Czy lokale wakacyjne sprzedawane z 23%VATem też będą musiały mieć więcej niż 25 mkw.?

Budynki z apartamamentami wakacyjnymi często mają lokale poniżej 25 mkw.     fot. Appartement Nieuwpoort

Zapowiedziane zmiany – jak sami określają je urzędnicy modnym hasłem Stop Patodeweloperce - mają zostać wprowadzone w projekcie rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W kontekście zabudowy apartamentami w kurortach – i to tych sprzedawanych jako klasyczne mieszkania z 8%VAT jak i lokali inwestycyjnych z 23%VAT przy sprzedaży - kluczowe są trzy kwestie: metraż nie mniej niż 25 mkw., bliskość balkonów i bliskość budynków.  

Ministerstwo nie wie czy ograniczenie 25 mkw. dotyczy apartamentów wakacyjnych

W czasie piątkowej konferencji minister Waldemar Buda zapowiedział, że tzw. „lokale użytkowe” będą musiały mieć nie mniej niż 25 mkw. (poza parterem i 1 piętrem jeśli dojście jest z zewnętrz). Choć jak zaznaczył nie będzie to dotyczyć budynków turystycznych. - Mamy świadomość istnienia rynku turystycznego w miejscach takich jak tereny nadmorskie czy górskie, dlatego regulacje nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego takich jak np. hotel, motel czy pensjonat – pisze resort rozwoju w swoim komunikacie.

Problem jednak w tym, że w polskich kurortach ogromna większość nowopowstających budynków nie ma oficjalnie statusu ani hotelu, ani pensjonatu. Budynki apartamentowe jakie powstają to w dużej mierze zwykle wakacyjne bloki z mieszkaniami wyposażonymi w kuchnie, bez zaplecza usługowego jaki ma hotel, co najwyżej z recepcją na dole, ale i to nie zawsze. Według naszej bazy gromadzonej od 2009/2010 roku w kurortach apartamentów inwestycyjnych (quasi mieszkań, nie w tych danych ujętych lokali w condohotelach, czyli budynkach z realnym zapleczem hotelowym), oddanych, w budowie i planach rozpoczęcia budowy w najbliższym czasie – jest ok. 27 – 31 tys. lokali.

Do tego w kurortach budowane są też przecież zwykłe budynki mieszkalne z lokalami o statusie mieszkań i sprzedawane ze stawką 8% VAT. Choć ich jest mniej, to mimo wszystko jednak powstają. I często mają mniej niż 25 mkw., bo są to apartamenty tupu studio na weekendowy odpoczynek.

Czy więc inwestorzy kupujący dla siebie lub na wynajem apartamenty wakacyjne i deweloperzy budujący w kurortach nie będą mogli już liczyć na możliwość realizacji mini lokali wakacyjnych? Zapytaliśmy ministerstwo czy zapowiedziany minimalny wymóg powierzchni będzie dotyczył też tych właśnie projektów, które formalnie nie są hotelem, motelem czy pensjonatem. Ale na chwilę obecną biuro prasowe ministerstwa nie umie na to pytanie odpowiedzieć, poprosiło o przesłanie pytań. Jak tylko otrzymamy na nie odpowiedź, to uzupełnimy niniejszy materiał. 

Główny problem leży w tym, że od lat nikt nie wie jak zaklasyfikować te apartamentowe budynki usługowe powstające w kurortach. Temat jest „wałkowany” od lat przez urzędników, hotelarzy, samorządowców. Bo czym właściwie jest taki budynek w miejscowości turystycznej, w którym jest 100-200 apartamentów, a nie ma statusu hotelu czy pensjonatu? I nie należy do jednego właściciela, ale setek indywidualnych osób, które kupiły w nim swój second home. Jak go zaklasyfikować? Nikt tego nie wie. Trwające od wielu lat prace nad nowelizacją ustawy o usługach hotelarskich miały uporządkować kwestie wynajmu krótkoterminowego. Im bardziej rozgrzany był rynek mieszkań wynajmowanych na doby przez serwisy typu Booking i Airbnb, tym więcej zapowiedzi się pojawiało. Jesienią 2019 roku odpowiedzialne na ten segment ówczesne Ministerstwo Sportu i Turystyki opublikowało Białą Księgę, która miała być punktem wyjścia do zmian. Ale w lutym 2020 r. zaczęła się pandemia, blokada turystyki i inne problemy – temat wynajmu krótkoterminowego umarł, a wraz z nim szukanie odpowiedzi czym mają być te quasi hotele, które wyglądają jak klasyczne bloki mieszkań wakacyjnych. 

