Nad condohotele nadciąga kolejna burza. Wszystko przez warszawski Honkong, aktywistów i niechęć do mikromieszkań

Czy decyzje urzędników oznaczają zagrożenie dla conohoteli i apartamentów inwestycyjnych?

Kupiłeś apartament, który nie ma statusu mieszkania, a jest lokalem inwestycyjnym sprzedawanym z 23% VATem – możesz mieć problem, bowiem urzędnicy mogą nie wydać zaświadczeń o samodzielności lokali, a tym samym nie będziesz mógł zawrzeć finalnej umowy zakupu i stać się właścicielem lokalu z oddzielną księgą wieczystą. To coś nowego na rynku? Absolutnie nie, w condohotelach jest to ryzyko istniejące od dawna, ale teraz przybierze zapewne na sile. Wszystko przez wojnę warszawskich urzędników z mikromieszkaniami, czyli popularnym dziś wśród aktywistów miejskich tematem tzw. patodeweloperki. Gazeta Wyborcza 22 lutego 2023 r. poinformowała, że warszawski urząd odmówił spółce JW. Construction wydania samodzielności w inwestycji na stołecznej Woli, tzw. warszawskim Honkongu.

Condohotele – samodzielność jednym z głównych ryzyk
By dobrze zrozumieć złożoność problemu ważne jest wprowadzenie. O co w ogóle chodzi z samodzielnością lokali? Aby kupujący mieszkanie, apartament czy lokal (np. pokój w condohotelu) mógł zawrzeć u notariusza finalną umowę zakupu, uzyskać własność nieruchomości oraz oddzielną księgę wieczystą wcześniej deweloper musi dokonać wyodrębnienia lokalu i uzyskać ich samodzielność. To w zasadzie formalność w mieszkaniach. Zaświadczenie takie wydają urzędnicy w gminie / mieście. 
Problem pojawia się, gdy budynek ma status usługowy, czyli jest conohotelem lub apartamentowcem z lokalami usługowymi. Czym takie apartamenty nazywane też inwestycyjnymi różnią się od klasycznych mieszkań? Czasem zupełnie niczym. Budynek wygląda jak blok, ma apartamenty z kuchniami. Różnica jest tylko taka, że sprzedawany jest z 23%VAT, a nie 8%VAT jak mieszkania. Płaci się w nim wyższy podatek od nieruchomości – czyli ok. 20-25 zł za mkw. rocznie, a nie jak w mieszkaniach 1 zł za mkw. rocznie.

Takie budynki powstają, gdyż często na danym terenie obowiązuje narzucony przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wymóg zabudowy usługowej, lub jak w kurortach usługowo-turystycznej, a nie funkcji zabudowy mieszkaniowej. To z jednej strony wygodna furtka dla deweloperów, bo mogą nadal budować apartamenty. Z drugiej miejscowe plany są bardzo często tak stare, że nie uwzględniają zmian jakie zachodzą w okolicy i bez sensu wymagają zabudowy mieszkaniowej, tam gdzie spokojnie można by wprowadzić usługi. Problemem jest szczególnie miasto, gdzie monofunkcyjność nie do końca jest dobra, bo mieszkańcy potrzebują też usług obok budynków mieszkalnych.

Problem z uzyskaniem zaświadczenia samodzielności lokali jest jednym z głównych ryzyk na jakie wskazują w analizach eksperci naszego portalu, kiedy wykonujemy taką usługę doradztwa dla osób planujących zakup lokalu w modelu condo. Od lat ten temat co jakiś czas pojawia się w inwestycjach. Problem z nim miały m.in. condohotele w Lublinie, Wiśle, Kołobrzegu. Urzędnicy nie chcieli wydać zaświadczenia wskazując, że te lokale przecież nie mogą być samodzielną nieruchomością jak mieszkanie. By temu zapobiec inny z kolei condohotel w Wiśle na etapie budowy zaplanował pełne instalacje do pokoi, które umożliwiają podłączenie zlewu kuchennego i płyty grzewczej. Być może z myślą, że kiedyś będzie chciał zrezygnować z obsługi zarządzania wynajmem tych lokali, by właściciele mogli sami tam mieszkać lub wynajmować. Ale bardziej realny powód takiego działania – poniesienia dodatkowych kosztów instalacji, które nie są w ogóle używane, ani nawet widoczne – jest właśnie obawa, że urzędnicy w momencie kiedy pokoje nie będą mieć przyłączy nie zgodzą się na wydanie zaświadczeń samodzielności lokali.

