Czy lepiej kupić apartament wakacyjny z 8 czy z 23% VAT? Analiza dla kupujących

Rosnące koszty utrzymania powodują, że kupujący wakacyjne apartamenty patrzą mniej przychylnym okiem na lokale sprzedawane z 23% VAT, czyli tzw. inwestycyjne. Ich koszty utrzymania są wyższe niż klasycznych mieszkań (także tych w kurortach) z 8% stawką VAT przy sprzedaży. Ale dla wielu kupujących nie jest to problem. Oba rodzaje nieruchomości mają jednak swoje plusy i minusy w poniższej analizie.

Jak zauważa Paulina Gliszczyńska, prezes spółki Property Homes specjalizującej się w pośrednictwie na rynku nieruchomości wakacyjnych lokale w kurortach to zupełnie inny rynek niż ten mieszkaniowy. - Inwestorzy kupując apartamenty wakacyjne skupiają się przede wszystkim na cenie, poziomie ryzyka, lokalizacji, standardzie obiektu, potencjale generowania przychodów z najmu krótkoterminowego czy możliwości wykorzystania nieruchomości na własne cele urlopowe. Jak łatwo zgadnąć, takie nieruchomości budowane są najczęściej na gruntach objętych 23% stawką podatku VAT ponieważ znajdują się w dzielnicach pensjonatowo-hotelowych, o dużej atrakcyjności turystycznej – mówi Paulina Gliszczyńska. 

Podobnie ocenia Anna Korzeniowska-Cegiełka z firmy Posito, która na rynku nieruchomości inwestycyjnych ma kilkanaście lat doświadczenia. - O wyborze lokalu decyduje nie stawka VAT, a potrzeby nabywcy i dostępność środków. Jeśli nieruchomość ma być inwestycją i w dodatku „bezobsługową”, przy której właściciel nie musi być zaangażowany ani w proces uzyskiwania zysków, ani w kwestie związane z utrzymaniem technicznym lokalu, decyzja pada często na obiekty typu hotelowego ze zorganizowanym najmem i zarządzaniem przez jednego operatora. Bezobsługowość, dochód pasywny, zabezpieczenie kapitału oraz budowanie majątku rodzinnego to najczęstsze argumenty przesądzające o wyborze inwestycji – mówi Anna Korzeniowska-Cegiełka.

Zauważa, że kwota zakupu nieruchomości dla wielu inwestujących jest kluczowa. - I tu temat nie tak oczywisty, bo wśród faktycznie drogich lokali w condohotelach możemy jednak znaleźć pełni w wyposażone lokale hotelowe – nawet w Warszawie – w cenie za którą ciężko znaleźć lokal mieszkalny. Oczywistym jest, że pokoje hotelowe mogą mieć znacznie mniejsze metraże niż mieszkania, co z kolei ma też wpływ na dostępność takich inwestycji do zakupu. Tańsze cieszą się większym powodzeniem niż duże nieruchomości – wyjaśnia ekspertka z firmy Posito.

Koszty utrzymania: podatek, ogrzewanie, woda
Czynsz za utrzymanie apartamentów oraz opłaty za media dotyczą wszystkich, którzy posiadają takie nieruchomości. Wyjątkiem jest część właścicieli pokoi czy apartamentów w condohotelach, którzy otrzymują stałe czynsze niezależnie od obłożenia i nie ponoszą koszty mediów czy opłat do wspólnoty. Wszędzie indziej właściciel musi po prostu płacić za utrzymanie lokalu.

