Inwestorzy indywidualni schodzą z ryzyka
Przerzucają środki w ziemię i nieruchomości, choć nie w condohotele
15 października 2024 r.
Marlena Kosiura, analityk InwestycjewKurortach.pl: Jak wygląda dziś rynek inwestycji kapitałowych i nieruchomościowych z punktu widzenia Twoich klientów?
Mateusz Garyga, wealth manager, spółka F-Trust iWealth S.A.: Wśród moich klientów, którzy w ostatnich 2-3 latach zyskali na inwestycjach finansowych tych bardziej agresywnych o większym ryzyku widzę zmianę zachowania. Zarobili 20,30 czy nawet ponad 100% akceptując wysoki poziom ryzyka. Zyskali bardzo przyzwoite pieniądze dodatkowe, liczone nawet w milionach złotych. I dziś część kapitału początkowego zostawiają na rynku kapitałowym, a resztę wraz z wypracowanymi zyskami zaczynają przesuwać w rozwiązania o większym poziomie bezpieczeństwa lub zupełnie inne formy inwestowania, poza rynkiem kapitałowym.
Czyli w co?
Ziemia, złoto, coś co ma formę bardziej namacalną. Sporo osób woli „zejść” z ryzyka, zarabiać mniej, ale mieć większy poziom bezpieczeństwa inwestowania.
Długo to już trwa?
U moich klientów obserwuję ten trend od wakacji. Część ich kapitału już przesunęliśmy, mocno analizujemy kiedy i z czego warto wyjść obniżając ryzyko. Klienci przesuwają ten kapitał w inwestycje długoterminowe.
Np. nieruchomości?
Tak, ciągle są w orbicie zainteresowań moich klientów. To od lat konik inwestycyjny Polaków, tu się nic nie zmienia, choć zmieniają się proporcje. Nadal są ci, którzy większość nadwyżek lokują w nieruchomości, ale w grupie która uwielbia pomnażanie kapitału poprzez inwestycje na rynku kapitałowym widać, że chętniej niż jeszcze 1-2 lata temu przesuwają środki właśnie szczególnie w kierunku ziemi.
Rynek nieruchomości ma zupełnie inną dynamikę niż zyski z inwestycji finansowych. Mam wrażenie, że osoby inwestujące w mieszkania, ziemię, apartamenty wakacyjne, condohotele stronią od pomnażania pieniędzy poprzez fundusze, giełdę czy obligacje. I odwrotnie. Czy klienci oczekują szybkich zysków po zainwestowaniu na rynku nieruchomości, czy rozumieją, że ten segment znacząco się różni od rynku kapitałowego?
Oczywiście, że rozumieją różnice. Przynajmniej moi, świadomi klienci. Nieruchomości traktują raczej jak przysłowiową emeryturę. To ma być dla nich zabezpieczenie majątku i przychód przede wszystkim w przyszłości. Część środków zostawiają w instrumentach finansowych, które szybko można spieniężyć, np. w funduszach. W ziemię przerzucają środki na przysłowiową „czarną godzinę”. Są świadomi, że wchodząc w rynek nieruchomości po części „zamrażają” kapitał.
Jest jednak różnica w ich podejściu - rynek finansowy traktują wyłącznie przez pryzmat zysków i liczb, ale już gdy myślą o nieruchomościach to inwestycja musi być w ich guście.
„W ich guście”? Co to znaczy?
Kupując inwestycyjnie ziemię nad jeziorem na Mazurach spośród tego co jest dostępne wybierają taką, która im się podoba.
To chyba po części normalne. Widzą i oceniają przez pryzmat własnych emocji, chcą nabyć coś, co ich zdaniem przyniesie wzrost wartości ziemi na przestrzeni lat.
Podstawową zasadą mądrego inwestora nie jest kierowanie się emocjami, ale analizą potencjału i prognozowanie przyszłości. Podam przykład: wspólnie z klientem analizowaliśmy potencjał działki na terenie zorganizowanej osady nad jez. Plusznym na Mazurach. Teren znajduje się dosłownie kilka minut do planowanego ogromnego parku rozrywki, które ma realizować w Łutynówku pod Olsztynkiem grupa PTAK, należąca do Antoniego Ptaka, jednego z największych polskich biznesmanów. Klient uznał jednak, że nie do końca mu się podoba widok z działki. Nie zdecydował się, nie zważając zupełnie na potencjał inwestycyjny tego terenu.
