Analiza: długi branży noclegowej rosną, hotelarze o lecie, pogoda szkodzi deweloperom z kurortów
Największa i w zasadzie jedyna organizacja hotelowa w Polsce - Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego (zrzesza blisko 600 hoteli) – w połowie lipca 2025 r. raportowała, że jej członkowie czerwiec ocenili jako bardzo udany miesiąc. 83% hoteli miało obłożenie powyżej 50%, z tego blisko połowa (46%) przekroczyło próg obłożenia na poziomie aż 70%.
Wyniki finansowe w ujęciu r/r także lepsze. Jak wskazuje organizacja ceny rosły z wyraźnie wyższym tempem, niż w minionych miesiącach 2025 r. Zdecydowana większość (72%) hoteli podniosła stawki w stosunku do czerwca 2024 r., w tej grupie połowa (45%) podniosła ceny aż o 10%. Spadek cen zanotowało jedynie 10% obiektów.
Dane ogólne wyglądają optymistycznie dla biznesów noclegowych, ale diabeł tkwi w szczegółach. Ankietę na bazie której opracowano zbiorcze wnioski IGHP przeprowadził w dniach 2-9 lipca 2025 r., wzięło w niej udział 117 hoteli zlokalizowanych we wszystkich województwach. Ale… 76% obiektów, które wzięły udział w tej ankiecie to hotele miejskie, a 38% stanowią hotele sieciowe, czyli duże organizacje mające silne brandy marketingowe. Zarówno miasta, jak i realia biznesowe hoteli sieciowych to zupełnie inna rzeczywistość biznesowa niż obiekty noclegowe w kurortach.
Podobnie jeśli spojrzeć na wielkość hoteli – 86% ankietowanych to hotele liczące do 150 pokoi, ponad połowa (57%) ma mniej niż 100 pokoi, a średnia wielkość obiektu wyniosła 96 pokoi. Tymczasem biznes noclegowy w kurortach w skali całej Polski to przede wszystkim małe obiekty hotelowe, pensjonaty oraz apartamenty. Dodatkowo organizacja podaje, że 39% odpowiedzi w ankiecie pochodzi z hoteli, w których przeważa ruch biznesowy. Jedynie 19% odpowiedzi - czyli z 22 hoteli - z tych typowo wypoczynkowych.
IGHP zaznacza że wyniki czerwca 2025 r. należy uznać za bardzo dobre, a hotele biznesowe i wypoczynkowe uzyskały bardzo zbliżone rezultaty. Ale te dane niestety nie mówią wiele dla tych, którzy chcieliby zobaczyć kondycję obiektów w kurortach, zbyt mała próba.
Dane dotyczące obłożenia nad polskim morzem w wakacje 2025 nie zachwycają, choć nie wszędzie. Przed branżą druga połowa wakacji, a jak wynika z zapowiedzi poziom rezerwacji w sierpniu wygląda dobrze, fot. kevin-lee/unsplash
Organizacja na bazie raportu z ankiet prognozowała, że w lipcu 2025 r. hotele wypoczynkowe spodziewają się dobrych wyników. 19% wszystkich hoteli z ankiety wskazywało obłożenie na poziomie poniżej 30%, ale i tu trzeba pamiętać, że wynik będzie też zniekształcony - zaniżają go w całościowych wnioskach hotele miejskie, biznesowe.
Gdy weźmiemy pod uwagę jedynie hotele wypoczynkowe, aż 77% z nich miało na pierwszą połowę wakacji 2025 r. obłożenie powyżej 50%. Prawie co czwarty obiekt (23%) raportował obłożenie na poziomie powyżej 70%, czyli bardzo przyzwoitym jak na słaby pogodowo lipiec.
Kondycja branży noclegowej – raport 2025
Rok 2024 dla polskiej turystyki zakończył się dobrymi wynikami:
- w porównaniu z 2023 r. liczba turystów wzrosła o 7,2%, a noclegów o 5,2%
- liczba gości zagranicznych - 19,7 mln, co oznacza wzrost o 4% w stosunku do roku 2023 (18,9 mln)
- Polacy w 2024 r. odbyli 52,8 mln krajowych podróży turystycznych, wzrost 1,3% względem 2023 r.