Temat jednak nie jest nowy, i nie dotyczy bynajmniej tylko condohoteli. Deweloperzy mieszkaniowi na fali popularności wynajmu krótkoterminowego zaczęli realizować budynki z mieszkaniami na wynajem turystyczny. Tak też inwestycje reklamowano w latach boomu najmu przez Airbnb – czyli w okolicach 2016-2019 roku. Takie projekty ma w swoim portfolio nie tylko wspomniany już JW. Construction, ale też Ronson, Robyg, Atal, Arche, Polnord, Dekpol, Dantex, Marvipol. Długą listę aparthoteli pokazywaną w naszych raportach o condohotelach w miastach z 2016, 2018 i 2019 r. tworzą właśnie projekty z lokalami inwestycyjnymi budowanymi i planowanymi przez największych graczy segmentu deweloperów mieszkaniowych.

Pandemia zatrzymała nieco szał na wynajem krótkoterminowy, ale zjawisko nie minęło. Apartamentowce z mieszkaniami sprzedawanymi z 23% VAT czyli tzw. inwestycyjne są dziś po prostu inaczej reklamowane – jako mikrobiura czy lokale na wynajem mieszkaniowy tzw. PRSy. Już w 2017 roku problem z samodzielnością lokali w budynku Miasto Marina we Wrocławiu miał Ronson. Problemem wówczas był fakt, że kupujący nie do końca zdawali sobie sprawę, że nie kupują mieszkania, a lokal usługowy.

Dziś tego problemu nie ma bo deweloperzy raczej otwarcie mówią o rodzaju nieruchomości, po stawce VAT także widać, ze nie jest to mieszkanie, a i samym kupującym nie robi to różnicy, bowiem faktycznie większość tych lokali kupowana jest w celach inwestycyjnych, by dalej je wynajmować na mieszkania studenckie, kwatery pracownicze, dla turystów lub na biura.

A co jeśli nie ma samodzielności? Ryzyko jakie niesie to dla kupujących jest ogromne, bowiem nie mogą oni stać się właścicielem nieruchomości z własną księgą wieczystą. Mogę co najwyżej mieć udziały w nieruchomości lub spółce. To ogromny problem zarówno w kontekście praw dysponowania nieruchomością, ale też zbycia jej w przyszłości. Mało kto z osób prywatnych jest zainteresowany by zamrozić minimum kilkaset tysięcy złotych, a tyle kosztuje zakup lokalu, i nie mieć do niego księgi wieczystej i pełni praw. - Skutki odmowy wyodrębnienia własności pokoju hotelowego czy apartamentu stawiają pod znakiem zapytania sens takiej długoterminowej inwestycji z perspektywy kupującego lokal oraz stawiają go w roli wspólnika spółki lub posiadacza niewielkiego udziału we współwłasności całości nieruchomości. To z kolei generuje zupełnie inne ryzyka i odpowiedzialność oraz np. odmienne od rozliczania z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości skutki podatkowe - zauważa Artur Pieraszewski, ekspert rynku condohoteli. Jego cały komentarz przeczytać można tu

Nie, bo nie – czyli jak urzędnik zmienia zdanie
Dlaczego więc teraz wokół samodzielności pojawiło się takie zamieszanie? Wszystko przez modną w ostatnich tygodniach krytykę jak to określają aktywiści – patodeweloperki, czyli mikrolokali o wielkości 22-25 mkw. Temat nie jest ani nowy, ani jednoznaczny. Lokale takie były oddawane do użytku już wiele lat temu. Za mikro mieszkanka nie odpowiadają jednak jedynie deweloperzy, bo gro takich lokali na rynku to wynik działania tzw. fliperów, czyli osób prywatnych, które kupowały duże mieszkania do remontu, a następnie dzieliły je na mniejsze mieszkania czy mikropokoje na wynajem.

