Czas szybkich zysków w kurortach minął

Od ponad 10 lat zajmuję się analizą tego co dzieje się w polskich kurortach. Bywam więc regularnie w sezonie, a głównie poza nim (bo wtedy najlepiej widać kondycję biznesu w kurortach w perspektywie całorocznej) na tzw. analizach objazdowych. Po raz pierwszy od tych 10 lat obraz rynku nieruchomości w kurortach definitywnie się zmienił.

Ogromna hossa jaka trwa w tym segmencie od 5-6 lat właśnie się skończyła. Oczywiście nie oznacza to spadków, braku perspektyw i załamania. Oznacza jedynie to, ze czas łatwych i szybkich zysków się skończył.

Gdyby odnieść to do przemian w biznesie w Polsce ogólnie, można by powiedzieć, że ostatni czas dla nieruchomości i turystyki w kurortach to były niemal lata 90’ jakie znamy z biznesu. Wielki boom, sprzedawało się wszystko na pniu, często za ceny zupełnie nieadekwatne do jakości. Wystarczyło kupić jakąkolwiek działkę w kurorcie, wybudować praktycznie jakikolwiek budynek i wynajmować. Wszystko było niemal żyłą złota.

Oceniam, że te czasy bezpowrotnie minęły. Ostatni lipcowy objazd zachodniego wybrzeża dobitnie pokazuje, że rynek nieruchomości w kurortach (apartamenty, hotele, pensjonaty) przechodzi w fazę rynku dojrzałego, czyli złożonego. Kluczowe staje się umiejętność faktycznej oceny w co warto inwestować, a co będzie porażką inwestycyjną. Ten problem dotyczyć będzie zarówno inwestorów indywidulanych, którzy kupują lokale by zarabiać na ich wynajmie (apartamenty, condohotele), firm które budują hotele lub apartamenty na sprzedaż, i w końcu biznesów już działających w kurortach (one także będą musiały znaleźć na siebie nową formułę). Bez dogłębnej analizy i rozumienia specyfiki rynku wykreowanie skutecznego biznesu będzie coraz trudniejsze.

Nigdy do tej pory w czasie analiz objazdowych nie widziałam aż tylu praktycznie stojących lub będących na ukończeniu projektów, które nadal są w sprzedaży. Przez ostatnie lata lokale w budynkach apartamentowych czy condohotelach sprzedawały się praktycznie w 100% już na etapie budowy. Dziś wiele naprawdę świetnych projektów mimo końcowego etapu budowy lub jej zakończenia nadal szuka chętnych na zakup lokali.

Powstają dziesiątki totalnie przypadkowych inwestycji. To „dzieci” boomu, które już dziś wiadomo, że nie poradzą sobie w życiu tak dobrze jak zakładano. Mały problem, kiedy sprzedawano je jako opcję: „kup i rób z tym co chcesz”.

Jeśli inwestor wykładający pieniądze na taką nieruchomość po prostu chciał ją mieć, nie ma problemu, jego prawo. Gorzej, gdy na etapie planowania inwestycji i wydatków roztoczono przed nim wizję wielkich zysków, a on w ten plan uwierzył. Jego marzenia w ciągu 2-3 lat niestety zderzą się z bolesną rzeczywistością. Ponieważ te inwestycje nie tylko nie przyniosą oczekiwanej stopy zwrotu z wynajmu, ale na 99% będą trudne do odsprzedania tak, by właściciel jeszcze na tym zarobił.

1 km od morza, trochę daleko od zysków

Specyfiką trzymających wartość nieruchomości wakacyjnych jest ich podstawowa zasada, czyli trzeba czuć tu wakacje – morze, góry, naturę. Ostatnie lata przyniosły w Polsce wysyp projektów, które przeczyły tej zasadzie – apartamentowców wciśniętych pomiędzy inne apartamentowce, w których z tarasu czy balkonu widać jedynie inny taras lub balkon sąsiedniego apartamentowca. Te projekty sprzedawały się – bo wybór na rynku wcale nie był taki wielki, i wynajmowały – bo były nowe. Wiele z nich jak oceniam zacznie mieć problemy.

Ogrom naprawdę świetnych projektów która już się buduje i w najbliższych latach powstanie spowoduje odwrót. Chętnych na zakup lokali „klasy B”, mimo cen z „klasy A” będzie coraz mniej. Podobnie jak wynajmujących – jedyny w miarę pewny zysk to okres wakacji.

