i przyjemnie, bo przecież była gwarancja. Ostatecznie wszystko sprowadza się do walki sprytnych prawników dużej korporacji z nieświadomym konsumentem. I bez cienia wątpliwości można założyć, że tak właśnie od samego początku gwarancja firmy została pomyślana – „damy, ale jak konsument będzie chciał skorzystać, to wiemy jak z nim walczyć, by gwarancji nie zrealizować”.
Gwarancje na zyski
Tym bardziej trudno oczekiwać jakichkolwiek gwarancji w biznesie i inwestowaniu. Słowo „gwarancja” przeszło w branży condohoteli dłuuuuugą drogę. Od miłości, do zakazu używania. Jednak to nie ono jest tu problemem, ale świadomość kupujących.
Na rynku condohoteli od poczatku jego istnienia w Polsce wszyscy używali słowa „gwarancja”, „gwarantowany zysk”. Używała ich wiele lat temu nawet spółka Zdrojowa Invest, która dziś tak silnie podkreśla, że nie daje gwarancji. Używali jej inni z segmentu condo i aparthoteli, te firmy które do dziś z powodzeniem funkcjonują, i te które upadły lub za chwilę upadną. Także my jako portal przez wiele lat (po uruchomieniu w 2011 roku) pisaliśmy o gwarantowanych zyskach.
A potem przyszedł czas Amber Gold, Finroyal, condohoteli: 4 Kolory we Władysławowie i Condohotels w Ostródzie. I w końcu GetBacku (w 2019 roku). I słowo „gwarancja” stało się hasłem na które się poluje. Z jednej strony słusznie. Też wiele razy podkreślaliśmy, że określenia „gwarancja” nie powinno się używać w reklamach i materiałach zachęcających do kupna. Ale….. w zasadzie to…… właśnie zmieniliśmy zdanie. Czy raczej stwierdzamy fakt, że nie tu jest „pies pogrzebany”. Jesienią 2019 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta wraz z Komisją Nadzoru Finansowego przeprowadziły dwie duże akcje informacyjne związane z pokazaniem ryzyk inwestowania w condohotele. Akcje potrzebne, bo edukacja w zakresie ryzyk w condo była i jest potrzebna. Po tym słowo „gwarancja” w zasadzie zniknęło ze stron reklamowych condohoteli, reklam i folderów sprzedażowych. Modne stało się podkreślanie, że firma „nie daje żadnych gwarancji” i ogólnie promocja w duchu „gwarancję są be, ci którzy je dają są niewiarygodni”.
Tylko właściwie dlaczego całą odpowiedzialność za ryzyko inwestycji i patologie na rynku przerzucić na słowo „gwarancja”? Przecież nie o samo słowo tu chodzi i jego używanie, tylko to jak owo słowo (w połączeniu z reklamą i firmą, która go używa) rozumie potencjalny kupujący.
Jeśli pracodawca w swoim ogłoszeniu o pracę napisze: „gwarantujemy: najwyższe zarobki w kraju, nic nie będziesz musiał robić i nigdy cię nie zwolnimy” – to przecież nie jest winą firmy, że chce „złowić” naiwniaków. Myślący człowiek od razu będzie wiedział, że taka reklama i ta „gwarancja” to fikcja. Poza tym gwarancje mamy wszędzie. „Gwarancje bezpieczeństwa” w branży motoryzacyjnej, „gwarancje udanego wypoczynku” w marketingu firm turystycznych i hoteli, czy „gwarancje jakości” na co drugim produkcie spożywczym. Nikt tych wszystkich firm przecież nie ściga za to, że w reklamach piszą: "gwarancja".
Tak wiem, od razu podniosą się głosy krytyki, że przecież prawo nie może być obojętne na oszustów, naciągaczy i nieuczciwe firmy. Tak, nie może. Na pewno nie może wszędzie tam, gdzie w grę wchodzą produkty i usługi konsumenckie. Ale już na gruncie inwestowania państwo nie może przecież brać pełnej odpowiedzialności za decyzje inwestorów. Inwestycja jest równoznaczna z ryzykiem, większym lub mniejszym.
Jeśli potencjalny kupujący dysponuje środkami, ok. 300 tys. zł – a tyle kosztuje minimalnie inwestycja w pokój czy apartament w condohotelu – i kupuje lokal by na nim zarabiać, to dlaczego mu na to nie pozwolić? Dlaczego mamy krytykować dewelopera, że próbuje w ten sposób skusić kupującego? Skoro kupujący jest naiwny i chce wierzyć w „gwarancje”, to pozwólmy mu by wierzył i inwestował. W końcu to jego majątek. Kto bogatemu zabroni?
