Noclegi w Tatrach, wójt Kościeliska wyjaśnia mieszkańcom czy muszą się obawiać ustawy o wynajmie krótkoterminowym

Roman Krupa, wójt podhalańskiej gminy Kościelisko k. Zakopanego wyjaśniał w czasie onlinowego spotkania z mieszkańcami zawiłości proponowanych przepisów regulujących rynek wynajmu krótkoterminowego

Rządowy projekt ustawy oficjalnie ujrzał światło dzienne ponad miesiąc temu – 23.12.2025 r. projekt dokumentu opublikowano na stronie Rządowego Centrum Legislacji. Są w nim oczywiste zapisy związane z porządkowaniem rynku i obowiązkiem rejestracji, co jest celem zarówno rządu, jak i koniecznością wdrożenia wchodzących w życie w maju 2026 r. przepisów UE. I z tymi propozycjami nikt nie ma problemu, uporządkowania rynku chcą wszyscy, włącznie z samorządami i samą branżą noclegową.

Ale w projekcie znalazły się także zapisy dotyczące uzyskiwania wspólnot mieszkaniowych na wynajem lokali turystom. To propozycje, które już wcześniej były też w projekcie złożonym w Sejmie przez partię Polska 2050, który nadal leży w tzw. „zamrażarce sejmowej”, czyli nie został przekazany do prac w komisjach. Temat wspólnot jest jednym z dwóch najtrudniejszych wątków dla branży short term rental. Dotyczy on oczywiście tylko apartamentowców i bloków mieszkalnych. 

Drugi zapalny problem to propozycje nowych regulacji w zakresie bezpieczeństwa przeciwpożarowego. I to dokładnie one wywołały pożar,  nie tylko w środowisku mieszkań turystycznych, ale też właścicieli pokoi noclegowych, willi i wszystkich innych miejsc noclegowych ujętych w obowiązujących przepisach jako „inne obiekty świadczące usługi hotelarskie”. Obowiązująca ustawa określa jedynie minimalne ich wyposażenie, a nie kwestie ppoż. Wyposażenie określa zał.  nr 7 do rozporządzenia z 2004 r. Tutaj można przeczytać całość dokumentu. 

W rządowych propozycjach ustawy jeszcze we wrześniu w dyskutowanym projekcie w Ministerstwie Sportu i Turystyki propozycji zmian ppoż. nie było. Ale po wyjściu z ministerstwa projekt ustawy trafił do uzgodnień międzyresortowych, i po powrocie w oficjalnie zaprezentowanym projekcie ustawy pojawił się zapisy, że dotychczasowe warunki ppoż. mogą obowiązywać jedynie w obiektach noclegowych, w których:

• lokali jest nie więcej niż 6
• liczba miejsc noclegowych nie przekracza 30
• lokale z miejscami noclegowymi znajdują się nie wyżej niż 25 m nad ziemią, czyli realnie na piętrach od parteru do 7 piętra włącznie. Dla apartamentowców i bloków z mieszkaniami wynajmowanymi krótkoterminowy to ogromny problem, bo realnie oznacza, że wszystko powyżej 7 piętra nie mogłoby być wynajmowane bez zmian w zakresie ppoż. w budynku 

Roman Krupa, wójt gminy Kościelisko przypomniał w czasie spotkania online z mieszkańcami, że 6 lokali wpisane do projektu ustawy to 6 samodzielnych lokali, np. apartamentów, a nie pokoi w obiekcie, więc większość obiektów noclegowych z Kościeliska prowadzonych przez lokalnych przedsiębiorców nie musi się martwić. Ich przepis o lokalach nie dotyczy, podobnie jak wysokość 25 m., bo praktycznie wszystkie obiekty w Kościelisku są niższe. Kluczowa dla właścicieli kwater i willi jest jedynie liczba do 30 miejsc noclegowych. W czasie trwającego ponad 1 godz. spotkania padła sugestia jednego z mieszkańców, że liczba powinna być podwyższona np. do 55 miejsc noclegowych, czyli mniej więcej tyle, ilu turystów mieści jeden autokar.

