Analitycy PKO BP - noclegi wakacyjne nad Bałtykiem tańsze niż w 2022 r. To nieprawda

Jakie ceny mają noclegi wakacyjne w 2023 r.? Spadają czy rosną - krążące w sieci analizy wcale nie oddają realiów rynku

W opublikowanym 28 czerwca 2023 r. raporcie dział analiz banku PKO BP informuje: „Porównanie stawek za nocleg w okresie wakacyjnym pokazuje, że sektor zakwaterowania wyraźnie obniżył ceny w obiektach nadmorskich względem ubiegłego roku.”

Problem polega jednak na tym, że rynek wygląda zupełnie inaczej. A branża noclegowa nie tylko zastanawia się dlaczego bank podaje takie informacje, ale wręcz mówi wprost: nad Bałtykiem jest odwrotnie, ceny są wyższe niż w wakacje 2022 r.

Według informacji podanych przez analityków PKO BP ceny nad Bałtykiem w wakacje 2023 r. w porównaniu z wakacjami 2022 r. spadły od 4 do nawet 25%. 

Bank nie informuje w swoim raporcie skąd czerpał wiedzę o stawkach za nocleg, jakie dokładnie obiekty sprawdzano oraz na ja dużej próbie obiektów zrobiono analizę. Podaje jedynie: „Do analizy cen wybraliśmy apartamenty wysokiej jakości, z wysokimi ocenami turystów oraz tylko te apartamenty, które były dostępne zarówno w 2023 i 2022.” Podając jednak na wykresach ceny za 2 os. co jest raczej specyfiką pokoi hotelowych, w pensjonatach i różnych willach, a nie apartamentów, które nie podają cen za 2 osoby, tylko z reguły za cały lokal.

Zapytaliśmy więc bezpośrednio u źródła czy to prawda: o dane i komentarz poprosiliśmy firmy zarządzające apartamentami, hotelami oraz firmę Profitroom, która obsługuje systemy rezerwacyjne obiektów noclegowych, więc dokładnie wie po jakich stawkach sprzedają się pobyty.

Ceny noclegów musiały wzrosnąć 
- Tegoroczne ceny wynajmu apartamentów w naszej firmie nie spadły względem stawek z 2022 r. W szczycie sezonu zostały nawet podwyższone, średnio o 10%. Podwyżki cen wynikają głównie ze stale rosnących cen utrzymania nieruchomości, wysokich rat kredytowych oraz cen mediów – informuje Marcin Kokot z firmy City Apartments, która jest profesjonalnym operatorem zarządzającym wynajmem apartamentów wakacyjnych m.in. w Mielnie i Rogowie.

Firma zanotowała rekordowo wysoki poziom obłożenia w czerwcu. W porównaniu z czerwcem 2022 r. wzrost zajętości apartamentów skoczył aż o 34,5%. Jak przyznaje wakacje jednak rezerwowane są na ostatnią chwilę. - Rezerwacje czerwcowe, które wpływały z dużo większym wyprzedzeniem niż w zeszłym roku prognozowały powrót do przedpandemicznych zachowań klientów związanych z planowaniem urlopów w pierwszych miesiącach roku. Jednak w lipcu zauważamy niestety analogię do roku poprzedniego - dokonywanie rezerwacji na ostatnią chwilę. Nie oznacza to jednak, że narzekamy na brak wynajmów. Najbardziej atrakcyjne lokale z naszej oferty posiadają już pełne obłożenie, natomiast kalendarze reszty lokali sukcesywnie się zapełniają. Prognozy pogody na najbliższy czas są bardzo optymistyczne, co dodatkowo utwierdza nas, że tegoroczny sezon będzie równie udany jak poprzednie - podkreśla Marcin Kokot. 

A jak podają inni? Duży obiekt noclegowy, też w Mielnie, zanotował r/r średni wzrost cen o 18%. Pokazując na konkretnych stawkach wygląda to tak:

• pobyt z wyżywieniem HB (śniadanie + obiadokolacja) dla rodziny 2+2 w dniach 25-31 lipca 2023 r. kosztuje średnio 861 zł/doba (cena obejmuje pokój + wyżywienie dla 4 osób). Tymczasem w zeszłym roku w analogicznym okresie to była cena 717 zł/doba.
• inny tygodniowy wypoczynek, tym razem początek lipca (1-7 lipca) – taki sam pokój z wyżywieniem HB dla rodziny 2+2 kosztuje w tym roku 753 zł, w 2022 r. turyści płacili z 710 zł.

