Condohotele w miastach. RAPORT 2019

Polski rynek nieruchomości condo rośnie dynamicznie od kilku lat. Ostatnie lata przyniosły prawdziwy wysyp tego typu inwestycji w kurortach i dużych miastach. Jednak dynamika ta wyraźnie słabnie. Jak wynika z najnowszego Raportu: Aparthotele i condohotele w dużych miastach w ciągu roku deweloperzy ogłosili do budowy lub już rozpoczęli realizację 17 nowych projektów. Podczas, gdy rok wcześniej tych nowych inwestycji było aż 29.

Nowe projekty aparthoteli mają dostarczyć na rynek w sumie 2 952 jednostki condo rozumiane jako pokoje hotelowe i apartamenty.

Nowe inwestycje wchodzą do realizacji i planów, ale aż 9 projektów planowanych jeszcze rok temu zostało wycofanych. Powodów rezygnacji z planów budowy jest kilka. Część deweloperów postanowiła na razie zawiesić plany, inni zdecydowali się w ogóle nie realizować inwestycji typu aparthotel, a jeszcze inny porzucili plany, i planują sprzedaż gruntów. Dwie inwestycje w Gdańsku, wstępnie planowane do sprzedaży w formule condo, powstaną i to w ramach międzynarodowych sieci hotelowych, ale deweloper wybuduje je w całości i nie będzie sprzedawał lokali inwestorom indywidualnym. – Deweloperzy, którzy nie mieli przemyślanych planów i doświadczenia w branży hotelowej chyba dość szybko się zorientowali, iż hotele to biznes dużo bardziej złożony niż budowa mieszkań. Dodatkowo zwolniła dynamika sprzedaży. Kupujący lokale, mają tysiące ofert condo, także z kurortów, i innych form lokowania środków w nieruchomości – wyjaśnia Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl i ekspert rynku codnohoteli. I jak podkreśla, powodem rezygnacji jest również fakt, iż polskim rynkiem hotelowym na poważnie zaczął się interesować duży, zagraniczny kapitał. – A to oznacza tylko jedno, może się okazać że deweloperom bardziej opłaci się wybudować hotel i sprzedać go w całości funduszowi, niż przez długi czas zajmować się sprzedażą pojedynczych pokoi – komentuje Kosiura.

Wielkość rynku – planowana i realna

Biorąc pod uwagę korektę związaną z wycofaniem projektów oraz dodając nowe, planowane aparthotele wielkość rynku w dużych miastach wynosi dziś 11 185 jednostek condo (na różnym etapie: oddane, w budowie, w planach). Oznacza to wzrost rok do roku o 36 proc. Podczas gdy w zeszłym roku dynamika rynku condo w miastach notowana była na poziomie 174 proc.

• Największa część inwestycji typu aparthotel ulokowana jest w Warszawie – 43 proc. (w sumie 4 814 jednostek condo, rozumianych jako pokoje i apartamenty),
• drugą pozycję zajmuje Gdańsk – 21 proc. (2 392 jednostki),
• a trzecią Wrocław – 17 proc. rynku (1 920 jednostek). Nowością na mapie condo w miastach jest Poznań, gdzie planowane są 2 aparthotele.

Coraz bardziej profesjonalnie
Wyraźnie widać też profesjonalizację branży. Planując nowe obiekty deweloperzy sięgają po międzynarodowe marki hotelowe, lub sprawdzone firmy, które specjalizują się w obsłudze wynajmu krótkoterminowego. Coraz mocniej branża skręca w kierunku pobytów na długie okresy. 

- Szansą, a dla wielu inwestycji condo jedynym rozwiązaniem umożliwiającym osiągniecie satysfakcjonującej rentowności tj. dla dewelopera wysokiej ceny sprzedaży metra, a dla nabywcy wysokich wpływów z najmu - jest powiązanie inwestycji z marką i siecią hotelową. Siły sprzedażowej systemów rezerwacyjnych największych sieci hotelowych nie da się porównać z niczym innym. Dlatego od dawna rekomendujemy inwestorom korzystanie z profesjonalnych rozwiązań i planowanie inwestycji od samego początku jako markowych obiektów hotelowo-apartamentowych – przyznaje Marcin Podobas, partner zarządzający w Fortech Consulting.

Dynamika branży aparthoteli w miastach jest ogromna. Będzie się jednak nadal bardzo zmieniać, bowiem w siłę rośnie segment mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo przez platformy typu Booking i Airbnb. Z jednej strony ten rynek jest jeszcze w Polsce mały, patrząc na skalę innych krajów. Z drugiej jego problemem jest brak określenia skali zjawiska. – Brak odpowiednich regulacji i jasnych definicji nie pozwala sprawować choćby minimalnej kontroli. Przyznają to otwarcie nawet urzędnicy miejscy i przedstawiciele organów nadzoru budowalnego – informuje Dorota Kaczyńska, analityk rynkowy, firma VERA Insight. Pozytywnym sygnałem jest jednak fakt, że rynek firm zarządzających najmem krótkoterminowym również się profesjonalizuje. Zarządcy podejmują działania, by minimalizować ewentualne sytuacje konfliktowe, m.in. poprzez wyjście z obsługi indywidualnych lokali w budynkach mieszkalnych gdzie mieszkańcy niechętnie widzą turystów, i skupiają się na zarządzaniu całymi budynkami dedykowanymi wyłącznie pod najem turystyczny. 

Chciałbyś otrzymać pełen raport? Napisz do nas na analizy(at)inwestycjewkurortach.pl 

Sprostowanie firmy WIK Capital: W treści rapotu opublikowanego we wrześniu 2019 r. na stronie 8 zamieszczony został nieścisły opis doświadczenia wspólnika spółki WIK Capital Krzystofa Wiśniewskiego. Informacja wskazuje iż Krzysztof Wiśniewski posiada "doświadczenie wielu lat sprawowania zarządu w spółkach holdingu Zdrojowa Invest", tymczasem prowidłowo powinno być" "posiada doświadczenie kilku lat sprawowania zarządu w spółkach holdingu Zdrojowa Invest".