Najtrudniejsze w całym tym zamieszaniu jest to, że już na etapie wydawania pozwolenia na taki apartamentowiec z lokalami inwestycyjnymi nie ma jasności. Czasem w pozwoleniu na budowę deweloper wnioskuje i dostaje zgodę na budynek określany jako: „budynek zamieszkania zbiorowego”, „budynek apartamentowy” lub "budynki wypoczynkowe". Nie jest to jasno określone, że ma to być hotel czy pensjonat. Więc budynek taki jest w zasadzie zawieszony w ujęciu prawnym, i wszelkie interpretacje urzędników, urzędów skarbowych czy organów porządkowych mają tu zawsze dowolność interpretacji. Panuje więc chaos prawny.

Inne zmiany dla deweloperki w kurortach

Wszystkie inne zapisy są już bardziej jednoznaczne i dotyczą budynków mieszkalnych. Ale ponieważ takie też powstają nad morzem i w górach deweloperzy muszą mieć świadomość, że resort wnioskuje o prowadzenie do rozporządzenia zmian:

• minimalna odległość budynków od granicy działki wynosi  3-4 metry. Po zmianie dla budynków powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki ma wynieść co najmniej 5 metrów. Nie będzie więc możliwe tak silne zagęszczanie zabudowy w kurortach jak ma to miejsce obecnie
• w przypadku balkonów na jednej ścianie budynku trzeba będzie zastosować pomiędzy nimi odpowiednią przegrodę. Powinna ona mieć co najmniej 2,2 m wysokości oraz szerokość równą co najmniej szerokości balkonu (a gdy balkon ma szerokość większą niż 2 m – przegroda powinna mieć szerokość co najmniej 2m). Przegroda powinna także charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła (w zakresie 30-50%)
• ceny apartamentów – resort zauważa, że obecnie deweloperzy często nie podają cen mieszkań, zapraszając do bezpośredniego kontaktu. To prawda, sytuacja ta jest nieco dziwna, że kupujący nie może od razu zobaczyć za ile może takie wakacyjne lokum kupić. Nawet my jako redakcja często nie możemy dowiedzieć się od dewelopera jakie są ceny, bo jak mówi nam „ceny zależą od indywidualnych negocjacji”. Naprawdę nieliczni deweloperzy budujący w kurortach podają cennik apartamentów wprost. Dobrym przykładem jest choćby trójmiejski Inpro, który zawsze transparentnie podaje stawki za lokale, czy firma Budnex budująca i sprzedająca apartamenty w Kołobrzegu, Dziwnówku i Dziwnowie. 

  Dlatego urzędnicy chcą by deweloperzy mieli obowiązek publikowania cen na swojej stronie www. Zapowiadają również, że powstanie bezpłatny, ogólnopolski serwis z bieżącymi cenami transakcyjnymi, który będzie bazował na danych od notariuszy, tak by kupujący mogli zobaczyć jakie są realne ceny transakcyjne w danej okolicy.

• koniec z zarabianiem na cesjach – resort rozwoju chce także ograniczyć zarabianie na odsprzedaży lokali. Tajemnicą poliszynela jest to, że wielu inwestorów którzy mają środki na lokowanie w nieruchomości kupuje apartamenty na wczesnym etapie sprzedaży (bo wówczas jest nie tylko lepszy wybór lokali, ale i ceny są zazwyczaj niższe), nawet po kilka lokali. A kiedy inwestycja jest już bardziej zaawansowana w budowie i rośnie zainteresowanie nią sprzedają zawarte umowy z deweloperem (rezerwacyjne lub przedwstępne) robiąc cesję na nowego nabywcę, zarabiając na wzroście cen tego lokalu. Urzędnicy chcą wprowadzić całkowity zakaz cesji umowy rezerwacyjnej. A także ograniczenie możliwości cedowania umowy deweloperskiej do przypadków cesji jednego lokalu mieszkalnego dokonywanej przez nabywcę, który w okresie trzech lat poprzedzających jej dokonanie nie dokonał podobnej cesji innej umowy deweloperskiej. Tę propozycję - podobnie jak kilka innych - popiera też Polski Związek Firm Deweloperskich.

• podatek od bogatych – ograniczenia mają spaść też na kupujących kilka lokali w danej inwestycji, co w przypadku kurortów też zdarza się często. Bo jeśli budynek ma atrakcyjną lokalizację, dobry standard i rozsądną cenę to inwestorzy gotówkowi dysponujący sporym kapitałem kupują czasem całe pakiety lokali, by zarabiać na ich wynajmie turystom, lub później odsprzedać z zyskiem. Resort zapowiedział, iż od szóstego i więcej mieszkania kupowanego w jednej inwestycji będzie pobierany podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6%.

