Oddzielmy hotele od mieszkań

Zamieszanie wokół mikroapartamentów sprzedawanych jako lokale inwestycyjne w Warszawie to temat wracający jak bumerang. Nie jest nowy, za to jest skomplikowany. Takie lokale inwestycyjne sprzedawane z 23% stawką VAT inwestorom indywidualnym to spora część rynku nieruchomości wakacyjnych i condohoteli. Jakie problemy rodzi mieszanie się rynku mieszkań i wynajmu turystycznego? Poprosiliśmy o komentarz eksperta z ponad 30-letnim stażem na rynku nieruchomości.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości 

Lokale usługowe sprzedawane obecnie przez deweloperów w budynkach apartamentowych mogą mieć dwie funkcje – hotelową i mieszkaniową. O ile w przypadku przeznaczenia na wynajem hotelowy mały metraż nie ma znaczenia, to już mówienie o tym, że są to mieszkania jest dużym nieporozumieniem. Nie jest to lokal mieszkalny, ponieważ zgodnie z obowiązującym prawem powinien mieć powierzchnię min. 25 mkw. Kupujący niestety nadal są wprowadzani w błąd, inwestują pieniądze w te tzw. mikrokawalerki nie zdajać sobie sprawy z konsekwencji prawnych, podatkowych. 

Ten rodzaj apartamentów pojawił się już kilka lat temu, trafiają do mnie osoby, które planują zakup takiego lokalu i proszą by przeanalizować taką inwestycję. To dobry krok, bo skoro kupuje nieruchomości i nie mam w tym doświadczenia to dobrze jest przed podjęciem decyzji skonsultować to ze specjalistą. Czasem zdarza się, że i notariusze nie potrafią właściwie zakwalifikować takiej mikrokawalerki. Zastanawiają się czy sprzedawany apartament inwestycyjny jest mieszkaniem czy może pokojem hotelowym. Znam przypadek, kiedy notariusz wpisał do umowy kupna-sprzedaży mojemu klientowi, iż przedmiotem sprzedaży jest „mieszkanie-lokal” nabywane od dewelopera. Dobrze, że w porę wychwyciłem tą nowomowę prawniczą, która miała usankcjonować oferowane na rynku tzw. mikrokawalerki inwestycyjne.

Trzeba oddzielić rynek hotelowo-noclegowy od lokali wykorzystywanych na cele mieszkalne.

Ale zaniżanie metrażu to nie jest tylko domena deweloperów. Sporo tych patomiaszkań pojawia się, jako tzw. paki inwestycyjne, sprzedawane przez drobnych inwestorów. Są to zwyczajne lokale 50-60 mkw. przerobione w wyniku zmian na kilka małych pokoi do wynajęcia. Taka „przeróbka” mieszkania jest wykonywana bardzo często przez osoby bez znajomości sztuki budowlanej. Co stanowi zagrożenie nie tylko dla użytkowników tych pokoi, ale i innych mieszkańców budynku. Moim zdaniem zarządcy nieruchomości, czy wspólnoty mieszkaniowe powinny ścigać takie samowole budowlane. Należy pamiętać, że to właśnie wspólnota i zarządca odpowiadają za właściwą eksploatacje budynku i bezpieczeństwo jego i mieszkańców.

Są budynki, w których 70-80% lokali wynajmowana jest przez platformy turystyczne. To rodzi problemy nie tylko dla mieszkańców, ale i wspólnot zarządzających takimi budynkami. Inaczej, bowiem dbają o części wspólne jak korytarze czy klatki właściciele, a inaczej goście, którzy nocują tu jedną czy kilka nocy.

Oceniam, że te mikro lokale inwestycyjne sprzedawane z 23% stawką VAT będą też kłopotliwe do sprzedania w przyszłości, ponieważ moda dość szybko się zmienia i za jakiś czas nawet i młode pokolenie nie będzie chciało mieszkać w takich klaustrofobicznych wnętrzach. Tym bardziej jak single zaczną kiedyś zakładać rodziny.

Moim zdaniem konieczne jest też ze względów egzystencjalnych wyraźne oddzielnie funkcji mieszalnych i hotelowych. Na przykład budowanie dedykowanych inwestycji, budynków czy wydzielonych części budynków cele mieszkalne a innej części na cele usługowe jak wynajem dla turystów, pracowników czy studentów.