Home Broker odwołuje się od decyzji UOKiK w sprawie kary

4Kolory we Władysławowie - upadek condohotelu, stan wiosna 2017 r., fot. własność InwestycjewKurortach.pl

Cała historia ma swoje początki w kwietniu 2010 roku, wówczas to Home Broker jako wyłączny pośrednik wprowadził do sprzedaży apartamenty w condohotelu 4 Kolory we Władysławowie. Deweloperem i firmą, która w imieniu właścicieli miała zarządzać apartamentami i wypłacać „gwarantowane” zyski (na poziomie 10% rocznie od wartości apartamentu) były spółki należące do Dariusza Guzka (4 Kolory Idea - wcześniej działająca jako PH Reda oraz spółka - Renata Guzek sp.j.). Obiekt miał być jak wówczas zapowiadano największych hotelem w Polsce – na 1 tys. apartamentów. Poszczególne lokale sprzedawane były w systemie condo, czyli z opcją zarządzania i wypłaty zysków z najmu. Wcześniej w tym systemie deweloper już wybudował obiekt położony tuż przy plaży we Władysławowie – aparthotel Velaves (po kilku latach jego działania nastąpiła zmiana nazwy na Maloves Resort).

Pojawiające się opóźnienia w budowie i inne problemy skłoniły nabywców, którzy już kupili poprzez Home Brokera lokale do słania skarg do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta (UOKiK). Postępowanie przeciwko Home Broker zostało wszczęte w grudniu 2014 r. Nabywcy skarżyli się w urzędzie, iż zostali wprowadzeni w błąd co do gwarancji zysków z inwestycji oraz, że nie byli informowani o ryzyku finansowym, jak również poddawani presji, by szybko podpisywali umowy zakupu nieruchomości. Urząd ustalił, iż faktycznie Home Broker na żadnym etapie sprzedaży nie informował klientów o ryzyku związanym z inwestycją. Co więcej, działo się tak nawet, gdy pojawiły się problemy z finansowaniem budowy i opóźnienia. A jak podkreśla UOKiK groziło to już nie tylko nieuzyskaniem deklarowanej stopy zwrotu, ale także brakiem możliwości przeniesienia prawa własności do lokalu oraz utratą wpłaconych środków. Urząd podkreślił, że spółka z początku bagatelizowała ryzyko, a następnie, kiedy było ono już nie tylko hipotetyczne, wręcz ukrywała je przed kupującymi dbając jedynie o interes własny i grupy kapitałowej do której należy. Za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów została nałożona na Home Broker kara ponad 330 tys. zł. Więcej szczegółów całego postępowania i historia inwestycji tutaj >>>>

Home Broker się odwołuje - zeznania w sądzie

Spółka zdecydowała się zaskarżyć decyzję prezesa UOKiK. 14 maja 2018 r. odbyła się w warszawskim sądzie pierwsza rozprawa w tej sprawie. Sąd przesłuchał dwóch świadków, którzy w czasie kiedy pośrednik sprzedawał apartamenty pracowali w spółce: Askaniusza Kocembę (wówczas wiceszef w dziale sprzedaży w Home Broker, dziś Dyrektor ds. Rozwoju tej spółki) oraz Adama Buczela (wówczas prawnika spółki, dziś piastujący stanowisko prokurenta w Home Broker).

Świadkowie odpowiadali na pytania związane z całym procesem nawiązania współpracy z inwestorem z Władysławowa, sposobem sprawdzenia dewelopera, procesem pozyskiwania i obsługi inwestorów indywidualnych, którym sprzedawano apartamenty w 4 Kolorach.

• Obaj świadkowie zgodnie przyznali, że produkt ten był oferowany przez Home Broker jako nieruchomość, a nie „produkt inwestycyjny”. Przyznali również, że w procesie sprzedaży nie informowano o potencjalnych ryzykach – bo są one dla wszystkich procesów deweloperskich takie same i klienci mają tego świadomość, że deweloper może upaść i nie dokończyć inwestycji. Świadkowie przytoczyli przykłady inwestycji i deweloperów, który pomimo faktu iż były dużymi spółkami ogłosiły upadłość i nie wywiązały się z terminowych realizacji projektów deweloperskich.

• Przyznali, że spółka Home Broker dokonała sprawdzenia spółki dewelopera poprzez m.in. weryfikację pozwolenia na budowę, stanu gruntu na którym miał powstać projekt. Sąd dociekał, czy spółka w jakikolwiek sposób sprawdziła też stan finansów dewelopera oraz powiązanych z nim spółek, zlecając np. taką analizę wywiadowni gospodarczej. Przedstawiciele Home Broker przyznali, że według ich wiedzy nie miały miejsca takie analizy, ale jak podkreślili żaden z deweloperów nie udostępnia podmiotom pośredniczącym w sprzedaży tak szczegółowych bilansów finansowych.

• Świadkowie przyznali też, iż jednym z argumentów uwiarygadniających inwestora – poza dokumentacją dotyczącą samej budowy oraz faktem, iż deweloper uzyskał na finansowanie 4 Kolorów kredyt bankowy – był też fakt, iż we Władysławowie z sukcesem działał już jeden obiekt zrealizowany przez Dariusza Guzka, czyli hotel Velavess. Askaniusz Kocemba zeznał, iż zachęcano też klientów do odwiedzenia Władysławowa by zobaczyć jak wygląda i funkcjonuje Velavess. Sąd pytał: Czy Home Broker sprawdził wówczas jak działa hotel Velavess, czy były tam jakieś opóźnienia, problemy? - Nie – zeznał Askaniusz Kocemba.