De facto deweloper może sobie nawypisywać w reklamie co chce, jego prawo. Nikt w zasadzie nie może mu tego zabronić, co napisze na swojej stronie internetowej to jego sprawa. Nie tu jest problem! Problem jest w świadomości kupującego. To od jego umiejętności analizy i krytycznego myślenia, bądź ich braku, wszystko zależy.
Jeśli kupuje produkt lub usługę, której działania nie rozumie, od firmy, której wiarygodności nie sprawdził to mówiąc brutalnie - straci? Trudno. Sam będzie ponosił odpowiedzialność za własną naiwność.
Od lat przygotowujemy dla inwestorów indywidualnych analizy. Obejmują m.in. porównania ofert, mapowanie ryzyk, pomoc w wyborze inwestycji i kurortu. Nie ma ich wiele, bo Polacy nie lubią płacić za wiedzę, sami wiedzą lepiej :-) Zawsze jednak podkreślamy jedną rzecz – nie do końca ważne są poziomy zysków, ani cena za jaką kupujesz nieruchomość. Ważne jest to, kto daną inwestycję ci sprzedaje (nawet nie do końca firma zarządzająca, bo operatora zawsze w nieruchomości można zmienić). Koniec końców wszystko i tak sprowadza się do uczciwości osób, które stoją po drugiej stronie umowy, którą jako kupujący masz podpisać. Nie raz już przekonaliśmy się, że nasza wiedza o rynku condo i kurortach gromadzona wnikliwie od 2010, a właściwie nawet 2007/2008 roku, jest bezcenna, bo pozwala uchronić się przed pochopnym zakupem nieruchomości od podmiotu, który nie jest wiarygodny. I w sumie słowo „gwarancja” nie ma tu nic do rzeczy.
Ostatecznie jednak nie ma na rynku eksperta, doradcy czy firmy, którzy mieliby pewność wypłat zysków. Możemy założyć z pewną dozą prawdopodobieństwa, że ktoś wygląda na wiarygodną firmę, i te zyski będzie płacił. Ale równie dobrze zyski w condohotelach właścicielom lokali może płacić ten kto „gwarancje” daje, i ten który ich nie obiecuje. Gwarancje reklamowane przed laty przez deweloperów condo dziś już nie obowiązują. Bo albo firmy upadły, albo po latach zmieniły warunki wypłat np. obniżając stopy zwrotu. Nawet ci najbardziej fair deweloperzy i hotelarze nie mają do końca wpływu na to co wydarzy się na rynku, szczególnie w kurortach. Można wybudować najlepiej przygotowany hotel, w popularnej miejscowości, na super działce, zrobić doskonałe, profesjonalne założenia. I polec. Dlaczego? Bo dynamika zmiany kurortów (w kontekście przyrastania nowej bazy apartamentowej i hotelowej) jest obecnie w Polsce tak ogromna, że musi odbić się na każdym biznesie. Firma nie ma wpływu na to co dzieje się na działce obok jej nieruchomości lub w innych kurortach. A pojawienie się w danej miejscowości na przestrzeni 2-3 lat np. 5 tys. nowych pokoi i apartamentów (czyli minimum 10-15 tys. nowych miejsc noclegowych) nie może pozostać obojętne w skutkach nawet dla najlepiej i najuczciwiej zaplanowanego condohotelu.
Tak więc jak dla mnie, to deweloperzy mogą sobie pisać po stokroć „gwarancja” w swoich reklamach. Jeśli kupujący w to wierzy i jedynie na tym opiera swoje decyzje, to jego problem. Ładnie nazwała to kiedyś Anna Korzeniowska-Cegiełka, od lat doradzająca klientom w wyborze wiarygodnych nieruchomości inwestycyjnych: „Drogi kliencie czytaj umowy, nie reklamy!”.
Od dawna deweloperzy przyznają w rozmowach – a często to uczciwe firmy, które mają ciekawe i wiarygodnie wyglądające inwestycje turystyczne – że kupujący oczekują „gwarancji”. Mówią wprost: bez gwarancji nie ma sprzedaży, klienci uciekają do tych, którzy może mniej wiarygodni, ale dają „gwarancję”. I jak przekonać klienta, że wróżby nie mają sensu? Skoro chce iść do wróżki to i tak do niej pójdzie.
Przytoczone w materiale przykłady firm i reklam nieruchomości z hasłem "gwarancja" nie oceniają jakości i wiarygodności oferty deweloperów, a pokazują jedynie, że słowo "gwarnacja" było i jest używane. I co raz jeszcze podkreślę, de facto nie ma ono aż tak dużego znaczenia jakie mu sie przypisuje.
Opracowanie tekstu: materiał autorski redakcji, skany reklam deweloperów pochodzą z archiuwm portalu InwestycjewKurortach.pl, ich używanie możliwe jest tylko wraz z podaniem - źródło: portal InwestycjewKurortach.pl
