Problem mieszkalnictwa politycy przerzucają na turystykę i rynek inwestowania. Opublikowano projekt ustawy
Zakaz wydzielania samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego ma według polityków walczyć z patodeweloperką. Ale rykoszetem dostaje cały sektor inwestowania przez Polaków w zakup nieruchomości, ucierpi turystyka i polskie kurorty. Niech decydują lokalnie samorządy – proponują politycy. Przepisy mają wejść w życie od 1 stycznia 2027 roku.
16 stycznia 2026 r.
InwestycjewKurortach.pl
Konsultacje w sprawie projektu ustawy o własności lokali, w której zapisano zakaz wydzielania samodzielnych lokali ministerstwo prowadzi do 5 lutego 2026 r., fot. Ministerstwo Rozwoju i Technologii
- Dość omijania prawa i pasienia się na kryzysie mieszkaniowym – argumentuje Tomasz Lewandowski (Nowa Lewica), wiceminister w resorcie rozwoju i technologii.
Punktem wyjściowym do przygotowania nowelizacji ustawy o własności lokali jest walka z tzw. patodeweloperką, a de facto ogólnie problemami z mieszkalnictwem w Polsce, który dotyka nasz kraj podobnie jak wiele innych państw w Europie. Co przez to rozumieją politycy? Hasło „pato” w odniesieniu do rynku mieszkaniowego pojawiło się 2023 r. ówczesny wiceminister odpowiedzialny za mieszkalnictwo Waldemar Buda (PiS) rozpoczął ofensywę przeciwko nadużyciom w budownictwie mieszkaniowym. Uderzono ogólnie w segment deweloperski, choć de facto wiele nadużyć w zakresie nieruchomości pochodziło też od drobnych przedsiębiorców z tzw. rynku flippów, gdzie dzielono duże lokale na mikrokawalerki.
I to wtedy pojawiła się właśnie po raz pierwszy kwestia samodzielności tzw. lokali inwestycyjnych. Ministerstwo wprowadzając nowelizację przepisów nałożyło mocą rozporządzenia (obowiązuje do 24 kwietnia 2025 r.) wymóg m.in. metrażu 25 m2 na takie miniapartamenty. Zdarzają się sytuacje, w których w budynkach innych niż mieszkalne wyodrębniane są tzw. „lokale użytkowe”. Lokale te sprzedawane są później jako „inwestycyjne” i traktowane przez kupujących jak zwykłe, małe mieszkania (najczęściej pod wynajem) – tym samym obchodzony jest przepis mówiący, że samodzielny lokal mieszkalny nie może mieć mniej niż 25 m2 – tłumaczyło ministerstwo w październiku 2023 r.
Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach zgodnie z tymi zmianami musiały od kwietnia 2024 r. wynosić nie mniej niż 25 m2, chyba że lokal znajduje się na parterze i na I piętrze budynku i jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku – wtedy może mieć mniejszą powierzchnię. Wyłączono z tych ograniczeń obiekty typowo noclegowe. - Zarazem mamy świadomość istnienia rynku turystycznego w miejscach takich jak tereny nadmorskie czy górskie, dlatego regulacje nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego takich jak np. hotel, motel czy pensjonat – wyjaśniał minister.
Teraz to samo ministerstwo zgodnie z inicjatywą wiceministra Tomasza Lewandowskiego (Nowa Lewica) idzie o krok dalej, chce zakazać wydzielania samodzielności lokali także w budynkach zamieszkania zbiorowego. 15 stycznia 2026 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o własności lokali.
