Kiedy kryzys w nieruchomościach? On już trwa!

Ci którzy czekają na początek kryzysu w nieruchomościach mogą się zdziwić - on już się zaczął. Nie widać go jeszcze w danych, ale wystarczy zajrzeć pod powierzchnię czyli zobaczyć rynek z prespektywy właścicieli i najemców. Deweloperzy nerwowo zwiększają wydaki na marketing. A dumb money (głupie pieniądze) zajmują miejsce smart money (sprytne pieniądze). Planujesz inwestycję w nieruchomości? Dobrze wybierz i policz.

W zasadzie kolejny tekst z rozważaniami czy już mamy, i czy w ogóle będziemy mieć bańkę na rynku nieruchomości można by powiedzieć jest zbędny. W ostatnim czasie napisano już na ten temat dziesiątki, jeśli nie setki tekstów, analiz, komentarzy. Problem jednak polega na tym, że tego co się wydarzy nie jesteśmy w stanie przewidzieć z całą pewnością. Co więcej jak zawsze przy gorących tematach mamy wzajemnie wykluczające się analizy. To analizy oparte na liczbach. Tymczasem liczby nie zawsze są w stanie zobrazować zmiany zachodzące na rynku. Czasem po prostu trzeba zejść do parteru, a nawet zajrzeć pod powierzchnię. Czyli wyjść zza biurka wielki firm, banków, monitorów i exela analityków i popatrzeć co dzieje się najniżej, czyli wśród właścicieli nieruchomości i wynajmujących.

Przywoływanie różnego rodzaju danych i zestawień (ceny, wielkość rynku, marże i tempo sprzedaży, stopy zwrotu) daje tylko pewien obraz sytuacji. Dużo więcej widać tam, gdzie zachodzących zmian nie da się pokazać na liczbach. Jednak połączone w całość pokazują, że jest już nerwowo na rynku. I w mojej ocenie te zjawiska dają podstawę do tego by zawyrokować, że kryzys na rynku nieruchomości (mieszkania, najem długi i krótkoterminowy, hotele) już się zaczął, a jego kumulacja nastąpi na przestrzeni 1-2 lat.

Choć lubię liczby, do analiz które opracowuję zawsze dokładam elementy „miękkie”. Nie da się ich pokazać w %, ale to one zapowiadają to co może się zdarzyć. Krach nigdy nie następuje z dnia na dzień. Najpierw są drobne sygnały, najczęściej lekceważone przez duże firmy i rynek finansowy. Albo nawet w ogóle nie zauważane. W USA o tym, że jest źle na rynku nieruchomości i finansów przed kryzysem, który wybuchł z pełną mocą w 2008 roku w zasadzie było wiadomo już 2-3 lata wcześniej.

Mike Burry szef Scion Capital, mistrz dostrzegania szansy na zarobek tam gdzie inni go nie widzą, bohater książki Michaela Lewisa „The Big Short” i jeden z największych wygranych kryzysu 2008 roku swoje pierwsze swapy kredytowe – obstawiając przeciwko rynkowi – kupił od Deutche Banku 19 maja 2005 roku. Czyli ponad 3 lata przed tym jak na Wall Street naprawdę zawrzało. Niewiele później nadciągający kryzys dostrzegli również Greg Lippmann oraz Steve Eisman. Wszyscy trzej w zasadzie ośmieszyli swoimi spostrzeżeniami wielką machinę ekspertów i liczb. W pierwszej kolejności zauważając niekompetencję agencji ratingowych, a później także pracowników banków i innych instytucji finansowych.

