Zakaz wydzielania samodzielnych lokali
Propozycje mogą ograniczyć nieruchomości turystyczne do zera
15 grudnia 2025 r.
Jak propozycja Ministerstwa Rozwoju i Technologii może wpłynąć na rynek nieruchomości jeśli zgodnie z zapowiedziami resortu do prawa wprowadzony zostanie zakaz wydzielania jako samodzielne lokali w budynkach zamieszkania zbirowego czyli m,in. condohotelach oraz apartamentowcach wakacyjncyh? Komentarz:
Mamy bardzo niezdrową sytuację, w której, w jednym czasie, składane są propozycje regulacji, dotyczących ograniczenia rynku najmu krótkoterminowego, opodatkowania tzw. pustostanów, ale wyłącznie, należących do firm deweloperskich, a teraz jeszcze, zakaz wydzielania odrębnej własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego.
Największy wpływ nowe przepisy będą miały na projekty tzw. apartamentów inwestycyjnych w miejscowościach turystycznych. Tymczasem miejscowości o statusie uzdrowiska, jako priorytet, w pierwszej linii od morza, mają wpisane usługi turystyczne, zdrowia itd. Zatem, nie mają miejsca i priorytetu dla inwestycji mieszkaniowych. Stąd, intensywna zabudowa apartamentowa z lokalami o statusie usługowym, w takich miejscowościach, jak Kołobrzeg czy Świnoujście.
Równie dewastujący efekt mogą mieć zapowiadane zakazy wydzielania lokali na rozwój nowoczesnej bazy hotelowej. Zważywszy, że 90% inwestycji hotelowych, to projekty prywatne, ponieważ sieci hotelowe nie inwestują w budowę hoteli, to deweloperzy budujący hotele ograniczają ryzyko poprzez sprzedawanie lokali w formule condo. Dzięki temu mamy nowoczesną bazę noclegową, działająca pod międzynarodowymi markami. Ale jeśli wejdą w życie proponowane zmiany, sytuacja ta może się drastycznie zmienić.
Mamy też w Polsce raczkujący biznes mieszkań senioralnych. Ten segment może czekać podobny los, ponieważ założenia przygotowania takich projektów również zakładają opcję sprzedaży indywidualnych lokali.
Z punktu widzenia złożonych spraw egzekucji komorniczej, restrukturyzacji i upadłości, brak możliwości dzielenia nieruchomości na lokale może zredukować potencjalną sprzedaż zadłużonej nieruchomości niemal do zera, ponieważ komornik, syndyk, czy też firma, objęta nadzorem sądowym, nie będą w stanie zbyć aktywa, które jest niepodzielne, i nie ma możliwości wydzielania poszczególnych lokali. Wyobraźmy sobie nieudany projekt condohotelu. Co może z nim zrobić syndyk? Znaleźć zainteresowanego całością inwestora. Szanse na to, na tak specyficznym rynku, albo nie istnieją, albo też cena sprzedaży musiałaby być bardzo niska.
Proponowana zmiana, może więc ograniczyć niektóre segmenty rynku nowych nieruchomości turystycznych niemal do zera. A na koniec musimy jeszcze pamiętać, że indywidualny inwestor nie ma w Polsce także możliwości alternatywnego inwestowania w nieruchomości np. w REIT-y mieszkaniowe, bo ich nie będzie. Gdyby zapisy zostały przyjęte nie będzie także mógł inwestować też w lokale umownie zwane turystycznymi.