Ministerstwo w uzasadnieniu zaznacza, że „brak jest regulacji dotyczących tzw. aparthoteli, które mimo formalnej klasyfikacji jako budynki usługowe, w rzeczywistości funkcjonują jako substytuty mieszkań”. Deweloperzy w ocenie resortu wykorzystują możliwość realizacji tego typu obiektów na terenach objętych planami zagospodarowania dopuszczającymi jedynie funkcje usługowe, omijając w ten sposób ograniczenia planistyczne i techniczno-budowlane obowiązujące dla zabudowy mieszkaniowej. „Wyodrębniane są w ten sposób lokale użytkowe, które następnie oferowane są na rynku jako „apartamenty inwestycyjne”, przeznaczone de facto do stałego zamieszkania. Lokale te często nie spełniają podstawowych standardów mieszkaniowych – mają zbyt małą powierzchnię, brak dostępu do światła dziennego czy niedostateczną izolacyjność akustyczną i sanitarną. To pojawianie się zabudowy mieszkaniowej na terenach usługowych skutkuje też naruszeniem ładu przestrzennego” – ocenia resort.
Ministerstwo podkreśla, że w ramach takich inwestycji powstaje za mało miejsc parkingowych – teraz przy budynkach mieszkaniowych musi być minimum 1 miejsce parkingowe do 1 mieszkania, przy budynkach zamieszkania zbiorowego (hotele, akademiki, pensjonaty, itd.) współczynnik miejsc parkingowych jest niższy. I jak zaznaczają urzędnicy efektem jest również przeciążenie infrastruktury miejskiej - niewystarczająca przepustowość układu drogowego oraz instalacji kanalizacyjnej, dostępu do placówek edukacyjnych oraz opieki zdrowotnej) czy erozji ładu przestrzennego i dezintegracji polityki planistycznej.
Co jest w nowej ustawie o zakazie samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego?
Proponowany zapis nowelizacji ustawy brzmi dokładnie tak: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu znajdującego się w budynku zamieszkania zbiorowego może nastąpić wyłącznie:
- „zgodnie z zasadami określonymi na podstawie ust. 1ab”, czyli uchwałą rady gminy ten dokładny zapis z projektu ustawy poniżej w tekście
- oraz „gdy lokal ten spełnia wymagania dla lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego znajdującego się w budynku mieszkalnym lub usługowym nie będącym budynkiem zamieszkania zbiorowego określone w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r. poz. 418, 1080, 1535, 1673 i 1847)” – jednym słowem lokal taki musi spełniać wymagania techniczne i mieć metraż minimum 25 m2, ale kluczowe jest tu że nie może być zlokalizowany w budynku zamieszkania zbiorowego. Jeśli więc pozwolenie na budowę czy pozwolenie na użytkowanie danego budynku jest wydane zgodnie z dokumentami dla budynku zamieszkania zbiorowego, to tej samodzielności lokal – nawet większy niż 25 m2 – nie dostanie. Chyba, że gmina wyrazi uchwałą zgodę na wydzielanie takich lokali. Ta zgoda gminy wpisana jest wyżej, jako nadrzędny wymóg.
Co do samej uchwały gminy ministerstwo proponuje taki zapis: „Rada gminy w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego może określić zasady ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego na terenie gminy lub jej części.”
Ale już chwilę po ogłoszeniu projektu pojawiły się głosy: a co jeśli gmina w ogóle nie podejmie takiej uchwały, czyli nie opowie się ani za, ani przeciw wydawania decyzji o samodzielności. Wówczas musimy więc spojrzeć na ten drugi wymóg – czyli dla budynków zamieszkania zbiorowego nie ma zgody na wydzielanie.
Przepisy miały wejść w życie 1 stycznia 2027 r. i mają nie dotyczyć budynków postawionych przed tą datą, ani tych dla których już wydano ostateczne, prawomocne pozwolenie na budowę, czyli tych będących w budowie lub dopiero w planach, ale mających już przygotowane pozwolenia. Oryginał proponowanej ustawy oraz uzasadnienie ministerstwa przeczytać można na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego. Czas na konsultacje ministerstwo wyznaczyło do 5 lutego 2025 r. Po przejściu ścieżki prawnej w rządzie projekt ustawy trafi do Sejmu tam też jeszcze będzie omawiany i być może zmieniany.