Brak danych, brak historii – jak przewidzieć co się zdarzy, skoro nie wiemy w jakim punkcie jest polski rynek nieruchomości?
Jakie więc elementy miękkie już dziś zapowiadają, że czeka nas duże spowolnienie, a w niektórych obszarach, i na niektórych rynkach, wręcz załamanie w nieruchomościach?:

1. Przede wszystkim myślenie o rynku i jego przyszłości trzeba zacząć od tego, że nie wiemy co się zdarzy, nie dlatego że nie jesteśmy w stanie przewidzieć (to też), ale dlatego, że polski rynek nieruchomości przeszedł w ostatnich 2-3 latach absolutną rewolucję. Na czym ona polega? Nie chodzi bynajmniej o wzrost cen nieruchomości, ale o zmianę produktów nieruchomościowych. Co się zmieniło?

• Nie mamy już tylko mieszkań na wynajem (w miastach czy kurortach)
• Mamy prywatne akademiki
• Dzielenie mieszkań na pokoje pod wynajem
• Rynek flipów czyli remontowanie starych, zniszczonych nieruchomości, i sprzedaż z zyskiem
• Wysyp condo i aparthoteli
• Pojawienie się budynków, które są hybrydami (trochę mieszkań, trochę lokali wynajmowanych przez Aibrnb, małe biura, studenci – jednym słowem pełen mix)
• Kupowanie przez inwestorów indywidualnych udziałów w spółkach realizujących projekty deweloperskie
• Dynamiczny rozwój firm zarządzających najmem krótko i długoterminowym
• Wysyp hoteli międzynarodowych marek
• Crowdfunding w nieruchomościach
• Wejście dużych deweloperów w rynek najmu (m.in. Griffin jako Resi4Rent, Golub GetHouse, przejęcie wrocławskiej firmy Vantage Development przez niemieckiego dewelopera i właściciela mieszkań na wynajem – TAG Immobilien)
• Bardzo duża aktywność firm deweloperskich w emisji obligacji korporacyjnych (rynek ten istnieje od wielu lat, ale do niedawna na emisje publiczne lub zamknięte decydowały się głównie duże podmioty, m.in. spółki notowane na giełdzie, dziś robi je wiele spółek, i to tych mało wiarygodnych).
• Masowy wysyp osób inwestujących w nieruchomości.

W efekcie nie jesteśmy w stanie odnieść żadnych zjawisk ani liczb do przeszłości. Bo takiej przeszłości po prostu do tej pory w Polsce nie było. Ten wątek nie jest jednak zbyt często podnoszony. Ostatnia konkretna sytuacja, kiedy brak danych o przeszłości został mocno zaakcentowany dotyczyła prac nad wprowadzeniem kredytu mieszkaniowego, który przy ocenie zdolności uwzględniałby potencjalne zyski z najmu. Pisała o tym lipcowa „Rzeczpospolita”. Komisja Nadzoru Finansowego zgłosiła zastrzeżenia do pomysłu na taki kredyt właśnie z uwagi na fakt, że AMRON (organizacja przy Związku Banków Polskich) dopiero od dwóch lat gromadzi dane dotyczące stawek najmu i pustostanów.

Nie mamy wiedzy historycznej, ale nie mamy również wiedzy o stanie aktualnym. Nie wiemy ile mieszkań w Polsce jest wynajmowanych (o czym nie raz mówili eksperci Stowarzyszenia Mieszkanicznik, największej organizacji skupiającej właścicieli mieszkań które „pracują” inwestycyjnie). Nikt w Polsce nie jest w stanie określić skali mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo, o czym obszernie piszemy w naszym Raporcie: Condohotele i aparthotele w dużych miastach.

Nie wiemy również ile jest w Polsce inwestorów indywidualnych zajmujących się zarabianiem na nieruchomościach. A to od ich zachowania może zależeć co wydarzy się na rynku w ciągu 1-2 lat. Dlaczego to tak ważne? Bo są to tysiące osób. Osób bardzo młodych i niedoświadczonych. Skuszeni życiem rentiera, którego wizję roztaczają przed nimi różnego rodzaju „eksperci” i szkoleniowcy, zaczynają inwestować - także na kredyt. Spowolnienie w sprzedaży nieruchomości oraz spadek stawek najmu mieszkań i stawek noclegowych (condohotele, aparthotele, mieszkania na doby) niewątpliwie wywoła ze strony tych inwestorów nerwowe ruchy.

