Rynek deweloperski w kurortach, raport cen. Zakopane najdroższe, niewiele taniej w Świnoujściu
Raport pokazuje aktualne stawki na bazie części projektów deweloperskich (apartamenty wakacyjne i condohotele) będących obecnie w sprzedaży w kurortach. Tak szczegółowych danych o cenach poszczególnych lokali na rynku deweloperskim nie gromadzi na bieżąco nikt poza portalem RynekPierwotny.pl.
Nasza baza danych w InwestycjewKurortach.pl gromadzona od 2010 roku śledzi bardzo wnikliwie wielkość rynku (co powstało, co jest w budowie i sprzedaży, co jest planowane, jakie zmiany zachodzą wśród operatorów condo oraz short term rental), badamy też coraz bardziej istotny w inwestowaniu aspekt rozwoju samych kurortów oraz zachowania inwestorów indywidualnych. Nie gromadzimy cen poszczególnych lokali, bo technologicznie nie mamy aż takich możliwości, ale doskonale robi to właśnie RynekPierwotny.pl dlatego pełen raport można przeczytać u nich w ramach usługi BIG Data.
Ważne jednak jest zrozumienie niuansów, by dobrze czytać poniższe dane. Analiza nie podaje czy ceny dotyczą kwot brutto czy netto, a to dość istotne ponieważ deweloperzy w kurortach budują zarówno nieruchomości sprzedawane ze stawką 8% VAT (klasyczne mieszkania), jak i lokale tzw. inwestycyjne sprzedawane z 23% stawką VAT (jest ich większość, to zarówno pokoje w condohotelach jak i apartamenty wakacyjne wyglądające jak mieszkania, ale zlokalizowane w budynkach o statusie lokali usługowych).
Raport nie precyzuje też czy ceny dotyczą lokali sprzedawanych w standardzie deweloperskim, czy tych wykończonych włącznie z meblami, gotowych do wynajmu turystom i prywatnego wypoczynku właścicieli. Oba rodzaje nieruchomości dostępne są dziś w każdym kurorcie w sprzedaży u deweloperów.
Czy polskie kurorty są już jak Cannes, Davos i wyspa Sylt?
- Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że aktualnie najwyższą średnią cenę mają apartamenty sprzedawane przez deweloperów w Zakopanem. W ciągu ostatniego roku wprowadzono tu do sprzedaży bardzo drogie mieszkania, które wywindowały średnią cenę metra kwadratowego do ponad 31,4 tys. zł. Jest ona wyższa aż o 24% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku! - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Raport nie wskazuje o jakie projekty chodzi, ale jednym z tych najdroższych dostępnych dziś pod Tatrami jest kompleks hotelowo-apartamentowy Salamandra. I to on także mocno winduje średnią cenę.
Bardzo drogo jest także w Świnoujściu. Średnia cena mieszkania w ofercie w przeliczeniu na metr kwadratowy sięga 26,2 tys. zł. Przy czym w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia skurczyła się o 6%, dzięki pojawieniu się w ofercie stosunkowo tanich – jak na ten rynek - mieszkań.
Ceny apartamentów wakacyjnych nad Bałtykiem, raport kwiecień 2025 r.
Tu znów trzeba zaznaczyć, że jeśli do średniego wyliczenia RynekPierwotny.pl wziął projekt położony z dala od morza, to „taniość” jest w tej miejscowości normą dla inwestycji znajdujących się w części mieszkalnej, a nie uzdrowiskowej przy plaży. Takie rozwarstwienie rynku według naszych analiz jest coraz powszechniej spotykane w kurortach i jest naturalnym procesem dojrzewania tych rynków nieruchomości. Podział na ekstremalnie drogie lokalizacje i tańsze dzielnice mieszkaniowe występuje w każdym rozwiniętym kurorcie/mieście na zachodzie Europy czy w USA.
Trzecie miejsce na podium drożyzny zajmują obecnie Międzyzdroje – średnio ponad 25,3 tys. zł za m2, czyli aż o 29% więcej niż rok temu. Odrobinę taniej jest w Mikołajkach. Także i tam na rynek trafiła spora pula stosunkowo tanich – jak na ten kurort – mieszkań. Ich średnia cena skurczyła się o 10%, choć wciąż jest bardzo wysoka - ok. 24 tys. zł za metr kwadratowy.
Sporo za mieszkanie zapłacimy także w Sopocie. Obecnie lokalni deweloperzy oferują ponad 100 lokali, a ich średnia cena za m2 wynosi blisko 22,9 tys. zł. Na szóstym miejscu znalazł się Hel (22,2 tys. zł/m kw.).
Do pierwszej dziesiątki najdroższych lokalizacji trafiła także Szczawnica (22,1 tys. zł/m kw.), Mielno (21,8 tys. zł/m kw.) i Szklarska Poręba (21,1 tys. zł/m kw.). Tam w ofercie firm deweloperskich pojawiły się bardzo drogie mieszkania, które spowodowały, że średnia cena metra kwadratowego poszybowała w górę średnio o odpowiednio 44%, 31% i 22%. Pamiętajmy jednak o tym, że na tak małych rynkach może wywołać wrażenie gwałtownego wzrostu cen jedna bardzo droga inwestycja lub wyprzedanie najtańszych lokali w już realizowanych. Zestawienie dziesięciu najdroższych miejscowości wypoczynkowych zamyka Krynica Morska (21 tys. zł/m kw.).