Tymczasem koszty utrzymania nieruchomości, także apartamentów w kurortach niezależnie od ich statusu czy są lokalem mieszkaniowym, czy usługowym, w ostatnich miesiącach bardzo wzrosły. Do tej pory w wielu inwestycjach właściciele płacili ok. 700-1.200 zł miesięcznie za czynsze wraz z mediami. Ale skokowy wzrost cen energii, gazu i wody spowodował znaczne zwiększenie kosztów, szczególnie dla tych, którzy mają lokale usługowe (czyli te z 23% VAT w budynkach apartamentowych czy condohotelach). Mówił o tym także w ostatnim wywiadzie dla  naszego portalu Marcin Dumania, szef największej spółki zarządzającej wynajem lokali wakacyjnych. - Przez wiele lat, roczne utrzymanie apartamentu oznaczało dla właścicieli wydatek ok. 5 tys. zł. Dziś czynsze urosły do poziomu ok. 8 – 10 tys. zł rocznie. Głównie dotyczy to lokali użytkowych, czyli tych tzw. apartamentów inwestycyjnych sprzedawanych z 23% stawką VAT, mniej mieszkaniowych – informował Dumania.

Są na rynku projekty, w których miesięczny czynsz wzrósł do poziomu ponad 2–2,5 tys. zł. Zawiera on koszty wspólnoty mieszkaniowej (który wyodrębniana jest nawet dla budynków usługowych), gazu, ale i dostępów do stref basenowych jakie funkcjonują w ramach budynku. W efekcie po sezonie wiele apartamentów w kurortach nie jest w stanie zarobić nawet na koszty utrzymania.

Dlatego, kupujący zaczynają poszukiwać apartamentów, które wybudowano jako mieszkania. Deweloper, która realizuje luksusowe apartamenty second home Magiczny Horyzont w Wiśle. mówi otwarcie: - Apartamenty kupują u nas głównie osoby zamożne, to i tak ważnym elementem na jaki zwracają uwagę jest fakt, że są to mieszkania z 8% stawką VAT, ponieważ ceny prądu i ogrzewania będą niższe, jak w zwykłych mieszkaniach, a nie w dla budynków usługowych - wyjaśnia Jacek Twardowski, prezes spółki WeWell. 

Wyższe dla lokali usługowych są też stawki opłat podatkowych od nieruchomości. W lipcu 2022 r. resort finansów ustanowił nowe stawki maksymalne podatku nieruchomościowego dla właścicieli. Podczas gdy dla mieszkań jest to 1 zł za mkw. rocznie, to apartamenty inwestycyjne płacą już ok. 23-28 zł za mkw.

Dla średniego apartamentu w kurorcie o wielkości 40 mkw. podatek przy mieszkaniach będzie symboliczny i wyniesie 40 zł. Ale już za lokal użytkowy w condohotelu czy apartamentowcu wybudowanym jako budynek usługowy właściciel będzie musiał za cały rok zapłacić ok. 1.100 zł. 

VAT – im wyższy, tym wyższe odliczenie
Wielu kupujących zwraca jednak uwagę na możliwość odliczenia podatku VAT przy zakupie. Dlatego wolą kupować lokale usługowe – mogą wówczas odliczyć wyższy, bo 23% VAT. A ponieważ ceny za całość apartamentu bywają podobne, niezależnie od tego czy jest to mieszkanie, czy lokal inwestycyjny to wysokość VATu ma duże znaczenie.

Przy średniej cenie ok. 650 tys. zł brutto jaką trzeba zapłacić za 2-pokojowy, 35-40 metrowy apartament nad morzem czy w górach:

• niższy VAT (8%) - to jedynie 48 tys. zł odliczenia, 
• przy stawce 23% - to już 121 tys. zł do zwrotu lub wliczenia w rozliczenie podatkowe z zysków jako amortyzacja.