Apartamenty nawet w tych wakacyjnych blokach się wynajmą, pytanie za ile? Czy cena 250-300 zł za dobę nadal będzie satysfakcjonować właścicieli? Rocznie dać to może jedynie 18 tys. zł przychodu (2 miesiące wakacji, 100% obłożenia). Co przy wydatku ok. 500 tys. zł brutto za apartament (taniej dość trudno jest kupić w kurortach cokolwiek w ostatnich latach) powoduje, że zwraca się on dopiero po 27 latach! Nie licząc przy tym kosztów utrzymania, a jedynie wartość zakupu lokalu i przychody z wynajmu.

Mocno ruszył także rynek wtórny. Wracają na rynek lokale kupowane kilka lat temu – z condohoteli (tych które się zestarzały i/lub mają problemy z regularną wypłatą zysków), apartamenty urządzane 5-10 lat temu (zestarzały się i nie przynoszą już oczekiwanych zysków) i w końcu mieszkania wakacyjne kupione kilka lat temu w lokalizacjach na uboczu lub oddalonych od plaży (kilka lat temu, kiedy na rynku nie było wyboru były atrakcyjne pod kątem zakupu i wynajmu, dziś już nie są).

Jest też w końcu sporo obiektów, które dziś są reklamowane i wprowadzone do sprzedaży, a na działkach gdzie mają powstać nie tylko nie toczą się żadne prace budowlane, ale nawet nie ma ogrodzeń z reklamami. Fakt, że tzw. przedsprzedaż jest standardem i często zdarza się, iż deweloper ogłasza sprzedaż zanim jeszcze ruszy z budową. Jednak patrząc na złożoność rynku, ogromną konkurencję i ostudzenie gorączki inwestycyjnej kupujących (także w związku od odpływem kupujących apartamenty wakacyjne w kierunku nieruchomości zagranicznych) z dużą dozą prawdopodobieństwa mogę stwierdzić, że budowa wielu tych projektów - nawet mimo przedsprzedaży - nigdy nie ruszy.

Wizja dość pesymistyczna? Niekoniecznie. Jeśli ktokolwiek sądzi, że można liczyć na długie i trwałe spadki cen apartamentów wakacyjnych, jest w błędzie. Owszem będą zdarzać się okresowe promocje, wyprzedaże, okazje. Ale w dłuższym okresie nie ma możliwości, by ceny tych nieruchomości spadły, chętnych na posiadanie apartamentu wakacyjnego dla siebie czy jako pomysł na inwestycję nadal jest wielu, i wielu będzie.

Zmieniły się realia biznesowe rynku. Przypomina mi się tu rok 2009 kiedy w Polsce dopiero zaczęliśmy odczuwać kryzys 2008 roku z USA. Pracowałam wtedy dość blisko z jednym z dużych deweloperów mieszkaniowych w Warszawie. Będąca wówczas w strukturach dewelopera żona właściciela firmy, bardzo rzutka i kompetentna managerka tak podsumowała wówczas rynek:

„Kryzys? Pani Marleno, sprzedaje się. Różnica jest taka, że kiedyś sprzedawało się samo, a teraz trzeba się napracować by sprzedać.”

Taka rzeczywistość właśnie zawitała do polskich kurortów: w nieruchomościach, hotelach, turystyce.

Jedynym rozwiązaniem by nie stracić jest w tej sytuacji rzetelna analiza. W co warto, a w co nie warto inwestować. Biorąc pod uwagę główne czynniki, m.in.

• co kupujemy
• gdzie
• od kogo
• czy da się wyjść z tej inwestycji z zyskiem za 5-10 lat

Niby proste, ale wcale nie tak oczywiste patrząc na emocjonalne podejście nabywców do zakupów jakie bardzo wyraźnie widać na rynku nieruchomości w kurortach. 

Przegląd inwestycji z 5 kurortów z woj. zachodniopomorskiego będących w budowie / sprzedaży w lipcu 2023 r. 

To tylko część inwestycji budowanych w każdym z tych kurortów. Większość powstających projektów to nie małe apartamentowce na kilkanaście lokali, ale duże budynki na 80-300 lokali. Jeśli sprzedawane są z myślą o wypoczynku własnym kupujących to ich budowa oczywiście ma sens. Ale jeśli inwestorzy indywidualni kupują apartamenty skuszeni wizją zarabiania przez cały rok po 400-500 zł za dobę, to już dziś można z całą pewnością powiedzieć, że takich zysków nigdy nie zobaczą. Przy założeniu, że wynajmą apartament położony w tej trudniejszej lokalizacji za ok. 350 zł doba (80 dni obłożenia) zwrot z zakupu lokalu następi dopiero po ok. 25 latach (roczny przychód na poziomie 28 tys. zł, pod 25 latach wartość ok. 700 tys. zł czyli tyle ile dziś kosztuje zakup apartamenu z miejscem garażowym i wyposażeniem).