Oceniają też np. odległość, im dalej od ich domu, tym gorzej. A przecież kiedy kupuje się ziemię inwestycyjnie nie jeździ się jej oglądać raz w miesiącu. Czy jako posiadać akcji spółki giełdowej inwestor indywidualny jeździ na każde walne zgromadzenie? No nie. Dokładnie tak samo może być z ziemią inwestycyjną. Podmiot, który takie działki sprzedaje zajmuje się kompleksowo przygotowaniem działek, np. poprzez organizację osady – zrobienie dróg, przyłączy, infrastruktury dodatkowej jak plac zabaw, pomosty czy ogólnodostępne miejsce na grill. Właściciel który kupuje grunt inwestycyjnie jest pasywnym inwestorem. I są też tacy, którzy kupili i ani razu nie byli na tej działce. Wiedzą, że ma potencjał, ceny wzrosną, zainwestowali i czekają.
Ile zarobili Twoi klienci na kupnie działek na terenach rekreacyjnych?
Średnioroczna stopa zwrotu jest w okolicach 15-20%. Ale potencjał lokalizacji musi mieć solidne podstawy. Klienci tak właśnie oceniają Mazury. Także dlatego, że ta część dopiero zaczyna się silnie rozwijać: drogi, nowe hotele i apartamenty, infrastruktura wokół marin i pływania. Podczas gdy lokalizacje nadmorskie czy w górach są już silnie rozwinięte i w związku z tym zarówno ziemia jak i nieruchomości mają mniejszą dynamikę wzrostu, to Mazury nadal mają przed sobą falę wzrostową.
Ale nie wszyscy widzą ten potencjał. Dla części moich klientów, którzy patrzą raczej krótkoterminowo fakt, że dzieje się tam dużo mniej jest zniechęcające. Tyle, że jak region ruszy silnie biznesowo może być za późno na to by liczyć na dobrą stopę zwrotu.
Nie tylko inwestorzy indywidualni tak myślą. Od lat pracuję z deweloperami budującymi hotele i apartamenty wakacyjne w kurortach i widzę dokładnie takie samo, krótkowzroczne myślenie. Często nie są w stanie myśleć kilka lat do przodu, ich perspektywa zakupu gruntów pod projekty to tu i teraz. Efekt tego widać np. w Szklarskiej Porębie, Świeradowie-Zdrój czy Ustroniu Morskim – deweloperzy kupili grunty w szczycie gorącej sprzedaży lokali wakacyjnych, rynek się ustabilizował i ich projekty się nie sprzedają, bo kupujący mają tysiące ofert w kurortach. W efekcie część z nich nawet nie ruszyła z budową i zapewne nie ruszy szybko. Nie potrafili patrzeć perspektywicznie do przodu lub zamówić analizę, by wiedzieć co się w danej miejscowości wydarzy.
Jednym wytłumaczeniem tych emocji w podejściu do inwestowania w nieruchomości wśród moich klientów jest fakt, że dla nich zakup działki czy lokalu to perspektywa, że być może to aktywo klient zostawi sobie jako własny majątek.
Przy rynku kapitałowym emocje bywają nawet większe. Dynamika jest dużo wyższa, każdy dzień przynosi nowe informacje. Ale emocje nie powinny decydować o tym czy wejść w daną inwestycję czy nie. Edukacja w zakresie inwestycji musi dotyczyć nie tylko zysków, możliwości inwestycyjnych, ale też rozumienia psychologii. Rynek nieustannie się zmienia, ma swoje cykle. Zawsze o tym przypominam moim klientom.
Nawet dla tych, którzy przenoszą kapitał w nieruchomości. U nich z kolei też widzę tunelowe spojrzenie w stylu: „no przecież nieruchomości tylko rosną”. Powielają frazy krążące w nagłówkach mediów czy wśród osób nie znających rynku, gospodarki. Przecież na rynku nieruchomości też mamy cykliczność, co doskonale widać choćby teraz. To niepokojące kiedy inwestorzy patrzą tak mało analitycznie.
