Co zrobić z condohotelami? Nikt nie wie

Condohotele i aparthotele to niemały orzech do zgryzienia, nie istnieją w polskim prawie. Pomysłów na regulacje brak.

29 stycznia 2020 r.

Marlena Kosiura

Condohotele to niemały orzech do zgryzienia. I nie chodzi bynajmniej jedynie o ryzyka z jakimi wiąże się inwestowanie w tego rodzaju nieruchomości, ale również to jak ugryźć takie obiekty noclegowe od strony prawno-formalnej. Gubią się w tym sami hotelarze, urzędnicy oraz organizacje branżowe. A może paradoksalnie nie robić nic i czekać aż rynek sam się ureguluje?

Temat condohoteli od kilku miesięcy nie schodzi z nagłówków w mediach oraz dyskusji w czasie wydarzeń branżowych. Problem w tym, że regulacja prawna nieruchomości sprzedawanych w systemie condo i wynajmowanych (turystom, studentom) jest tak wielowątkowa, że trudno ją ugryźć. Obejmuje nie tylko kwestie działalności hotelarskiej, ale też przepisy budowlane, nieruchomościowe, finansowe, podatkowe, czy w końcu dotyka samorządów i mieszkańców budynków mieszkalnych współdzielonych z lokalami aparthotelowymi.

Hotelarze mają rozwojenie

Condohotele od lat krytykowane są przez samą branżę hotelową. Tak jest do dziś. Na wydarzeniach branżowych i w komentarzach niejednokrotnie padają gorzkie słowa pod kierunkiem tych hoteli, które powstały w modelu condo. Kiedyś ostrzej krytykowane były nawet przez organizację branżową - Izbę Gospodarczą Hotelarstwa Polskiego (IGHP). Ale ponieważ rynek się profesjonalizuje (mamy już w Polsce nawet kilka obiektów condo, które funkcjonują pod markami sieci międzynarodowych), coraz więcej condohoteli należy do IGHP to i stosunek izby się nieco zmienił. Członkiem tej organizacji dawno już została Zdrojowa Invest - firma która de facto zbudowała w Polsce rynek condohoteli. I która od początków swojej działalności realizuje obiekty w zasadzie wyłącznie hotelowe. - Większość naszych obiektów w portfolio to hotele, m.in. Hilton i Radisson Blu w Świnoujściu, Radisson w Kołobrzegu i Szklarskiej Porębie, Marine, Diune i Sand oraz Jantar Spa w Kołobrzegu – wyjaśnia Piotr Śliwka, dyrektor sprzedaży Zdrojowa Invest. Do izby należą też m.in. condohotele Gwiazda Morza (hotel z kategoryzacją 4*), Hotel Mikołajki (hotel z kategoryzacją 5*), czy też dwa obiekty condo zrzeszone w Harmony Polish Hotels: Hotel Paryski Art&Business z Zakopanego (kategoryzacja 4*) oraz Hotel Willa Port art & Business (kategoryzacja 4*).

Izba w wydanym właśnie stanowisku do ostrzeżeń UOKiK i KNFu z września i listopada 2019 zauważa, że „condohotele, zgodnie z prawem, powinny działać wyłącznie jako skategoryzowane obiekty hotelowe”. No i tu pojawia się problem. Bo definicja „skategoryzowane obiekty hotelowe” to nie tylko hotel, ale też pensjonat, willa, schronisko, motel, kamping, pole biwakowe, i inne obiekty które świadczą usługi hotelarskie. Czyli de facto teoretycznie skategoryzowane mogą być także mieszkania wynajmowane na doby, które od dawna hotelarze krytykują m.in. jako niespełniające wymogów bezpieczeństwa (wspólne klatki schodowe z mieszkańcami, brak systemów pożarowych jak w hotelach, brak ochrony, oddymianie, brak wyposażenia z atestami które wymagane są od hoteli itd.).

Sama izba ma także kłopot by jednoznacznie określić, kto jest „dobrym” biznesem hotelowym, a kto tym, który działa niepoprawnie. Patrząc choćby na członka izby, czyli Zdrojową Invest obiekty tej firmy to prawie same hotele. Ale jak wiadomo prawie robi wielką różnicę. Bowiem firma w swoim portfolio posiada też budynki, które hotelami nie są. Choć jak zaznacza Piotr Śliwka wszystkie spełniają normy bezpieczeństwa gości.