Przenieśmy się w inny rejon Bałtyku. Na obszarze Półwyspu Helskiego oraz Trójmiasta jednym z największych profesjonalnych operatorów jest spółka BlueApart. Jej skala działania – 250 lokali wakacyjnych w obsłudze – też pozwala na zobaczenie prawdziwego oblicza rynku. - Bazując na naszych historycznych cenach wynajmu, tegoroczne stawki w tych lokalizacjach są około 10% wyższe niż w 2022 r. – przyznaje Michał Jeka, prezes BlueApart. Choć jak zaznacza w przypadku nowych apartamentów, które pojawiły się na rynku tuż przed wakacjami obserwuje mniejszy ruch niż w nowych, które wprowadzano na lato 2022. - Mogą więc pojawić się oferty last minute w promocyjnych cenach - mówi.

Spadków nie notuje też operator Dune Beach Resort z Mielna. - Udało nam się poprawić wyniki czerwcowe o ok. 10%. W lipcu ceny będą bardzo podobne do cen zeszłorocznych – informuje Magdalena Ziętek, general manager w Dune Beach Resort. Zaznacza jednak, że oczywiście w kontekście zysków ani lekki wzrost cen, ani utrzymanie tych samych stawek, nie oznacza realnego wzrostu zyskowności ponieważ dramatycznie urosły też koszty prowadzenia biznesów noclegowych. - Widzimy mniejszy popyt. Naszym zdaniem główną tego przyczyną jest inflacja, kryzys gospodarczy, ale również rosnąca konkurencja na Wybrzeżu. Nowych obiektów przybywa, a niestety liczba potencjalnych gości nie zwiększa się – mówi Magdalena Ziętek.

Podobne ceny do tych z 2022 r. notuje nad morzem firma RentPlanet, także jeden z większych operatorów segmentu short-term w Polsce. Dla Gdańska spółka w 2022 roku miała w lipcu średnią cenę ADR (cena za pokój bez śniadania, w przypadku apartamentów oczywiście jest to cena za apartament – przyp. red.) - 359 zł za noc (bez opłaty serwisowej), w tym roku na koniec czerwca ceny ofertowe na lipiec były na poziomie 344 zł za dobę (bez opłaty serwisowej). 

A jak w innych kurortach nad Bałtykiem?
- Tegoroczne ceny wakacyjne mamy wyższe o ok. 13-20% - informuje Rafał Blachowski, z grupy Saltic, która ma dwie inwestycje hotelowo-apartamentowe nad morzem: w Łebie oraz w Grzybowie k. Kołobrzegu. Zwraca uwagę, że nie ma możliwości by ceny spadły skoro mamy dwucyfrową inflację.

Podkreśla też, że jeśli ceny podane przez analityków PKO BP były sprawdzane np. w maju to może stawki były faktycznie niższe. Ale to nie oddaje aktualnych cen. – W hotelarstwie ogromne znaczenie ma różnicę revenue management (zarządzanie cenami – przyp. red). To, że ktoś wystawia niskie ceny w jednym momencie, nie oznacza, że będą one takie same za 2-3 tygodnie. Model, który wszyscy doskonale znają z zakupu biletów lotniczych. Podniesienie cen na krótko przed terminem jest stosowane wszędzie i sprawia, że średnia cena nie musi być niska – wyjaśnia Rafał Blachowski.

Przypomina, że od kilku lat turyści rezerwują noclegi z coraz krótszym wyprzedzeniem. Zjawisko dotyczy to nie tylko Polski, to ogólnoświatowy trend. Uwagę na ten aspekt zwraca też inny manager hotelu znad Bałtyku. Ale niezależnie od skrócenia tzw. okienka rezerwacyjnego ceny nie spadają. - Nigdzie nie słyszałem o tym, by nad morzem była powszechna sytuacja spadku cen noclegów poniżej zeszłego roku – wyjaśnia manager z Mielna.  

