Konsekwencje ograniczenia najmu króterminowego

Rynek nieruchomości analizuję szczegółowo od 2007 roku i trzeba przyznać, że rosnąca popularność najmu krótkoterminowego zauważalna jest dopiero od niespełna 2 lat. Wiąże się to niewątpliwie z boomem na inwestowanie w nieruchomości, a także z łatwością zarządzania najmem pod turystów jaki dają platformy Online Travel Agency (OTA) jak Airbnb czy Booking.

Prace nad uregulowaniem rynku najmu mieszkań w modelu na doby dopiero ruszają. Ministerstwo Sportu i Turystyki zaznacza, że wstępne założenia, czyli m.in. obowiązek rejestracji takich lokali mogą się jeszcze zmienić w drodze dalszych prac.

Co ograniczenia najmu krótkoterminowego oznaczają dla deweloperów?
Rynek urósł – w Krakowie, gdzie jest najwięcej udostępnianych mieszkań i pokoi poprzez Airbnb, mamy tam blisko 5,5 tys. ofert, w Warszawie niewiele mniej – 4,8 tys. (dane AirDNA). Segment ten rośnie nadal, gdyż apartamenty udostępniane turystom wynajmowane są nie tylko przez osoby indywidualne.

Niszę, i szybko rosnące zapotrzebowanie zauważyli też deweloperzy mieszkaniowi i zaczęli w dużych miastach (Warszawa, Wrocław, Gdańsk) budować całe budynki pod najem turystyczny. Powstają dwa rodzaje takich obiektów – te klasyczne mieszkaniowe (sprzedawane z 8 proc. VATem), ale też budynki usługowe w których indywidualnym nabywcom sprzedawane są lokale (23 proc. VAT przy zakupie) zaprojektowane w formie jedno lub dwu pokojowych mikroapartamentów z aneksem kuchennym. Lokale w tych drugich sprzedawane są czasem bez usługi zarządzania najmem – czyli nie są to klasyczne aparthotele czy condohotele, w których kupujący nie musi zajmować się samodzielną obsługą gości, bo robi to za niego firma zarządzajaca. Tu kupujesz lokal i sam dalej organizujesz najem pod turystów. 

Zakładając, że regulacje mają dotyczyć mieszkań potencjalnie takie apartamenty w budynku niemieszkalnym dedykowane do wynajmu nie będę musiały być rejestrowane i spełnić warunków, które narzuci nowe prawo. Można więc założyć, że deweloperzy będą zachęcać do ich zakupu jako pewniejszej niż mieszkanie formy inwestycyjnej pod wynajem.

Najem w obliczu kwestii podatkowych i wspólnot mieszkaniowych, a nawet całych miast
Materia prac nad zmianami jest złożona, bo dotyczy nie tylko kwestii zahaczających o hotelarstwo, w tym bezpieczeństwo gości nocujących w takich mieszkaniach. Mamy tu wiele wątków: np. kwestie związane z odpowiednim rozliczaniem podatków z działalności, kwestie standardów budynków, w końcu kwestie czysto ludzkie i sąsiedzkie – czyli rosnącą niechęć do tego, że po wspólnej klatce schodowej wciąż przechadzają się przypadkowi turyści. Mamy już w Polsce pierwsze przypadki wprowadzania przez wspólnoty mieszkaniowe w regulaminach wspólnoty zakazu wynajmowania mieszkań turystom. Są to jednak regulaminy, czyli de facto ich stosowanie jest dobrowolne, a ewentualny zakaz takiego najmu może nałożyć na właściciela jedynie sąd, w rozprawie wytoczonej przez sąsiadów niechętnych tego rodzaju działalności.