- Obiekty Diune Resort w Kołobrzegu czy Boulevard Residence w Ustroniu Morskim to obiekty hotelarskie w systemie condo, które spełniają wszystkie normy wyposażenia i bezpieczeństwa dla obiektów turystycznych oraz są zgłoszone do ewidencji obiektów hotelarskich. Nie są to hotele i nie są tak ani pozycjonowane, ani reklamowane. W naszym przypadku są to apartamenty wakacyjne lub obiekty typu resort – mówi Śliwka.

Firma faktycznie działa w obszarze hotelarskim, ma w tym doświadczenie. Ale członkami IGHP są także budynki apartamentowe, z którymi hotelarze tak walczą, a nawet rozproszone mieszkania zlokalizowane w budynkach mieszkalnych. Czy działają one jako „skategoryzowane obiekty hotelowe”? Nie.

Wśród członków izby znajduje się bowiem m.in. warszawska firma Hosapartaments specjalizująca się w zarządzaniu wynajem krótkoterminowym. Która na stronach internetowych izby tak opisuje swoje lokale, pisowania oryginalna ze strony: „W naszej ofercie znajdziecie Państwo nieruchomości począwszy od wygodnych przytulnym mieszkań po luksusowe apartamenty. (…) Jesteśmy doskonałą alternatywą dla kosztownych i nie zawsze zapewniających odpowiedni standard Warszawskich hoteli oraz dla wszystkich, którzy poszukują wygodnego noclegu w centrum Warszawy w rozsądnej cenie.” (przyp. red.: "jesteśmy doskonałą alternatywą dla kosztownych i nie zawsze zapewniających odpowiedni standard Warszawskich hoteli" - sic!, na stronie organizacji hotelarzy.

Kolejnym członkiem „apartamentowym” jest firma Dune Beach Resort z Mielna. Jak podaje opis firmy na stronie www IGHP, jest to „330 luksusowych apartamentów, które spełnią oczekiwania każdego gościa. (…) Luksusowy apartamentowiec z basenem nad morzem. (…) Kompleksowa oferta hotelu gwarantuje najwyższy standard wypoczynku”. Co zrobić jednak z faktem, że obiekt - choć sam na stronie IGHP nazywa się „hotelem” - właściwie hotelem nie jest? To po prostu kilkaset apartamentów (w tym kilkanaście zarządzanych przez firmę Dune Beach Resort) należących do kilkuset właścicieli i obsługiwanych przez kilku różnych operatorów. Apartamenty te nie są kategoryzowane zgodnie z przepisami prawa jako „obiekty hotelarskie”. Inną kwestią, której hotelarze i urzędnicy nie dostrzegają – o czym pisaliśmy już rok temu określając to jako polowanie na YETI – jest fakt, że właściwie nie wiadomo kto jest tu odpowiedzialny za zgłoszenie obiektu i uzyskanie odpowiedniej kategorii „obiektu hotelarskiego” – poszczególni właściciele lokali aparthotelowych? Czy operator, który zarządza tymi lokalami? Z kim „boksują” się hotele i urzędnicy, bo jak na razie tego niedookreślono, lub wręcz firmy zarządzające w całym tym biznesie są zupełnie nie zauważane.

Dlaczego więc w organizacji postulującej, by wszystkie condohotele działały „wyłącznie jako skategoryzowane obiekty hotelowe” znajdziemy zwykłe mieszkania wynajmowane w modelu krótkoterminowym? Teoretycznie każda organizacja przyjmuje w poczet swoich członków firmy, które chce, na warunkach które sama wyznacza, np. należy spełnić określone wymogi i/lub uiścić opłatę członkowską (w przypadku IGHP dla firm innych niż skategoryzowane obiekty hotelarskie jest to roczna opłata 8 tys. zł w pierwszym roku). Problem jednak jest nie polityka organizacji branżowych, tylko właśnie brak przepisów regulujących działanie condohoteli, aparthoteli i apartamentów wynajmowanych na doby. Żaden prawnik, organizacja rządowa lub samorządowa, a nawet sądy nie mają 100% jasności w interpretacji obowiązujących przepisów prawa w odniesieniu do tych obiektów.

