Blue Marine Mielno - sukces z trudnym startem

Przykładów aparthoteli, w których właściciele stracili zainwestowane pieniądze jest w Polsce kilka. Ale są również pozytywne przykłady, gdy z sytuacji kryzysowej właścicielom udało się nie tylko wyjść na prostą, ale wręcz odnieść sukces i dalej rozwijać projekt oraz generować dodatkowe zyski z wynajmu - Blue Marine Mielno to właśnie jeden z takich pozytywnych przypadków. O tym jak porażkę udało się przekuć w sukces opowiada naszemu portalowi Maciej Szatkowski, prezes spółdzielni zarządzającej.

Wprowadzenie redakcyjne:
Polski rynek condohoteli jest młody, i jak to często bywa zdarzają się na nim nie tylko upadki, ale też nieuczciwe działania. Ci którzy od lat interesują się rynkiem condohoteli wiedzą, że te spektakularne porażki to zaledwie kilka inwestycji: 

• hotel 4 kolory we Władysławowie (niedokończony, sprawa w sądzie >>>) inwestorem była spółka Przedsiębiorstwo Handlowe REDA Dariusz i Renata Guzek, a zarządzającym miała być firma Velaves Rent, której prezesem był Dariusz Guzek, sprzedaż prowadziła spółka Home Broker
• condohotel w Ostródzie (upadłość prowadzona obecnie przez syndyka) – inwestorem była lokalna spółka OPB Development Ireneusz Słowik, więcej o tej inwestycji pisaliśmy >>>
• oraz dwa projekty condohotelowe realizowane przez warszawską spółkę Warsaw Trust Development – w Mikołajkach i Mielnie, sprzedaż apartamentów prowadził Home Broker

Projektów kilka, ale skala strat duża – gdyż poszkodowanych, którzy kupili lokale w systemie condo było ok. 970 osób.

Jedna z tych inwestycji – Mielno – dziś może jednak odetchnąć i świętować triumfy. Projekt nie tylko udało się odzyskać, dzięki czemu właściciele nie stracili zainwestowanych w condo oszczędności, ale w chwili obecnej inwestycja funkcjonuje i jest w rozbudowie o kolejne lokale apartamentowe oraz usługi dodatkowe.

O historii tej drogi od kryzysu do powodzenia hotelu opowiada Maciej Szatkowski, prezes spółdzielni właścicieli zawiązanej przez nabywców poszczególnych lokali.

Marlena Kosiura, redaktor naczelna InwestycjewKurortach.pl: Wygrana zaczęła się od porażki. Kiedy był ten najgorszy moment, gdy Pan i inni właściciele zrozumieli, że obiecywane zyski z najmu nigdy nie nadejdą, co więcej możecie Państwo stracić nieruchomość?

Maciej Szatkowski, prezes Spółdzielni Właścicieli Blue Marine Mielno:
To była jesień 2014 r. Już wtedy wiedzieliśmy, że dobrze nie jest, trzeba działać. Pierwsze sygnały docierały do nas już przed sezonem letnim. Wszystkie 167 apartamentów była sprzedana, budynek funkcjonował, a letnie turnusy zostały sprzedane. Był nawet operator hotelowy – marka De Silva. Niestety inwestor opóźniał się z podpisaniem aktów notarialnych i przekazywaniem lokali. W tym czasie już wiedzieliśmy, że podobne problemy mają także właściciele, którzy kupili od tego samego inwestora lokale codno w Mikołajkach, projekt przejął syndyk masy upadłościowej. Po wakacjach mieliśmy otrzymać wypłaty pierwszych zysków zgodnie z umową zarządzania. Zrozumieliśmy jednak, że możemy nie zobaczyć nie tylko zysków z najmu, ale także naszych lokali, w które zainwestowaliśmy.

Zaczęliśmy działać, przede wszystkim się organizować. Proszę sobie wyobrazić skalę – ponad 140 właścicieli z całej Polski. Najbardziej zaangażowane osoby zaczęły robić spis właścicieli z aktów zakupu nieruchomości złożonych w sądzie. Powołaliśmy grupy robocze podzielone na 6 regionów, w każdej z nich silnie działał lider, który mobilizował współpracę.

W październiku 2014 r. kiedy przyjechaliśmy na odbiory lokali do Mielna okazało się, że jest nas tak silna grupa, że możemy teraz, od ręki, mając odpowiednią liczbę głosów zmienić firmę zarządzającą – którą była spółka inwestora – i samemu przejąć zarządzanie obiektem. Wszystko działo się błyskawicznie. Po dyskusji zapadła decyzja o powołaniu przez nas spółdzielni- wybraliśmy taką formę prawną z uwagi na dużo szybsze i łatwiejsze procedury związane z przyjmowaniem poszczególnych członków.

MK: To w sumie poszło jak z płatka?
MS: Oj nie. Proszę pamiętać, że to była praca z ponad setką osób! Do momentu odbioru najbardziej zaangażowane osoby wykonały mrówczą pracę, która zajęła ogrom czasu. Musiały spisać wszystkich właścicieli lokali z aktów notarialnych, a następnie z wszystkimi właścicielami się skontaktować. Wykonali oni setki telefonów, by zorganizować większość właścicieli i przekonać ich do wspólnego działania. Na początku do spółdzielni przystąpiło 138 właścicieli lokali, którzy oddali w dzierżawę 151 apartamentów, a w ciągu następnego roku dołączyło jeszcze 8 właścicieli, tak, że ostatecznie Spółdzielnia zarządza 164 apartamentami. Cała ta operacja nie udała by się, gdyby nie sami właściciele – była między nami jednomyślność, chęć działania, i prawdziwe zaangażowanie ze strony wszystkich.