- Rok 2025 będzie najlepszym w polskiej turystyce. Mamy optymistyczne dane – mówił w maju Piotr Borys, wiceminister sportu i turystyki. Informował, że:
- w styczniu 2025 r. liczba udzielonych noclegów w bazie noclegowej wzrosła o 12,3% względem stycznia 2024 r.
- równie spora dynamika odnotowana została w lutym – wzrost o 12,8% w porównaniu do lutego 2024 r.
Te dane wyraźnie pokazują rosnącą siłę polskiej turystyki. Niestety rosną też koszty, a to przekłada się na opłacalność biznesów związanych z wypoczynkiem, noclegami i gastronomią. I widać to w twardych danych z rejestru dłużników.
W apartamentach długi rosną najszybciej, hotele też w długach, kempingi najlepiej
Jak wynika z raportu BIG InfoMonitor, przeterminowane zadłużenie sektora zakwaterowania wzrosło w ujęciu rocznym o ponad 38 mln zł, osiągając na koniec lutego 2025 r. poziom niemal 1 mld zł.
BIG InfoMonitor przeanalizował firmy działające w segmencie zakwaterowania z ogólnej kategorii PKD 55. W ten obszar działalności wchodzą: hotele oraz inne obiekty świadczące typowo hotelowe usługi z recepcją oraz gastronomią (55.1), ale też rosnący w siłę sektor short term rental (STR) czyli apartamenty wynajmowane krótkoterminowo i wszelkie miejsca tzw. krótkotrwałego zakwaterowania (55.2). Raport obejmuje również firmy z segmentów: pola kempingowe (55.3) i pozostałe zakwaterowanie (55.9), czyli np. budynki tymczasowego lub długoterminowego zakwaterowania w pojedynczych lub wspólnych pokojach (akademiki, hotele dla pracowników itp.).
Szczegóły co obejmuje raport, choć nużące, są bardzo istotne, bo znów do wspólnego mianownika trafiają różne segmenty rynku, choć BIG InfoMonitor analizuje je też szczegółowo. - Każdy z segmentów radzi sobie inaczej. Nawet w samej kategorii hoteli obiekty radzą sobie różne: luksusowe dobrze, przestarzałe źle, te średniej jakości i standardu w zależności od tego na ile profesjonalnie robią marketing oraz obsługę gości. A wszystko to jeszcze trzeba nałożyć na specyfikę lokalizacji i potencjał miasta czy kurortu. Dlatego zarówno dla inwestorów budujących czy kupujących całe hotele, ale też inwestorów indywidualnych lokujących środki w zakup apartamentów wakacyjnych czy lokali w conohotelach podjęcie decyzji stało się bardzo trudne. Dziś wymaga to specjalistycznej wiedzy i zaufania do tego z kim inwestor chce wejść w biznes – komentuje Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl.
fot. opracowanie graficzne redakcja portalu InwestycjewKurortach.pl
Zadłużenie przedsiębiorstw z sektora zakwaterowania rośnie. 1 mld zł odnotowany na koniec lutego 2025 r. stanowi wzrost o 4% r/r. Liczba firm z zaległościami finansowymi w całym sektorze wzrosła w tym czasie o 112 podmiotów i jest ich już łącznie 2 057.
– Do głównych przyczyn tego zjawiska należy zaliczyć przede wszystkim rosnące koszty prowadzenia działalności hotelarskiej. Szczególnie dotkliwe dla branży są wzrosty cen energii, mediów i usług zewnętrznych, a także rosnące koszty pracy, związane m.in. z kolejnymi podwyżkami minimalnego wynagrodzenia. A to właśnie w hotelarstwie występuje wysoki udział osób, których wynagrodzenie jest na poziomie płacy minimalnej. W efekcie, mimo względnie stabilnego popytu, wiele firm z sektora nie może dziś spać spokojnie – ocenia Paweł Szarkowski, prezes BIG InfoMonitor.
On także podkreśla jak bardzo wiarygodność staje się w tym sektorze istotna.