Warszawa i Kraków walczą z lokalami inwestycyjnymi
Walka z lokalami inwestycyjnymi trwa już od dawna głównie w miastach. Niechętne wydzielaniu lokali w takich budynkach są Warszawa, Kraków i Lublin. O stolicy i Lublinie mówi otwarcie prezes grupy Arche, która jest największą polską siecią hotelową, i buduje głównie condohotele. Szef spółki przyznaje, że firma miała problemy w tych z miastach z wydzieleniem lokali.
Od 2023 roku z urzędem miasta w Warszawie walczy też stołeczny deweloper JW. Construction. Urząd odmówił w lutym 2023 r. wydania samodzielności lokali w tzw. warszawskim Honkongu – dużym kompleksie z mieszkaniami i lokalami inwestycyjnymi. Sprawa do dziś nie znalazła finału i jest w sądzie.
Lokale inwestycyjne od lat w miastach budują lub budowali wszyscy najwięksi deweloperzy: Ronson, Robyg, Atal, Polnord, Dekpol, Dantex, Marvipol. W takiej formule budowane, wydzielane i sprzedawane inwestorom indywidualnym, którzy lokowali nadwyżki finansowe w nieruchomości były też prywatne akademiki, obiekty senioralne.
„Koniec pseudohoteli. Deweloper nie zrobi już „mieszkań” w hotelu. Lokale w budynkach typu hotel będą mogły być sprzedawane tylko: za zgodą gminy i tylko jeśli spełnią standardy mieszkań (np. min. 25 m²). Czyli: koniec drugiego „Hong Kongu”” – zapowiedziała na swoim profilu Lewica.
Giełdowy Archicom ma dziś w realizacji m.in. w Krakowie 2 inwestycje z apartamentami inwestycyjnymi (lokale sprzedawane z 23% stawką VAT, a nie jak mieszkania z 8% VAT) w Krakowie – to projekt 29L oraz LEA SPOT. Ale stolica Małopolski już w 2025 r. powiedziała „nie” lokalom inwestycyjnym. – Chcemy to powiedzieć bardzo wyraźnie: stop patodeweloperce. Przestrzeń miejska to nasza odpowiedzialność i choć często mamy ograniczone możliwości prawne, będziemy wykorzystywać wszystkie dostępne sposoby, aby chronić Kraków przed tego typu zabudową – zaznaczał na konferencji prasowej w lutym 2025 r. Aleksander Miszalski, prezydent Krakowa.
„Obiekt opisywany pierwotnie w projekcie budowlanym jako budynek o funkcji usługowej, hotelowej, zamieszkania zbiorowego – po zrealizowaniu i odbiorze zaczyna pełnić funkcję mieszkalną wielorodzinną. To nieuczciwe „obchodzenie” ustaleń planu miejscowego lub decyzji „WZ”, które nie pozwalają na powstanie w takim miejscu bloku. Warto pamiętać, że budynki usługowe wymagają często znacznie mniejszej liczby miejsc postojowych do zrealizowania niż wielorodzinne. Faktyczne wprowadzenie innej funkcji budynku wiąże się też ze zwiększonymi obciążeniami i potrzebami komunikacyjnymi. Różnice dotyczą także innych potrzeb w zakresie funkcjonowania budynku i zagospodarowania terenu wokół niego” – argumentowali urzędnicy miasta Krakowa.
O ile w miastach takie projekty to uzupełnienie zabudowy, to kurorty mają praktycznie wyłącznie budynki zamieszkania zbiorowego w częściach turystycznych miejscowości, np. wzdłuż plaż. Plany miejscowe narzucają tam funkcję zabudowy, więc niezależnie od tego czy budynek jest klasycznym hotelem czy apartamentowcem wakacyjnym wszystkie jednostki/lokale mają status usługowy, a same budynki funkcję zamieszkania zbiorowego. Lokale kupują tu inwestorzy indywidualni, głównie Polacy, by użytkować je jako second home lub zarabiać na ich wynajmie. To nowe inwestycje apartamentowe i conohotelowe sprawiły, że polskie kurorty bardzo dynamicznie rozwinęły się w ostatnich 20 latach.