Michał Jeka z BlueApart zauważa z kolei, że nie wszystkie miejsca noclegowe rezerwowane są tuż przed przyjazdem. - W przypadku lokalizacji premium, jak Jastarnia i Jurata, proces sprzedaży terminów wakacyjnych trwa realnie około 9-10 miesięcy. Klienci to osoby zamożne, dobrze znające lokalizację, dokonują rezerwacji z dużym wyprzedzeniem na apartamenty, które spełniają ich oczekiwania – mówi.

Potwierdzają to też informacje z 5* hotelu Havet Hotel Resort & Spa w nadmorskim Dźwirzynie. - Odnotowaliśmy duże zainteresowanie ofertą w tzw. przedsprzedaży, a program lojalnościowy naszego hotelu z roku na rok cieszy się rosnącym zainteresowaniem stałych gości – informuje Agnieszka Maszner-Paprocka, dyrektor hotelu. A stawki? W hotelu Havet ceny pobytów wakacyjnych (czyli opcji ze śniadaniem i obiadokolacją, nieograniczonym dostępem do centrum wodno-termalnego, zorganizowaną plażą oraz bogatym programem animacji i eventów) w 2023 r. przez pierwszy kwartał roku pozostawały na poziomie cen w roku 2022 w ramach oferty first minute. Po tym okresie ceny wzrosły o 5-7%, w zależności od standardu pokoju oraz wybranego terminu. Ale obiekt dał gościom możliwości, by nieco przyoszczędzić wprowadzając np. ofertę dłużej=taniej.

Praktycznie wszyscy managerowie z branży noclegowej nad Bałtykiem zwracają uwagę, że wnioski podane przez dział analityczny PKO BP zakłamują obraz rynku. Jedni podkreślają, że nie można porównywać cen oferowanych wiosną na wakacje, bo te ceny się zmieniają do ostatniej chwili.

Ale problem jest także jeśli patrzymy na ceny obecne teraz na serwisach typu Booking. Ponieważ nie daje to prawa do wyciągnięcia wniosku, że ceny spadły, a sezon będzie gorszy. – Metodologia jest błędna jeśli bazuje na obecnie dostępnych do rezerwacji lokalach na terminy wakacyjne, oznacza, że jeśli te lokale są dostępne nadal, to ich wycena była z dużym prawdopodobieństwem nierynkowa lub marketing nieefektywny – wyjaśnia Michał Jeka. I jak zaznacza, dlatego na w zmieniającym się ciągle rynku noclegowym przewagę zaczynają mieć firmy, które prowadzą marketing w nowoczesny sposób i docierają do turystów wieloma kanałami.

Gwódź do trumny danych

I na koniec chyba najlepsze źródło bieżących danych jeśli chodzi o Polskę w kontekście cen sprzedaży noclegów – czyli dane od firmy Profitroom. To firma, która od lat specjalizuje się w dostarczaniu tzw. silników rezerwacyjnych na strony www hoteli. Przez jej system przechodzą wszystkie rezerwacje składane bezpośrednio w hotelach. Ma więc zawsze bieżące informacje i wgląd w tysiące miejsc noclegowych. Spółka informuje: „Nie obserwujemy niższych cen nad morzem w porównaniu do roku 2022. Faktem jest jednak, że ceny nad morzem są wyższe w okresie letnim, aniżeli w górach, jednak trend ten jest zupełnie naturalny.”

Profitroom sprawdził w swojej big data jakie ceny mają sprzedane noclegi wakacyjne nad morzem. Biorąc pod uwagę zarówno hotele jak i apartamenty. Spojrzał na okres od 23 czerwca - 31 sierpnia r/r 2022 i 2023. Podane poniżej stawki to uśrednione ceny brutto noclegów (cena za pokój czy apartament) wraz z dodatkami czyli np. jakieś usługi, pakiety w hotelach, posiłki – czyli nie są to ceny ADR (za same noclegi bez śniadań).

