Prawie biblia polskich kurortów. Szokuje, daje refleksję. - Nie róbmy Cannes czy Miami - mówi Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest

 

Ostatnie 25 lat w polskich kurortach to niemal nowa era. Rozwijają się w różnym tempie. Bezsprzecznie nie ma jednak konkretnej grupy miejscowości w Polsce, która w zmianach zyskała większą dynamikę niż kurorty. Duże miasta rosną zawsze, mniejsze stoją, malutkie miejscowości i wsie się wyludniają. Rozwój polskich kurortów jest trochę jak rozwój Miami, w porównaniu z innymi dużymi miastami w USA jaki miał miejsce na przestrzeni lat 70’ i 80’.

 

Mało jest jednak w Polsce firm, lokalnych polityków czy ekspertów branży turystycznej, którzy aktywnie działają w obszarze rozwoju polskich kurortów od ponad 20 lat. Iskierką, która uruchomiła rynek apartamentów wakacyjnych była przez lata firma Kristensen Group. Jako pierwsza zaczęła realizować duże inwestycje z apartamentami, poczynając od Świnoujścia. Pojawili się lokalni liderzy jak Firmus Group - Norwegowie, którzy od lat zmieniają oblicze Mielna. Działania rozpoczęli inni deweloperzy, którzy budują wprawdzie setki nowych apartamentów czy pokoi hotelowych, ich perspektywa często kończy się jednak na budowie, własnym biznesie i zysku. Nie angażują się w rozwój kurortów, turystyki, zmianę oblicza wypoczynku w Polsce czy inicjatywy związane z przyszłością, zrównoważoną turystyką czy dołożeniem cegiełki do tego, by nasze rodzime miejscowości były czymś więcej niż tylko placem budowy.

 

Z perspektywy lat jedyne dwie silne i duże marki, których działania można określić bardziej holistycznym spojrzeniem na rozwój polskich kurortów to Zdrojowa Invest – niekwestionowany lider zmian kurortów oraz grupa Górskie Resorty – działająca krócej, ale już dziś posiadająca ogromną skalę i to nie tylko w górach. 

 

 

 

 

Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels: Zgadzam się, że Polska to nie Ameryka i też nie Zachód Europy. Nie powinniśmy mieć kompleksów, zwłaszcza po takim skoku cywilizacyjnym, ale nigdy nie będziemy na tym poziomie zakumulowanych aktywów. Dorównujemy natomiast naturą oraz w infrastrukturze noclegowej i drogowej. Niestety mam też wrażanie, że wielu ma złudzenia co do nieprzerwanego rozwoju każdej miejscowości wypoczynkowej w Polsce, a tymczasem grozi nam przeinwestowanie. Apeluję o umiarkowanie.

 

 

Nie zgadzam się z taką oceną. W ciągu ostatnich 10 lat wybudowano w Polsce ok. 2 tys. km autostrad i dwupasmowych dróg ekspresowych. Przykładowo na Pomorzu Zachodnim mamy ekspresową S6 biegnącą wzdłuż polskiego wybrzeża, S3 z Dolnego Śląska oraz budowane kolejne odcinki S11 z Poznania i S10 z Torunia. 

 

Szczecińskie lotnisko jest tak naprawdę portem regionalnym w Goleniowie. Do nadrobienia ma kolej, bo Pendolino dojeżdża na razie tylko do Kołobrzegu. Wszystko to skraca czas podróży i zapewnia komfort. Z danych wynika, że wpłynęło też pozytywnie na liczbę przyjazdów, ale nie są to impulsy zmieniające skalę, ani w kontekście turystów krajowych, ani zagranicznych. Nie uważam więc, by była to kwestia infrastruktury komunikacyjnej, choć ta jest niezbędną podstawą i musi być dalej rozwijana. Spójrzmy dalej, mamy promy morskie do Świnoujścia, ale liczba turystów nie zwiększa się diametralnie. 

 

Problem jest bardziej marketingowy, wystarczy popatrzeć właśnie na Świnoujście. Ogromny ruch z Niemiec to nie jest jedynie kwestia bliskości, ale też tego, że nas znają jak sąsiedzi. Turyści z dalszych krajów, np. ze Skandynawii postrzegają nasze kurorty jako prowincję. I to nie w znaczeniu pozytywnym, że jest tu dzika, nieskażona natura i spokój. Raczej myślą o nas, że jesteśmy zacofani turystycznie. By zmienić ten wizerunek dużo pracy wykonały samorządy, organizacje turystyczne i przedsiębiorcy, ale potrzeba pomocy państwa do większej skali działań.