• Sąd pytał też kto przygotowywał materiały prezentowane potencjalnym nabywcom nt. inwestycji. Kwestia ta ma duże znaczenie w całym postępowaniu sądowym, gdyż m.in. właśnie na materiałach reklamowych opierał się UOKiK decydując o nałożeniu kary. Świadkowie Home Broker twierdzili, że były to materiały inwestora, w które nie ingerowano. – Jedyną zmianą było wprowadzenie informacji o możliwości uzyskania kredytu na zakup nieruchomości w Getin Bank i Idea Bank – mówił Adam Buczel.

• W czasie poniedziałkowej rozprawy sąd starał się też ustalić od kiedy spółka Home Broker miała informacje o tym, że deweloper ma problemy. – W listopadzie 2011 r. deweloper poinformował nas o przesunięciu terminu oddania pierwszego budynku w związku planem dobudowania łącznika między budynkami, co było nowością, i podlegało zmianie dokumentacji. Nowy termin oddania projektu został wyznaczony na wakacje 2014 r. – opowiadał Adam Buczel. Wówczas zawieszono w Home Broker sprzedaż apartamentów, i wznowiono we wrześniu 2012 r. po otrzymaniu przez inwestora dodatkowego kredytu na kwotę 32 mln zł. W sierpniu 2013 r. pojawił się kolejny problem – bank PKO BP w związku z niepłaceniem przez spółkę Dariusza Guzka rat kredytu za projekt Velavess wpisał swoje roszczenia 3 mln zł do ksiąg wieczystych hotelu Velavess oraz hotelu 4 Kolory (obie inwestycje były w jednej spółce). Ostatnia umowa sprzedaży zawarta przez Home Broker na sprzedaż apartamentu w 4 Kolorach podpisana została według tego co zeznał Adam Buczel w połowie września 2013 r. Ustalenia dotyczące dokładnego przebiegu problemów dewelopera i faktu na ile szczegółowo i wcześnie wiedział o nich Home Broker będą jednym z kluczowych wątków toczącej się sprawy.

Kolejna rozprawa odbędzie się we wrześniu 2018 r. I zdaje się, nie będzie ostatnią, bo postępowanie jest dość złożone obejmuje szereg dokumentacji nie tylko oficjalnej, ale także maile, reklamy i inne dowody obrazujące proces sprzedaży condo apartamentów indywidualnym osobom, i co najważniejsze skala sprzedaży też jest duża – apartamenty, które nigdy nie przyniosły zysków, a niedokończony obiekt stoi i niszczeje, kupiło 450 osób.

Postępowanie związane z odwołaniem od decyzji UOKiK ma szersze znaczenie niż tylko finansowe, gdyż kara 330 tys. zł można rzec jest dla spółki jaką jest Home Broker symboliczna – zauważa Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl. Wystarczy wziąć pod uwagę, że same tylko prowizje za pośrednictwo w sprzedaży w tym projekcie wynosiły dla Home Broker 6 proc. wartości netto apartamentu. Biorąc pod uwagę, iż liczba sprzedanych lokali wyniosła ok. 450, a każdy apartament kosztował ok. 240 tys. zł, to wartość samego przychodu z prowizji pośrednictwa mogła wynieść dla spółki Home Broker ponad 6 mln zł. Jak ocenia Marlena Kosiura, postępowanie sądowe jest dla Home Broker także niewątpliwie walką o wizerunek.

– Nieudany i bardzo głośno komentowany upadek condhotelu 4 Kolory jest przytaczany niemal zawsze w połączeniu z faktem, iż sprzedażą obiektu zajmowała się spółka Home Broker. Dodatkowo dwa inne projekty condo także oferowane przez doradców Home Broker – w Milenie i Mikołajkach - także miały problemy. Pośrednik jednak sprzedawał przez lata nie tylko te apartamenty, ale także lokale innych deweloperów oferujących nieruchomości condo, także tych które nie borykają się z problemami – przyznaje Marlena Kosiura.

Jak poinformował nasz portal rzecznik prasowy Home Broker spółka pośredniczyła także w sprzedaży apartamentów z projektów firmy Zdrojowa Invest, Nosalowy Dwór w Zakopanem oraz aparthotelu spółki Dekpol na gdańskiej Wyspie Spirzchów.

W sprawie dotyczącej Condohotelu 4 Kolory toczą się również równolegle: postępowanie upadłościowe prowadzone przez Sąd Okręgowy w Gdańsku oraz postępowanie przygotowawcze nadzorowane przez Prokuraturę Regionalną w Gdańsku. Wartość wierzytelności zgłoszonych i uznanych przez Sąd Upadłościowy wynosi ponad 200 mln zł – czyli blisko ⅓ wielkości afery Amber Gold.

Orzeczeniem niekorzystnym dla Home Broker – zasądzona zapłata 200 tys. zł plus odetki i zwrot kosztów sądowych - zakończyła się również pierwsza (lub jedna z pierwszych spraw o których wiadomo publicznie) sprawa z powództwa cywilnego, której rozstrzygnięcie nastąpiło 8 stycznia 2018 r. w sądzie okręgowym w Warszawie >>>

Opracowanie: tekst autorski redakcji, foto: własność InwestycjewKurortach.pl - stan inwestycji w maju 2017 r.