Czy Donald Trump jest „patodeweloperem”?

Skutki odmowy wyodrębnienia własności pokoju hotelowego czy apartamentu stawiają pod znakiem zapytania sens inwestycji.

24 lutego 2023 r.

Artur Pietraszewski

Bez wątpienia niedawny lokator Białego Domu jest - z dzisiejszej europejskiej perspektywy -kontrowersyjnym politykiem. Dramatyczny w swych skutkach „marsz na Kapitol” nie był jednak próbą uwłaszczenia się na publicznym majątku czy próbą zawłaszczenia przestrzeni, co często zarzuca się deweloperom, a zdarzeniem o daleko idących skutkach społecznych, redefiniującym linie politycznych podziałów, nie zaś model prowadzenia aktywności biznesowej. Inwestor, celebryta, a w końcu prezydent Stanów Zjednoczonych Ameryki to symbol inwestycyjnego sukcesu, także na rynku nieruchomości. I choć wokół jego inwestycji narosło wiele kontrowersji, toczyło się szereg procesów sądowych związanych np. z wyceną jego aktywów, to wciąż jest on uosobieniem sukcesu w branży inwestycji w luksusowe obiekty hotelowe, w tym realizowane w formule rozproszonej własności (condohotel) przez jego grupę inwestycyjną The Trump Organization.

Deweloper prezydentem? To w polskich warunkach scenariusz trudny do wyobrażenia, także z powodu ogromnego, negatywnego ładunku emocji, jakie wywołuje w praktyce aktywność deweloperska we wszystkich rynkowych segmentach. Odmieniane przez wszystkie przypadki przez miejskich aktywistów, podchwycone przez polityków, media i podmioty wrażliwe na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pojęcie „patodeweloperka” w krótkim czasie stało się nie tylko narzędziem kształtowania ad hoc polityki przestrzennej i warunków prowadzenia biznesu, szczególnie na rynku mieszkaniowym, ale też polityczną „maczugą”, którą można okładać przeciwników. Bo w końcu kto chce być kojarzony z jakąkolwiek patologią, nawet, jeśli doraźne pomysły czy działania ustawodawcy, regulatorów czy administracji, ocierają się o brak zdrowego rozsądku i nie sprzyjają właściwej inwestycjom nieruchomościowym długofalowej przewidywalności skutków regulacji.

Condo związane z samodzielnością lokali i pojedynczymi księgami wieczystymi
Popatrzmy tylko na inwestycje realizowane w modelu „condo”, w kontekście odmowy przez organ administracji wydania zaświadczeń o samodzielności lokali, dla lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne realizowanych w ramach inwestycji o funkcjach hotelowych, uzdrowiskowych, pensjonatowych czy senioralnych.

Aby lepiej zrozumieć problem, należy spojrzeć zarówno na aspekty prawne, funkcjonalne jak i finansowe podstawy i otoczenie realizowanego przedsięwzięcia na przykładzie projektu dewelopersko-hotelowego. Model „condo” w hotelu z założenia zakłada rozproszenie własności pokoi hotelowych w ramach jednego obiektu (powstanie tzw. condominium). Fakt tego rozproszenia własności dla gościa hotelowego jest niewidoczny i neutralny z punktu widzenia ceny za pokój czy zakresu świadczonych usług.

Nie jest on jednak obojętny dla uczestników przedsięwzięcia jakimi są:

deweloper - odpowiadający za realizację przedsięwzięcia dewelopersko-hotelowego, któremu wyodrębnienie własności pozwala pozyskać zwykle tańszy i bardziej dostępny niż bankowy kapitał od konkretnego nabywcy. W „condo” nabywca nie staje się jednocześnie wspólnikiem dewelopera, a nadal pozostaje w roli klienta, co rodzi określone skutki prawne i zobowiązania finansowe dla obu stron
operator - który w fazie po realizacji odpowiada za uruchomienie obiektu i poprzez bieżącą działalność odpowiada za wynik finansowy hotelu i dystrybucję do właścicieli poszczególnych pokoi części wypracowanego i określonego w umowie dzierżawy/najmu zysku generowanego przez obiekt
sieć hotelowa - która jest żywotnie zainteresowana zgodną, długoterminową i niezakłóconą współpracą z operatorem z pominięciem pojedynczych właścicieli oraz czerpaniem dochodów z umów franczyzy lub dzierżawy. Dla niej stroną jest częściej operator, czasem deweloper, ale z założenia nie właściciel pojedynczego pokoju
właściciel - który w fazie operacyjnej staje się wydzierżawiającym/wynajmującym, a który oczekuje określonych poziomów zwrotu z zainwestowanego kapitału w całym okresie działania obiektu. Dla niego gwarancją bezpieczeństwa zainwestowanego kapitału jest trudny do wzruszenia, zbywalny i dziedziczny tytuł własności lokalu (którego emanację stanowi wpis praw w samodzielnej księdze wieczystej dla konkretnego, wyodrębnionego lokalu), a nie tylko udział w spółce będącej właścicielem obiektu

