Najem krótkoterminowy: 20 maja nic się nie zmienia dla wynajmujących i firm operatorskich. Zmiany dopiero jesienią
Teoretycznie 20 maja 2026 r. wchodzi w życie rozporządzenie UE z 2024 r. nazywane w skrócie STR od short term rental. Od tego dnia wszystkie mieszkania wynajmowane na doby powinny mieć specjalny numer identyfikacyjny nadawany przez gminę i numer ten publikować na platformach rezerwacyjnych typu Booking, Airbnb, Vrbo (należący do grupy Expedia). Platformy są zobowiązane do pilnowania by na ich serwisie pojawiały się tylko legalnie działające mieszkania turystyczne, posiadające numer identyfikacji.
Ale to jedynie teoria, bowiem w Polsce nie przygotowano przepisów krajowych wprowadzających te wymagania. Resort sportu i turystyki pracuje nad ustawą i prawdopodobnie skorzysta z tzw. okresu przyjściowego, czyli możliwości wydłużenia wdrażania rozporządzenia UE do krajowego prawodawstwa. Czyli realnie 20 maja 2026 r. dla polskich mieszkań turystycznych nic nie zmienia, mogą działać tak samo jak dziś. Zmiany nadejdą jesienią.
15 października 2026 r. od tego momentu będzie działał system z numerami identyfikacji
Rząd pracuje nad ustawą regulującą wynajem krótkoterminowy, podobnie jak konkurencyjna ustawa przygotowana przez partię Polska 2050, która miała 15 kwietnie 2026 r. pierwsze czytanie w Sejmie. Obie ustawy na ten moment nie mają znaczenia dla działania rynku wynajmu krótkoterminowego. Szerzej piszemy o nich tutaj. Dla właścicieli takich mieszkań i firm operatorskich zmiana wejdzie w życie 15 października 2026 r.
To przesunięty termin, który potwierdził 15 kwietnia 2026 r. na konferencji prasowej Ireneusz Raś, wiceminister sportu i turystyki. Od tego dnia działać ma centralny system zbierający i scalający dane z wszystkich gmin, czyli dokładnie to co uchwaliła UE w 2024 r.
Czy mieszkania, które dziś działają i są wynajmowane na np. Bookingu i Airbnb będą mogły po 20 maja być udostępniane tak samo do wynajmu jak dziś? Tak, ponieważ w związku z tym, że nie ma jeszcze krajowych przepisów wykonawczych, nie ma centralnego rejestru do którego spływają rejestry z numerami identyfikacyjnymi z gmin, Booking nie ma jak dla Polski wdrożyć pokazywania przy ogłoszeniu numeru rejestracji mieszkania. Przez lato 2026 r. w sumie więc nic się nie zmieni.
To efekt próśb wielu samorządów, które wnioskowały o wydłużenie czasu na przygotowanie techniczne takich rejestrów. Choć lokalne rejestry miejsc noclegowych istnieją od dawna, to właśnie w gminie powinno się zgłaszać swoje mieszkanie, które wynajmuje się turystom, to nie wszystkie gminy są w tym zaawansowane technicznie.
Taki rejestr od dawna prowadzi m.in. Kraków, mieście które jest najbardziej zawansowane w Polsce w rozumieniu i porządkowaniu zjawiska wynajmu krótkoterminowego. Działa interaktywnie też choćby w gminie Kościelisko. Ta leżąca przy Zakopanem gmina z inicjatywy myślących bardzo nowocześnie władz uruchomiła mapę oficjalnie zarejestrowanych miejsc noclegowych już we wrześniu 2025 r.
Ale nie wszystkie gminy są tak sprawnie zarządzanie. System centralnej rejestracji stanie 20 maja 2026 r. jedynie w teorii, ponieważ na wniosek samorządowców ministerstwo przedłużyło do 15 października 2026 r. czas na stworzenie baz lokalnych, nadawanie indywidualnych numerów identyfikacyjnych mieszkaniom turystycznym zgodnie z przepisami UE. Przyznała to w rozmowie z naszą redakcją choćby Katarzyna Choczaj z Urzędu Miasta Sopot, informując, że faktycznie miasto jeszcze pracuje nad systemem, odpowiadając jednocześnie na bardzo wiele pytań i telefonów od właścicieli mieszkań w sprawie numerów identyfikacyjnych.
System ten pozwoli na zebranie realnych danych nt. skali wynajmu krótkoterminowego w Polsce, czyli dopiero po 16 października będziemy wiedzieć ile takich mieszkań jest w Polsce. Dziś nie wie tego nikt, o czym od kilku lat stale przypominamy, i co w końcu głośno zaczęli mówić także urzędnicy ministerstwa sportu i turystyki i ogólnie politycy czy samorządowcy. Obowiązek rejestracji będzie dotyczył tylko mieszkań, które mają naprawdę status mieszkaniowy, nie dotyczy apartamentów wyglądających jak mieszkania, ale mające status lokali usługowych (sprzedawane były z 23% stawką VAT) - one w ogóle nie będą podlegać tym przepisom, o czym wielu właścicieli takich lokali nie wie, a których w kurortach są tysiące.
Szara strefa ma czas do jesieni
Wiceminister Ireneusz Raś przytoczył na konferencji 15 kwietnia 2026 r. informację, że według analiz resortu w Polsce funkcjonować może ok. 70-100 tys. mieszkań działających w modelu short term rental (STR). Jego zdaniem szara strefa to ok. 35% tego rynku. Ale podkreślał, że są to jedynie szacunki. I faktycznie takich twardych danych nie ma, o dużej szarej strefie mówią też operatorzy z miast. Ale np. w Kościelisku według informacji Romana Krupy, wójta gminy szata strefa stanowi jedynie ok. 10-15% rynku.