– Wyobraźmy sobie 50 miejsc noclegowych bez jakichkolwiek wymagań przeciwpożarowych? Musimy brać pod uwagę odpowiedzialność za ludzi, którzy wykorzystują te miejsca. 30 miejsc jest wielkością rozsądną. Jeśli ktoś prowadzi biznes na skalę wyższą powinien spełniać wymagania przeciwpożarowe i być poddawany kontrolom. Może nie takie jak hotele, dlatego powinno się pojawić rozwiązanie pośrednie – mówił Roman Krupa. Zapewnił też mieszkańców, że w temacie przepisów nowelizacji ustawy o wynajmie krótkoterminowym jest w bieżących konsultacjach zarówno ze strażakami, urzędnikami ministerstwa turystyki oraz innymi samorządowcami powiatu tatrzańskiego. 

Projekt rządowy jest na etapie zbierania uwag do ustawy w ramach konsultacji społecznych, różne podmioty, organizacje, a nawet osoby prywatne mogą swoje komentarze i propozycje przesyłać. Potem projekt trafi do Sejmu, na końcu do podpisu prezyzenta. Wele po drodze może zostać z propozycji zapisów wykreślone, ale i dodane. 

Kościelisko z uwagi na bliskość Zakopanego, ale też najleposzy widok na Giewont, budzi w ostatnich latach duże zainteresowanie inwestorów z rynku nieruchmości, zarówno hotelowych, jak i deweloperów realizujących mniejsze obiekty z apartamentami i luksusowe wille second home. Ten boom inwestycyjny z jednej strony potrzebny w miejscowościach turystycznych by rozwijać atrakcyjność, w szczególności wśród gości zaganicznych, rodzi tez napięcia pomiędzy lokalnymi biznesami, a deweloperami i operatorami apartamentów

Gmina Kościelisko, jak każda inna gmina w Polsce, prowadzi rejestr innych obiektów noclegowych – wpisywać powinny się do niej wszystkie miejsca noclegowe, które nie są określone w dotychczasowej ustawie, czyli m.in. mieszkania i apartamenty turustyczne. Niestety bywa z tym różnie. Choć w Kościelisku jak szacuje wójt szara strefa stanowi jedynie ok. 10-15%. 

W listopadzie 2025 r. gmina poszła krok dalej, ma nie tylko rejestr, ale założyła też Mapę Obiektów Noclegowych. Głównym celem jej stworzenia była ochrona samych turystów, ale i wizerunku gminy. „Niestety, w całym kraju zdarzają się przypadki publikowania fałszywych ogłoszeń wynajmu obiektów, które w rzeczywistości nie istnieją lub nie działają. Tego typu oszustwa negatywnie wpływają na zaufanie i wizerunek całej miejscowości. Dzięki nowej mapie, turyści mogą w prosty i szybki sposób potwierdzić istnienie obiektu, co buduje zaufanie i ułatwia im podjęcie decyzji o rezerwacji” – uzasadniali powstanie mapy urzędnicy Kościeliska.

Taka mapa oficjalnych noclegów od lat istnieje choćby w Krakowie, mieście które jest najbardziej zawansowane w Polsce w rozumieniu i porządkowaniu zjawiska wynajmu krótkoterminowego. 

Spotkanie Romana Krupy z mieszkańcami, by wyjaśnić im kwestie zmian jakie nastąpią na rynku short term rental w Polsce zasługuje na uwagę nie tylko newsowo, to przykład tego jak nowoczesny samorządowiec może komunikować się w tematach, które rozbudzają lokalne emocje. Temat wynajmu krótkoterminowego, nie był tłumaczony właścicielom apartamentów czy małych obiektów noclegowych w żadnym momencie przez Ministerstwo Sportu i Turystyki. Wyjaśnień nie podjął się w stosunku do swoich lokalnych przedsiębiorców czy mieszkańców też żaden inny włodarz z miejscowości turystycznych, a lokalnie temat ten naprawdę wywołuje dużo obaw. Małe Kościelisko można więc na turystycznej mapie Polski odznaczyć pinezką: "samorząd 2.0", gdzie nowoczesność to nie tylko inwestycje, beton i technologia, ale przede wszystkim dialog z mieszkańcami oraz transparentność działań w poczuciu wzajemnego szacunku. A tego w wielu kurortach i miejscowościach turystycznych dziś bardzo brakuje.   

Opracowanie: tekst pisany przez człowieka, nie AI, fot. Roman Krupa/FB