Skutki odmowy wyodrębnienia własności pokoju hotelowego stawiają pod znakiem zapytania sens takiej długoterminowej inwestycji z perspektywy nabywcy oraz stawiają go w roli wspólnika spółki lub posiadacza niewielkiego udziału we współwłasności całości nieruchomości. To z kolei generuje zupełnie inne ryzyka i odpowiedzialność oraz np. odmienne od rozliczania z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości skutki podatkowe.

Jak wielokrotnie wskazywałem, istotną zachętą do zakupu jednostek w modelu „condo” jest efekt „tarczy podatkowej” związanej z możliwością odliczenia 23% VAT od nabycia lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalny zarówno przez inwestorów instytucjonalnych jak i osoby fizyczne, w tym też osoby nie prowadzące działalności gospodarczej.

Mieszkanie i hotel – inni użytkownicy, różne potrzeby
Kolejnym elementem układanki jest wpływ na standard i strukturę samego obiektu hotelowego. Nie można postawić znaku równości pomiędzy lokalem mieszkalnym, a pokojem hotelowym. Różne są potrzeby i wymagania mieszkańca, o którego dobrostan troszczy się ustawodawca wprowadzający do warunków technicznych zapis ustalający minimalną wielkość lokalu mieszkalnego na 25 m2 czy minimalny czas naświetlania. Potrzeby gościa hotelowego są inne, dla którego wielkość pokoju to element komfortu ściśle powiązanego z ceną noclegu w takim pokoju, a światło czy widok z okna to jeden z elementów zarówno wpływający na tę cenę, jak i ogólny odbiór obiektu.

Kierując się wprost logiką walki z „patodeweloperką” w obiektach o dominującej funkcji hotelowej doprowadzić można do absurdalnej sytuacji, w której minimalna wielkość pokoju hotelowego wynosić będzie także 25 m2, co jest raczej standardem obiektów kategoryzowanych od 4* i wyżej. I choć hotel to obiekt, w którym gość przebywa krótkoterminowo, to pokoje dedykowane na przedłużone pobyty (tzw. long stay lub extended stay), wyposażone w niezależne aneksy kuchenne, czy większą liczbę pomieszczeń, nie są rzadkością. W tym przypadku czas pobytu gościa reguluje umowa hotelowa i warunki świadczenia przez dany obiekt usług, a nie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umów najmu. Nie jest też powiedziane, że pobyt ten nie może trwać tygodni, miesiącami czy nawet kilka lat, o ile gość i operator obiektu mają taką wolę, a przepisy prawa nie zabraniają zawarcia takiej umowy.
Hotele mają małe szanse na finansowanie inne niż przez inwestorów indywidualnych.

I w końcu kwestia finansowania budowy obiektu hotelowego. W zależności od wielkości i standardu obiektu budżet realizacyjny przedsięwzięcia dewelopersko-hotelarskiego zamyka się, przy założeniu, ze typowy, efektywny hotel to ok. 120-150 pokoi, zaplecze gastronomiczne, zaplecze rekreacyjne, zaplecze biznesowe, między 80 a 150 mln zł. To budżet porównywalny z przedsięwzięciami deweloperskimi na rynku mieszkaniowym.

Dla deweloperów mieszkaniowych finansowanie w formie bankowego kredytu inwestycyjnego, czy kapitału z emisji obligacji korporacyjnych jest rynkowym i dostępnym wciąż standardem, a instytucje finansowe maja wypracowane modele działania oraz czytelne dla dewelopera mieszkaniowego ścieżki procedowania. Co więcej, poza wymogami stawianymi deweloperowi, istnieje prosta metoda weryfikacji powodzenia projektu mieszkaniowego jaką jest określony (ustalony zwykle na poziomie 20-35% powierzchni użytkowej lokali) poziom przedsprzedaży, warunkujący uruchomienie finansowania przez bank.

