Czy nowe tereny Gdańska mogą być jak doskonała architektura Skandynawii?
Ekspansja nowej zabudowy cieszy zwłaszcza tam, gdzie przez lata straszyły zaniedbane, zrujnowane budynki przerażające czernią okien bez szyb. Tak właśnie przez lata wyglądała gdańska Wyspa Spichrzów. Jej przemiana jaka nastąpiła na przestrzeni ostatnich lat jest niesamowita. Ale gęstość zabudowy, ruch jaki nowe budynki generują, czyli tysiące turystów, nie u wszystkich budzi zachwyt. Niewątpliwie ten rejon miasta zmierza w kierunku monofunkcyjności turystycznej. Czy da się więc w Trójmieście znaleźć bardziej zrównoważoną alternatywę?
Wyspa blisko natury
Kto miał okazję przechadzać się nabrzeżami z nową zabudową w Oslo, Sztokholmie czy Kopenhadze dokładnie wie, jak miasto może się rozwijać łącząc funkcje mieszkalnictwa, turystyki i świetnej architektury. Nie trzeba jechać, wystarczy rzut oka na zdjęcia lub kilka odcinków skandynawskich seriali, by zobaczyć jak w sposób estetyczny i zrównoważony łączyć apartamenty i wodę.
Nie trzeba też zagłębiać się w szczegółowe analizy specyfikacji technicznych budynków, czy są, a jeśli tak to na ile ekologiczne. Zrozumienie, że ludzie przebywający w nich czują się dobrze nie wymaga eksperckiej wiedzy z zakresu budownictwa lub medycyny. Bliskość wody w sposób naturalny wycisza, daje odpoczynek, pozytywnie wpływa na stan mentalny mieszkańców i turystów.
Zabudowa nabrzeży w Skandynawii od lat bywa uznawana za ikonę nowoczesnej, ale przyjaznej ludziom architektury. Czy dzika do tej pory część Gdańska – Wyspa Sobieszewska – ma szansę powtórzyć taki sukces?
Problem z dobrą, przemyślaną zabudową w Polsce polega przede wszystkim na tym, że zdecydowana większość deweloperów nie potrafi myśleć i planować długoterminowo. Pozostaje często obojętna na estetykę przestrzeni, co boli szczególnie tam, gdzie zabudowa sąsiaduje z naturą. Ten grzyt widać w zabudowie wielu polskich kurortów nad morzem i w górach. Budynki bywają przeskalowane, swoją wielkością kolonizują naturalne otoczenie wokół. Perspektywa 10-20 lat do przodu to dla większości firm deweloperskich zbyt duży problem, by poświęcać czas na dobre, przyszłościowe planowanie. Liczy się zysk tu i teraz. Takie myślenie zmienia się, ale nadal zbyt powoli, by przynieść radykalną odmianę w zabudowie nowych fragmentów miast czy kurortów.
Tym bardziej uwaga skupia się na pozytywnych przykładach, że można jednak inaczej. Banchmarkiem dobrych zmian już dziś wydaje się być zabudowa terenów na i przy Wyspie Sobieszewskiej. Sukces wymaga jednak umiejętności patrzenia i analizy zanim szansę dostrzega reszta rynku. To maksyma wielu udanych przemian urbanistycznych na świecie. Tak właśnie swoje oblicze z zaniedbanej części miasta na top lokalizację zmienia nabrzeże Brooklynu w Nowym Jorku. Nowe budynki, nowa przestrzeń publiczna – wszystkie punkty na mapie tej części miasta stają się powoli kultowe. W planach wielka realizacja River Ring Waterfront nad brzegiem East River, której częścią ma być spektakularny okrągły pomost planowana. O jednym z nowych hoteli w Williamsburgu - północnej części Brooklynu pisał też Karol Weber, nasz rodzimy ekspert od hoteli.
La Défense w Paryżu, londyńskie city i nowy projekt Dzielnica Battersea rozciągająca się nad brzegiem Tamizy, Wyspa Java w Amsterdamie, Marlbe City w Kopenhadze (foto poniżej) – przykłady ciekawych przemian całych fragmentów położonych nad wodą można by mnożyć.