Podobne sytuacja wystąpić może w segmencie mieszkań na pokoje. Tego rodzaju nieruchomości – przerabiane większe mieszkania na wiele pokoi - to hit ostatnich 1-2 lat. Nasycenie rynku już teraz jest duże. Choć nowych graczy, którzy chcą zarabiać na pokojach wciąż nie brakuje. O ile pierwsze tego rodzaju nieruchomości przynosiły dobre zwroty na poziomie ok. 10% ROI, to dziś reklamowane „gotowce inwestycyjne” które kupić można z najemcami mają umowy podpisane na rok do przodu. Więc wysoki zwrot na poziomie 8-10% ROI ma termin ważności - 12 miesięcy. Czy za rok uda się znaleźć najemców na wszystkie pokoje, i to w wysokich stawkach po 1 tys. zł za pokój? – trudno przewidzieć. Ale nie można nie zauważyć na tym rynku pewnych oznak przesycenia. Jakość tych pokoi urządzonych najtańszymi meblami z Ikei (znak rozpoznawczy wszystkich mieszkań na pokoje to słynne krzesełko Adde za 39 zł) również przestaje wystarczać wobec oczekiwań młodych ludzi. Zarówno studenci, jak i młode osoby pracujące spędzają czas w designerskich wnętrzach (biura, coworkingi, kawiarnie sieciowe) – takim też gustem będą kierować się wybierając lokale do wynajęcia. Czy wąskie klitki będą w stanie spełnić te oczekiwania? Szczególnie w dobie tego, że na rynek silnie wchodzą prywatne akademiki (z wysoką jakością designerskich wnętrz i usługami dodatkowymi w budynkach). W mojej ocenie rynek mieszkań na pokoje właśnie się skończył, a na pewno w tak wysokich stopach zwrotu jak dotychczas.

Co stanie się więc z mieszkaniami na pokoje? Zacznie się obniżanie stawek najmu (co już ma miejsce np. na rynku mieszkań wynajmowanych turystom, w Warszawie, Krakowie, Trójmieście mamy już do czynienia wręcz z wojną cenową). Właściciele mieszkań na pokoje borykać się będą z koniecznością szukania coraz mniej wymagających najemców – głównie emigrantów zarobkowych z Azji czy Indii. Warto tu przypomnieć mieszkania klatki popularne w przeludnionych blokach w Azji. Oczywiście takiej skrajności - ludzkich ferm - w Polsce mieć nie będziemy, ale niewątpliwie mieszkania na pokoje raczej będą tracić, niż zyskiwać na rentowności.

"Jest słabo, muszę sprzedać" - dumb money, smart money
Nietrudno sobie wyobrazić, że większość tych właścicieli w sytuacji kiedy stawki najmu nie będą odpowiednio wysokie – a co więcej nie będą pokrywać rat kredytu – będzie chciała z nieruchomości „wyjść”. Wysyp takich nieruchomości na sprzedaż może mieć duży wpływ na cały rynek nieruchomości mieszkaniowych i turystycznych (aparthotele i mieszkania na doby).

Miękkie zachowania, które już dziś pokazują, że dobrze nie jest:

• Widać powoli trend wychodzenia z wynajmowania mieszkań turystom. Lokale te wracają do modelu wynajmu na długi termin.
• Część mieszkań wystawiona jest na sprzedaż (i reklamowana: „sprzedam lokal pod wynajem krótkoterminowy ze zbudowaną historią na Booking i dobrymi ocenami gości”).
• Coraz częściej pojawiają się oferty przejęcia mieszkania (wraz z umową najmu), by kontynuować w nim dalej działalność polegająca na wynajem na doby. Osoby wystawiające takie ogłoszenia zazwyczaj tłumaczą swoje ogłoszenie: „zmieniam model działania”, „sytuacja życiowa” itd. Oczywiście te intencje mogą być prawdziwe, ale nasilenie w ostatnim czasie takich ofert daje do myślenia.
• Pojawia się również coraz więcej ofert sprzedaży pościeli, łóżek, materacy – właśnie w związku z zakończeniem wynajmowania mieszkań na doby.
• Firmy zarządzające najmem krótkoterminowym mają problemy z płatnościami dla właścicieli i firm współpracujących.
• W każdym dużym mieście w ostatnich miesiącach na rynek trafiają oferty z firm zarządzających. Proponują one przejęcie całego portfela ich nieruchomości, by prowadzić usługę zarządzania, bo same się likwidują / lub wręcz chcą sprzedać całą swoją spółkę wraz z prawem do loga i nazwy. Chętnych na takie oferty – brak.

