Mieszkania turystyczne: licencje, zgody wspólnoty, możliwy zakaz wynajmu. Posłowie Polski 2050 złożyli projekt ustawy
3 grudnia 2025 r. posłowie klubu parlamentarnego Polska 2050 zgodnie z zapowiedziami złożyli w Sejmie projekt ustawy o wynajmie krótkoterminowym mieszkań. Co proponują? Lokale muszą mieć zgodę wspólnoty lub spółdzielni, płatny wpis do rejestru oraz liczyć się z możliwością zakazu takiej działalności i kontrolami.
3 grudnia 2025 r.
Konferencja parlamentarzystów Polska 2050 zapowiadająca złożenie projektu ustawy regulującej wynajem krótkoterminowy odbyła się 2 grudnia 2025 r. pod kamienicą na ul. Marszałkowskiej 58, nie przypadkiem, kilkanaście dni wcześniej w jednym z lokali w tym budynku odbyła się impreza, w czasie której 50 młodych ludzi w wieku 18-30 lat hałasowało, rzucali w policję butelkami
Nowością jest pojawienie się w propozycji płatnej rejestracji. Posłowie wpisali konieczność zarejestrowania lokalu w gminnym rejestrze. Nie jest to nic nowego bo takie rejestry już działają, do tego prawo unijne narzuca na wszystkie kraje od maja 2026 konieczność rejestrowania i wydawania numerów, które następnie apartament będzie podawał na platformach rezerwacyjnych typu Airbnb czy Booking. Ale w projekcie Polski 2050 pojawia się zapis, że zarejestrowanie ma kosztować 100 zł.
Jeśli właściciel nie zarejestruje lokalu dostanie karę 50 tys. zł. To rozwiązanie dokładnie takie samo jak przewidziane w projekcie, który proceduje rząd, a który opracowało ministerstwo sportu i turystyki.
Wpis do ewidencji najmu krótkoterminowego dokonywany ma być na czas określony, nie dłuższy niż na okres 10 lat. Wniosek o przedłużenie właściciel lokalu składać musi nie później niż na 1 miesiąc przed wygaśnięciem obecnego wpisu.
„Licencję” z numerem można też stracić jeśli w lokalu zostanie co najmniej 3 razy odnotowane naruszenie porządku lub bezpieczeństwa. Takie wykreślenie skutkować ma też tym, że czas na poprawę ma wynieść co najmniej 1 rok. W uproszczeniu, jeśli lokal zostanie skreślony z ewidencji, urząd gminy może odmówić ponownego wpisania szybciej niż za 12 miesięcy.
Ci, którzy już działają na rynku mieć będą 12 miesięcy na dopasowanie się do nowych przepisów jeśli wejdą w życie tak jak chcieliby parlamentarzyści Polski 2050.
Na Taylor Swift zarobisz bez rejestracji, ale na stałym wynajmie turystycznym już nie, musisz się mieć zgodę wspólnoty
Jeśli właściciel będzie chciał wynająć mieszkanie w którym mieszka lub pokój, raz na jakiś czas, np. gdy w danym mieście obywa się jakieś ważne wydarzenie lub koncert, a lokal ma szansę zarobić sporo nawet w jedną noc – można będzie taki lokal wynajmować bez zgody wspólnoty. Ale tu zapowiadane jest ograniczenie – łączny czas takich okazjonalnych wynajmów nie będzie mógł przekroczyć 90 dni w roku (3 miesiące).
Te, które mają pracować cały czas na zysk z turystyki to już inna działalność. Projekt ustawy definiuje, że lokal wynajmowany krótkoterminowo to zarówno samodzielny dom czy apartament, jak i jego część, np. pokój, które udostępniane są dłużej niż 30 dni w roku za pośrednictwem np. internetowej platformy. A wynajmujący może być zarówno osobą prywatną, firmą czy działalnością gospodarczą, jak np. operator nie będący właścicielem lokalu.
Koszmar właścicieli mieszkań turystycznych i operatorów powraca, posłowie proponują by ustawa nakładała obowiązek zgody innych mieszkańców.