Ale można jest znaleźć też na naszym rodzimym podwórku. Kiedy w 2007 roku działająca od lat w Warszawie belgijska spółka Ghelamco pokazywała pierwsze plany związane z budową słynnego już dziś wieżowca Warsaw Spire na stołecznej Woli, wiele osób z rynku nieruchomości uśmiechało się pobłażliwie, komentując pod nosem, że deweloper chyba oszalał, chcąc wybudować nowoczesną, szklaną wierzę wokół slamsów. Tak właśnie wyglądał wówczas rejon Ronda Daszyńskiego – podupadłe, brudne kamienice lub zawalające się ich resztki, krzaki, budy, poprzemysłowe szare ruiny. Dziś nikomu nie trzeba tłumaczyć potencjału tej części Warszawy. A przesadą nie będzie określenie rejonu jako nowego city – pełnego szkła, ludzi, pieniędzy i dynamiki nowoczesnej metropolii na światowym poziomie.
Skandynawia w Gdańsku?
Lubimy wyznaczać trendy – mówi wprost Beata Kosobudzka, dyrektor marketingu i sprzedaży części deweloperskiej giełdowej spółki Dekpol. I nie jest to pusty frazes. Firma kupiła tereny na Wyspie Sobieszewskiej w Gańsku oraz wokół niej już 6 lat temu, plany snuła jeszcze wcześniej. Firma lubi z tak szerokiej perspektywy patrzeć na rozwój nowych obszarów. Tam, gdzie inni widzą nieciekawy rejon, Dekpol dostrzega potencjał. Niby oczywiste, ale kiedy patrzymy zachowania wielu deweloperów w tym zakresie, wcale nie jest to powszechne podejście. Wznoszenie budynków, ogólnie cała branża nieruchomości są z założenia biznesem długoterminowym, mało który deweloper umie jednak dobrze prognozować z perspektywą 10-20 lat. Widzieć sukces, tam gdzie inni przecierają oczy ze zdumienia zadając sobie pytanie: po co kupować działki w takim rejonie, skoro tu nic się nie dzieje?
– Kilka lat temu zauważyliśmy ogromny potencjał tej części Gdańska. To największa dzielnica miasta, przez lata kompletnie niedoceniona. Nadajemy jej zupełnie nowy charakter – wyjaśnia Beata Kosobudzka.
Dekpol kupował pierwsze tereny na Wyspie Sobieszewskiej w czasie kiedy przez stary dopływ Wisły (Martwa Wisła) prowadził na wyspę jeszcze most pontonowy. Stara przeprawa działała tam od 1973 do 2018 roku. – Kiedy przyjeżdżałam wtedy wakacje na wyspę, to autentycznie wiało grozą – wspomina Beata Kosobudzka.
Autem z centrum Gdańska do wjazdu na wyspę jedzie się 25 minut, rowerem 50 min. Turystycznie dojazd od strony Warszawy, Torunia to trasa S7 lub autostrada A1. Jest też alternatywa. - Własna marina jachtowa pozwoliła i nam, i tym którzy już kupili apartamenty w inwestycji Sol Marina myśleć nie tylko o transporcie drogowym, ale też np. taksówkach wodnych, omijając korki w centrum miasta – wyjaśnia przedstawicielka Dekpolu. Czy to jednak niezbyt idealistyczna wizja? – Ten rodzaj komunikacji już działa. Jeden z naszych gości zatrzymał się w centrum Gdańska, a do naszej inwestycji, którą oglądał pod kątem zakupu nieruchomości, przypłynął motorówką – mówi Beata Kosobudzka.
Deweloper był przez wiele lat jedyną firmą, która realnie dostrzegła potencjał Wyspy Sobieszewskiej. Nabyła tereny na samej wyspie – po dawnym ośrodku wczasowym oraz 3 inne w okolicy. Zabudowa Sol Mariny rośnie tuż przy moście i wjeździe na wyspę.
Do tej pory Dekpol wybudował tu już ponad 300 apartamentów: projekty Baltic Line, Baltic Porto, Lazur Park i Willa Neptun oraz I i II etap Sol Mariny. – Obecnie w budowie mamy ponad 360 lokali, to m.in. ostatni etap Sol Mariny oraz nowa inwestycja Pino Resort przy ul. Turystycznej – informuje Beata Kosobudzka. Ostatnio duży projekt u nabrzeży Martwej Wisły ogłosiła też warszawska spółka Jantar Development.
Inwestor indywidualny kupuje wizję czy realne zyski?
Bliskość centrum Gdańska, rozwój okolicy, spokojne, szerokie plaże i las z rezerwatem przyrody to jednak za mało, by przekonać tych, którzy mają wysokie wymagania. Inwestor, szczególnie ten zamożny patrzy na nieruchomość głównie przez pryzmat potencjału biznesowego. Czy nieruchomość zarobi, ile, jak szybko, czy przyniesie dochód z wynajmu lub wzrostu cen?