Ciekawy, choć duży projekt w Dąbkach powstaje pod nazwą Aquamarina (foto poniżej). Doskonała lokalizacja tuż przy pasie sosen przy plaży. Budynki nie przerażają skalą. W chwili obecnej deweloper kończy budowę i sprzedaż lokali z I etapu (4 budynki).

W Pogorzelicy, podobnie jak w wielu innych kurortach, gotowe apartamenty w wybudowanych już apartamentowcach można kupić od ręki jak m.in. w inwestycji Baltic Park.

W Pogorzelicy w doskonałej lokalizacji tuż przy plaży powstaje kolejna inwestycja pod marką Hevenia. Niewysokie budynki apartamentowe o nowoczesnej, estetycznej bryle są w końcowej fazie budowy i wykończenia.

Dużo dalej od morza powstają apartamenty realizowane w Pogorzelicy przez lokalną firmę, która wybudowała i zarządza hotele Sundra SPA. Firma buduje w innej lokalizacji w tym kurorcie apartamenty (zdjęcie poniżej).

Kolejną inwestycję w realizacji nad morzem ma również sieć Holiday Park. Tym razem nie domki, ale apartamenty i to sprzedawane inwestorom indywidualnym powstają na granicy pomiędzy miejscowościami Ustronie Morskie, a Sianorzętami. Pierwszy etap jest w fazie wykańczania wnętrz. Dewwloper planuje tu jeszcze jeden budynek. Całość powstaje na dojćiu do plaży.

Ok. 200 metrów dalej na tej samej ulicy, ale przy samym zejściu na plaże do budowy szykuje się Sun & Snow. Firma postawiła już budynek z biurem spzredaży apartamentów, choć na samej działce fizycznie budowa projektu The One jeszcze nie ruszyła. 

Ustronie Morskie przeżywają niewspólmierny do długości sezonu w tej miejscowości wysyp nowych inwestycji. Dosłownie na każdym wolnym kawałku terenu pomiędzy starymi ośrodkami, drzewami czy nowymi inwestycjami powstają nowe apartamentowce. Na dojściu do plaży nr 15 rosną dwa nowe apartamentowce naprzeciwko siebie: Morzlive oraz Suprema Apartaments. W tej samej wschodniej części miejscowości w budowie pomiędzy drzewami są też sprzedawane w modelu conodhotelu inwestycja Baltic Jet oraz domki Ustronie Park.

W miejsowości w sprzedaży są też apartamenty w centrum, jak m.in. lokale w inwestycji Villa Solny (foto poniżej) realizowanej przez firmę, która wybudowała i zarządza Hotelem Solnym w Kołobrzegu (częściowo sprzedawanym także w modelu condo).

Nowe apartamentowce rosną tu nawet na wjeździe do miejscowości. W takiej lokalizacji powstaje budynek Sunday Resort (foto poniżej).

Pobierowo rozrasta się pod znakiem ogromnych projektów, które dominują nad miejscowością czyli hotelu sieci Gołębiewski oraz 3 wieżowców w projekcie Pinea. Ten drugi w I etapie już funkcjonuje i przyjmuje gości. Druga wieża znajduje się w budowie, a na działce powstać ma jeszcze ostatni etap z kolejnym budynkiem na kilkaset lokali.

Hotel Gołębiewski na żywo faktycznie również niemal przytłacza skalą. Robie jednak wrażenie, bo brak zabudowy wokół powoduje, że wygląda jak wiele dużych komepksów resortowych w Egipcie, Tunezji czy w Emiratach Arabskich. W przeciwieństwie do wielu nowych projektów, do których często dojazd jest fatalny, wąskimi dróżkami w lesie, do Hotelu Gołębieski w Pobierowie prowadzi nowa, szeroka droga, z przygotowanymi już chodnikami i miejscami postojowymi. Na razie uczęszczanymi głównie przez turystów, którzy na własne oczy chcą zobaczyć jak wygląda ten największy nad polskim Bałtykiem hotel.

W Międzyzdrojach też panuje boom inwestycyjny. Niewątpliwie najbardziej topową lokalizację ma projekt Infinity - tuż przy plaży i molo. Z tego właśnie powodu deweloper nie miał problemów ze sprzedażą lokali. Budynek choć dopiero w realizacji został już w całości sprzedany inwestorom indywidualnym.

Chcesz kupić apartament i potrzebujesz podpowiedzi lub analizy? Zapytaj naszych ekspertów, o to gdzie warto zainwestować. analizy@inwestycjewkurortach.pl