Jeśli proponowane przepisy wejdą w życie, a lokalna rada gminy nie będzie chętna by godzić się na wydawanie zgód na samodzielność lokali, rynek nowych inwestycji turystycznych w polskich kurortach umrze. Nie mamy tu ani inwestorów zagranicznych budujących hotele, ani zbyt wiele polskich firm które budują nowe obiekty wyłącznie dla siebie z własnego majątku. Hoteli, które powstały, a które nie były sprzedawane jako pokoje lub apartamenty inwestorom indywidualnym powstała w ostatnich latach niewiele, nie więcej niż ok. 30-50 budynków, tych realizowanych w formie condominium z podzieloną własności poszczególnych jednostek kilkaset. Z konsekwencji nowych zapisów lokalne władze w kurortach chyba nie zdają sobie jeszcze sprawy, urzędnicy nabrali wody w usta.
Projekt nowych regulacji wyszedł spod ręki Ministerstwa Rozwoju i Technologii, którym kieruje pełniący jednocześnie funkcję szefa resortu finansów i gospodarki Andrzej Domański. Co ma też znaczenie, gdyż wielu eksportów na rynku zauważa, że zakaz wydzielania samodzielności oznaczać będzie de facto też zakaz inwestowania przez Polaków w lokale inne niż mieszkalne. Nabywcy zamiast zostawiać polskie zyski w Polsce, uciekną z kapitałem za granicę m.in. do Hiszpanii, gdzie poziom zakupu nieruchomości przez Polaków i tak jest duży. Od lat Polacy kochają inwestycje w nieruchomości, zakaz nie spowoduje, że swoje oszczędności przekierują np. na rynek kapitałowy – nie znają go, nie lubią, wielu giełdę, obligacje korporacyjne, fundusze postrzega jakoś sektor trudny, nie znają się na mechanizmach inwestowania w opcje rynku kapitałowego.
Tak więc przepisy które mają zapobiegać patodeweloperce mieszkaniowej, kryzysowi mieszkaniowemu jak podkreślają sami politycy, wpisując się w krytykę inwestowania na rynku mieszkaniowym przez duże, zagraniczne fundusze nieruchomościowe, w konsekwencji mogą zrobić jedynie jeszcze lepsze warunki właśnie dla tych dużych biznesów, wypychając z rynku drobnych inwestorów, co bardzo silnie podkreśla Władysław Grochowski, prezes Arche.
Politycy Lewicy oraz aktywiści od dawna postulują też, że małe metraże mieszkań są nie do przyjęcia. Patrząc z boku na te postulaty można by powiedzieć, że próbują na siłę uszczęśliwić ludzi wielkimi lokalami. Problem polega jednak na tym, że wielu osób zwyczajnie nie stać na duże mieszkania, część ludzi – zwłaszcza młodzi w miastach – wcale nie potrzebuje też dużych mieszkań, bo ani nie jest to im przydatne, ani nie są w stanie płacić czynszu do wspólnoty za duży metraż. Kryzys mieszkalnictwa wynika z dziesiątek lat zaniedbań za którą odpowiadają właśnie politycy – na poziomie centralnym i lokalnym. To oni decydują o planach zagospodarowania, dostępności gruntów pod zabudowę. Tu jest źródło problemu, ale o tym mało który z polityków chce mówić głośno.
Co więcej nie są to jedynie bolączki Polski, ale także całej Europy, Wielka Brytania czy USA. Europa staje w obliczu ogromnego kryzysu mieszkaniowego — ceny nieruchomości rosną w zastraszającym tempie, a perspektywa własnego mieszkania staje się dla wielu coraz bardziej odległa. Komisja Europejska ogłosiła swój pierwszy w historii plan na rzecz budownictwa mieszkaniowego, który ma stać się konkretnym narzędziem w walce z niedoborem mieszkań w całej Unii – donosił w grudniu 2025 r. Onet, za „Politico”.
Opracowanie: tekst autorski Marlena Kosiura, proszę nie kradnij treści, chcesz użyć fragmentu, nie ma problemu podaj autora i źródło
