Co dalej z zyskami właścicieli pokoi i apartamentów w condohotelach?

Nikt nie ma odpowiedzi na pytanie co stanie się z zyskami właścicieli lokali w condohotelach: ani deweloperzy, ani operatorzy, ani nawet prawnicy. Co więcej w zasadzie obu stronom – tym zarabiającym i tym wypłacającym zyski - jak nigdy dotąd najbardziej potrzebna teraz będzie platforma wzajemnego zrozumienia. By wyjść z kryzysu możliwie najmniej poturbowanym konieczny jest model win-win. Szukanie takiego sposobu, by każdy poczuł się wygrany. No może nie wygrany, ale zadowolony z rozwiązania mimo dramatycznej sytuacji, w której się znaleźliśmy.

Co dalej z zyskami w condohotelach?
W zasadzie odpowiedź na to zagadnienie można by skwitować: po co się nad tym zastanawiać teraz, skoro nie wiadomo co będzie? I jest to słuszne stwierdzenie. Ale ponieważ dogłębnie śledzimy ten rynek od 2008 roku, a jako portal od 2011 roku to analizujemy w tej chwili różne scenariusze. Szczególnie, że od zawsze patrzymy w naszych analizach przede wszystkim długoterminowo. Dostajemy też wiele pytań od właścicieli nieruchomości condo: co dalej w tej sytuacji z całym rynkiem condohoteli? Dlatego mimo wszystko postanowiliśmy przynajmniej wstępnie opisać jak wygląda sytuacja.

Przede wszystkim ważna jest skala rynku. A biorąc pod uwagę jedynie 9 firm i ich 44 inwestycje (w kurortach i miastach, inwestycje już oddane lub będące w budowie, jedynie duże projekty, dużych lub długo działających firm) mamy 7.295 lokali (pokoi i apartamentów). Czyli mniej więcej tylu inwestorów indywidualnych, którzy stanęli przed dylematem co dalej z ich nieruchomością na której zarabiali.

UWAGA, nasza serdeczna prośba, ponieważ nasze analizy i dane od dawna są bezprawnie powielane przez liczne media i różnego rodzaju firmy, prosimy Was serdecznie jeśli chcecie je pokazać podajcie źródło: portal InwestycjewKurortach.pl. To są unikalne dane, które nie są dostępne na rynku, a są wynikiem naszej wieloletniej pracy. Do tej pory staraliśmy się nie reagować na takie nieuczciwe zachowania, ale dzisiejsze czasy bardziej niż kiedykolwiek wymagają moralnych zachowań. Nie mamy nic przeciwko udostępnianiu naszych własnych wyliczeń, tylko prosimy o powołanie się skąd one pochodzą. Dzięki z góry! :-)

Renegocjacje będą konieczne
Niezależnie od rozwoju sytuacji już dziś wiadomo, że konieczne będzie renegocjowanie stawek zysków jakie wypłacane były właścicielom lokali condo. Nie ma w tym nic nowego. Takie działania już były realizowane przed wybuchem pandemii koronawirusa. Wiele umów na lokale condo, które zawierane były lata temu z wysokością wypłat na poziomie ok. 7-8% rocznie (liczone od wartości zakupionego lokalu) była negocjowana na nowo, i obniżana do poziomu 5-6%.

Wszyscy mają świadomość, że tragiczna sytuacja w jakiej znalazły się różne branże, w tym m.in. hotele zmusi deweloperów i operatorów do rozmów z właścicielami, i wspólnego wypracowania nowego modelu wypłaty zysków.

Wysłaliśmy pytanie do 8 największych i najdłużej działających spółek z segmentu condo z prośbą o komentarz: czy planują takie renegocjacje, i czy ewentualnie mają już jakieś pomysły jak to ułożą? Odpowiedź otrzymaliśmy jedynie od 3 podmiotów, pozostałe 5 w chwili obecnej nie chciało się nawet ogólnie się wypowiedzieć.