MK: Obiekt funkcjonował można więc było od razu zacząć czerpać zyski z najmu?
MS: Nie do końca. Wiele lokali i części wspólnych było niewykończonych. Podwykonawcy, spółki dostarczające wyposażenie oraz byli pracownicy przychodzili do nas po zapłatę należności, których nie pokrył inwestor. Początki były pasmem codziennych wyzwań i kryzysów.

Jednym z poważniejszych wyzwań była sama struktura obiektu - recepcja, sale konferencyjne i basen w obiekcie należały do wspólnoty, czyli do nas. Ale już sala restauracyjna wraz z kuchnią były wydzielone ze wspólnoty i należały do…. inwestora. Proszę sobie wyobrazić sezon w hotelu na 167 pokoi – czyli jakieś minimum 500 osób - bez zaplecza gastronomicznego, i to w lokalizacji położonej za centrum Mielna! Musieliśmy więc porozumieć się jakoś z inwestorem i wydzierżawić od niego restaurację. Ostatecznie, po roku udało nam się odkupić restaurację z kuchnią częściowo rozliczając się wierzytelnościami, a w części gotówką.

MK: Jesienią przejęliście Państwo inwestycję jako prywatne osoby nie do końca mające pojęcie o rynku hotelarskim, jaki był plan na dalszą działalność?
MS: Chcieliśmy zatrudnić firmę zajmującą się zarządzaniem. Niestety fakt, iż obiekt nie był w pełni wyposażony, a także cała historia inwestycji stały się przeszkodą. Zdecydowaliśmy, że poprowadzimy zarządzanie obiektem samodzielnie, zatrudniając ekspertów. Zmieniliśmy nazwę inwestycji na obecnie obowiązującą, całą identyfikację graficzną. Przede wszystkim mieliśmy znów ogromne szczęście do ludzi – właściciele nam ufali, i akceptowali działania, wsparło nas także grono ekspertów specjalizujących się w hotelach i obsłudze turystycznej. Ruszyliśmy w kwietniu 2015 r. Pierwszy sezon nie był łatwy. Do restauracji – która była zbyt mała by pomieścić wszystkich gości – musieliśmy dostawić namiot, i część posiłków wydawać w namiocie. Jednak determinacja nas jako właścicieli, i obsługi przyczyniła się do tego, że pierwszy wysoki sezon zamknęliśmy z wynikiem zadawalającym.

Od tego czasu nieprzerwanie zwiększamy zyski, poziom obłożenia i rozpoznawalność obiektu. Pierwsze wypłaty zamiast do własnych portfeli właściciele zdecydowali się przeznaczać na kolejne inwestycje, by podnosić jakość obiektu. 

W 2016 roku dobudowaliśmy drugą salę restauracyjną, dzięki której możemy nie tylko obsłużyć wszystkich gości w czasie sezonu, ale również poza sezonem organizować bankiety i wesela na ponad 200 osób.

MK: Silny rozwój widać gołym okiem, trwa rozbudowa Blue Marine Mielno, powstaje nowa część apartamentowa?
MS: Nie tylko. Nowa część to kolejne 75 apartamentów z aneksami kuchennymi sprzedawanych indywidualnym inwestorom, ale przede wszystkim uporządkowanie funkcjonalności w kompleksie. Nowy etap jest de facto budową łącznika pomiędzy dwoma istniejącymi budynkami. Po jego oddaniu zmieni się znacząco funkcjonalność całego obiektu – nareszcie będziemy mieli obszerny hall recepcyjny z lobby barem, rozbudowaną strefę SPA, a po przeniesieniu strefy zabaw do nowego budynku, będziemy mogli wydzielić z prawdziwego zdarzenia zaplecze konferencyjne (w sumie 4 sale konferencyjne).

MK: Rynek condo w Polsce wciąż pełen jest znaków zapytania. Jakie wskazówki – mając na uwadze Wasze doświadczenia – mógłby Pan dać tym, którzy planują kupić apartament w systemie condo, by dobrze zainwestowali?
MS: Tych przesłanek, które mówią o bezpieczeństwie jest wiele. Często są to bardzo drobne aspekty wpisane do umowy, które na pierwszy rzut oka – szczególnie dla nowych inwestorów na rynku condo – nic nie mówią, a mogą jednak mieć ogromne znaczenie w przyszłości. Np. kwestia tego, kto jest właścicielem części wspólnych w obiekcie: kupujący jako wspólnota, czy deweloper. Albo smaczki w postaci horrendalnych kar za pojawienie się właścicieli na zebraniu wspólnoty – 200 tys. zł, bo i takie się zdarzają.

Kluczowe jest też oczywiście prześwietlenie spółki deweloperskiej realizującej projekt oraz przede wszystkim firmy, która będzie zarządzać najmem. Przestrzegam też przed reklamami obiecującymi zastanawiająco wysokie zyski. Bezpieczny poziom to ok. 6 proc. zysku netto rocznie.

MK: Wielkie gratulacje, wyszliście Państwo z kryzysu na jedną z dobrze sobie radzących firm na rynku condo, który nie tylko funkcjonuje już 3 rok, ale też się rozwija. Dziękuję za rozmowę.
MS: Ja również dziękuję. Na koniec raz jeszcze podkreślę, nie byłoby to możliwe gdyby nie wspólna praca i zaangażowanie dużej grupy właścicieli w Blue Marine Mielno.