W branży hotelowej ocena ryzyka dokonywana przez sektor finansowy wygląda zupełnie inaczej, a przedsięwzięcie dewelopersko-hotelowe podlega podobnym regułom jak finansowanie całego sektora inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Różne są też ryzyka pomiędzy hotelami, a mieszkaniami z punktu widzenia banków. To co jest wyzwaniem w zarządzaniu projektem mieszkaniowym - czyli biznes B2C, z mnogością klientów, ich indywidualnymi potrzebami i problemami, z perspektywy sektora bankowego jest czynnikiem rozpraszającym ryzyko finansowe. Do tego rynek mieszkaniowy jest w znacznej mierze przewidywalny z racji dużej powtarzalności projektów, łatwości weryfikacji założeń biznesowych – kosztów, ceny sprzedaży, trudności realizacyjnych i sprawności organizacji dewelopera.

W przypadku projektów hotelowych ryzyka wyglądają zupełnie inaczej, projekty charakteryzują się (a przynajmniej powinny) dużą indywidualnością i wyraźne jest ryzyko rynkowe, ryzyko prognozy, czy ryzyka wykonawcze. Doświadczenia okresu pandemii lat 2020/2021 dodatkowo wzmacniają niechęć sektora bankowego do finansowania inwestycji hotelowych z racji trudnych do przewidzenia ryzyk operacyjnych, zahaczających o definicję „siły wyższej”. Realizacja przedsięwzięcia w modelu „condo” z tej perspektywy pozwala zbliżyć model finansowania projektu hotelowego do typowego modelu finansowania przedsięwzięcia na rynku mieszkaniowym, a przy dobrze prowadzonym procesie marketingu i sprzedaży uniezależnić go lub mocno ograniczyć potrzeby pozyskania kredytu bankowego w fazie realizacyjnej.

Ceną za ten komfort inwestowania i finansowania poprzez inwestorów indywidualnych jest właśnie wyodrębnienie własności poszczególnych pokoi, co jest dobrze pojętym interesem kupującego oraz rodzi konieczność dzielenia się w przyszłości zyskami z działalności hotelowej z nabywcami takich samodzielnych lokali.

Zderzając powyżej opisane potrzeby wszystkich uczestników można dojść do wniosku, że w dzisiejszych realiach każdy inwestor w przedsięwzięcie inne niż mieszkaniowe, ale zawierające w sobie element wyodrębnienia lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, staje się „patodeweloperem”. Jego produkty nie odpowiadają przecież wprost na słuszne społeczne postulaty jakimi są: możliwość komfortowego życia, dostęp do światła i przestrzeni, zapewnienia miejsca postojowego, dostęp do rozbudowanej infrastruktury społecznej etc. Odpowiadają jednak na zupełnie inne potrzeby hotelowego gościa, czy specyficzne potrzeby kuracjusza w uzdrowisku lub pensjonariusza obiektu senioralnego. Odpowiadają też na słuszny postulat zrywania z monokulturowością w tworzeniu miejskiej tkanki lub są po prostu są odpowiedzią na racjonalne wymagania władz lokalnych kształtujących określony ład przestrzenny, a czasem ograniczenia planistyczne i potrzeby zmieniającego się świata.

Kluczową jest jednak możliwość finansowania kapitałochłonnego projektu z wykorzystaniem środków zewnętrznych w określonych realiach społeczno-gospodarczych. Wiedział to Donald Trump angażując banki i inne podmioty w swoje projekty, rozpraszając ryzyko inwestycyjne i budując ponadczasową wartość dla swoich inwestorów. Czy to czyni go „patodeweloperem”, czy raczej sprawnym przedsiębiorcą na rynku nieruchomości?

____________

Artur Pietraszewski z rynkiem nieruchomości i jego obsługą związany od 1992 roku. Ma doświadczenie jako inwestor, doradca i pośrednik w obrocie nieruchomościami. Jako Partner REAS zarządzający w latach 2005-2007 Działem Doradztwa Inwestycyjnego kierował dużymi zespołami analitycznymi i konsultingowymi. W latach 2011-2014 Członek Zarządu Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości. W latach 2016 – 2017 Associate Director w strukturach CBRE Polska. Od 2018 r. Partner w grupie Fortech-Consulting, odpowiada za projekty segmentu condo i aparthotelowe.