Polacy lubią narzekać

Marcin Dumania, prezes zarządu spółki operatorskiej Sun & Snow ocenia potencjał turystyczny Polski, podpowiada jaki apartament wypoczynkowy warto kupić, by dobrze na nim zarabiać i jaki poziom zysków dla właściciela może wygenerować lokal nad morzem, w górach czy innych atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach blisko przyrody lub w mieście.

Ile można zarobić na wynajmie apartamentu w kurorcie? Patrząc historycznie stopy zwrotu 8, 9 czy 10% były realne do uzyskania. Lokale, które nasi klienci przekazali nam wiele lat temu w Świnoujściu potrafią generować 150% zysku rocznie. Choć jest to oczywiście związane z niskimi cenami zakupu nieruchomości jakie były w kurortach 10-15 lat temu oraz rosnącymi cenami wynajmu. 

Ocenie 8% to jest dobry wynik zysków dla właściciela lokalu. Przychód zależy od wielu czynników, m.in. liczby pokoi w lokalu. 

1. Apartament, który ma 2 pokoje przynosi 27% więcej przychodów niż 1-pokojowy
2. 3-pokojowy ma 40% więcej przychodów niż 2-pokojowy. To jest ogromna różnica między dwu-, a trzypokojowym
3. 4-pokojowy ma mniej więcej 24% więcej przychodów niż trzypokojowy

Diametralna różnica jest właśnie między 3-pokojowym a 2-pokojowym. Ja osobiście, jeśli już kupuję lokal, zawsze wybieram ten z trzema pokojami. 

Patrząc na kwoty przychodów dla właścicieli zdarza się, że między 160 a 180 tys. zł rocznie zarobić może zarówno 4-pokojowy lokal, ale też 3- czy nawet 2-pokojowy. Mały lokal można urządzić tak atrakcyjnie, że potrafi generować bardzo wysokie przychody. Jak? Ważna jest unikalność w designie, duże tarasy, niektórzy montują sauny w łazienkach. Te czynniki powodują, iż apartament wynajmuje się lepiej od innych. Turyści „kupują” oczami. Wystrój i zdjęcie są często  kluczem do sukcesu.

Apartament, który jest inny od reszty w danym budynku też jest atrakcyjny. Np. jeżeli w inwestycji jest 80-90% lokali 2-pokojowych, to  warto wybrać 1-pokojowy, będzie się lepiej wynajmował. 

Jakość zarządzania i obsługi turystów także jest istotna. Rezerwacje są dziś dokonywane w bardzo krótkim czasie przed przyjazdem, nie jak 4-5 lat temu kiedy lokale wynajmowały się 1-2 miesiące wcześniej. Ale i tu jest odstępstwo od reguły - najlepsze apartamenty mają rezerwację na rok do przodu. 

Bardzo ważna jest strefa SPA, basen, części wspólne z usługami. Turysta chce zejść dosłownie w kapciach i szlafroku by posiedzieć w saunie czy strefie basenowej. 

Jednoznacznie na wzrost przychodów właścicieli nie przekładają się natomiast sale konferencyjne. Hotele zarabiają na wydarzeniach biznesowych kalkulując odpowiednio cenę posiłków, a stawki wynajmu pokoi hotelowych są minimalizowane. Główny przychód z konferencji trafia więc do restauracji.  

Równie złożona jest kwestia nadpodaży wybranych lokalizacji. Czasem w krótkim okresie wybrana miejscowość wydaje się mało perspektywiczna biznesowo. Tak było kilka lat temu w Gdańsku. Ogrom inwestycji był w budowie lub na ukończeniu, tysiące nowych lokali. Oczekiwałem dużego tąpnięcia w segmencie wynajmu krótkoterminowego. I rzeczywiście w kolejnym roku tak było, rynek nie zaabsorbował wszystkich nowych miejsc noclegowych. W tej chwili jednak Gdańsk jest jednym z lepszych miejsc jeżeli chodzi o przygody z wynajmu apartamentów. Nagle okazało się, że cały rynek był w stanie wchłonąć te nowe projekty. Nie stało się to z roku na rok, finalnie jednak kondycja hoteli i apartamentów znów jest optymistyczna. 

Perspektywa rynku short term – czy opłaca się jeszcze kupować apartamenty wakacyjne pod wynajem?

Czeka nas nieustanny rozwój krajowego potencjału turystycznego, także wzrost stawek wynajmu w usługach noclegowych. Polska na tle innych krajów europejskich, starych gospodarek jest naprawdę zauważalnie lepsza jakościowo. Zarówno baza noclegowa, jak i gastronomiczna jest nowa, jakościowa. Turyści zagraniczni to widzą. 

Jedną z pasji Marcina Dumani jest wędkarstwo. Na rynku biznesowym też „łowi” okazje, tworzył rynek short term rental w Polsce, a zarządzana przez niego spółka od 17 lat jest nieustannie jednym z głównych graczy tego segmentu 

Zawsze kiedy podróżuję oceniam potencjał turystyczny miejsc. W 2024 r. byłem m.in. w USA, moja refleksja: Stany, pamiętałem przez lata jako miejsce niedoścignione. Dziś choćby pod względem jakości apartamentów turystycznych czy hoteli wiele im brakuje do Polski. Choć nie do końca sami umiemy to dobrze ocenić. Komentarz znajomego Duńczyka, który od wielu lat mieszka w Polsce bardzo dobrze oddaje naszą percepcję jako społeczeństwa: „Marcin, wasz kraj to jest taki dziwny. W prasie, w opiniach, wszędzie wszystko takie negatywne o turystyce. Drożyzna, paragony grozy, flądry drogie... Nikt nie promuje Polski jako pięknego kraju, a przecież przyrodę macie niesamowitą.” 

Mamy też profesjonalny rynek operatorów short term rental, często dużo bardziej rozwinięty niż np. Hiszpania czy Cypr. Wydaje się to może szokujące, ale do Sun & Snow przychodzą duże firmy zagraniczne, inwestorzy, deweloperzy i pytają, czy jest możliwość, byśmy rozpoczęli działalność na ich rynku. 

Model zarabiania na wynajmie apartamentów wypoczynkowych w kurortach znacznie różnie się też od inwestowania w condohotele. Właściciel apartamentu ma pełną swobodę dysponowania lokalem, swobodę działań w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Może kiedy ma potrzebę mieć lokal dla siebie, przyjeżdżać do niego z rodziną, udostępnić znajomym.

Jeśli nie korzysta zarabia na wynajmie. Umowa operatorska w Sun & Snow od wielu lat opiera się na najbezpieczniejszym dla obu stron  modelu: 73% przychodów zyskuje właściciel, 27% my jako operator. Jest nie tylko bezpieczny, ale też atrakcyjny dla inwestorów indywidualnych o czym świadczy choćby nasza skala. Obecnie mamy już blisko 3 tys. apartamentów w zarządzaniu w kurortach i miastach, nieustannie się rozwijamy, nie tylko ilościowo, ale też jakościowo.

Opracowanie: tekst autorski redakcji, pisany przez człowieka, nie AI, fot. Sun & Snow