Do jesieni, ci którzy dziś działają dziś poza oficjalnymi rejestrami gminnymi, unikają płacenia podatków od działalności gospodarczej czy płacenia wyższego podatku od nieruchomości (nie 1 zł za m2, ale ok. 30 zł za m2, czyli jak od lokalu usługowego, na co skarżą się głównie samorządy) będą musieli się zdecydować, czy rejestrują się oficjalnie. Bez tego nie będą w stanie po lecie działać na platformach typu Booking i Airbnb, bo serwisy te też będą mieć kary za udostępnianie ofert bez numerów identyfikacji.
System rządowy będzie zintegrowany z lokalnymi, gminnymi danymi od 15 października 2026 r. - poinformował na konferencji prasowej Ireneusz Raś, wiceminister sportu i turystyki, fot. MSiT
Wiele głosów w publicznej debacie oczekuje, że mieszkania te mogą nie chcieć się zarejestrować i wrócą na rynek jako oferta mieszkań na wynajem długoterminowy. Ale to raczej życzenia, nie realna perspektywa. Dane krajów, które już od dawna prowadzą bardzo restrykcyjną politykę ograniczaniu wynajmu krótkoterminowego pokazują, że po wprowadzeniu zakazów na rynku ani nie przybyło mieszkań na wynajem, ani ceny wynajmu na cele mieszkalne nie spadły drastycznie.
Przykładowo realia Hiszpanii najczęściej przywoływanej w Europie jako państwo, gdzie wynajem turystyczny zaczął przekładać się negatywnie na mieszkalnictwo i życie lokalnych społeczności wskazują, że choć liczba mieszkań na doby spadła drastycznie - w listopadzie 2025 roku odnotowano spadek liczby mieszkań turystycznych o 12,4% w skali roku, zniknęło ok. 46 700 ofert – wskazują dane z hiszpańskiego Narodowego Instytutu Statystycznego (INE) oraz Ministerstwa Mieszkalnictwa (MIVAU). Latem 2025 roku zaczął tam obowiązywać krajowy rejestr Ventanilla Única Digital i obowiązkiem posiadania numeru NRA (Número de Registro de Alquiler), czyli właśnie ten wymagany rozporządzeniem UE. A platformy rezerwacyjne zostały zobowiązane przez władze Hiszpanii do usunięcia tysięcy ogłoszeń bez ważnych licencji, w samym maju 2025 r. nakazano usunięcie ponad 65 tys. ogłoszeń noclegowych.
Ale to wszystko nie przyniosło spadku cen wynajmu lokali na cele mieszkaniowe. Raport m.in. PwC wskazuje, że w dużych miastach ceny najmu rosły nawet przy spadku liczby lokali turystycznych. W Barcelonie, mimo redukcji liczby mieszkań turystycznych, czynsze wzrosły o 24% w ostatnich latach (dane raportu Pwc, z grudnia 2024 r., choć był on wykonane na zlecenie Airbnb, może to więc zaburzać jego wiarygodność).
Dane rządowe z Hiszpani też jednak wskazują wzrost: o 2,4% poziomu czynszów referencyjnych w ciągu roku marzec 2025/marzec 2026. Raport Observatorio de Vivienda y Suelo (Obserwatorium Mieszkalnictwa i Gruntów) opracowany przez oficjalną jednostkę analityczną podlegająca bezpośrednio hiszpańskiemu Ministerstwu Mieszkalnictwa i Agendy Miejskiej (MIVAU) też wskazuje, że mieszkania wycofane z turystyki nie trafiły masowo na rynek tradycyjny. Zamiast tego właściciele wybierają tzw. alquiler de temporada (najem sezonowy/średniookresowy), który nie podlega rządowym limitom cenowym. To świeże wnioski pochodzące z rządowych opracowań: raportów publikowanych w 2025 roku, w tym z Biuletynu Rocznego (czerwiec 2025) oraz Biuletynu Specjalnego (luty 2025).
W Polsce jest jeszcze jeden problem, który utrudnia wynajem długoterminowy, o którym od lat mówi się w środowisku nieruchomości czy biznesu, a która to argumentacja dopiero teraz zaczyna się przebijać do szerszej dyskusji o najmie krótkoterminowym: obowiązujące przepisy prawne są korzystne dla nieuczciwych wynajmujących, którzy np. nie płacą czynszu najmu, trudno ich usunąć z mieszkania. Dlatego wiele osób, które ma już lokale do wynajmu lub planuje inwestycyjnie kupić mieszkanie by na nim zarabiać, woli udostępnić je w formie wynajmu na doby, ponieważ turyści nie sprawiają takich problemów, a mieszkanie z uwagi na częste sprzątanie jest na bieżąco monitorowane.
Szczegółowe i rzetelne analizy i newsy związane z regulacją rynku wynajmu krótkoterminowego w Polsce, w tym zapowiedzi ustaw, stanowiska miast, kurortów i ekpsertów rynku oraz jak temat rozwijał się na świecie znależć można na naszym portalu pod tagiem #LexAirbnb wszystkie wątki i cała baza wiedzy tutaj.
Konferencję wiceministra Ireneusza Rasia, obejrzeć można pod tym linkiem.
Opracowanie: tekst autorski redakcji, pisany przez człowieka, wsparcie AI w resaerchu danych dot. Hiszpanii, fot. STOLZ Photography Team oraz MSiT