- Wymagana ma być zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub zarządu spółdzielni mieszkaniowej – ma to być uchwała wspólnoty.
- Termin na wydanie decyzji wspólnota będzie mieć maksymalnie 6 miesięcy, jeśli nie wyda żadnej opinii ma to być równoznaczne ze zgodą. Projekt określa, że wspólnota lub spółdzielnia mogą odmówić takiej zgody jeśli „wykonywanie najmu krótkoterminowego pozostawałoby w sprzeczności z wymaganiami sanitarnymi, przeciwpożarowymi oraz innymi określonymi odrębnymi przepisami lub przepisami uchwały, o której mowa w art. 7 ust. 2 lub wykonywanie najmu krótkoterminowego dotychczas w lokalu naruszało porządek lub bezpieczeństwo.”
- Zgoda ta musi być dołączona do wniosku o wpisie do lokalnego rejestru miejsc noclegowych.
- Przed rozpoczęciem najmu krótkoterminowego wynajmujący musi przekazać do wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni numer telefonu, pod którym będzie dostępna osoba odpowiedzialna za prowadzenie najmu krótkoterminowego.
- Oznakowanie - przy wejściu do lokalu stanowiącego przedmiot najmu krótkoterminowego wynajmujący umieszcza informację, że w lokalu prowadzony jest najem krótkoterminowy.
- Wspólnota lub spółdzielnia zyskują mocny oręż w walce z short term rental – mogą złożyć w lokalnym urzędzie wniosek o wykreślenie lokalu z ewidencji.
- Zarządcy budynków dostają jeszcze jedno narzędzie, wielu z nich skarżyło się, że duża liczba turystów na terenie osiedla czy w klatce schodowej to też większe zniszczenia – zgodnie z projektem ustawy wspólnota będzie mogła nałożyć na lokale wynajmowane krótkoterminowo wyższe opłaty za utrzymanie części wspólnych
Wnioskujący mają mieć możliwość zaskarżenie uchwały wspólnoty lub zarządu spółdzielni mieszkaniowej do sądu rejonowego. Te wszystkie nowe przepisy to nowelizacja dwóch ustaw związanych w nieruchomościami: zmiany w ustawie dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r.
Decyzje miast i gmin
Zgodnie z propozycją ustawy rada gminy ma określać zasady wynajmu krótkoterminowego na swoim terenie. Regulować miałaby to w formie uchwały rady gminy. Może wprowadzić np.:
- zakaz oddawania lokali w najem krótkoterminowy na terenie części gminy
- limit liczby dni najmu krótkoterminowego w ciągu roku
- minimalne wymogi powierzchni użytkowej wynajmowanego lokalu w zależności od liczby osób, którym może być wynajęty
- dodatkowe warunki w zakresie ochrony przeciwpożarowej, w szczególności w przypadku wyposażenia obiektów w instalację gazową lub kominek opalany drewnem.
- platformy pośredniczące w wynajmie jak np. Airbnb lub Booking mają mieć obowiązek na wniosek władz samorządowych udostępniać (w ciągu 1 miesiąca) informacje z wykazem lokali reklamowanych na ich stronach.
To doskonałe rozwiązanie, ponieważ skali rynku wynajmu krótkoterminowego nikt nie zna, skarżą się na to od dawna władze lokalne, które nie są w stanie w żaden sposób dziś ocenić skali tego rynku na swoim terenie. Z kolei narzędzia technologiczne jak np. serwis AirDNA są płatne i samorządy nie do końca chcą wydawać publiczne fundusze na tego rodzaju rozwiązania.
Dobrą praktykę w tym zakresie ma Airbnb, już teraz udostępnia swoje statystyki miastom. W 2020 r. Airbnb uruchomiło też usługę: Portal dla miast, by pomóc władzom lepiej zrozumieć funkcjonowanie Airbnb w ich społecznościach. Dziś portal ten jest dostępny dla ponad 1 tys. miejscowości na całym świecie, w tym 6 miast w Polsce. Więcej pisaliśmy o tym tu.