- Możliwość oceny wiarygodności płatniczej potencjalnych kontrahentów nabiera kluczowego znaczenia. Posiadanie takiej wiedzy pozwala przedsiębiorcom unikać współpracy z firmami mającymi problemy z płynnością finansową, ograniczając tym samym ryzyko niewypłacalności – mówi Paweł Szarkowski, prezes BIG InfoMonitor.
Problem z płynnością finansową w branży hotelowej oraz dewelopersko-wakacyjnej to nie tylko zaległości w wypłatach obiecanych umowami czynszów w condohotelach czy zysków od operatorów zarządzających apartamentami, to również bolączka wielu dostawców towarów i usług dla branży.
Kempingi w najlepszej kondycji finansowej
Choć przeterminowane zadłużenie całego sektora zakwaterowania wzrosło, analiza danych według podklas PKD pokazuje zróżnicowaną dynamikę zmian w poszczególnych segmentach.
- Hotele - największy udział w saldzie zobowiązań tradycyjnie przypada na hotele i podobne obiekty zakwaterowania (PKD 55.1), gdzie kwota zaległości wzrosła z 844 mln zł w lutym 2024 r. do blisko 870 mln zł w 2025 r. (wzrost o 3,1%)
- Short Term Rental (STR) – tu zadłużenie rośnie jeszcze szybciej, bo o 9,4% r/r. Wśród domów wczasowych czy apartamentów na wynajem krótkoterminowy (PKD 55.2) zobowiązania wzrosły ze 107 mln zł do ponad 117 mln zł w 2024 r.
- Kempingi - jedynym segmentem, w którym odnotowano spadek, były pola kempingowe i namiotowe (PKD 55.3), zadłużenie zmniejszyło się z 1 mln zł do 893 tys. Zł.
Największe kwotowo zaległe zadłużenie, bo ponad 252 mln zł, należy do przedsiębiorców z woj. łódzkiego. Gdy spojrzymy na liczbę obiektów z nieopłaconymi zaległościami, to zdecydowanym liderem jest Mazowsze, gdzie zadłużonych jest 380 firm oferujących zakwaterowanie i woj. pomorskie – 228 firm z problemami na łączną kwotę blisko 140 mln zł. Oczywiście wysokość zaległości koreluje też z ilością miejsc noclegowych – tam gdzie jest ich mało jak m.in. w woj. opolskim, świętokrzyskim czy lubelskim i wysokość długów jest niska.
Dane z analizy BIG InfoMonitor, stan na kwiecień 2025 r.
Udział przedsiębiorców z przeterminowanym zadłużeniem w ogólnej bazie zadłużonych firm w Polsce w podziale na regiony pokazuje jednak, że w województwach kojarzonych z turystyką firm zalegających z płatnościami z sektora noclegowego nie jest dużo. W woj, pomorskim stanowią 1,6% wszystkich firmowych dłużników z tego regionu, 1,5% w Zachodniopomorskiem oraz 2,3% w woj. małopolskim.
Deszczowe lato problemem
W wakacje 2025 media i influencerzy nie muszą straszyć „paragonami grozy”, pogoda dała im nowe paliwo do klikbajtowych postów i tytułów. Mamy więc wysyp nagłówków o dramatycznej sytuacji hotelarzy oraz odwoływanych w związku z brzydką pogodą noclegach.
Tymczasem odwołania rezerwacji w hotelach czy sprawnie zarządzanych apartamentach są praktycznie niemożliwe. Profesjonalne biznesy hotelowe biorą przedpłatę lub wręcz opłatę za cały pobyt wakacyjny dużo wcześniej. Nagłówki, które straszą dotyczą więc jedynie małych pensjonatów, willi, kwater – wszystkich tych miejsc w których zarządzanie zostało technologicznie i biznesowo na poziomie sprzed co najmniej dekady. O tym zbyt głośno się nie mówi, choć pierwsze takie komentarze już się pojawiają w mediach.
