J.W. Construction kontra m.st. Warszawa: 1:0

Urzędnicy ratusza odmówili pod koniec lutego 2023 r. deweloperowi wydania zaświadczeń samodzielności lokali w inwestycji na Woli, tzw. warszawskim Honkongu. Sprawa była nie tylko trudna dla osób, które kupiły lokale, ale i dla całego rynku budynków z tzw. lokalami inwestycyjnymi sprzedawanymi z 23% stawką VAT, a nawet dla segmentu condohoteli. Brak zaświadczeń o samodzielności lokali uniemożliwia bowiem ustanowienie odrębnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali, a tym samym finalnego nabycia lokalu przez kupującego i ustanowienia go prawnym i jedynym właścicielem apartamentu. 

Deweloper w oświadczeniu prezesa spółki Józefa Wojciechowskiego zapowiedział, że odmowną decyzję urzędników zaskarży. I tak też zrobił. Odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Nota bene już po razu drugi – bo organ ten rozpatrujący poprawność decyzji urzędników już raz przyznał rację J.W. Construction.

12 kwietnia kolegium przyznało rację deweloperowi. Jak wynika z postanowienia SKO, warszawscy urzędnicy nie wykazali, że wydane zaświadczenie o samodzielności lokali niemieszkalnych byłoby sprzeczne z udzielonym już pozwoleniem na użytkowanie. Potwierdzono rację dewelopera, że nie ma przesłanek do tego by zaszeregować budynek przy ul. Kasprzaka 29 jako obiekt hotelarski. 

Z dokumentów wynika, że organ nadzoru budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, biurami, częścią hotelową, garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, a ustalenie czy obiekt inny niż hotelarski spełnia wymagania obiektu hotelarskiego nie należy do właściwości organu wydającego zaświadczenie o samodzielności lokali, czyli do urzędników warszawskiego ratusza. SKO podważył tym samym legalność działań podejmowanych przez ratusz, zwracając uwagę, iż organy władzy publicznej mają nakaz działania jedynie na podstawie i w granicach obowiązującego prawa. W ocenie Kolegium skarżone postanowienie ratusza „zostało wydane z naruszeniem ustawy o własności lokali”. 

Deweloper podsumowuje nie przebierając w słowach: „Spółka liczy na to, że tym razem Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego stanie na wysokości zadania i podejmie racjonalne decyzje. Niezależnie od tego, czy za decyzją urzędników stoi nieznajomość obowiązującego prawa czy zwyczajna niechęć do J.W. Construction, ich obstrukcyjne działanie wymierzone jest przede wszystkim w ludzi, niemal 1500 klientów spółki, którzy – zgodnie z prawem i obowiązującymi przepisami – nabyli lokale w nieruchomości wybudowanej na podstawie wydanego przez tych samych urzędników z biura architektury warszawskiego ratusza, a teraz nie mogą skorzystać ze świętego prawa własności.” – napisała firma w oświadczeniu.

Tajemnica lokali inwestycyjnych. Czy słusznie nazywane są patodeweloperką?

Temat tego budynku i zaświadczeń o samodzielności lokali jest ważny dla nas ponieważ od lat bardzo dogłębnie analizujemy rynek tzw. apartamentów inwestycyjnych w kurortach i miastach, z uwagi na fakt, że te w dużych miejscowościach powstawały początkowo głównie jako mieszkania do wynajmu turystycznego na doby, tzw. wynajmu krótkoterminowego. Nasze autorskie – i jedyne na rynku – wyliczenia wskazują, że skala takich mieszkań sprzedawanych ze stawką 23% VAT (a nie 8% jak mieszkania) to co najmniej 40 tys. lokali już wybudowanych, bądź będących budowie. 

Bardzo interesowało nas więc jakie dokładnie warszawscy urzędnicy podali argumenty odmawiając J.W. Construction wydania dokumentów i samodzielności lokalu. Ocena i wskazania urzędników rzutować bowiem mogą na cały ten segment w Polsce. 

W dniu 1 marca 2023 roku rozmawialiśmy z biurem prasowym m.st. Warszawy prosząc telefonicznie, a później w przesłanym do biura mailu o pełną treść pisma z odmową jaka została skierowana do spółka Józefa Wojciechowskiego. Niestety nie otrzymaliśmy żadnej odpowiedzi. Ponownie więc w dniu 14 marca przesłaliśmy jako redakcja prośbę, tym razem kierując ją do Elżbiety Markowskiej, dyrektorki magistratu, a także do sekretariatu biura architektury i planowanie przestrzennego (które bezpośrednio decyzję wydało). Urzędnicy nadal milczą. Do momentu w którym czytasz drogi Czytelniku ten materiał, nie dostaliśmy żadnej odpowiedzi.

W międzyczasie w temacie tzw. lokali inwestycyjnych pojawiły się też decyzje podejmowanie przez ministerstwo rozwoju, które odpowiada za budownictwo. Minister Waldemar Buda zapowiedział na konferencji prasowej w dniu 31 marca, że planowane jest wprowadzenie różnych zmian w prawie w ramach walki z tzw. patodeweloperką. Mówiono m.in. o ograniczeniu metrażu takich lokali do powierzchni nie mniejszej niż 25 mkw. 

Ale ponieważ ten wątek też nie do końca był jednoznaczny jak ministerstwo rozumie rodzaj takich budynków także tu nasza redakcja poprosiła o wyjaśnienie, czy będzie to także dotyczyć apartamentów wakacyjnych. Odpowiedź urzędników nie rozwiewa wszystkich wątpliwości, o czym szerzej piszemy w analizie.