 

 

Tunel to jeden z symboli wspomnianego skoku cywilizacyjnego, a zarazem normalności, bo zdecydowana większość mieszkańców Świnoujścia żyje na wyspie Uznam i żeby znaleźć się na lądowym terytorium Polski musiała przeprawiać się promem. Na takie projekty niemieccy sąsiedzi spoglądają z uznaniem, ale zarazem obawą o swoją konkurencyjność. Tymczasem zwiększył się ruch w weekend i tranzyt, ale nie jest to przełom. Inna kwestia to, że wcześniej budżet miasta był obciążany kilkudziesięcioma mln złotych rocznie za utrzymanie przeprawy, teraz tunelu, czego inne miejscowości nie muszą ponosić, a przecież to kwestia państwowa.

 

 

 

Kluczowa sprawa to marketing i wizerunek turystyczny Polski zagranicą i w kraju. Goście ze Skandynawii nad morzem i spragnieni gór turyści arabscy, to są nasi naturalni, potencjalni goście. Po Zakopanem widać, że uruchomienie połączenia lotniczego z Dubaju do Krakowa przyciągnęło tych nowych turystów. Można to powtórzyć np. we Wrocławiu, z przekierowaniem dalej w Karkonosze. Z drugiej strony Polacy płyną do Skandynawii promem w celach turystycznych, ale w drugą stronę jeżdżą do nas głównie ciężarówki z produktami. Turystów skandynawskich jest mało w kurortach. Nie może być tak, że zagraniczne przyjazdy do Polski opierają się tylko na jednej nodze, tzw. city break’ach, musimy do tego dołożyć nogę „kurortową”. Dlatego hotelarze chcą rozszerzenia kampanii promującej Polskę. Zależy nam na tym, aby budżet na promocję Polski został zwiększony kilkukrotnie zgodnie z zapowiedziami ministerstwa turystyki. Trzeba też odczarowywać negatywne przekazy o feriach czy wakacjach w kraju.

 

 

Tak, na takim wizerunku korzysta tylko zagranica.

 

 

Rynek jest już zagospodarowany. Mamy bardzo dużą konkurencję noclegową i bardzo szeroki wachlarz: są kempingi, pensjonaty, proste hotele czy luksusowe 5*, apartamenty, sanatoria. Mamy obiekty duże i butikowe. Są tereny zielone, promenady, rezerwaty, parki rozrywki, aquaparki, bary i restauracje. Wszystko mamy. I to na wysokim poziomie.

Nie umiem wymienić żadnego kurortu, który już dziś nie byłby przeinwestowany lub z bardzo dużą konkurencją. W Zakopanem, Szklarskej Porębie, Karpaczu, Świeradowie-Zdroju, Kołobrzegu, Międzyzdrojach czy Świnoujściu buduje się na potęgę, choć już nie powinno, bo nie rośnie tak liczba turystów. Jeszcze gorzej jest w mniejszych miejscowościach wypoczynkowych, tam proporcja jest silniej przekroczona. Skończy się jak w Hiszpanii, będzie za duża konkurencja, zbyt mocny stopień urbanizacji.

 

Znamy rynek wypoczynkowy od lat. Czujemy tę za dużą konkurencję w każdej miejscowości, w której grupa Zdrojowa lub powiązany z nami operator short-term rental VacationClub działa nad Bałtykiem czy w górach. Ci którzy nie weszli w ten biznes jeszcze tego nie wiedzą, ale ci którzy wchodzą po pandemii, widzą już podobnie jak my, że nadmiar źle wpływa na biznes oraz życie mieszkańców.

 

Ogromna jest tu rola włodarzy w kurortach. W Kołobrzegu pojawiała się już refleksja, że zabudowa poszła zbyt intensywnie. Niestety są zatwierdzone plany miejscowe pozwalające na zabudowę, właściciele działek mogą więc budować. Nie jestem przeciwnikiem, sami też przecież w dalszym ciągu realizujemy projekty, ale to kwestia wpisania się w krajobraz oraz umiarkowania zabudowy. W Świnoujściu też już rozumieją, że nie chodzi o ilość, ale harmonijność i dobre życie.

 

Ale spójrzmy na Karkonosze. Sposób w jaki się je urbanizuje jest bardzo zły. Mamy zaściankowość w złym stylu. Historycyzm niskiej jakości w porównaniu z przedwojennymi wzorcami, albo mutanty, połączenie współczesnej architektury z tradycyjną górską, czyli nowoczesny skansen. Właśnie do tego doprowadzają urzędnicy w tym regionie. Wiele z tych nowych budynków brzydko się zestarzeje, będą straszyć. Powstają lata 90’ bis z kiczowatą architektura.