Ten plus dla kupujących podkreślają zarówno nabywcy, jak i sami deweloperzy. Zachętą finansową jest nie tylko VAT, ale też możliwość odliczania kosztów w czasie funkcjonowania lokalu. - Znakomita większość klientów, którzy decydują się na zakup apartamentów inwestycyjnych, condo, czy, wprost, pokoi hotelowych, już prowadzi jakąś formę działalności gospodarczej. Jest to zatem osoba mająca znacznie większą świadomość atutów takiego zakupu. Wie, w odróżnieniu od osoby fizycznej, stosującej najem okazjonalny, iż może odliczyć pełną sumę podatku VAT, zaliczyć w koszty uzyskania przychodu remonty, wykończenie takiego lokalu i inne koszty, związane z jego utrzymaniem. Ponadto, ma świadomość znacznie silniejszej władzy nad swoją nieruchomością, w kontekście osób, które uchylają się od płacenia czynszu. To powoduje, że naszymi klientami, ponad 90%, są właśnie przedsiębiorcy - Michał Kubicki, prezes spółki Omega Asset Management która buduje projekt Apartamenty Darłówko z lokalami wakacyjnymi sprzedawanymi z 23% stawką podatku VAT.

- Lokale z 23% VAT są w większym stopniu akceptowane dziś przez rynek, a świadomość kupujących w tym zakresie uległa zmianie. Nabywają je głównie osoby prowadzące działalność gospodarczą i firmy – potwierdza Piotr Romanowicz, właściciel firmy RENT-nieruchomości, który od ponad 30 lat specjalizuje się w sprzedaży nieruchomości wzdłuż zachodniej części Wybrzeża. Ale zaznacza: Niemniej na pewno nie jest tak, że te obawy całkowicie zniknęły.  Mieszkania nad morzem z 8% VAT poszukiwane są głównie przez starsze osoby oraz te, które chcą sfinansować zakup korzystając z kredytu mieszkaniowego i zamierzają je używać tylko dla siebie, a nie wynajmować. Takie oferty dostępne są z reguły w dalszej odległości od morza.

Swoboda wynajmu 
Status lokalu – mieszkanie czy lokal pod usługi – dla kupujących bywa ważny w kontekście wynajmu turystom. Na fali rosnącej skali mieszkań wynajmowanych na doby przez serwisy typu Airbnb i Booking w latach 2018-2019 pojawiły się dyskusje czy nie zakazać wynajmu mieszkań. Często wynajem krótkoterminowy bywa bowiem bardzo uciążliwy dla stałych mieszkańców. Część ekspertów czy przeciwników wynajmowania mieszkań na cele hotelowe wskazywała, że typowe mieszkania powinny być objęte zakazem takiej działalności. To oczywiście bardzo złożona kwestia i skutecznie nie poradził sobie z nią żaden kraj, czy miasto – a od lat temat próbują uporządkować tacy giganci turystyki jak Nowy York, Barcelona, Paryż, Londyn, Rzym czy Berlin.

Oczywiście taki ewentualny zakaz jest kwestią bardzo sporną z punktu widzenia prawa czy własności i raczej mało realne jest by jakaś ustawa czy rozporządzenie to wprowadziły, ale jakieś utrudnienia dla mieszkań mogą się w przyszłości pojawić. Rząd od dawna zapowiada porządkowanie tego rynku. Dlatego sporo kupujących nie chce ryzykować i woli kupić apartament inwestycyjny z 23%VATem, który z założenia służy prowadzeniu w nim usług, czyli np. wynajmu hotelowego.

Z tego tej powodu czasem nawet deweloperzy świadomie decydują, iż wolą wybudować budynki jako lokale usługowe, a nie mieszkaniowe. Argumentują, że unikają w ten sposób sytuacji kiedy w przyszłości pojawią się konflikty, że ktoś kupił mieszkanie a przeszkadzają mu turyści. Sytuacja w kurortach jest nieco inna niż w miastach, ponieważ blisko plaży czy w górskich miejscowościach wiele nowych apartamentowców powstaje głównie z myślą o turystach, a nie stałych mieszkańcach. Ale np. deweloper znad morza – w budowanej inwestycji Green Port Kołobrzeg - świadomie zdecydował się na zmianę statusu nowego budynku z mieszkaniowego na usługowy. Wcześniej wybudował w tej samej okolicy apartamenty Feniks. Lokale powstały jako mieszkania, część osób kupiła je jako stałe lokum, bo chciała mieszkać nad morzem. Po pewnym czasie, ci stali mieszkańcy zaczęli jednak uskarżać się na hałas i uciążliwości jakie w budynkach generują turyści. – Nie chcieliśmy by w kolejnej inwestycji jaką budujemy obok – projekcie Green Port - pojawiły się takie problemy. Zdecydowaliśmy, że nie budujemy mieszkań, a lokale inwestycyjne z 23% VAT. Wówczas każdy kupujący ma świadomość, ze to lokal usługowy, a nie mieszkanie. Nie może więc mieć pretensji do innych, że wynajmują lokale – wyjaśnia Przemysław Aściukiewicz z Green Port Kołobrzeg.