– Jak można zauważyć, w rankingu najdroższych lokalizacji turystycznych większość stanowią miejscowości nadmorskie – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Odrobinę taniej jest w pozostałych nadmorskich kurortach. W Dziwnowie za m2 nowego M zapłacimy średnio 20,3 tys. zł, a w Dźwirzynie 18,6 tys. zł. Natomiast, aby kupić mieszkanie w Darłowie, Rogowie, Dziwnówku czy Kołobrzegu, trzeba wyłożyć średnio ponad 17 tys. zł za metr kwadratowy, czyli więcej niż… w Gdańsku.
Ile kosztują apartamenty w górach? Rozpiętość według raportu RynekPierwotny.pl jest duża
Równie wysoki poziom cen mieszkań charakteryzuje miejscowości górskie. Zakopane (31,4 tys. zł/m kw.) nie ma sobie równych. Nawet Kraków ze średnią ceną metra kwadratowego na poziomie ponad 16,6 tys. zł, nie wydaje się taki drogi. Drożej niż w Krakowie jest też w Szczawnicy (22,1 tys. zł/m kw.), Szklarskiej Porębie (21,1 tys. zł/m kw.), Świeradowie-Zdroju (17,9 tys. zł/m kw.) i Karpaczu (17,7 tys. zł/m kw.). Z kolei w Wiśle i Krynicy-Zdroju trzeba się liczyć z wydatkiem 15-16 tys. zł za metr kwadratowy.
Natura tańsza niż zatłoczone kurorty
Znacznie niższe ceny nieruchomości apartamentowych są na Warmii i Mazurach. O zawrót głowy mogą przyprawić ceny w Mikołajkach (24 tys. zł/m kw.), które leżą nad dwoma jeziorami: Mikołajskim i Tałty (szlak Wielkich Jezior Mazurskich), co czyni je idealnym miejscem dla miłośników sportów wodnych – oceniają eksperci RynekPierwotny.pl.
Reszta krainy jezior? Dużo taniej niż nad Bałtykiem czy w górach. Nawet Olsztyn, stolica woj. warmińsko-mazurskiego, jest jedną z najtańszych metropolii w naszym kraju (11,5 tys. zł/m kw.). Średnio więcej w przeliczeniu na metr kwadratowy kosztują mieszkania oferowane przez deweloperów w Mrągowie (11,9 tys. zł/m kw.) i Ostródzie (12,6 tys. zł/m kw.).
- Na Warmii i Mazurach znacznie chętniej kupowane są w celach turystycznych niewielkie działki rekreacyjne, na których ich właściciele stawiają altany lub niewielkie domki całoroczne - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W naszej ocenie pokazanie średnich cen zwłaszcza w ujęciu czasowym rok do roku jest bardzo cenne, jednak ogromne rozwarstwienie stawek w każdej z miejscowości powoduje, że średnia cena zaczyna być nieco myląca. W miejscowościach wypoczynkowych inwestorzy indywidualni mogą dziś znaleźć projekty zarówno w cenach 12-13 tys. zł za m2 netto, jak i takie za 38-50 tys. zł netto/m2.
Obraz rynku zaczynają też coraz silniej zakłócać nieruchomości wakacyjne z rynku wtórnego. Przez ostatnie 15 lat ten segment istniał w niewielkim stopniu, dziś ma dużą skalę. W kurortach, w których powstawały pierwsze apartamentowce wakacyjne jak Kołobrzeg, Świnoujście, Zakopane, Szklarską Poręba w wybranych okresach oferta mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym potrafi wahać się w granicach ok. 100-200 ofert. To górne piki, na co dzień z reguły potencjalni nabywcy mogą wybierać w ofercie ok. 45-60 lokali z rynku wtórnego dostępnych do kupienia od ręki.
Zaskakujące potrafią być także ceny oferowanych nieruchomości z rynku wtórego. Zdarza się, że w odległości ok. 10 minut od plaży można kupić lokal wakacyjny w cenie 9-11 tys. zł brutto za m2. Są to oczywiście apartamenty o bardzo przestarzałym designie, bez spektakularnego widoku, często w budynkach które kiedyś działały jako condohotel, gdzie koszt czynszu do wspólnoty jest wysoki. Odpowiedzią na ten zmieniający się rynek jest pojawiająca się coraz częściej oferta fliperów, którzy kupują lokale w niskich cenach, remontują je i wystawiają do sprzedaży w dużo wyższych stawkach. Zjawisko to będzie się nasilać, szczególnie, że mieszkania w miastach przestały być atrakcyjne zarobkowo dla fliperów.
Opracowanie: tekst autorski redakcji, pisany przez człowieka, nie AI, na podstawie materiałów RynekPierwotny.pl oraz analiz własnych