Jak do ograniczeń odniosą się same miasta? Niewątpliwie dostępność miejsc noclegowych, tańszych niż hotele wpływa na rozwój turystyki. Pytanie więc, czy polskim miastom na rękę będzie wprowadzenie większych restrykcji w najmie mieszkań. Nie mamy jeszcze w naszym kraju takiego problemu z napływem turystów z jakim borykają się Wenecja, Majorka czy Barcelona. Jedynym wyjątkiem jest Kraków, który jest najpopularniejszym miejscem na turystycznej mapie Polski - w 2017 roku miasto odwiedziło 12,9 mln turystów (dane Małopolskiej Organizacji Turystycznej). Tymczasem jak informował w minionym roku wiceprezydent Krakowa górny pułap liczby turystów, których może przyjąć miasto to ok. 12-13 mln osób.

Co wymaga więc uściśleń i regulacji:

• jakie warunki będzie musiało spełniać mieszkanie, by mogło zostać oficjalnie zarejestrowane i legalnie wynajmowane
• kto będzie weryfikował te rejestracje, czy będzie się to odbywać na poziomie miast, czy organów centralnych? Czy do kontrolowania zjawiska zostaną jakoś włączone służby podatkowe i sanitarne?
• czy zostaną wprowadzone ograniczenia czasowe na najem, tak jak jest to za granicą, gdzie wynajmować można 60, 90 lub 120 dni w roku
• czy nowe przepisy obejmą tylko miasta, czy też kurorty – co byłaby dość absurdalne, gdyż w miejscowościach turystycznych wiele osób utrzymuje się głównie z takiej turystycznej działalności

Czy firmy zarządzające najmem będą upadać? Czy najem mieszkań w ogóle będzie opłacalny w dużej skali? I w końcu konsekwencje biznesowe. Warto by nowe przepisy wprowadzić „z głową”. Na najmie krótkoterminowym wyrosło na przestrzeni ostatni 3-4 lat w Polsce wiele firm, często są to lokalne, ale bardzo prężnie działające podmioty, które zatrudniają od kilku do kilkunastu pracowników i podwykonawców (serwis sprzątający, pralnie). Wprowadzenie ograniczenia czasowego np. do 90 dni najmu rocznie spowoduje, że wielu tym firmom dalsze funkcjonowanie po prostu przestanie się opłacać.

Zmiany w dłuższej perspektywie mogą nastąpić także dla tych, którzy kupują inwestycyjnie mieszkania by wynajmować je w modelu długoterminowym, jak również samych deweloperów – a ci jak wiadomo powoli swoje stery przestawiają na rynek nie sprzedaży, ale budowania i wynajmowania mieszkań. Bezsprzecznie popularność najmu w Polsce rośnie, w tym aspekcie będziemy zmierzać do krajów zachodnich – w Niemczech, Danii, Austrii, Szwecji odsetek osób wynajmujących mieszkania waha się w granicach 25-32 proc. W Polsce jedynie 5 proc. osób wynajmuje mieszkania (dane Eurostatu). Ale trend ten się zmienia, bo młode pokolenie 20-30-latków nie ma tak silnej potrzeby jak ich rodzice, by posiadać na własność. To pokolenie chce używać, a nie mieć. Stąd coraz chętniej decydują się na najem, a nie 30-letni kredyt na zakup własnego M.

Ograniczenia dla osób wynajmujących mieszkania na doby może sprawić, że ci którzy zaczęli zajmować się turystycznym najmem na fali popularności tej formy zarabiania na nieruchomościach wrócą do starszego, i mniej czasochłonnego modelu, czyli najmu długoterminowego. W Berlinie po wprowadzeniu ograniczeń ok. 6 tysięcy apartamentów wynajmowanych wcześniej turystom wróciło do najmu długiego. Deweloperzy będą mieli więc poważną konkurencję dla swoich projektów budowanych pod najem, bo kilkaset, czy kilka tysięcy mieszkań dodatkowo w ofercie rynkowej w danym mieście niewątpliwie oznacza sporą walkę o klienta.

Bezsprzecznie rynek najmu mieszkań poprzez platformy OTA wymaga regulacji, ważne by uwzględnić tu interesy wielu podmiotów, które funkcjonują w obszarze turystyki i usług dla tej branży.

JAK Z OGRANICZENIEM NAJMU MIESZKAŃ PRZEZ AIRBNB PORADZIŁY SOBIE INNE MIASTA W EUROPIE?