Prawo opisujące kategoryzację obiektów noclegowych jest bardzo przestarzałe – to rozporządzenie ministra gospodarki i pracy z 1994 roku. Ministerstwo (obecnie rozwoju, wcześniej było to sportu i turystyki) od dawna pracuje nad nowelizacją tych przepisów. Sami hotelarze mają świadomość jak bardzo komplikuje to poprawne funkcjonowanie segmentu usług noclegowych. Od dawna także IGHP lobbuje by przyspieszyć wprowadzenie nowych regulacji.

PZFD mówi tak, by za dużo nie powiedzieć

Ze zdefiniowaniem tego, czego rynek chce od condo i jak to właściwie ułożyć problem ma też Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Przez wiele lat organizacja nie zajmowała się tematem, gdyż należące do niej firmy skupiały się głównie na budowaniu klasycznej mieszkaniówki. Ale ostatnie 2-3 lata to wysyp projektów condo i aparthoteli także wśród firm realizujących mieszkania. Dodatkowo kampania informacyjna z września 2019 r. przeprowadzona przez UOKiK oraz KNF odbiła się tak dużym echem, że i PZFD postanowił zająć stanowisko.

26 września 2019 r. PZFD wydał pierwsze oświadczenie, w którym informuje, iż związek „podejmuje działania skierowane do przedsiębiorców realizujących inwestycje condo- i aparthotelowe, jak i do poruszających się po tym rynku konsumentów”.

Związek informuje również, o „będącym w przygotowaniu zbiorze podstawowych informacji, które pozwolą baczniej przyglądać się inwestycjom”. 3 października 2019 r. Mateusz Stachewicz, specjalista ds. prawnych w PZFD powtórzył na łamach „Rzeczpospolitej” iż związek „podejmuje działania skierowane do przedsiębiorców realizujących inwestycje condo- i aparthotelowe, jak również do poruszających się po tym rynku konsumentów”. – Stawiamy na to, by klient otrzymywał zrozumiałe dla niego informacje, pozwalające rzetelnie przyjrzeć się ofertom i porównać je ze sobą, szacując tym samym ryzyko, z jakim – jak każda forma nastawionej na zysk inwestycji – może się wiązać ulokowanie kapitału w condo- bądź aparthotelu – wyjaśniał.

Ponieważ i wrześniowe, i październikowe wypowiedzi związku były dość ogólne postanowiliśmy 23 października zapytać PZFD co konkretnie ma na myśli związek, jakie propozycje przepisów przygotował, kiedy mogą się one ukazać? Poprosiliśmy o przesłanie informacji do najpóźniej 30 października, i mimo obietnicy biura prasowego PZFD do dziś odpowiedzi nie otrzymaliśmy.

W zasadnie podobnie jak w przypadku hotelarzy brak jednoznacznego stanowiska nie dziwi. Dla wielu deweloperów przepisy regulujące rynek condo nie są do niczego potrzebne. Dlaczego? Bo potencjalni kupujący po tym jak wystraszyli się condo, „przerzucają” swoje wydatki na klasyczne mieszkania. Dla firm sprzedających lokale z obu segmentów nie ma więc znaczenia co klient kupi. Marża ze sprzedaży – czy to mieszkania, czy lokalu w aparthotelu – i tak zostaje w spółce. A takich deweloperów, którzy oferują oba rodzaje nieruchomości jest coraz więcej to m.in. Arche, Marvipol, Atal, J.W. Construction, Dekpol, Polnord, Robyg.

PZFD zresztą wyraźnie w swoim stanowisku z września 2019 r. zaznaczył, że ewentualnie objęcie lokali w systemie condo ustawą deweloperską byłoby błędem. Z uwagi m.in. na fakt, iż nie są to nieruchomości spełniające potrzebę mieszkaniową, gdyż kupowane są w celach zarobkowych. I to akurat wydaje się bardzo logiczne. Przeregulowanie rynku nikomu nie służy. A przepisami nie możemy brać pełnej odpowiedzialności za to, w jaki sposób ludzie lokują swój kapitał.

Dobrze jest jak jest?

