UOKiK po raz kolejny lustruje condohotele

10 inwestycji znalazło się pod lupą urzędników. To m.in. Mercure Szczyrk Resort, Solmarina Gdańsk, Saltic Apartamenty w Łebie, Radisson Blu Resort w Międzywodziu, Witkac Residence Zakopane, Forest Park w Świeradowie Zdroju i VacationClub Resort Dźwirzyno.

8 lutego 2024 r.

Redakcja

InwestycjewKurortach.pl

UOKiK sprawdza po raz trzeci rzetelność informowania kupujących o plusach i minusach inwestowania w condohotele

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta (UOKiK) przygląda się condohotelom już po raz kolejny. Pierwszą kampanię sprawdzającą obiekty w modelu condo urząd prowadził w 2016 roku. Były to działania na bardzo szeroką skalę – urzędnicy zwrócili się do aż 52 firm z wnioskami o pokazanie materiałów marketingowych i umów. W wyniku tej akcji nałożono pouczenia.

Drugą akcję zrealizowano w 2019 r. To słynna już na rynku nieruchomości i inwestowania kampania „Oczarowani”. UOKiK ostrzegał, by mieć świadomość ryzyk, jeśli inwestuje się w system condohoteli.

Sprawdzam po raz trzeci

18 grudnia 2023 r. urzędnicy poinformowali o trzecim już postępowaniu wyjaśniającym na tym rynku. Tym razem kontrola dotyczy znów tego, czy deweloperzy i operatorzy przekazują pełne i rzetelne informacje o inwestycjach, czy jedynie zachwalają same plusy takiego pomnażania oszczędności.

Postępowanie wyjaśniające na podstawie wstępnie zebranych materiałów reklamowych firm zachęcających do zakupu lokali condo objęło aż 10 inwestycji (głównie dużych graczy z rynku), które są w sprzedaży, choć w różnej fazie realizacji. Są i takie, które już działają, ale równiez dopiero budowane, jak i obiekty dopiero zapowiadane lub od dawna są zapowiadane i reklamowane, choć ich budowa lub oddanie opóźniają się. Lista inwestycji objętych postępowaniem UOKiK:

Apartamenty w Świeradowie (deweloper ABInvestHouse)
Mercure Szczyrk Resort (Beskid Resort Properties, w którym zarządzanie realizować ma spółka Hotel Professionals Management)
Solmarina Gdańsk (Dekpol Deweloper, zarządzanie Grano Hotels spółka operatora)
Forest Park w Świeradowie Zdroju (Forest Park D. Surynt R. Urbanik, zarządzanie spółka należąca do dewelopera z grupy kapitałowej Górskie Restorty)
Linea Mare Pobierowo (inwestor grupa TOM ze Szczecina, zarządzanie spółka własna związana m.in. z udziałowcami grupy Górskie Resorty)
Saltic Apartamenty w Łebie (deweloper i operator spółka z grupy kapitałowej Saltic, sprzedaż Oak Property/Condo.pl)
Witkac Residence Zakopane (deweloper i operator Platan Hotels & Resorts, który stoi m.in. za siecią hoteli Aries)
Radisson Blu Resort w Międzywodziu (deweloper Sea Invest Gabryjelski Kocwa)
VacationClub Resort Dźwirzyno (deweloper i operator spółka z grupy Zdrojowa Invest & Hotels)
Brzegova w Mikołajkach (deweloper Vanto Estate, planowane zarządzanie Condo.pl).

Urzędnicy informują, iż analiza dotyczy materiałów sprzedażowych przekazywanych klientom. Pod lupę trafiły też umowy sprzedaży i zarządzania lokalami. Co więcej, UOKiK sprawdza nie tylko deweloperów, kontroluje wszystkie podmioty, które biorą udział w inwestycji i moją kontakt i związek z potencjalnymi nabywcami, także firmy sprzedające takie lokale w imieniu deweloperów (a takich brokerów powstało w ciągu ostatnich 2-3 lat co najmniej kilkunastu), sprawdzani są też operatorzy.

Co wynika z postępowania? - Wstępne obserwacje mogą budzić wątpliwości co do nadmiernego eksponowania atutów i korzyści z inwestycji, bez zwracania uwagi na możliwe ryzyka. Sposób prezentowania zysku może być elementem strategii marketingowej, która nie uwzględnia w komunikacji takich czynników jak np. sezonowość wynajmu czy koszty utrzymania, przez które rentowność może być znacznie niższa niż deklarowana – zaznacza UOKiK.