Minister nie podał w czasie konferencji kiedy zmiany do rozporządzanie zastaną wprowadzone, ani kiedy znowelizowane rozporządzenie wejdzie w życie. Osłodą dla ograniczeń może być likwidacja podatku od czynności cywilno-prawnej tzw. PCC od zakupu pierwszego mieszkania na rynku wtórym. Może to oczywiście dotyczyć też apartamentów wakacyjnych o statusie mieszkania z 8% stawką VAT przy sprzedaży. Tyle, że jak sama nazwa wskazuje są one zazwyczaj second home, więc nabywca już zazwyczaj jedną nieruchomość ma. Pozostanie opcja zakupu na mamę, tatę, babcię lub zakup wakacyjnego lokum na któreś z dzieci, które lokalu jeszcze nie kupowało. Po co? Jak zauważa resort przy nieruchomości w cenie 450 tys. zł sam koszt podatku PCC to wydatek rzędu 9 tys. zł. A lokali w kurortach tańszych niż 450-500 tys. zł za wiele nie ma. Więc jest to jakiej rozwiązanie, by zaoszczędzić przy zakupie wakacyjnego lokum i mieć na smażoną rybkę, która w końcu do najtańszych nad Bałtykiem też nie należy. 

Aktualizacja 4 kwietnia 2023: Minister Buda zpowedział na oficjlanym kanale ministerstwa na Twitterze, że nowe przepisy wejść mają w życie w ciągu kilku tygodni.

Komentarz: Marlena Kosiura, analityk kurortów i uzdrowisk: Oczywiście nietrudno sobie wyobrazić, że deweloperzy którzy będą mieli wybór budować apartamenty wakacyjne z 8% VATem, czy te z 23 stawką VAT, wybiorą te drugie. Bo części deweloperom, ale też kupującym zależy by mieć małe lokum wakacyjne o wielkości 19-22 mkw. Jednak tym samym nowe regulacje ministerstwa „wypychają” te zakupy do mniej bezpiecznej dla kupujących strefy. Bo lokal z 8% stawką VAT nabywa zgodnie z ustawą deweloperską, a ten usługowy już poza nią, czyli teoretycznie w mniej bezpiecznych mechanizmach sprzedaży. Przed czym zresztą same instytucje rządowe przestrzegały w 2019 roku.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta (UOKiK) pisał wówczas tak o inwestowaniu w lokale typu aparthotel: „Iluzoryczne bezpieczeństwo. Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma. – Brak zabezpieczeń oznacza, że deweloperzy nie stosują ustawy deweloperskiej do sprzedaży aparthoteli.”

Narzucając minimalny metraż – co jest jeszcze jakoś uzasadnione w odniesieniu do stałego mieszkania – także dla budynków w kurortach urzędnicy spowodują trend zamiany statusu nowych projektów, a tym samym wyższego ryzyka dla kupujących. 

Podobnie jak zmiana ta przyczynić się może do tego, że właściciele apartamentów wakacyjnych ponosić będą wyższe koszty otrzymania takiej nieruchomości. Dla lokali inwestycyjnych wyższe są bowiem stawki podatku od nieruchomości, kosztów prądu i gazu. W efekcie właściciel swojego apartamentu nad Bałtykiem czy w górach zamiast płacić czynsz za 2 pokoje w wysokości 700-800 zł, będzie płacił (bo już tak płacą) 1.500-2.200 zł miesięcznie.

Świetnym pomysłem jej propozycja ujawniania cen przez deweloperów, choć tu znów zapowiedź powstania rządowego, ogólnopolskiego serwisu w którym sprawdzić będzie można ceny mieszkań jakie są w umowach od notariuszu w przypadku kurortów będzie kuleć. Bowiem po pierwsze mamy tam wiele lokali inwestycyjnych, a więc cen tych nie będzie w bazie transakcji mieszkaniowych. Pod drugie pod kategorią lokali są zarówno sklepy, punkty usługowe, całe budynki i właśnie apartamenty inwestycyjne, więc porównanie ich cen sprzedaży to jak analiza i porównywanie jabłek do śliwek. Żadne sensowne wnioski z tego nie wynikną. Podobnie jak odniesienie cen mieszkań np. w takim Kołobrzegu do cen apartamentów przy plaży. Te wakacyjne położone w strefie uzdrowiskowej często są o 30-50 % droższe za mkw. od mieszkań na osiedlach, gdzie żyją kołobrzeżanie. Tymczasem w jednym worku wszystkich mieszkaniowych aktów notarialnych będą one wymieszane, więc średnia z nich zawsze będzie przekłamana.