• Region: Pomorze Zachodnie – doba za pokój w regionie 886.40 zł – wzrost 13,1% r/r
  Największy skok zanotowały obiekty 3* - wzrost o 15,7% (cena za dobę 661,24 zł)
  Najmniejszy wzrost obiekty 5* - wzrost 8,9% (cena za dobę 1.246,5 zł)
• Region: Pomorze Środkowe - dla całego regionu średnia cena za dobę za pokój to 1.040.28 zł – wzrost 8.2% r/r. Tu też największy skok do góry notują obiekty o standardzie 3* - 14,8% (cena za dobę 791,9 zł). Najmniejszy wzrost nastąpił w obiektach 4* - 1,1% (cena za dobę 1.245,89 zł).

Góry - tu też obraz danych z analizy nie do końca pokrywa się z rzeczywistością
Analitycy banku piszą, iż odmienny od spadkowego trend mają ceny noclegów w te wakacje w górach. Tu ceny rosną. Wzrosty według raporty nastąpiły praktycznie w każdej miejscowości górskiej – od 3 do nawet 41%.  Ale tego zjawiska nie potwierdzają też firmy operatorskie od apartamentów.

RentPlanet podaje przykładowe średnie stawki ADR na lipiec za jakie na chwilę obecną wynajął turystom apartamenty w górach. Zakopane: doba w 2022 r. - 341 zł (bez opłaty serwisowej), w tym roku 333 zł (bez opłaty serwisowej). Natomiast, wzrost cen widać w lipcu w apartamentach w Szklarskiej Porębie, średnio za dobę jest to - 310 zł (bez opłaty serwisowej), podczas gdy w 2022 r. było - 273 zł (bez opłaty serwisowej).

W Krynicy-Zdrój, w której sporą bazą apartamentów wakacyjnych zarządza operator City Center Apartments ceny też spadły. - Przed sezonem letnim na wakacje mieliśmy ceny ustalone na poziomie cen z zeszłego roku lub maksymalnie o 10% wyższe. Niestety nie było zbyt wielu rezerwacji. W połowie czerwca obniżyliśmy więc ceny, rezerwacje zaczęły się pojawiać. Średnio cenę za dobę obniżyliśmy o około 20% w stosunku do cen z zeszłego roku – wyjaśnia Michał Szpak, prezes City Center Apartments. Dodaje jednak, że choć turyści rezerwują noclegi z bardzo krótkim wyprzedzeniem to widać, że kalendarz rezerwacji na lipiec się zapełnia.

Ale obraz nie wszędzie w górach wygląda tak samo jednoznacznie. Jak informuje Wojciech Baran, prezes firmy ApartView, która zarządza w Wiśle kilkudziesięcioma lokalami wakacyjnymi koszt wynajęcia apartamentu jest wyższy niż w 2022 r.. – Ceny mamy wyższe o ok. 14-15% w stosunku do ich poziomu rok wcześniej. Natomiast widać mniej rezerwacji i jeszcze krótszy czas w którym są one składane – mówi Wojciech Baran.

Jak sytuację ocenia największy operator apartamentów wakacyjnych w Polsce, spółka Sun & Snow, zarządzająca bazą ponad 2,5 tys. lokali. - W wysokim sezonie letnim w tym roku, realne ceny noclegów w obsługiwanych przez nas apartamentach wzrosły średnio o 15% nad morzem i około 10% w górach. W porównaniu z 2022 r. widzimy że czekamy z rezerwacjami do niemal ostatniej chwili, co nie zawsze jednak jest opłacalną strategią dla podróżnych - mówi Mariola Skorupa, dyrektor sprzedaży i marketingu w Sun & Snow.