Komentarze spółek z segmentu condohoteli:

Wiktor Wróbel, prezes zarządu Nosalowy Dwór Sp. z o.o. z Zakopanego: „Trwający obecnie kryzys związany z pandemią koronawirusa najszybciej i najdotkliwiej dotknął m.in. branży hotelarskiej. Oczywiście potencjalnie może się to przełożyć na problemy niektórych firm hotelarskich działających w oparciu o model „condo”. Skala kryzysu – nie tylko w branży hotelarskiej – jest na razie bardzo trudna do oszacowania. W hotelach zarządzanych przez spółkę Nosalowy Dwór podjęliśmy od razu szereg decyzji operacyjnych zmierzających do budowania jak największej rezerwy w oczekiwaniu na rozwój wypadków, m.in. poprzez czasowe zawieszenie działalności hoteli (związanej również z obawą o zdrowie gości i pracowników) czy też ograniczanie kosztów stałych (np. redukcja zużycia mediów, odbieranie przez pracowników zaległych urlopów po sezonie wysokim). Na tych właśnie krokach skupiamy się w tej chwili. Jesteśmy też w stałym kontakcie z właścicielami apartamentów które są pod naszym zarządem, informując ich m.in. o sytuacji w branży i aktualnych ograniczeniach w działalności zarządzanych przez nas hoteli.”

Maciej Szatkowski, prezes zarządu spółdzielni Blue Marine Mielno: „U nas model wypłat zysków w zasadzie od początku jest w pewien sposób „ruchomy” i zależny od efektywności finansowej osiągniętej w danym roku. Takie podejście wynika z trudnych początków naszego obiektu, czyli sytuacji w której deweloper i jednocześnie operator hotelowy wycofał się i pozostawił samych sobie. Wówczas my sami, w zasadzie właściciele wszystkich lokali zawiązaliśmy spółdzielnię, która do dziś zarządza obiektem. To społeczność, razem z właścicielami nowej części, jest nas już blisko 200 osób. W początkowym okresie, po przejęciu ośrodka, właściciele zgodnie uznali, iż konieczne jest zawieszenie wypłat zysków i przeznaczenie wypracowanych wpływów na dalszy rozwój Blue Marine Mielno. I choć oczywiście od kilku lat zarabiamy na naszych lokalach, to mamy w naszym, właścicielskim gronie, duże zrozumienie dla nadzwyczajnych sytuacji i konieczności adekwatnego reagowania na zmieniające się okoliczności. Nasz obiekt jest nieco inny niż klasyczne hotele condo zarządzane przez firmy zewnętrzne wynajmujące lokale od prywatnych inwestorów. Nasi inwestorzy tworzą społeczność, a ich zaangażowanie i odpowiedzialność za wspólny projekt, jakim stało się Blue Marine Mielno, jest nieocenione właśnie w takich sytuacjach jak teraz.”

Plan rozwoju dalszych wydarzeń analizowany jest również w Zdrojowa Invest. Jej współzałożyciel Jan Wróblewski przyznaje: „Aktualnie analizujemy sytuację, gdyż prawie wszystkie hotele mamy zamknięte, a spadek przychodów jest drastyczny.” Zdrojowa Invest jest w zasadzie pionierem rynku condohoteli w Polsce. Jej pierwsze obiekty condo powstały w Kołobrzegu już 2009 roku (Sand Hotel). Spółka ma już więc za sobą renegocjacje części umów zarządzania najmem i wysokości stawek wypłat dla właścicieli.