Był moment kiedy inwestorzy z rynku kapitałowego rzucili się na lokowanie środków w condohotele. Dla wielu to było idealne połączenie zarabiania w stylu pasywnych aktywów finansowych z nieruchomościami, które powszechnie kojarzą się z aktywem trwałym i bezpiecznym. W ogromnej części ci potencjalni nabywcy zupełnie nie rozumieli złożoności inwestowania w lokal w condohotelu. Widziałeś to wśród Twoich klientów? Czy ten szał już minął?
Tak było. Klienci z rynku finansowego kupowali lokale w condohotelach, choć nie realizowali tych transakcji przeze mnie. Ale ten wielki boom minął. Był czas kiedy sami pytali mnie o to, czy warto inwestować w condohotel i w który. Ale w ciągu 1-2 lat odnotowali wszystkie sytuacje problemowe związane z wypłatą obiecanych zysków, które pojawiły się publicznie. Widzieli: ten condohotel nie płaci, inny jest źle zarządzany, jeszcze kolejny ma problem ze spłatą długu z obligacji korporacyjnych. Nastąpiła taka awersja do inwestowania w tego rodzaju produkty, że dziś moi inwestorzy zupełnie nie są zainteresowani condohotelami.
Niepokojący jest dla nich też wzrost wartości nieruchomości. Główne pytanie jakie zadają to: „ile jeszcze będą rosły, skoro i tak ceny lokali condo są już nielogicznie wysokie”? Wysokie wzrosty były w ich ocenie uzasadnione 10-15 lat temu. Można było wówczas przewidzieć że nawet jeśli wejdziemy w cykl stabilizacji czy niewielkich spadków, to za kilka lat ceny i tak skoczą znów do góry. Dziś, kiedy ceny lokali w condohotelach dochodzą do poziomu nieruchomości na południu Europy, klienci oceniają, że nie ma już przestrzeni na wzrosty.
Hiszpania, Cypr czy ten gorący dziś inwestycyjnie rynek nieruchomości jest atrakcyjny również dla Twoich klientów z rynku kapitałowego?
Nie widzę tego wśród moich klientów. W F-Trust iWealth mamy ofertę z Hiszpanii, ale nie budzi zainteresowania moich klientów.
Odwrotny kierunek inwestycyjny, czy inwestorzy indywidualni z segmentu nieruchomości wchodzą w rynek kapitałowy?
Oczywiście też tak, widzą potrzebę dywersyfikacji, czasem są już zwyczajnie znudzeni nieruchomościami. Mówią: po co mam kupować kolejne mieszkania na wynajem? Na początek wybierają jednak fundusze obligacji o niskim poziomie ryzyka i wysokim stopniu płynności. Chcą na początek zobaczyć jak funkcjonuje rynek inwestycji kapitałowych. I to dobre podejście. Wchodzą w nowy świat inwestycyjny małymi krokami. Decydują się by sprzedać np. jedno mieszkanie i kapitał kilkuset tysięcy ulokować w konkretnym produkcie finansowym.
Patrząc na Twoich klientów kim jest dziś ten inwestor, który lokuje środki w rynek kapitałowy i nieruchomości?
Głównie właściciele biznesów, które powstały po transformacji Polski w latach 90., a które cały czas funkcjonują. To często już nowe pokolenie w rodzinnych firmach. Są w stanie przeznaczyć na inwestycje minimum 500 tys. zł. Ten „próg wejścia” akurat w moim przypadku wynika z prostej przyczyny – by mieć odpowiednio dużo czasu na kontakty i dobrą obsługę klientów muszę ograniczyć grono. Dziś to 30 stałych klientów. Czasem droga inwestowania klienta rozpoczyna się od np. 200 tys. zł, ale mamy od razu ułożony horyzont czasowy, by do tego poziomu 500-600 tys. zł dojść w ciągu 1-2 lat. Są na kilka lat przed biznesową emeryturą, dlatego poza rynkiem finansowym chętnie inwestują w ziemię czy nieruchomości – traktują ten rodzaj aktywów jako inwestycję, ale też być może swoje miejsce na emeryturę.