Niektóre miasta czy kurorty prowadzą własne zaawansowane „śledztwo” by zlokalizować wszystkie apartamenty udostępniane turystom, ale jest to zadanie czasochłonne i kosztowne. Ten czas urzędnicy mogliby poświęcić na inne zdania, zamiast walczyć o dane, które seriwsy BIG Tech takie jak Booking czy Airbnb mogą udostępnić kilkoma kliknięciami.
Kontrole – urzędnicy i policja dostają narzędzia. Czy będą chcieli robić te kontrole?
Projekt ustawy opisuje możliwość przeprowadzania kontroli, ale nie precyzuje jakie są czy mają być wymogi dla mieszkań turystycznych. Projekt ustawy porusza się nadal w luce legislacyjnej. Dziś żadna ustawa nie precyzuje jakie przepisy sanitarne, techniczne i PPOŻ musi spełnić mieszkanie turystyczne.
To bardzo ważna kwestia, ponieważ wiadomo, że budynki mieszkalne mają zupełnie inne wymogi techniczne niż hotele. Chodzi m.in. o szerokość ciągów komunikacyjnych, zabezpieczenia PPOŻ itd. Projekt ustawy mówi jedynie, że w czasie tych kontroli urzędnicy czy służby mogą „żądać okazania dokumentów potwierdzających spełnienie wymagań niezbędnych do prowadzenia w lokalu najmu krótkoterminowego”.
„Władze lokalne lub służby Państwowej Straży Pożarnej, Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz organy nadzoru budowlanego oraz organy administracji architektoniczno-budowlanej, mają prawo kontrolować, w zakresie swojej właściwości miejscowej, przestrzeganie wymagań, w odniesieniu do lokali, w których prowadzony jest najem krótkoterminowy. Jeżeli lokal, w którym prowadzony jest najem krótkoterminowy, nie spełnia wymagań, organ kontrolujący – jeżeli nie jest to wójt (burmistrz prezydent miasta) – zawiadamia właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta)” – zapisano w projekcie ustawy.
Kontrolę urząd może wykonać z własnej inicjatywy lub na zgłoszenie służb czy na wniosek wspólnoty lub spółdzielni. Ustawa dałaby samorządom i policji narzędzia, ale nie zawsze organy te są chętne do takich kontroli. Część urzędników podkreśla że to pociągać będzie dla nich dodatkowe obowiązki, podobnie od lat usłyszeć można od policji – braki kadrowe i tak powodują, że lokalne komendy ledwo radzą sobie z codziennymi obowiązkami, nie chcą zajmować się przypadkami głośnych turystów.
Ustawa miałaby wejść w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.
Co dalej z projektem?
Projekt po złożeniu został od razu z automatu skierowany do biura legislacyjnego Sejmu z prośbą o analizę.
By prace potoczyły się dalej, a projekt trafił do dyskusji na pierwszym czytaniu całego Sejmu, a potem do prac w komisjach sejmowych musi zostać skierowany przez marszałka Sejmu. Czy tak się stanie? Część polityków ocenia, że zostanie w tzw. zamrażarce, ponieważ jednocześnie nad rozwiązaniami pracuje też rząd, proceduje projekt przygotowany przez ministerstwo sportu i turystyki.
Ale możliwy jest też scenariusz, że projekt dostaje wiatru w żagle ze strony prezydium Sejmu, ponieważ marszałek Włodzimierz Czarzasty wywodzi się z lewicy, a ugrupowania lewicowe podobnie jak Polska 2050 od dawna ostro dążą do silnych zakazów i podkreślają, że mieszkania mają służyć do mieszkania, a nie być biznesem.
- Mieszkanie nie służy do zarabiania, nie ma być dobrem deweloperów i rentrierów – mówiła Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, szefowa resortu funduszy i wiceszefowa Polski 2050 w czasie czasie konferencji prasowej na ul. Marszałkowskiej w dniu 2 grudnia 2025 r.
Opracowanie: tekst autorski pisany przez człowieka, nie AI, fot. redakcja InwestycjewKurortach.pl