Dla mnie, wszystkie te drobne sygnały połączone w całość wskazują, że już dziś zaczął się kryzys. Oczywiście to dopiero pierwsze symptomy, trudno więc zauważyć skalę korekty.

Wystarczy jednak kiedy przeniesiemy pewne stałe prawa z rynku kapitałowego, by poprzez analogię zobaczyć, że pod powierzchnią już dzieje się źle. Jedno z powiedzeń świata giełdowego mówi, że jeśli dane produkty / towary finansowe zaczyna kupować „ulica” (nieświadomi, masowi inwestorzy indywidualni bez doświadczenia) to czas najwyższy z tych form inwestowania wychodzić. Jednym słowem dumb money (głupie pieniądze) wypierają smart money (sprytne pieniądze).

Gorączka u deweloperów

Kolejny miękki element, który wskazuje, że jest nerwowo to nasilenie nowych projektów inwestycyjnych na rynku deweloperskim. Mamy absolutnie niespotykany do tej pory wysyp condohoteli (głównie w kurortach, w miastach rynek się nieco profesjonalizuje i uspokoił) – i to wielkich projektów o skali 500-750 jednostek (pokoi, apartamentów). Deweloperzy i pośrednicy nieruchomości z jednej strony chwalą się wysoką dynamiką sprzedaży (i pewnie takie projekty są). Tyle oficjalnie. Nieoficjalnie praktycznie wszyscy, którzy mają do czynienia ze sprzedażą lokali w systemie condo mówią, że sprzedaż bardzo spowolniła. Jej wyhamowanie wzmocniła jeszcze kampania nt. ryzyk inwestowania w condo przeprowadzona przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta oraz KNF.

Nie trzeba jednak znać wyników sprzedaży wystarczy spojrzeć jak bardzo w ostatnim czasie swoje działania marketingowe nasilili deweloperzy z segmentu condohoteli. Reklamy tego rodzaju inwestycji są praktycznie wszędzie. Firmy, które do tej pory w zasadzie nigdzie się nie reklamowały (bo ich lokale condo sprzedawały się „same”) wykupują artykuły sponsorowane, a nawet pojawiają się ze stoiskiem na targach nieruchomości. To przypadki, które nigdy wcześniej się nie zdarzały. Deweloperzy nerwowo poszukują pomysłów i miejsc, gdzie mogą „złapać” klientów na zakup lokali.

Do tego dołożyć trzeba podobne zachowania firm mieszkaniowych. Jeszcze do niedawna deweloperzy od mieszkań reklamowali nowe inwestycje kierując przekaz głównie do rodzin. Dziś kolejne firmy wykupują reklamy i bilbordy, by umieścić tam hasła: „kup i wynajmuj”, „zarabiaj na najmie”, „mieszkania inwestycyjne” itd. Rodziny już nie zapewnią odpowiedniego poziomu sprzedaży, trzeba przyciągnąć uwagę tych, którzy mogą kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych.

Dla mnie te działania marketingowe, ich nasilenie, i nerwowość wyraźnie pokazują, że deweloperzy już wiedzą, że to końcówka dobrej koniunktury.