W lokalu niemieszkalnym nie można się zameldować – to mit
Kolejną kwestią trudności z lokalami inwestycyjnymi jest jak wskazuje wiele osób, w tym nawet prawnicy, problem z meldunkiem. Kupujesz apartament quasi mieszkaniowy – uważaj, nie będziesz mógł się tam zameldować – ostrzegają. Ale to nie jest prawda, że w lokalu niemieszklanym nie można się zameldować. Kwestia ta była nie raz podnoszona w sądach, a także w ramach interpelacji poselskiej. 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 2010 roku, na który do dziś powołuje się wiele innych sądów oraz urzędów zaznaczył, że przepisy ustawy nie uzależniają zameldowania od stanu lokalu, ani też od tego czy odpowiada on przepisom techniczno-budowlanym, jakim powinny odpowiadać lokale mieszkalne. Sąd zaznaczył, że meldunek nie jest też powiązany z faktem, czy właściciel ma prawo do lokalu czy nie, bowiem zameldowanie służy jedynie ewidencji i potwierdzeniu tego czy dana osoba przebywa w danym lokalu na stałe. 

W 2016 roku na ten wyrok powołał się też Tomasz Zdzikot, ówczesny wiceminister w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji odpowiadając na interpelację jednego z parlamentarzystów w podobnej kwestii. „NSA (Naczelny Sąd Administracyjny – przyp. redakcja) wskazał, że nieuprawnione jest stanowisko, że zameldowanie może nastąpić tylko w budynku lub lokalu mieszkalnym przeznaczonym na cele mieszkaniowe. (…) Z tego powodu możliwe jest zameldowanie w obiekcie budowlanym znajdującym się na terenie ogrodu działkowego, który z zasady nie służy celom mieszkaniowym”.

W obliczu takiej interpretacji, a szczególnie, gdy potencjalny meldujący się w apartamencie inwestycyjnym ma do niego pełne prawa jako właściciel, trudno będzie nie uzyskać od urzędników meldunku. Wobec czego straszenie jakoby w lokalu z 23% VATem nie można się zameldować jest w zasadzie wprowadzaniem w błąd potencjalnych nabywców. 

Różnica najważniejsza – nie ma obowiązku sprzedaży zgodnie z ustawą deweloperską

O wszystkich wyżej wymienionych różnicach można jednak zapomnieć w obliczu tej ostatniej, najważniejszej – apartamenty inwestycyjne z 23% VATem nie mają wymogu sprzedaży zgodnie z ustawą deweloperską, a tym samym nie mają zabezpieczeń dla kupujących tak silnie chroniących jak zwykłe mieszkania. Tzw. ustawa deweloperska obowiązuje na rynku od 2011 r. Powstała, by chronić kupujących, głównie w sytuacji kiedy deweloper upadnie. Zapewnia też nabywcom możliwość odstąpienia od umowy (bez płacenia kar) jeśli firma budująca inwestycję ma opóźnienia. Ustawa ta wprowadziła m.in. obowiązek zakładania przez deweloperów rachunków powierniczych w bankach. To na nich gromadzone są wpłaty kupujących. A bank wypłaca je deweloperowi dopiero wówczas kiedy skończy on dany etap inwestycji, lub w przypadku rachunków powierniczych zamkniętych dopiero po zrealizowaniu całej inwestycji. Te ostatnie rachunki są jednak całkowitą rzadkością, bowiem deweloperzy chcą posiłkować się w procesie budowy pieniędzmi z wpłat klientów. Szerszy materiał wyjaśniający założenia ustawy deweloperskiej przeczytać można pod linkiem, w materiale współtworzonym przez rzetelnego eksperta rynku nieruchomości Marcina Krasonia z firmy Obido/Otodom.