Czy szybko doczekamy się więc regulacji na rynku condo? Nie sądzę. W zasadzie z jednej strony UOKiK oraz KNF spełniły swoją rolę – ostrzegły kupujących, że ten rodzaj inwestycji wiąże się z pewnymi ryzykami. Być może zbyt ostro i jednoznacznie wskazując akurat na condohotele, bo niesłusznie rykoszetem „oberwały” też te wiarygodne i profesjonalnie prowadzone i planowane inwestycje condohotelowe. Tu słusznie podkreśliła to również izba hotelarzy. Z drugiej strony żaden urząd nie może ponosić pełnej odpowiedzialności za decyzje inwestorów. Ostrzega, ale przecież nie jest w stanie myśleć za kupujących.

Rynek najprawdopodobniej ureguluje się sam. Boom na condohotele mamy już za sobą. Wiele z ogłoszonych w ostatnim czasie inwestycji w ogóle nie powstanie, z prostej przyczyny – nie będą miały finansowania z uwagi na brak szybkiej sprzedaży lokali. A sporo z nich właśnie tak się finansuje – wpłatami od kupujących.

Samoregulację zresztą już widać, chociażby po danych z naszego ostatniego raportu z września 2019 roku. W dużych miastach w ciągu roku deweloperzy ogłosili do budowy lub już rozpoczęli realizację 17 nowych projektów. Podczas, gdy rok wcześniej tych nowych inwestycji było aż 29. Oczywiście nie oznacza to, że inwestycje typu condohotel przestaną powstawać i znikną chętni na zakup takich lokali, po prostu rynek stracił dynamikę, i poradzą sobie jedynie najlepsze firmy, a przede wszystkim wiarygodne.

Planowane condohotele zamieniane są też na klasyczne hotele z jednym właścicielem. Aż 9 projektów z planowanych w 2018 roku zostało wycofanych. Powodów rezygnacji z planów budowy jest kilka. Część deweloperów postanowiła na razie zawiesić plany, inni zdecydowali się w ogóle nie realizować inwestycji typu aparthotel, a jeszcze inny porzucili plany, i planują sprzedaż gruntów. Dwie inwestycje w Gdańsku, wstępnie planowane do sprzedaży w formule condo, powstaną i to w ramach międzynarodowych sieci hotelowych, ale deweloper wybuduje je w całości i nie będzie sprzedawał lokali inwestorom indywidualnym.

Faktem jest, że spora część firm sprzedających lokale condo, w zasadzie sprzedaje obietnice, nie tylko zysków, ale też tego co to będzie za projekt.

- Niestety duża część obiektów, w tym condo, nie figuruje w ewidencjach obiektów hotelarskich, gdzie można wpisywać nawet pojedyncze apartamenty. Poza tym, w czasie budowy bez promesy kategoryzacyjnej posługują się nazwą hotel i gwiazdkami. Mówi się w przestrzeni publicznej o nowych rejestrach i o zaostrzaniu przepisów, a dotychczasowe nie są przestrzegane – przyznaje Piotr Śliwka ze Zdrojowej.

Jedyne co niewątpliwie wymaga pilnego uregulowania to kwestie funkcjonowania tych obiektów jako miejsc noclegowych i regulacje dotyczące wynajmu mieszkań na doby. Faktycznie trudno odmówić rozgoryczonym hotelarzom racji, że mają trudniej niż mieszkania. Tyle że zamiast iść w stronę nałożenia dodatkowych obowiązków na właścicieli mieszkań, może lepiej pomyśleć czy wszystkie rygorystyczne wymogi, które spełniać muszą hotele naprawdę są dziś niezbędne? Standard obiektów noclegowych w dużej mierze wyznacza dziś Airbnb, a walka z rzeczywistością i przyzwyczajeniami młodego pokolenia czasem po prostu nie ma sensu. Trzeba się do niej dopasować na racjonalnych zasadach.

Kampania „Oczarowani” realizowana była wspólnie z Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju – obecnie Ministerstwo Rozwoju. Jak poinformował naszą redakcję resort w chwili obecnej w ministerstwie nie trwają prace związane z regulacją tematu condohoteli, a sprawą zajmuje się UOKiK i KNF.

Baza stanowisk organizacji i urzędów:

UOKiK

IGHP