 

 

 

Potwierdzam, choć niedokładnie. Nie ma sensownego dialogu z włodarzami i urzędnikami w górach. Lokalni inwestorzy mają przewagę. Czasem wręcz wygląda to jak sitwa, a wzajemne powiązania rodzą naprawdę dużo pytań. „Swoim” dają pozwolenia na budynki o zbyt wysokiej intensywności, a z nowoczesnymi inwestorami, którzy bardziej stawiają na jakość międzynarodową, ale z lokalnym kontekstem, trudno im się rozmawia. Na Wybrzeżu jest większa transparentność i standardy na innym poziomie, zapewne przez ściślejsze relacje z Zachodem.

 

Przeurbanizowanie kurortów jest problemem, podobnie niekomplementarny w stosunku do hoteli najem krótkoterminowy. Ludzie przyjeżdżają odpoczywać, a nie do miasta. Miejscowość turystyczna wyglądająca jak zabudowane miasto przestaje być atrakcyjna. Samorządy z nadmorskich kurortów zaczynają to rozumieć. Ogólnie jednak patrząc na kurorty: nie ma strategii, nie ma odpowiedniego planowania.

 

 

Jeśli w dokumentach planistycznych wpisane są tereny pod budowę hoteli, to nie można się dziwić, że firmy chcą je budować, choć często nie ma to też biznesowego uzasadnienia dla wszystkich i ktoś na pewno straci, np. nabywcy lokali condo. Złe planowanie odbija się czkawką za kilka lat. W Świnoujściu jest dosyć dobry plan, raczej umiarkowanie intensywny, wielofunkcyjny. Nie wszystkie tereny w pasie nadmorskim przeznaczone są na hotele i apartamenty, są też na handel, atrakcje turystyczne i kulturalne, sport czy przestrzenie publiczne, parkingi. Można powiedzieć, że kurort jest liderem i pokazuje jak miasto turystyczne powinno się rozwijać. Ważne żeby w kolejnych latach nie przesadzić w tym zakresie, jak wspomniany Kołobrzeg. Choć w Kołobrzegu z kolei są dobre działania marketingowe i imprezy przez cały rok, nie tylko w wakacje, może służyć za przykład.

 

 

 

Wielu burmistrzów i tak tego nie rozumie. Znów - szczególnie w górach, np. w Szklarskiej Porębie nie ma deptaka. Patrzę też na inne lokalizacje, w których realizowaliśmy inwestycje. Ustronie Morskie – niesmak oraz arogancka i krótkowzroczna pani wójt. Wybudowaliśmy kameralne apartamenty nad brzegiem Bałtyku. Byliśmy gotowi jako Zdrojowa Invest zrealizować reprezentacyjną, dostępną dla wszystkich promenadę na nasz koszt, z małą architekturą, oświetleniem, tarasami z leżankami i widokiem na morze. Urzędnicy nie byli zainteresowani, byli co najmniej bierni lub nieprzychylni. W efekcie powstał wąski chodnik z taniej kostki, tzw. polbruku, wzdłuż klifu, współdzielony z rowerzystami.

 

Natomiast nowa zabudowa powstająca w tej gminie to prawie bloki mieszkalne, nie ma żadnego ducha kurortowego. Kierunek, w którym rozwijają się Ustronie Morskie jest bardzo zły, miejscowość traci. Była kameralnym letniskiem, teraz może przemienić się w blokowisko. Nie umiem zrozumieć takiego myślenia urzędników. Mogli mieć wysokiej jakości przestrzeń publiczną, promenadę i to za darmo, a wybrali betonozę. Wszystko to ze szkodą też dla mieszkańców, którzy mam nadzieję, że dobrze wybiorą w tych wyborach samorządowych.

 

 

 

 

Nie ma jednego wzorca idealnej miejscowości wypoczynkowej, ale warto korzystać z wartościowych rozwiązań z każdego międzynarodowego kurortu. Kluczem jest balans: ład architektoniczny, umiar w zabudowie turystycznej, przestrzenie publiczne, infrastruktura kulturalna, sportowa, rozrywkowa, gastronomiczna i komunikacyjna, wszystko korespondujące z otoczeniem naturalnym. Zadbajmy o to dziedzictwo. Nie róbmy w Polsce drugiego Cannes, Miami czy Val Thorens  – to droga na skróty – nie musimy iść ślepo ich ścieżką. Współcześnie trzeba postawić na zrównoważony rozwój. Inwestując zadbajmy o to co jeszcze w Polsce dziewicze. Myślmy długofalowo.

 

Galeria poniżej (fot. InwestycjewKurortach.pl, 2021-2023) to przykłady nowej jakości w polskich kurortach to m.in. plaża w Międzozdrojach i publiczne leżaki w Krynicy-Zdrój. Starają się nawet małe, sezonowe miejscowości turystyczne jak Rewal (w którym zrealizowano Plac Wielorybów - popularne miejsce spędzania czasu przez tłumy wczasowiczów), czy Trzęsacz (z nowym dojściem do plaży, nie jest to poziom premium, ale na tle innych małych miejscowości turystycznych i tak się wyróżnia).