Niestety nie wiedzą tego jeszcze kupujący. Mamy dużo nieświadomych inwestorów. Ale w zasadzie nawet trudno im się dziwić. Nie ma realnych form inwestowania pieniędzy. I nic nie zapowiada by to się zmieniło. Lokaty, fundusze, obligacje, giełda – mają albo niskie stopy zwrotu, albo są zbyt ryzykowne, trudne. Nieruchomości w ocenie kupujących są pewne i proste. Mamy więc politykę uszczelniania rynku finansowego, ostrzeżenia KNF, kolejne ograniczenia (skądinąd słuszne), ale żadnej realnej perspektywy zmiany, rośnie więc presja na zakup nieruchomości.

Ceny mogą rosnąć, załamanie będzie w styku podaż-popyt
Czy w związku z tym grozi nam bańka? Moim zdaniem tak. Ale nie w obszarze wzrostu cen nieruchomości i nagłego ich przewartościowania. Nie ma opcji by nieruchomości w Polsce taniały. Dlaczego? Nawet bez zaglądania w szczegółowe dane ekonomiczne wiemy, że Polska się mocno rozwija, raczej trudno sobie wyobrazić zatrzymanie tego procesu.

W 2018 r. Polska została zaliczona do listy 25 najbardziej rozwiniętych gospodarek świata dołączając do indeksu FTSE Russell (indeks należy do London Stock Exchange), pod względem obrotów jednej z największych na świecie giełd papierów wartościowych. To indeks w którym notowane są m.in. Japonia, USA, Niemcy, Francja. Włączenie Polski było pierwszym od ponad 10 lat rozszerzeniem indeksu o nowy kraj. Konsekwencją m.in. tej decyzji jest umacnianie się cen nieruchomości, i podążanie w kierunku stawek obowiązujących na rozwiniętych rynkach.

Niezależnie od władz politycznych i działań jakie będą one podejmować, wielkość naszego kraju, ogromny rynek zbytu i lokalizacja w centrum Europy powodują, że Polska może się tylko rozwijać, zmierzając do standardów Europy Zachodniej. A tam ceny nieruchomości są oczywiście nieporównywalnie wyższe.

Skoro więc ceny się utrzymają, a nawet mogą nadal rosnąc gdzie leży niebezpieczeństwo? Ja bym upatrywała go raczej w chłonności rynku. Wejście na przestrzeni kilku, kilkunastu najbliższych miesięcy do sprzedaży i na wynajem tysięcy mieszkań od deweloperów czy drobnych inwestorów niekoniecznie musi być przyjęte przez rynek.

• Z jednej strony możemy mieć efekt nasycenia rynku (z uwagi na nadpodaż mieszkań na wynajem i sprzedaż – za wysokie ceny sprzedaży, za wysokie ceny wynajmu) kupujący i wynajmujący zastopują swój zapał.
• Część tych nieruchomości była kupowana na kredyt. Jak pokazują dane Biura Informacji Kredytowej liczba kredytów ostatnio mocno przyspieszyła. We wrześniu 2019 r. banki udzieliły łącznie 20,3 tys. kredytów mieszkaniowych, co stanowi wzrost o +10,8% ujęciu liczbowym w porównaniu r/r. Bardzo duża dynamika dotyczy kredytów powyżej 350 tys. zł. W okresie styczeń – wrzesień 2019 r., w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego, w ujęciu liczbowym udzielono ich więcej o +37,4%.

Co oznacza, że w przypadku wzrostu kosztów kredytu, lub spadku rentowności wynajmu właściciele mieszkań na kredyt mogą chcieć wyjść z inwestycji, lokale więc wrócą do sprzedaży.