– W naszym regionie, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach turystycznych średnie obłożenie w pensjonatach i na kwaterach prywatnych wynosi jedynie 40-50% – przyznał portalowi Bankier.pl Łukasz Magrian, dyrektor Pomorskiej Regionalnej Organizacji Turystycznej. – W samym Trójmieście jest lepiej, bo tu wynosi ono około 80-85 proc. Jednakże Gdańsk, Sopot i Gdynia rządzą się swoimi prawami. Tam dużo się dzieje. Organizowanych jest wiele festiwali, koncertów i innych atrakcyjnych wydarzeń przyciągających gości - mówi. I jak uzasadnia, wyższa kategoria hotelu z infrastrukturą typu baseny, SPA, przekłada się na lepsze wyniki. Frekwencyjnie i biznesowo przy słanej pogodzie cierpią obiekty, które mają niższy standard i oferują jedynie usługi podstawowe. Rozwarstwienie rynku jest coraz silniej zauważalne.
- Z jednej strony jest segment premium zainteresowany hotelami o najwyższym standardzie, a z drugiej strony segment ekonomiczny, dla którego wartością decydującą o wyborze hotelu jest cena usługi. W związku z tym nie ma przestrzeni dla hoteli 3- czy 4-gwiazdkowych – wskazuje Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor.
Dlatego niezależnie czy obiekt noclegowy jest klasy premium czy ekonomicznej konkurencyjne otoczenie zmusza do zmian. Hotele i apartamenty muszą być „jakieś”, muszą się remontować, inwestować w nowoczesny marketing i jakość obsługi gości. Te które przegapią ten moment dołączą do listy dłużników i to one staną się bohaterami publikacji zatytułowanych: „Nie ma turystów”, „Jest dramat”, „Tak złego sezonu jeszcze nie mieliśmy”.
Komentarz: Marlena Kosiura, analityk, InwestycjewKurortach.pl
Jeden z największych problemów polskiej branży turystycznej to ciągły brak danych. Mamy z nim do czynienia nieustannie od lat, niezależnie od tego czy chcemy uzyskać odpowiedź na pytanie ile w Polsce jest wynajmowanych apartamentów short term rental, w jakiej kondycji jest rodzima branża hotelowa czy w końcu jakie jest tempo sprzedaży apartamentów wakacyjnych.
Bez dobrych danych nie da się rzetelnie prognozować, rozwiązywać problemy czy zachęcać inwestorów. Ba, pojawiają się na rynku wręcz opracowania totalnie przeczące rzeczywistości i to publikowane przez ważne instytucje, jak choćby niechlubny raport banku PKO BP z 2023 r. o którym pisaliśmy.
Dane GUS są dziurawe od lat, poza tym powstają z dużym opóźnieniem. Bieżące raporty i analizy przedstawiane przez firmy i organizacje jak przywołane tu opracowania IGHP, BIG InfoMonitor czy choćby firmy Profitroom (dostarcza oprogramowanie do hoteli) zawsze będą obarczone błędem ponieważ pokazują tylko fragment rynku do którego firma ma dostęp, bo pracuje z konkretnymi firmami, a nie całym rynkiem. Często w analizach informacje danego sektora wrzucane są do jednego worka, w efekcie porównujemy jabłka z gruszkami.
Komercyjne firmy danymi nie chcą się dzielić, a szczególnie kiedy sezon jest słaby. Żaden operator wynajmu apartamentów, ani hotelarze nie chcą mówić o tym wprost. W drugą stronę zresztą działa to podobnie, sukcesami też rzadko kto się chwali. Polska cecha w stylu: "nie pochwalę się, że mi dobrze idzie, bo po co konkurencja ma wiedzieć". Co zresztą nie dziwi, bo akurat w branży hotelowej szczerej współpracy w ramach miejscowości czy regionów jest jak na lekarstwo. Informacją o dobrych przychodach, co naturalne, nie chwalą się też inwestorzy indywidualni, którzy kupili apartament wakacyjny i oddali go w zarządzanie firmie operatorskiej. Nagłaśniają sprawę zysków jedynie wówczas, gdy nie dostają obiecanych pieniędzy od operatorów w condohotelach.