– Przed podjęciem decyzji o inwestycji w lokale komercyjne warto bardzo wnikliwie zapoznać się z warunkami takiej oferty. Zwróćmy uwagę na sposób finansowania, zabezpieczenia oraz to, czy przewidywany zysk nie bazuje na nierealistycznym scenariuszu. Dopiero pełna, rzetelna i wszechstronna analiza pozwala na podjęcie świadomej decyzji inwestycyjnej, która powinna uwzględniać akceptowalne dla konsumentów ryzyka utraty powierzanych przedsiębiorcy środków, bądź niższych niż oczekiwane stóp zwrotu z kapitału – uczula Tomasz Chróstny, prezes UOKiK.

O ryzykach nasz portal pisze od lat. Od jesieni 2023 r. stworzyliśmy nawet specjalny dział - Bazpieczne inwestowanie - poświęcony tematyce bezpiecznego inwestowania, ryzyk, oszust inwestycjnych i fraudów. Rzetelność w informowaniu, analiza ryzyk i wykrywanie kłamstw to od lat główna pasja w pracy zawodowej założycielki portalu Marleny Kosiury. W nowym dziale dużo treści, które podpowiadają na co zwracać uwagę przy inwestowaniu, nie tylko w nieruchomości.

Komentarz Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl: Czy wskazanie tych 10 inwestycji do szczegółowej kontroli oznacza, że tylko one mogą mieć jakieś ryzyka lub nie mówić otwarcie o wszystkim potencjalnym kupującym, a do innych projektów nie ma uwag? Nie, urzędnicy nie sprawdzają wszystkich na rynku. Tak jest zawsze przy wszelkich kontrolach.

W sprzedaży jest dziś kilkadziesiąt innych inwestycji w modelu: „kup i wynajmuj”. Wiele z nich ma stałe, określone z góry kwoty potencjalnych zysków, które mają być wypłacane. Owe 10 wskazanych w postępowaniu UOKiK nie jest równiez typowo condohotelowa, część z nich ma umowy na zarządzanie na zasadzie tzw. podziałowej, gdzie właściciel dostaje np. 70% przychów z noclegów, a operator 30%, a nie stały czynsz określony np. na poziomie 7 czy 8%. Inne sprzedawane inwestycje condo nadal używają np. piętnowanego od dawna określenia „gwarantowany zysk”, pomimo tego nie znalazły się jednak na liście 10 prześwietlanych projektów.

Każda kontrola zawsze będzie w jakimś stopniu wyrywkowa, a przejrzenie stron www deweloperów czy pośredników lub ich folderów reklamowych nie zawsze wystarczy. Najbardziej agresywny marketing pojawia się w formach trudno dokumentowalnych jak np. czasowe reklamy w sieciach społecznościowych czy na różnych portalach w ineternecie, w rozmowach bezpośrednich z handlowcami, w korespondencji przez komunikatory w telefonie. Opisy znajdują się też w ogłoszeniach pośredników na portalach ogłoszeniowych, i często deweloper nawet nie wie, co dany agent nieruchomości wypisuje w tych ogłoszeniach – bo to agencja za nie odpowiada i za nie płaci.

Finalnie zresztą nie chodzi nawet o reklamy i ich treści. Naiwni inwestorzy byli i będą na każdym rynku, czy to condohotelowym, który jest zupełnie nieuregulowany prawnie, czy na rynku kapitałowym – który ma regulacje, a mimo tych obostrzeń i tak zdarzają się oszustwa i wielu ludzi traci zainwestowanie środki. Clue bezpiecznej inwestycji tylko po części stanowi krytyczna analiza materiałów reklamowych bądź umowa na zarządzanie i wypłatę zysków. Najważniejsza jest analiza ryzyk i ich rozumienie, o czym zawsze mówi też UOKiK. W przypadku condhoteli dochodzi jeszcze realność biznesu hotelowego. Źle zaplanowany i prowadzony hotel nigdy nie wypracuje zysków na tyle dużych, by można się nimi dzielić z 200-300 właścicielami pokoi i apartamentów. Na samym końcu zawsze jest w końcu czynnik nadrzędny – uczciwość ludzi, którzy biznes i inwestowanie oferują. Ich intencji nie jest w stanie przewiedzieć żaden urząd czy analityk. O tym jakie mają zamiary i czy są one uczciwe, wiedzą tylko oni sami.