Politycy chcą zakazać inwestowania w condohotele i apartamenty wakacyjne
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje nowelizację przepisów o własności lokali. Chce wprowadzić zakaz wydzielania lokali jako samodzielnych, czyli zakładania im ksiąg wieczystych. Wprowadzenie zakazu spowoduje, że Polscy nie będą mogli kupować apartamentów wakacyjnych oraz lokali w condohotelach. W efekcie zamiast w Polsce zaczną inwestować za granicą.
15 grudnia 2025 r.
InwestycjewKurortach.pl
Zakaz wydzielania samodzielnych lokali w budynkach usługowych spowoduje ucieczkę polskiego kapitału za granicę, np. do Hiszpanii, gdzie w minionym roku Polacy i tak kupili rekordową liczbę nieruchomości
- Do ustawy o własności lokali wprowadzimy przepis uniemożliwiający uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego. Koniec z patopraktykami i "apartamentami inwestycyjnymi" na obszarze przeznaczonym pod usługi – poinformował na swoim koncie na platformie X, Tomasz Lewandowski, wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, należący do Nowej Lewicy. - Deweloperzy od dłuższego czasu wykorzystują luki w prawie dla zwiększenia swoich zysków, kosztem ładu przestrzennego i dobrego sąsiedztwa użytkowników. - Nie ma i nie będzie mojej zgody na cwaniactwo i praktyki patodeweloperskie – dodaje na łamach „Rzeczpospolitej”.
Wpis wiceministra Tomasza Lewandowskiego opublikowano rano 15 grudnia
(Aktualizacja w dniu 17.12.2025, godz. 15:45) Ministerstwo Rozwoju i Technologii odpowiedziało na nasze pytania i przekazało oficjalne stanowisko. Zmiany mają zostać wpisane do będącej już na etapie uzgodnień międzyresortowych nowelizacji Ustawy o własności lokali oraz ustawy Prawo budowlane (procedowany druk nr UD312) Opublikowane w październiku 2025 r. założenia tej nowelizacji mają przede wszystkim usprawnić działalności wspólnot. Ważnym elementem projektu jest zwiększenie uprawnienia wspólnot mieszkaniowych w odniesieniu do deweloperów - wspólnoty uzyskać mają prawo do wystąpienia z powództwem w zakresie rękojmi za wady części wspólnej budynków. W październiku nie było jeszcze mowy o samodzielnościach w budynkach zamieszkania zbiorowego, ale jak poinformowało naszą redakcję ministerstwo zapis taki ma zostać wprowadzony do art. 1 Ustawy o własności lokali.
Dziś artykuł ten brzmi tak: „Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną”. Ministerstwo proponuje jego zmianę na uzupełnienie: „przepisów ustawy nie stosuje się do pomieszczeń i jednostek mieszkalnych w budynku zamieszkania zbiorowego”. „Konsekwencją będzie brak możliwości wydzielania samodzielnych lokali w budynkach hotelowych (a zatem także aparthotelach), nawet jeśli znajdujące się w nich pomieszczenia spełniają kryterium samodzielności. Wyeliminuje to możliwość samowolnego przekształcania jednostek hotelowych wybudowanych jako lokale użytkowe w lokale mieszkalne, które z definicji przeznaczone są na stały pobyt ludzi w celu zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych” – wyjaśnia w swoim stanowisku ministerstwo.
I jak dodaje obecnie brak jest przepisów zakazujących wyodrębniania lokali użytkowych w budynkach zaprojektowanych jako zamieszkania zbiorowego. To z kolei według resortu „umożliwia obchodzenie przepisów planistycznych i budowlanych. W praktyce prowadzi to do budowy lokali pełniących funkcję mieszkań w obiektach nieprzystosowanych do stałego zamieszkania, o parametrach nie spełniających wymogów techniczno-budowlanych przewidzianych dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (powierzchnia poniżej wymaganych dla lokali mieszkalnych 25 m2, ograniczony dostęp do światła dziennego, niska akustyka, brak wystarczającej liczby miejsc postojowych) oraz przeciążenia infrastruktury miejskiej czy naruszenia ładu przestrzennego.”
Planowane wejście w życie przepisów całej nowelizacji to II kwartał 2026 r.
Takie stanowisko to kompletny brak wiedzy na temat tego jak rozwija się w Polsce od lat nasza turystyka, miejscowości wypoczynkowe oraz rynek inwestycyjny. W ciągu kilkunastu lat ogromy rozwój polskich kurortów nastąpił tylko i wyłącznie dzięki pieniądzom zainwestowanym przez polskich inwestorów indywidualnych właśnie w zakup nieruchomości w kurortach. To miliardy złotych, które zostały w Polsce, wpłynęły na to że nasza turystka rozwinęła się na tyle, że z zazdrością patrzą na nasz choćby Niemcy. - Polska pompuje miliony w turystykę – alarmował 11 grudnia 2025 r. szef organizacji Dehoga (Niemieckie Stowarzyszenie Hoteli i Restauracji) i wzywa do dużych programów finansowania dla pomorza w Niemczech.