Dodatkowo w lipcu 2022 r. w życie weszła nowelizacja ustawy deweloperskiej. Zgodnie z założeniami urzędników, by jeszcze lepiej chronić kupujących wprowadzono m.in. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Na nim mają być gromadzone wpłaty deweloperów związane wysokością z wartością inwestycji, by w razie upadków firm deweloperskich można z nich wypłacić odszkodowania kupującym którzy stracili pieniądze. To rozwiązanie podobne do bankowego funduszu gwarancyjnego na wypadek upadłości banku, w momencie wejścia było mocno krytykowane, gdyż jak wskazywano, dodatkowe opłaty nałożone przez deweloperów będą finalnie przerzucone na kupujących, i to oni zapłacą więcej za nieruchomość.

I tu dochodzimy do clou problemu – czyli tego, że kupujący mieszkania z 8%VATem są jednak mocno zabezpieczeni na wypadek upadłości spółki budującej inwestycję, a kupujący lokale inwestycyjne z 23% stawką podatku VAT – nie. Bowiem lokale usługowe nie podlegają ustawie deweloperskiej. Nabywca jest więc o wiele bardziej narażony na utratę pieniędzy. Jego wpłaty trafiają od razu na rachunek spółki deweloperskiej, i w przypadku jej upadłości lub wyprowadzenia majątku ze spółki nabywcy mają małe szanse na ich odzyskanie, zostają więc bez pieniędzy i z lokalem, który nie jest finalnie wybudowany lub wykończony.

O ryzyku tym wyraźnie mówił także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta (UOKiK) oraz Komisja Nadzoru Finansowego. Oba urzędy przeprowadziły dwie duże, wspólne kampanie związane z ryzykami inwestowania w condohotele i inne nieruchomości usługowe (np. akademiki). Pierwsza jesienią 2019 r., w której urzędnicy wymieniali szereg ryzyk, w tym upadłość spółki budującej lokale niemieszkalne. - Nabywca lokalu lub obligacji ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji i - w razie upadłości dewelopera - może stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć – ostrzegał w drugiej kampanii odbywającej się we wrześniu 2021 roku UOKiK.

Urząd ostrzegał, że wpłaty kupujących nieruchomości gromadzone są na rachunkach powierniczych, ale „dotyczy to to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych”. Nie jest to prawda. Deweloperzy lokali sprzedawanych z 23%VATem też mogą otwierać dla inwestycji rachunki powiernicze. Nie jest to częstą praktyką, ale jest możliwe. Tak zrobił m.in. deweloper realizujący inwestycję Apartamenty X,Y,Z w Szczyrku. Choć lokale miały status usługowy klienci wpłacali środki na rachunek powierniczy w banku.

To ryzyko związane z różnicą sprzedaży z ustawą deweloperską lub poza jej wymogami jest kluczowe. Kupujący apartament inwestycyjny musi z jeszcze większą uważnością wybierać dewelopera, niż kiedy kupuje mieszkanie. Światło ostrzegawcze, tzw. red flag, powinno kupującemu migać na pewno wówczas,  gdy firma lub ludzie w niej pracujący nie mają maksimum wiarygodności, w przeszłości nie ukończyli jakiś inwestycji, lub oddawali je z dużym opóźnieniem czy firmy w których byli maganerami ogłosiły upadłość. Wiarygodność w przypadku sprzedaży lokali inwestycyjnych (apartamentów, condohoteli czy innych lokali użytkowych) powinna być decydująca. 

