Poradnik: Jak bezpiecznie kupić apartament?

Dla wielu osób kupno apartamentu z tarasem i widokiem na morze czy góry to spełnienie wieloletnich marzeń. W czasie zakupu warto jednak mocno stąpać po ziemi. Na co zwrócić uwagę kupując apartament od dewelopera?

Na rynku nieruchomości, także tych wypoczynkowych, każdy klient ma dziś możliwość wyboru spośród wielu ciekawych inwestycji. Jakość i poziom nowobudowanych apartamentowców jest obecnie nieporównanie wyższa, niż przed kryzysem jaki dotknął rynek w 2008 roku. Na fali dużego popytu powstało wówczas wiele firm deweloperskich, z małym lub zerowym doświadczeniem. Efektem tego był wysyp złej jakości projektów, o niskim standardzie, a niejednokrotnie także mało atrakcyjnej lokalizacji.

Chęć osiągnięcia maksymalnego zysku przy minimalnych nakładach, popychała spółki do szybkich i nieprzemyślanych inwestycji, które, po spadku koniunktury, okazały się nieopłacalne. Wiele firm „ratowało” się więc nie do końca uczciwymi praktykami np. oszczędzając na materiałach czy fachowcach.

Kryzys zweryfikował rynek, a klienci nauczyli się wymagać. Od lat rośnie liczba pozwów sądowych składanych przeciwko deweloperom. Zwiększa się też liczba wniosków o fachowe ekspertyzy, które pomogą pociągnąć dewelopera do odpowiedzialności za zły stan wybudowanego lokalu.

Oczywiście spory o niedomykające się okna, krzywe ściany czy niesprawną wentylację nie muszą od razu kończyć się w sądzie. Już na etapie zakupu warto powalczyć o swoje prawa i negocjować z deweloperem.

Usterki się zdarzają, ale…

W umowie dotyczącej sprzedaży nieruchomości powinien znaleźć się zapis o odpowiedzialności dewelopera za usterki i błędy. Jeśli taki zapis widnieje, powinien być także podany termin ich usunięcia. Wszystkie uchybienia trzeba spisać w protokole, podczas odbioru lokalu. Wady, które zauważyliśmy dopiero po formalnym odbiorze apartamentu również powinniśmy - koniecznie pisemnie - zgłosić do wykonawcy, z podaniem oczekiwanego terminu napraw. Zazwyczaj deweloperzy starają się usuwać usterki. Pozew sądowy to ostateczność nie tylko dla klientów. Dla inwestorów sprawa w sądzie także oznacza dodatkowe koszty, chętniej więc dążą do porozumienia w drodze rozmów.

Wojenna ścieżka…

Jeśli jednak deweloper, mimo naszego pisemnego zgłoszenia, nie odpowiada i nie przystępuje do usunięcia błędów pozostaje nam wystąpienie na drogę sądową. Złożenie pozwu musi się jednak odbyć w ciągu 3 lat od odbioru lokalu, kiedy działa jeszcze rękojmia. 

Pamiętajmy jednak, że samo założenie sprawy wiąże się z kosztami. Musimy poprosić o pomoc rzeczoznawcę, a ten swoja pracę może wycenić na kwotę od kilkuset złotych nawet do kilkunastu tysięcy. Dodatkowo, znaczącą sumę stanowią koszty sądowe, ok. 5 proc. wysokości pozwu. Jeśli wygramy koszty ponosi wykonawca, nie mniej jednak, przy zakładaniu sprawy, to my musimy taką kwotą dysponować.

W grupie siła

Zdarza się, że wady występują w większej liczbie mieszkań. Dobrym rozwiązaniem jest wtedy pozew zbiorowy, tym bardziej, że opłata sądowa w takim przypadku wynosi tylko 2 proc. roszczenia. Duża liczba niezadowolonych może także podnieść rangę sprawy i sugerować, że deweloper rzeczywiście nie działa uczciwie. Z tej nowej możliwości w polskim prawie skorzystali już pierwsi właściciele. Procesy sądowe założone ze zbiorowego powództwa toczą się już przeciwko dwóm największym deweloperom z rynku mieszkań – firmie J.W. Construction i Dom Development.

Negatywne opinie, niedozwolone klauzule

Od wielu lat mówi się o stosowaniu przez deweloperów niedozwolonych, z punktu widzenia praw konsumenta, zapisów w umowach. Dziś inwestorzy dbający o swoją renomę nie pozwalają sobie na takie traktowanie
klientów. Aby być jednak pewnym, że negocjowana przez nas umowa nie zawiera zabronionych treści warto przejrzeć wytyczne Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Tu można przeczytać więcej nt. niedozwolonych klauzul: http://www.uokik.gov.pl/niedozwolone_klauzule.php

Dla osób kupujących nieruchomość często podstawowym źródłem informacji o deweloperze bywają też fora internetowe. Wielu klientów traktuje je jak biblię czy wyrocznię. Zanim jednak rozpoczniemy przeczesywanie forów w poszukiwaniu opinii o inwestorze warto pamiętać, że specyfiką internetu, szczególnie w Polsce, jest duża liczba użytkowników określanych jako hejterzy (od angielskiego słowa nienawiść). Wiele osób wylewa na forach swoje pretensje i żale, z kolei ci, którzy nie mieli problemów z deweloperem rzadko zabierają głos
w dyskusji. Obraz inwestora na forum może więc być nieproporcjonalny i niezgodny z rzeczywistą jakością budynku i obsługi klienta.

Apartament czy mieszkanie to inwestycja na wiele lat. Nikt nie chciałby radości z posiadania wymarzonego lokum przyćmić niekończącymi się utarczkami z deweloperem. Nie spieszmy się więc: oglądajmy, pytajmy, sprawdzajmy, i radźmy się fachowców. Rozmawiajmy także ze znajomymi, którzy w ostatnim czasie kupowali nieruchomość.