Bez środków wydawanych przez Polaków na zakup apartamentów inwestycyjnych i lokali w condohotelach nadal bylibyśmy na etapie turystyki PRLu czy wczesnych lat 90. Zdecydowana większość nowoczesnych hoteli w każdym polskim kurorcie powstała w formule condohotelu czyli takiego w którym pokoje sprzedawane są osobom indywidualnym, a nie jako inwestycja jednego biznesmana czy spółki. To całe sieci hotelowe należące choćby do spółek, Arche, Górskie Resorty, Zdrojowa Invest. Większość lub wszystkie hotele jak choćby w przypadku sici Górskie Resorty, powstała w systemie condo, oznacza to, że współwłaścicielami całego majątku budynku hotelowego są osoby indywidualne posiadające poszczególne pokoje/apartamenty.
Podobnie z apartamentami wakacyjnymi – choć budynki wyglądają jak zwykłe mieszkania, nie mając czasem nawet basenów czy stref SPA, powstają jako budynki usługowe (tzw. budynki zamieszkania zbiorowego). Było to możliwe wyłącznie dzięki możliwości wydzielania lokali jako samodzielne, a tym samym założenia każdemu z osoba własnej księgi wieczystej. Kupujący lokal (sprzedawany z 23% stawką VAT, a nie 8% jak ma to miejsce w przypadku mieszkań) nabywał więc nieruchomość na własność aktem notarialnym.
Brak wydzielenia samodzielności takiego lokalu czyli też założenia oddzielnej księgi wieczystej, a tym samym finalnej sprzedaży i przeniesienia własności na kupującego powodowało, że ludzie nie mogli uzyskać prawa do kupionego lokalu. Odmowę wydania takich zaświadczeń o samodzielności lokali od dawna praktykuje miasto Warszawa, to m.in. głośna sprawa JW. Construction i słynnego warszawskiego Honkongu. Szeroko pisaliśmy o tym tu. Analizując na luty 2023 r. też skalę tego rynku w miastach i kurortach.
Wprowadzenie proponowanego przez wiceministra Tomasza Lewandowskiego przepisu spowoduje, że Polacy nie będą mogli kupować lokali w condohotelach i tzw. lokali inwestycyjnych. Skutek tego będzie tylko jeden – przeniosą inwestowanie swoich środków z Polski za granicę. I zamiast kupować w polskich kurortach, dając jednocześnie swój wkład w polską turystykę i lokalne miejsca pracy i wzmacniając rodzimy biznes (wykańczanie wnętrz lokali, gastronomia w kurorcie, sklepy spożywcze, obsługa zarządzania budynkami i wynajmem, wszelkie usługi turystyczne, wyższe podatki wpływające do samorządu), politycy spowodują, że Polacy jeszcze mocniej zaczną kupować nieruchomości za granicą, w Hiszpanii, Włoszech, na Cyprze czy w Dubaju, co już się dzieje. Lokali bez ksiąg wieczystych nie kupi u nas też żadnej obcokrajowiec.
Niezależnie od tego co wypisują w swoich social mediach aktywiści, przeciwnicy deweloperów i politycy, Polacy od lat uznają nieruchomości za ciekawą opcję inwestowania, utyskiwania na miłość kupujących do "betonowego złota" nie zmienią tych nawyków. Dla wielu Polaków nieruchomości są nie tylko bezpieczne, ale przede wszystkim łatwe w zrozumieniu. Widać to też od lat po rynku kapitałowym - pomimo wielu zachęt, akcji edukacyjnych, rozwijających się produktów inwestycyjnych typu ETFy, liczba drobnych inwestrów na tradycyjnym rynku finansowym nie rośnie tak lawinowo jak inwestrów w nieruchomościach. Według danych na koniec listopada 2025 r. liczba rachunków maklerskich w Polsce wyniosła ponad 2,4 mln, ale aktywnych był jedynie ułamek tego: stan na pierwszą połowę 2025 r. to 321 tys. aktywnych rachunków maklerskich. Podczas gdy liczba osób rozliczających swoje przychody z wynajmu nieruchomości mieszkaniowych według danych Ministerstwa Finansów za 2023 r. (najnowsze dane jakie są na razie publicznie dostępne) wynosi 1,14 mln osób, tylu rodaków rozlicza przychody z wynajmu nieruchomości mieszkaniowych (forma: najem prywatny w ramach ryczałtu). W stosunku do 2022 r. liczba ta wzrosła o ponad 160 tys. osób.
Kurorty przestaną się rozwijać, ponieważ ani polski kapitał, ani zagraniczny nie chce na razie inwestować w nasze miejscowości turystyczne. Polski duży biznes nie inwestuje, ponieważ mało jest grup hotelowych dysponujących hotelową siłą inwestycyjną, a banki niechętnie finansują nowe hotele, szczególnie w kurortach. Z kolei dla inwestorów zagranicznych ruch turystyczny nad morzem, w górach czy na Mazurach jest zbyt mały, a stawki noclegowe za niskie, by duży kapitał był chętny na inwestowanie.
Co się dzieje, gdy w brakuje środków na inwestowanie w kurorcie? Doskonale obrazują to prace hiszpańskiego fotografa Markela Redondo - cykl Sand Castels, wielokrotnie nagradzana seria zdjęć, album i film krótkometrażowy. Po raz pierwszy sfotografował liczne opuszczone osiedla mieszkaniowe w Hiszpanii w 2010 roku, po kryzysie finansowym 2008 roku. Osiem lat później, powrócił tam, gdzie był. Szkielety budynków, także w atrakcyjnych miejscach turystycznych Hiszpanii straszą do dziś. Niesamowitą galerię można obejrzeć tutaj.
Opracowanie: tekst autorski Marlena Kosiura
