Ministerstwo: budynki zamieszkania zbiorowego będą mogły mieć lokale mniejsze niż 25 mkw. Czy apartamenty wakacyjne mogą więc odetchnąć z ulgą?

Problemem budynków apartamentowych realizowanych w kurortach od dawna jest ich status prawny. Nie do końca wiadomo czym taki budynek właściwie jest. Mieszkaniami, czy hotelem? Przepisy pawa są przestarzałe i nie dookreślają czym apartamentowiec z mieszkaniami wakacyjnymi ma być. Mało która z takich inwestycji ma oficjalny status hotelu lub pensjonatu. O tym jak formalnie działają lokale wakacyjne sprzedawane z 8 i 23% stawką VAT i jak je rozumieć w temacie zapowiedzi zmian analizowaliśmy. 

Dlatego zapowiedzi ministra Waldemara Budy z ostatniego czasu o nowelizacji prawa w zakresie lokali inwestycyjnych ważne są też dla segmentu nieruchomości w kurortach. Jak zapowiedział minister wejść one mają w życie w najbliższych tygodniach.

Resort informując o zakazie budowania mikrolokali jaki ma zacząć obowiązywać informował: „Zarazem mamy świadomość istnienia rynku turystycznego w miejscach takich jak tereny nadmorskie czy górskie, dlatego regulacje nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego takich jak np. hotel, motel czy pensjonat”. Problem polega jednak na tym, że ogromna większość lokali inwestycyjnych – czyli tych mieszkań/apartamentów wakacyjnych, wyglądających jak klasyczne budynki apartamentowe (nie hotele, pensjonaty czy condohotele) nie ma oficjalnego statusu jaki wskazuje ministerstwo w swoich informacjach.

Apartamentowce z mieszkaniami o statusie lokali usługowych w kurortach  (sprzedawane z 23% stawką VAT, a nie 8% jak mieszkania) to po prostu budynki z lokalami wakacyjnymi, które kupują ludzie prywatni. Potem je wynajmują lub w nich mieszkają.

Budynki zamieszkania zbiorowego mogą mieć mikro lokale – informują urzędnicy 

Zapytaliśmy więc od razu w dniu konferencji 31 marca Ministerstwo Rozwoju i Technologii, czy wobec tego takie mieszkania wakacyjne o statusie lokali usługowych też będą musiały mieć nie mniej niż 25 mkw.? 12 kwietnia 2023 r. biuro prasowe ministerstwa przesłało nam odpowiedź.

Tyle, że nadal nie wynika z niej jednoznacznie, czy mieszkania wakacyjnie będą mogły mieć mniej niż 25 mkw., czy jednak nie. Jeśli przyjmiemy, że apartamentowce wakacyjne zostaną podciągnięte pod hasło jak wskazuje resort „budynek zamieszkania zbiorowego” – choć nadal nie jest to prawnie jednoznaczne – to deweloperzy i kupujący mogą odetchnąć. Budowa i zakup mikro lokali wakacyjnych o powierzchni mniejszej niż 25 metrów będzie możliwa.

Oby tylko urzędnicy lokalni wydający decyzje o samodzielności lokali interpretowali te zapisy podobnie i nie stwarzali problemów z wydzieleniem lokali wakacyjnych, co ostatnio miało miejsce w Warszawie, a od dawna zdarza się też w kurortach. Problem samodzielności lokali opisywaliśmy już szerzej.

Wyjaśnienia Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Przytaczamy całość odpowiedzi ministerstwa dla tych, którzy chcą „wgryźć” się w ewentualną interpretację co urzędnicy mogą zawrzeć w nowelizacji rozporządzenia: 

„Zgodnie z planowanymi zmianami przepisów techniczno-budowlanych dla budynków lokal użytkowy w nowoprojektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Z tego obowiązku mogą być zwolnione lokale znajdujące się na parterze lub pierwszym piętrze, jeśli jest do nich bezpośredni dostęp z ulicy. Oznacza to, że lokale użytkowe o mniejszej powierzchni mogą znajdować się np. na parterze i pierwszym piętrze budynku, w których znajdują się np. sklepy i jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Wymaganie dotyczące powierzchni lokalu użytkowego nie będzie dotyczyło budynków zamieszkania zbiorowego, takich jak np. hotel, motel, pensjonat.
Zaproponowano takie rozwiązanie bo zdarzają się przypadki, w których budynek został wybudowany jako budynek np. użytkowy/użyteczności publicznej, wyodrębniono w nim tzw. „lokale użytkowe”, które następnie zostają sprzedawane jako np. „lokale inwestycyjne”, a są użytkowane jak lokale mieszkalne nie spełniając m.in. wymagań powierzchniowych jak dla mieszkania.

Zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r.  poz. 1225) projektowane i budowane budynki powinny spełniać odpowiednie wymagania w zależności od rodzaju i przeznaczenia budynku. Inne wymagania będą dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego, inne dla budynku zamieszkania zbiorowego, inne dla budynku użyteczności publicznej. Jeśli budynki zostały zaprojektowane jako budynki mieszkalne wielorodzinne to mieszczące się w nich mieszkania powinny spełniać odpowiednie wymagania, m.in. w zakresie odpowiedniej powierzchni.” - napisało w mailu do naszej redakcji biuro prasowe ministerstwa.

Opracowanie: tekst autorski redakcji, fot. Ministerstwo Rozwoju i Technologii