Im modniejszy temat w mediach tym większe zainteresowanie polityków i urzędników. Zarówno tych rządowych, jak i z urzędów gmin. Tymczasem w ich postępowaniu widać całkowitą niekonsekwencję. Nawet w samej Warszawie. Bowiem właśnie tu ten sam deweloper – JW. Construction, na tym samym osiedlu na Woli już wcześniej bez problemu uzyskał zaświadczenia samodzielności. Mowa o inwestycji określanej nośnym hasłem – Warszawski Honkong. Całe osiedle – oficjalna nazwa Bliska Wola - to ogromny projekt na ponad 1,3 lokali. Ile w nim jest mieszkań, a ile lokali inwestycyjnych trudno powiedzieć, bowiem JW. Construction nie udziela tak szczegółowych informacji i trudno w informacjach firmy o inwestycji o pełną przejrzystość.

3 lata temu deweloper oddał już jeden budynek z lokalami usługowymi wyglądający jak blok, to niższy budynek zlokalizowany wzdłuż Al. Prymasa Tysiąclecia. Budynek działa, spełnia różne funkcje – od mieszkaniowej, oo siedziby firm czy wynajem na doby dla turystów. Teraz jednak warszawscy urzędnicy zmieniają zdanie. 157 lokali nie może uzyskać samodzielności, a tym samym właściciele nie mogą ich w pełni uzyskać. Jak wyjaśniają urzędnicy z biura architektury w rozmowie z Michałem Wojtczukiem z Gazety Wyborczej: Odmówiliśmy wydania zaświadczenia o samodzielności dla pokoi hotelowych, bo są one częścią hotelu, a nie samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu niż lokal mieszkalny.

Przeciwko realizacji małych lokali przestały obowiązywać nawet podziały polityczne. Jednym głosem zaczynają mówić politycy rządowi, mało sympatyzujący z PiSem warszawscy urzędnicy, czy popierający wiele postulatów lewicy aktywiści.

Dla JW. Construction odmowna decyzja jest nie do przyjęcia. Jak informuje Gazeta Wyborcza spółka odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które nie zgodziło się z argumentacją ratusza. 10 lutego 2023 r. miejskie biuro architektury po raz kolejny rozpatrzyło więc wniosek dewelopera, i utrzymało swoją decyzję – zgody na samodzielność lokali nie będzie. Kolejnym krokiem może być więc zaskarżenie przez spółkę decyzji urzędników do sądu. I niewykluczone, że to zrobi, bowiem decyzja odmowna może pociągnąć kolejne problemy. Deweloper kończy właśnie inny projekt – budynek z apartamentami na warszawskim Ursynowie, przy ul. Pileckiego 59. Na finiszu są mieszkania na 23%VAT  (ponad 220 apartamentów), które również lada moment starać się będą o samodzielność.

Warszawskcy urzędnicy chyba nie zdają sobie sprawy z burzy jaką wzniecają. Projekt na Woli to tylko kropla w morzu tego rodzaju apartamentów w całym kraju. Dokładnie tak działają bowiem wszystkie condohotele, aparthotele, apartamenty wakacyjne. Co z wydanymi dla nich zaświadczeniami? Czy wobec tego należy je cofnąć? Skoro nie zmieniło się prawo, to dlaczego jedne mogły uzyskać decyzje o samodzielności, a inne nie mogą. Za podążanie za oczekiwaniami aktywistów i sympatią mediów warszawski ratusz może w przyszłości słono zapłacić jeśli przegra decyzję w sądzie, a deweloper zdecyduje się na dochodzenie od urzędników odszkodowania. 