Szerokie spojrzenie zarówno na hotele jak i apartamenty dają dane z Profitroom. Widać wzrosty. W obiektach, które korzystają z ich systemu rezerwacyjnego dla danego regionu zanotowano następujące stawki:

• Region: Sudety – średnia cena za dobę 753.47 zł – wzrost r/r 10.7%. Jedynie dla kategorii obiektów luksusowych – 5* - zanotowano tu spadek o 6,4% (średnia cena za dobę 884,29 zł)
• Region: Podhale – średnia cena za dobę 804.82 zł – czyli wzrost 2023 v. 2022 o 11,4%. Tu najmocniej wzrosły ceny noclegów w aparthotelach – aż o 25,8% i wyniosły średnio za noc 883 zł. Najmniej skoczyły luksusowe obiekty o standardzie 5* - wzrost 7,7% (do poziomu średnio 747,5 zł za dobę).
• Region: Beskid Śląski też zanotował wzrost cen – o 10,7% r/r. Średnia cena noclegów dla tego regionu według danych z obiektów współpracujących z Profitroom wyniosła 776,84 zł za dobę.
  Tu najbardziej zwyżkowały obiekty 4* - wzrost o 18,8% (do poziomu 914 zł za dobę).
• Jedynie dla Beskidu Sądeckiego w całościowym ujęciu zanotowano spadek – o 2,7% r/r, średnia cena za nocleg w wakacje wynosi tu w tym roku na ten moment 808 zł.

I na koniec spojrzenie jeszcze jednej firmy, której skala działania nad morzem i w górach pozwala wyciągnąć wnioski bezpośrednio u źródła, czyli tam gdzie noclegi są kupowane przez turystów, wiadomo więc jakie dokładnie stawki wpłacą. Na podstawie danych z 2,5 tys. pokoi hotelowych i apartamentów wakacyjnych zarządzanych przez spółki Zdrojowa Hotels oraz operatora firmę VacationClub (obie firmy należą kapitałowo do jednej grupy) widać, iż ceny noclegów w apartamentach utrzymują się na zbliżonym poziomie do zeszłorocznych, a w hotelach podobnie lub wzrosły o 5-10% w zależności od obiektu, niezależnie od jeszcze wyższych kosztów. Według danych z tych firm obłożenie kształtuje się na poziomie 60-70%, więc jeszcze są miejsca, choć jak zaznacza spółka cały czas napływają rezerwacje.

Błędne dane o rynku to strzał w kolano całej branży
„Noclegi nad Bałtykiem tańsze niż rok temu”, „Tanizna w kurortach” – te i inne nagłówki przewinęły się przez media. Nie oddają rzeczywistości, jednak w sieci pozostaną na zawsze. Dodatkowo fakt, iż dane takie podaje nie jakaś mała firma, ale bank, są niezmiernie istotne. Dlaczego? Ponieważ w przyszłości wiele analiz biznesowych związanych z sektorem turystycznym te informacje z raportu banku będzie cytować. Z opracowań analityków bankowych korzystają np. rzeczoznawcy majątkowi opracowujący część analiz potrzebnych do biznesplanów czy kredytów, firmy doradcze, korzystają z nich również inne banki przy podejmowaniu decyzji np. na temat udzielenia lub nie kredytów na budowę hoteli.

– Właściciele apartamentów wakacyjnych ci obecni, czy potencjalni którzy planują zakup nieruchomości, widząc takie dane podejmować mogą błędne decyzje. Czytając o spadających cenach noclegów nad morzem i rosnących w górach. Tymczasem rzeczywistość jak widać z danych firm znających biznes od podszewki wcale nie wygląda tak jednoznacznie – ocenia Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl. - Znając oczekiwania właścicieli mieszkań wakacyjnych już dziś mogę z całą pewnością stwierdzić, że operatorzy w górach będę musieli się tłumaczyć. Właściciele zaczynają zgłaszać pretensje do operatorów w górach, dlaczego nie wynajęli ich apartamentów drożej, skoro analitycy z banku podają, że ceny w górach wzrosły – mówi Kosiura.

Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels mówi wprost: „Ubolewam, że analizy rynku turystycznego są wykonywane powierzchownie, a wnioski są często wybiórcze. Np. w analizie, nomen omen państwowego banku, to promowanie wyjazdów zagranicznych, gdy pobyty w Polsce należą do jednych z najtańszych w UE.” Prezes Zdrojowej ma też wątpliwości co do cen podanych w raporcie banku nie tylko ogólnie, ale nawet kiedy przyjrzeć się poszczególnym kurortom, np. że nad morzem najwyższe są w Ustroniu Morskim. - Przeciętnie są tu na poziomie podobnych peryferyjnych miejscowości letniskowych – mówi Jan Wróblewski. - Odkrywcze nie są też konkluzje w stylu, że ceny i obłożenie w wakacje są wyższe nad morzem, a w ferie w górach. Warto także zauważyć, że z wykresu wielkości oferty wynika wyższa sprzedaż w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku w silnych kurortach. Porównanie tegorocznej oferty w czerwcu z marcem też pokazuje, że w zdecydowanej większości analizowanych miejscowości wypoczynkowych dostępność znacząco się zmniejszyła – zauważa.