Apartamenty zlokalizowane nad wodą w miastach są synonimem wysokich cen na całym świecie. Nie chodzi jedynie o topowe turystyczne lokalizacje jak Cannes, Miami czy Dubai. Brytyjski Southampton nie jest kojarzony powszechnie ani z turystyką, ani ze słonecznymi plażami, a od lat pozostaje jedną z najbardziej luksusowych i drogich lokalizacją na rynku nieruchomości w UK. To tu znajduje się luksusowe osiedla Ocean Village górująca na nabrzeżem prestiżowego Royal Southampton Yacht Club (foto poniżej).
Czy polskie realia można porównać do tak zaawansowanych i znanych rynków nieruchomości. Przy porcie w Gdyni, kiedy Polski Holding Nieruchomości sprzedawał w 2017 / 2019 roku budowane apartamenty w inwestycji Yacht Park, ceny wahały się w granicach ok. 20 tys. zł za m2. Dziś na rynku wtórnym osiągają stawki 52-55 tys. zł za metr.
Ceny w Sol Marinie z perspektywy czasu wydają się dziś niewiarygodne. Kiedy rozpoczynaliśmy sprzedaż apartamentów były na poziomie 13 tys. zł netto za m2. Dziś wynoszą pomiędzy 25 a 33 tys. zł netto za metr w standardzie bez wykończenia – informuje Beata Kosobudzka. Zarobił ten komu nie jest obca maksyma: kto nie ryzykuje, ten nie pije szampana. – Na duży zysk ze wzrostu wartości nieruchomości mogą liczyć osoby, które zainwestowały na wczesnym etapie budowy i nam zaufały – przyznaje dyrektor z Dekpolu. Choć jak zaznacza, aż 70% klientów kupiła apartamenty w Sol Marinie, po to by je zachować w majątku: dla siebie jako mieszkanie lub second home, też na wynajem, czy połączenie obu celów. W obsłudze lokali pod wynajem kupującym apartamenty w Dekpolu pomaga należący do dewelopera operator apartamentów i hoteli – Grano Group w modelu 70/30 (70 przychodu z wynajmu lokalu trafia do właściciela).
Wysoki wzrost cen nieruchomości w inwestycji Sol Marina potwierdza też spółka Marshall Real Estate, od lat specjalizująca się wyszukiwaniu dla inwestorów indywidualnych i sprzedaży lokali wakacyjnych z górnej półki.
- Trzy lata tematu średnia cena za mkw. na Wyspie Sobieszewskiej oscylowała na poziomie ok. 10-11 tys. zł netto za mkw. Dziś to już blisko 18 tys. zł netto i to w projektach będących jeszcze w trakcie realizacji, a ceny wybudowanych projektów zaczynają się od „dwójki” z przodu – mówi Karol Szumański, partner zarządzający Marshall Real Estate.
Częścią infrastruktury uzupełniającą luksusowe apartamenty jest hotel wraz z pełnym zapleczem usługowym, który ruszył w wakacje 2023 r.
Rzeczywistość z serialu
Przemiana jaka następuje w okolicy Wyspy Sobieszewskiej nie przekłada się jeszcze silnie na postrzeganiu tej części miasta przez mieszkańców Trójmiasta. I choć Beata Kosobudzka zaznacza, że lokalne media i część społeczeństwa już widzi tę rewolucję, to statystki są nieubłagane: 85-90% kupujących apartamenty w Sol Marinie to osoby spoza Gdańska. Łatwiej docenia się to co nieznane, niż to rzeczywistość blisko.
Krytyczna postawa silnie obecna w polskim społeczeństwie nie pozwala patrzeć szerzej i dalej. Może stąd trudność w postrzganiu silnej, pozytywnej przemiany okolicy wyspy. A wystarczy spojrzeć tak, jak ogląda się z zachwytem zdjęcia lub kadry ze skandynawskich seriali. Fajna perspektywa, prawda?
Poniżej apartamentowce Oslo Sentrum Utvikling autorstwa pracowni Vandkunsten Architects oraz slynne The Iceberg z 11 białymi szczytami, w miejscowości Aarhus na wybrzeżu Danii.
Opracowanie: tekst autorski redakcji, fot. Wikipedia, Dekpol, Benson Kua (Astrup Fearnley Museum of Modern Art w Oslo), Sorenga Apartments Oslo, fastighetsbyran.com (Hammarby Sjöstad, Sztokholm, Szwecja), Marble City Kopenhaga, Vandkunsten Architects (Oslo Sentrum Utvikling), Mikkel Frost (The Iceberg, Aarhus na wybrzeżu Danii), Seafront Penthouse Oslo, DanNav (Hawneholmen Kopenhaga).