Kupujący nie mają wyboru, gminy kurortowe też

Paulina Gliszczyńska z Poperty Homes ocenia, że nie ma dobrej odpowiedzi na to który rodzaj apartamentu jest korzystniejszy. – Ważne jest pytanie: w jakim celu nabywamy nieruchomość, czy chcemy w niej mieszkać, czy z niej korzystać okazjonalnie i zarabiać? – mówi. – Zrozumienie potrzeb kupującego jest bardzo ważne. Zawsze zaznaczamy w rozmowach z nabywcami różnice pomiędzy typami nieruchomości, uświadamiamy ryzyka i możliwości związane z wyborami konkretnych opcji. Ale proponujemy też rozmowę z doradcą podatkowym, tak żeby klient mógł nabyć satysfakcjonującą go nieruchomość – wyjaśnia. W jej ocenie ostateczny wybór nie jest raczej dokonywany w oparciu o wysokość stawki podatku VAT. Decyduje stosunek ceny nieruchomości do możliwości generowania zysków dla właściciela – tych bieżących z wynajmu, ale i tych przyszłych wynikających ze wzrostu wartości nabywanej nieruchomości.

A co w sytuacji kiedy kupujący jednak się uprą i będą chcieli kupować głównie klasyczne mieszkania z 8% VATem, które jak wskazuje część ekspertów i urzędników są niby bezpieczniejsze w zakupie? Nie mają co liczyć na duży wybór w kurortach. Większość budynków jaka powstaje w miejscowościach wypoczynkowych to obiekty z funkcją usługowo-turystyczną. Są to nie tylko hotele, pensjonaty i sanatoria. To także wyglądające jak zwykłe apartamentowce mieszkalne skupiska lokali wakacyjnych sprzedawanych osobom indywidualnym. Zwraca na to uwagę również Piotr Romanowicz. – Wiele gmin uchwaliło, głównie w dzielnicach nadmorskich, miejscowe plany zagospodarowania na lokale z 23% VAT by uzyskiwać wyższe dochody z podatków. Z tego powodu w najlepszych lokalizacjach klient praktycznie nie ma wyboru pomiędzy lokalem z 23% VAT, a mieszkaniem z 8% VAT – mówi ekspert.

Jako portal analizujemy ten rynek od 2010 roku, i nasze dane z ponad 700 inwestycji jakie analizowaliśmy potwierdzają skalę. Apartamentów inwestycyjnych oddanych, w budowie i planach rozpoczęcia budowy w najbliższym czasie – było w lutym 2023 r. ok. 27 – 31 tys. lokali.

Gminy nie zmienią swojego podejścia w uchwalaniu miejscowych planów. Po pierwsze dlatego, że mieszanie zabudowy mieszkaniowej z usługową (wypoczynkową) nie jest wskazane z uwagi na konflikty na linii stały mieszkaniec-turysta, ale jak zawsze chodzi głównie o pieniądze. Biorąc pod uwagę stawki podatku od nieruchomości, miejscowość przy budynku na 100 apartamentów każdy po ok. 35 mkw. ma z podatku mieszkaniowego (1 zł za mkw.) 3.500 zł dochodów rocznie. A z apartamentów inwestycyjnych (28 zł za mkw.) - 98 tys. zł. Te prawie 95 tys. zł rocznie więcej wpływów do lokalnej kasy to silna argumentacja. A jak wiadomo: „Prawie robi wielką różnicę”.

Opracowanie: redakcja. Proszę nie kopiuj, nie kradnij, jeśli podoba ci się ten materiał i chcesz go zacytować w swoim tekście, poście czy raporcie powołaj się na źródło: portal InwestycjewKurortach.pl lub udostępnij do niego link. Dziękujemy za uszanowanie naszej pracy autorskiej. 

fot. ujęcie z drona - urząd miasta Kołobrzeg