W segmencie nieruchomościowym, ceny mieszkań i apartamentów z kurortów w różnego rodzaju opracowaniach (także rzeczoznawców majątkowych którzy przygotowują analizy na potrzeby kredytów bankowych), sklejane są we wspólne wnioski i pokazywane jako średnia. Tymczasem zarówno sprzedaż nieruchomości, jak i hotele w kurortach to zupełnie odrębny rynek. By go dobrze rozumieć, konieczna jest znajomość jego specyfiki.
Ten rodzaj inwestowania staje się coraz bardziej wyspecjalizowany, tym samym trudniejszy dla inwestorów indywidualnych. By dobrze ulokować nadmiar gotówki konieczna jest znajomość wiarygodności firm, potencjału kurortów oraz ogólnych trendów ekonomicznych czy turystycznych. To z kolei wymaga poświęcenia czasu i wysiłku intelektu, niestety nauka już dawno potwierdziła, że umysł wybiera chętniej proste rozwiązania, lubi chodzić na skróty. Dlatego oferty condohoteli z „gwarantowanym” zyskiem, mimo wielu condo skandali, nadal budzą zainteresowanie części kupujących.
Nagłówki aktualnych publikacji w mediach nie zachęcają do inwestowania w polskich kurortach, trudno jednak by media "kolorowały" rzeczywistość, skoro lato 2025 nie należy do udanych. Przed deweloperami sprzedającymi nieruchomości w kurortach kolejna lekcja do odrobienia - muszą reagować na emocje klientów i edukować, że potencjału polskich kurortów i nieruchomości nie można oceniać po jednym sezonie
Psychologia działa w każdej sferze inwestowania. Słaba pogoda i negatywne nagłówki w mediach niezależnie od tego jak świetne budynki mamy w Polsce w sprzedaży, a mamy naprawdę wiele wyjątkowych i nad Bałtykiem, i w górach czy na Mazurach, nie motywują do szybkiego podejmowania decyzji o zakupie. W procesie zakupu apartamentu turystycznego wielu nabywcom umyka fakt, że nieruchomości są aktywem, który od zawsze należy do kategorii długoterminowych. Nie można oceniać jego potencjału przez pryzmat jednej zimy bez śniegu czy mokrych wakacji. Niestety rynek kurortowy to segment, w którym rządzą emocje, czego nie ma w żadnym innym obrzesze rynku nieruchomości. Niewielu kupujących robi chłodną analizę inwestycyjną.
Nie mam też wątpliwości co do tego, że deweloperom kurortowym nie pomogą ci z mieszkaniówki. Przy słabej dynamice sprzedaży klasycznych mieszkań, które też kupowane są inwestycyjnie handlowcy z działów sprzedaży deweloperów mieszkaniowych na pewno w rozmowach z potencjalnymi inwestorami indywidualnymi wyciągną argument: „lepiej kupić mieszkanie na wynajem w mieście, bo chętni będą tu zawsze, a rynek nie jest uzależniony od pogody i turystów”.
Dobrej aury wyczekiwać będą więc nie tylko hotelarze, ale i deweloperzy z kurortów. Dla inwestorów indywidualnych, którzy potrafią analizować i patrzeć w przód już dziś świeci słońce, rozumieją, że Polska ma najlepsze lata prawdopodobnie przed sobą. Według danych Międzynarodowego Funduszu Walutowego oraz Banku światowego polska gospodarka już wyprzedza znacząco inne kraje europejskie. Przeganiamy nawet Japonię w PKB per capita wyrażone w parytecie siły nabywczej, o czym pisał ostatnio też prestiżowy tygodnik „The Economist” ze słynną już okładką, która obiegła cały świat, określając Polskę jako „czwartego muszkietera” w kwestiach bezpieczeństwa i gospodarki obok Wielkiej Brytanii, Francji i Niemiec.
Okładka wydania "The Economist" z 24 maja 2025 r. z poświęconym Polsce obszernym artykułem, w którym redakcja przypomina, że Polska ma za sobą rozbiory i lata ucisku, a mimo tego wyrasta na jedną z kluczowych potęg gospodarczych i militarnych Europy
Opracowanie: tekst autorski pisany przez człowieka, nie przez AI, fot. kevin-lee/unsplash, sekwang-chia/unsplash, The Economist