Decyzja ta wywołuje też pewną panikę wśród deweloperów budujących condohotele, aparthotele i apartamenty wakacyjne sprzedawane jako lokale usługowe z 23% stawką VAT. Poniekąd słuszną panikę, gdyż zważając na realia świata urzędniczego decyzja jednego urzędu skutkować może zmianą stanowiska innych urzędników. To stała praktyka, kiedy urząd wydając swoją decyzję powołuje się na decyzje innych urzędników wydane wcześniej, podobnie jak działa to w sądach, kiedy jeden sąd powołuje się na kazus innych wyroków. Obecnie w budowie i planach jest co najmniej kilka tysięcy nowych lokali sprzedawanych jako apartamenty wakacyjne. Wszystkie one będą potrzebować samodzielności lokali, by skutecznie ustanowić samodzielne księgi wieczyste na rzecz nabywców.

Komentarz: Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl, która od 2009 roku analizuje rynek conhototeli i mieszkań na wynajem turystyczny w Polsce

Słowem klucz w całej tej sprawie jest „patodeweloprka”. Ale chyba należałoby się zastanowić czy do problemu nie pasuje też „patoaktywiści” i „patourzędnicy”? Bo o ile branży deweloperskiej można zarzucić wiele błędów i negatywnych zachowań, to jak określić zupełnie nieracjonalne działanie pozbawione logiki, które pojawia się w komentarzach działaczy społecznych, polityków i urzędników. Temat „pato” w nieruchomościach stał się modny, podchwyciły go media, a zaraz po nich właśnie politycy i urzędnicy. Tymczasem cały wątek mieszkań z 23% VAT, wynajmu mikomieszkań czy najmu przez Airbnb nie jest nowy. Urzędnicy od lat nie wiedzą co z tym zrobić, a zamiast kompleksowo podejść do tematu analizując jego wielowątkowość, to wolą wydawać populistyczne decyzje spod znaku „chleba i igrzysk”, które zadowolą media i tłum.

Sama budowa lokali wyglądających jak mieszkania, a realizowanych jako budynki usługowe czy condohotele nie jest patologiczna. W mieście czy kurortach takie apartamenty są po prostu potrzebne. Dają możliwość wynajęcia dla tych, którym mały metraż nie przeszkadza, a dla inwestorów indywidualnych możliwość zarabiania. Zdarza się nawet, że deweloperzy i kupujący te lokale wolą nabyć apartament usługowy, bo wiedzą, że będą mogli go udostępniać turystom czy firmie na biuro. Boją się, że zakup zwykłego mieszkania może być ryzykowny, w sytuacji kiedy rząd np. wprowadzi zakaz wynajmu mieszkań na usługi. To sytuacja oczywiście bardzo hipotetyczna, ale różne ograniczenia związane z popularnością Airbnb są w innych państwach czy miastach wprowadzane. Ci, którzy nabywają nieruchomości inwestycyjnie wolą nie ryzykować. Z kolei dla najemców mały metraż zazwyczaj też nie jest problemem, bo mieszkańcami tych mikrolokali są z reguły studenci czy osoby młode, single, którzy większość dnia i tak spędzają na aktywnościach poza domem. O komforcie mieszkań niewątpliwie trzeba mówić, a negatywne zjawiska piętnować, ale ruchy polityków i urzędników w tym temacie z ostatnich tygodni raczej przypominają polowanie na czarownice. I wszystko wskazuje na to, że jak często bywa dziecko znów zostanie wylane z kąpielą. A nie o to przecież chodzi w porządkowaniu rynku mieszkań, wynajmu i turystyki.

EDYCJA 24.02.2023 r. - stanowisko w sprawie wydał oficjalnie szef spółki JW. Construction Józef Wojciechowski, jego treść można przeczytać tu.

Opracownie: tekst autorski redakcji

Proszę nie kopiuj, nie kradnij, jeśli podoba ci się ten materiał powołaj się na źródło: portal InwestycjewKurortach.pl lub udostępnij do niego link. Dziękujemy za uszanowanie naszej pracy autorskiej.