Operatorzy short-term w Polsce
U nas działa to inaczej niż w Niemczech czy Chorwacji
15 maja 2025 r.
Różnice na rynku operatorów wynajmu short-term rental w Polsce oraz innych krajach przybliża Kamil Krzyżanowski, prezes Renters. Z rynkiem wynajmu apartamentów związany jest od wielu lat, dobrze zna rynek niemiecki. W 2018 r. wspólnie z żoną Martą oraz Anielą i Sebastianem Hejnowskimi zaczynali jako operator apartamentów wakacyjnych w Świnoujściu. Od tego czasu spółka urosła, zyskała inwestora strategicznego Enterprise Investors i powoli wchodzi także na inne rynku w Europie.
Szersze spojrzenie jest szczególnie ważne w Polsce, ponieważ to właśnie u nas segment zarządzania apartamentami turystycznymi rozwija się bardzo silnie od kilku lat, zarówno w kurortach, jak i miastach. Nasz rynek ma jednak swoją specyfikę, co powoduje, że nie wszystkie rozwiązania funkcjonujące na bardziej zawansowanych rynkach np. w USA czy Europie Zachodniej i Południowej będą mogły być z sukcesem wdrożone w naszym kraju.
Komentarz Kamila Krzyżanowskiego:
Rynek niemiecki jest zupełnie inny. Kiedy przyjrzymy się dużym miastom obsługa short-term rental, nawet w dużych firmach, które mają w swojej bazie kilkaset mieszkań w zarządzaniu, sprowadza się do tego, że wykonują wszystkie czynności „biurowe”, bez świadczenia obsługi technicznej jak sprzątanie i naprawy w apartamencie.
Wynika to po części z zamożności społeczeństwa w Niemczech i wysokości zarobków. Wiele rodzin może sobie pozwolić na to, że pracuje tylko jedna osoba. W Polsce z reguły oboje małżonkowie czy partnerzy pracują. W modelu niemieckim jeśli ktoś ma apartament na wynajem turystyczny lub zarządza kilkoma takimi lokalami jest w stanie poświęcić czas, by samemu sprzątać lokale, witać gości, dbać o apartament. Od operatora oczekuje wówczas jedynie wsparcia w postaci pracy biurowej: obsługa płatności, marketing oferty, zarządzanie portalami rezerwacyjnymi.
Tak samo działa to w Chorwacji. Lokalny operator jest często jedynie pośrednikiem pomiędzy turysta, a właścicielem apartamentów. Oceniam, że mniej więcej dwie trzecie domów i mieszkań wakacyjnych jest sprzątana i technicznie doglądana przez właścicieli. Jeśli chorwacka rodzina np. z Zagrzebia ma lokal nad morzem w sezonie jedzie tam i zajmuje się fizycznie obsługą gości.
W Polsce taki model nie działa. Mamy w Renters przypadki kiedy właściciel wycofuje apartament z naszej sieci by samodzielnie się nim zająć. Z reguły po ok. 1 roku wraca, ponieważ nie jest w stanie czasowo tym się całościowo zajmować. Mówi wprost: „Nie sądziłem, że to tyle pracy”.
Ale mamy też usługę dla osób, które chcą po części samodzielnie zajmować się wynajmem. To Renters Basic – wówczas nasze usługi obejmą m.in. zdalne zarządzanie rezerwacjami, dynamiczne zarządzanie cenami przez doświadczonych Revenue Managerów, wspieramy dotarcie do największej bazy gości poprzez obecność na kluczowych portalach rezerwacyjnych. Plusem dla właściciela jest jego wyższy, nasza prowizja za zarządzanie jest wówczas niższa niż w standardowym modelu, gdzie całość obsługi jest po naszej stronie. Dodatkowo właściciel otrzymuje środki za przygotowanie mieszkania, które turyści płacą wynajmując apartament.
W Renters mamy filozofię: one stop shop. Zarówno dla pobytów turystycznych, jak i tzw. long term, bo wynajmem mieszkaniowym też zarządzamy. Właściciel może pracować z jednym operatorem, który zapewni prawdziwie pasywny dochód z nieruchomości.
Od lat inwestujemy środki w rozwój technologiczny, ale też jak my to nazywamy, w obsługę naziemną. Tylko wówczas działalność operatorska jest w pełni profesjonalna i nie jest narażona na pojawiającą się konkurencję czy nowe rozwiązania jakie oferują platformy OTCA (Online Travel Agents).