De facto nie od sytuacji gospodarczej, ale bardziej od ewentualnej paniki właścicieli wynajmowanych mieszkań i lokali w condohotelach zależeć będzie głębokość kryzysu. Nie ma danych i wiedzy pokazującej w jakich celach kupowano lokale. Hasło: „inwestycyjnie” jest bardzo szerokie, nie znamy dokładnych pobudek którymi kierowali się kupujący. Nie umiemy więc obecnie wywnioskować jak mogą się zachować. Jeśli te zakupy inwestycyjne były dokonywane jako chęć zainwestowania, ale silnie połączona z ochroną kapitału – to wiadomo, że taki inwestor myśli długofalowo. Nawet jeśli na najmie zarobi mniej, nie będzie raczej chciał lokalu sprzedać. Jeśli natomiast nieruchomości były kupowane z wizją wielkich zysków i rentierskiego życia – o oceniam, że skala właśnie takich nieświadomych, krótkowzrocznych zakupów jest spora – to panika może być spora.

I na koniec bardzo mało pozytywne dane demograficzne (źródło: GUS), o których w zasadzie się nie mówi w kontekście napędzania zakupów nieruchomości pod wynajem. Polskie społeczeństwo dramatycznie się starzeje, to wiedza powszechnie znana.

• W 2018 r. grupa osób w wieku 65 lat i więcej zwiększyła się o 212 tys. osób, do wielkości ponad 6,7 mln.
• To pokolenie boomu powojennego. Pokolenie, które w dużej mierze mieszka w blokach z czasów PRLu. Pokolenie, które na przestrzeni najbliższych 5-10 lat zacznie umierać, a tym samym zwalniać niespotykaną do tej pory skalę mieszkań.
• W 2017 r. zmarło w Polsce 403 tys. osób, z czego 84% stanowiły osoby w wieku 60 lat i starsze.
• Od 2026 roku – to już za 6 lat! – rozpocznie się silny wzrost liczby osób w wieku 80 lat i więcej. Pomiędzy 2025 na 2024 r. liczba 80-latów i starszych wzrośnie z 1,7 mln do 3,4 mln.

O dramatycznej sytuacji demograficznej Polski alarmował w ostatnich dniach Paweł Borys, szef Polskiego Funduszu Rozwoju.
Szersza analiza w temacie demografii też tutaj >>>

Sama umieralność to jednak tylko część układanki. Ten trend będzie nam tworzył podaż na rynku mieszkań wtórnych. Kiedy spojrzymy na popyt – czyli młodych ludzi wchodzących w etap samodzielności i wynajmowania / kupowania mieszkań to widzimy jak coraz wyraźniej te proporcje będą się w kolejnych latach rozjeżdżać.

• Od 1999 roku w Polsce w zasadzie nieprzerwanie mamy ujemny przyrost naturalny.
• W 2000 roku urodziło się 378 tys. osób. To ludzie, którzy właśnie wkraczają w wiek samodzielności. Będą szukać mieszkań.
• A jednocześnie według prognoz w 2019 roku umrze 407 tys. osób.  A różnica ta będzie się w kolejnych latach mocno pogłębiać.

Kryzys i spowolnienie w nieruchomościach mieszkaniowych i turystycznych jest już faktem. Ale duże firmy i osoby związane ze sprzedażą nieruchomości wolą tego nie zauważać. Kupujący też. Tylko to właśnie kupujący odczują na własnej skórze skutki tej krótkowzroczności. Sprzedawcy i deweloperzy raczej nie stracą. Całe ryzyko przerzucone jest bowiem na nabywców.

Czy to oznacza, że na rynku nieruchomości nie da się już zarobić? Absolutnie nie. Jak zawsze wygrają smart money. Kto był smart inwestorem okaże się już w najliższych miesiącach.

UWAGA! Całość powyższego tekstu to autorska treść i analiza przygotowana przez portal InwestycjewKurortach.pl. Jest wynikiem analiz, przemyśleń, dziesiątek rozmów i spotkań, wielu, wielu godzin czytania i analizy różnych żródeł. Ponieważ w Polsce mamy jednak wysoce rozwiniętą chęć bezprawnego kopiowania i powielania czyiś treści uprzedzamy, że powielanie tego materiału możliwe jest jedynie za podaniem źródła. Nad prawami autorskimi naszych treści czuwa kancelaria prawna.