- Niestety epidemia stanie się doskonałym pretekstem do usprawiedliwienia tych biznesów, które od samego początku były mało profesjonalne i wiarygodne. Tajemnicą Poliszynela jest to, że spora część condohoteli tych budowanych w ostatnich latach, ale też będących obecnie w realizacji czy planach to obiekty, które nie mają szansy na wypłatę tak wysokich reklamowanych zysków. Mówiąc kolokwialnie: nawet niewiarygodnym firmom znów się upiecze. Zarobiły na marży deweloperskiej przy sprzedaży lokali (a na rynku condo jest to od ok. 15 do 35%), i obiecały zyski, które były nierealne, a teraz i tak nie będą musiały tych obietnic spełnić – kwituje Marlena Kosiura, analityk Inwestycjew Kurortach.pl.

Prawo też nie pomaga

Jak cała sytuacja wygląda od strony prawnej? Niejasno. Teoretycznie zapisy umów najmu, które właściciele podpisywali z operatorem precyzowały wysokość zysku i ramy dzierżawy. Ale każdy z deweloperów miał swoje własne zapisy. Branża nie wypracowała jednego, obowiązującego powszechnie modelu rozliczania i okoliczności współpracy.

W części umów kupujący oddawali swoje lokale (pokoje, apartamenty) w dzierżawę spółce operatora. Mamy więc teraz do czynienia z zapisami i dylematami prawniczymi dotyczącymi dzierżawy nieruchomości – i ewentualnych konsekwencji wynikających z okoliczności kiedy ta dzierżawa nie może być właściwie realizowana? Umowy te zawierają również ograniczenia praw właścicielskich i praktycznie pełnego ich przekazania na rzecz operatorów (prawo wspólnoty mieszkaniowej) – w sytuacji kryzysowej to również pociąga za sobą wiele konsekwencji.

Nie wszyscy z operatorów mają w umowach zawarte zapisy dotyczące wypłaty zysków w sytuacjach nadzwyczajnych. Pomijając już fakt, iż sytuacje nadzwyczajne są również pojęciem dość ogólnym i w momencie konfliktu bywają przedmiotem sporów prawnych czy sądowych. W niektórych umowach najmu condhoteli znajdują się zapisy zwalaniające obie strony – i właściciela i operator – z obowiązku wykonywania świadczeń (lub ich części) przewidzianych w umowie jeśli wystąpi siła wyższa: wojna, katastrofa żywiołowa, pożar.

Tylko czym jest globalna pandemia, z którą mamy obecnie do czynienia? To siła wyższa o charakterze przypadkowym. Niewątpliwie wykładnie prawne, które pojawią się w najliższm czasie nie będą jednogłośne. Jednak patrząc choćby na politykę i wykładnię w tej kwestii linii lotniczych i ewentualnych odszkodowań klientów nawet organizacja repreztentująca interesy pasażerów zapowiedziała, że nie poprze jakichkolwiek spraw o ewentualne dochodzenie odszkodowań. Podobnie będzie z anulacją usług noclegowych. Członkowie Stowarzyszenie Rzeczników Praw Pasażera (APRA), zgodzili się, że COVID-19 to okoliczność nadzwyczajna. Wszyscy członkowie tej organizacji wspólnie postanowili o niepodejmowaniu się obsługi roszczeń o odszkodowania za zakłócenia lotów związane z koronawirusem.

I na końcu zupełnie jeszcze nieprzeanalizowane, choć zapewne spółki i właściciele już rozważają wszelkie opcje jest to jaką rolę odegrają w całej sprawie firmy ubezpieczeniowe. Zarówno same hotele, jak i poszczególne lokale były ubezpieczane. Pytanie jak potoczą się sprawy wypłaty ewentualnych odszkodowań w związku z zawieszeniem działalności? I czy w ogóle można liczyć na jakiekolwiek pokrycie choć części strat z pieniędzy ubezpieczycieli? Takich wykładni i przykładów na razie brak, z uwagi na dynamikę rozwoju sytuacji.

Patrząc na trudną sytuację – w sumie nas wszystkich, i złożoność prawną, niewątpliwie konieczne będzie w condohotelu podejście fair obu stron w relacji umów na linii zarabiający-zarządzający.

Opracowanie: redakcja portalu InwestycjewKurortach.pl