W efekcie publikowania nie oddających rzeczywistości danych powstać mogą też niepotrzebne napięcia na linii turysta-hotel nad morzem. Dość wysoki poziom cen w stosunku do zamożności Polaków i tak powoduje już, że ceny nad Bałtykiem powodują  wiele negatywnych komentarzy czy pretensji gości. Zachęceni newsami o spadku cen raczej nie wykażą zrozumienia dla wysokich kosztów i wzrostu stawek, które realnie nastąpiły nad morzem.

- Dynamika cen na rynku hotelowym, czyli revenue management o którym bankowi analitycy chyba zapomnieli lub w ogóle nie wiedzą, sprawia że pokazywanie trendów czy fragmentu rynku jako twardych danych odnoszących się do całego rynku robi więcej szkody niż pożytku. Zakłamuje realny obraz. Konkluzją całego zamieszania powinna być chyba kultowa rada powtarzana od lat z ironią na rynku finansowym i giełdowym: Analiza wsteczna zawsze skuteczna – podsumowuje Kosiura. 

Rezerwowanie na ostatnią chwilę i to przez serwisy bookingowe to loteria dla wszystkich. Hotelarze nie mogą w żaden sposób przewidzieć sezonu, turyści nigdy nie wiedzą czy kupują taniej, czy może jednak za chwilę ceny znów spadną, a może wzrosną… Dlatego firma Profitroom w tym roku wymyśliła akcję, która wspiera polskie hotelarstwo. I to nie tylko obiekty z nią współpracujące. W dużym skrócie akcja opiera się na haśle #RezerwujSprytnie – i zachęca Polaków do tego, by zamiast zamawiać noclegi przez zagraniczne wielkie platformy rezerwacyjne, kupowali pobyty bezpośrednio w obiektach noclegowych. Goście mogą liczyć na tańsze noclegi, ponieważ rezerwacja nie przechodzi przez zewnętrzne platformy rezerwacyjne, obiekty noclegowe nie muszą płacić im prowizji, mogą więc taniej sprzedać nocleg turystom.

Sunusida cena noclegów
Czy ogląd rynku oznacza, że ceny noclegów w kurortach nie będą nigdy spadać? Oczywiście, że będą. Gdzie? W obiektach starych, niskiej jakości, wszystkich tych miejscach noclegowych które pamiętają jeszcze lata 90’. A wbrew pozorom jest ich w nad Bałtykiem, w górach i nad jeziorami nadal bardzo wiele. Są stare i nie odpowiadają dzisiejszym oczekiwaniom turystów.

To oczywiście można zmienić. Tyle, że główny problem jaki się tu pojawia to mentalność właścicieli. Przez lata mieli gwarancję, że łóżka i tak w wakacje się wynajmą. I tak było. Ale tysiące nowych apartamentów i pokoi w hotelach, które oddano do użytkowania w ostatnich 4-5 latach w kurortach powoduje, że te przestarzałe obiekty zwyczajnie wypadną z rynku, jeśli nie dokonają potrzebnych zmian w wystroju, jakości obsługi turystów, systemów rezerwacji i nowoczesnego marketingu. Już dziś portale ogłoszeniowe zalewa fala pensjonatów, willi i domków na sprzedaż w kurortach, które przestały cieszyć się zainteresowaniem turystów. Chętnych na ich zakup też nie ma. I tam właśnie ceny będą w przyszłości spadać. 

Opracowanie: analiza autorska portalu InwestycjewKurortach.pl, jeśli chciałbyś jej użyć i zacytować prosimy uszanuj naszą pracę i nie kradnij, podaj źdódło opracownia czyli portal InwestycjewKurortach.pl