Hiszpańska fiesta Polaków trwa. Padł kolejny rekord zakupów second home
Dane od wielu lat doskonale gromadzi i analizuje hiszpańska organizacja Registradores de España - Kolegium Rejestratorów Hiszpanii. To powiązana z rządem izba bazująca na publicznych rejestrach wpisów i adnotacji dokonywanych w księgach wieczystych nieruchomości. Tak duża przejrzystość publicznych i ogólnodostępnych danych pozwala na szczegółową analizę tamtejszego rynku, ale i bezpieczeństwo w transakcjach prawnych dotyczących nieruchomości. Ich raporty można przejrzeć tu.
Jeśli spojrzymy na dane to wzrost zakupów nieruchomości – domów i apartamentów – przez Polaków widać wyraźnie. W 2022 r. rodacy kupili niecałe 3 tys. nieruchomości, w 2023 r. – 3,1 tys. A w całym 2024 roku Polacy kupili w Hiszpanii aż o 35% więcej – ponad 4,2 tys. nieruchomości.
Liczba notowanych co roku transakcji zakupu rośnie nieprzerwanie od ponad 10 lat (z przerwą na rok covidowy). Ale prawdziwie wystrzeliła w 2022 roku, bez cienia wątpliwości wiązać to należy z rozpoczęciem przez Rosję 24 lutego 2022 roku pełnoskalowej wojny w Ukrainie.
Wcale nie w czołówce
Rocznie w Hiszpanii obcokrajowcy przeprowadzają ponad 22 tys. transakcji notarialnych na rynku nieruchomości. Kilka miesięcy temu polskie media obiegły sensacyjne dane, że kupujemy prawie tak dużo nieruchomości jak obecni w Hiszpanii od lat Brytyjczycy i Niemcy. Faktycznie twarde dane wskazywały, że w III kwartale 2024 r. Polacy zajęli czwarte miejsce wśród obcokrajowców, po obywatelach Wielkiej Brytanii, Niemiec i Maroka.
Zakupy mieszkań przez obcokrajowców w ogólnej liczbie sprzedaży w Hiszpanii (%) + zmiana kwartał do kwartału (dane w prawej kolumnie); raport za trzeci kwartał 2024, str. 35
Ale patrząc na roczne dane za 2023 r. (za 2024 nie ma jeszcze w pełni opracowanych raportów) Polacy znajdują się na 9 pozycji wśród wszystkich obcokrajowców, stanowiąc 3,5% wśród wszystkich transakcji notarialnych zagranicznych kupujących Hiszpanii.
Zarejestrowane transakcje kupna i sprzedaży domów według narodowości kupującego, raport za 2023 rok, str. 78
Nasi rodacy są jednak najszybciej rosnącą grupą obcokrajowców, którzy nabywają nieruchomości w Hiszpanii. Wzrost w 2024 roku w porównaniu z 2023 to aż 36%, co plasuje nas na pierwszej pozycji. Za nami wśród zwiększającej się grupy są Ukraińcy, Holendrzy, Marokańczycy.
Zmniejszyła się za to liczba Rosjan kupujących nieruchomości - co dość oczywiste, biorąc pod uwagę wszelkie sankcje nakładane na obywateli Rosji w Europie. Mniej aktów notarialnych na zakup lokum zawierają też Francuzi (spadek o 13% w 2024 r.) oraz Brytyjczycy (spadek o 5%), którzy jednak niezmiennie od lat stanowią najsilniejszą grupę obcokrajowców nabywających tu nieruchomości. Doskonale obrazuje to drugi wykres poniżej przygotowany przez biuro marklerskie banku Pekao.
36% wzrost r/r polskiego popytu był najwyższy wśród obcokrajowców. Druga najwyższa dynamika r/r należała do Ukraińców (+26%), a trzecie miejsce zajęli Holendrzy (+18%).
— Analizy Biuro Maklerskie Pekao (@BM_PekaoAnalizy) February 12, 2025
Polacy stanowią już 4.6% obcokrajowców kupujących hiszpańskie nieruchomości (vs. 1.9% w 2021).
2/3 pic.twitter.com/7awer0Fk3I
Kupujemy zarówno małe lokale poniżej 40 m2, ale też większe 80-100 m2. Polaków stać na duże apartamenty, nawet takie powyżej 100 metrów w równym stopniu jak m.in. Brytyjczyków. W metrażach 80-100 m2 Polacy stanowią 17,6% kupujących, co też jest podobnym odsetkiem jak Brytyjczyków (18,7%) czy Francuzów (16,1%).
Kupno nieruchomości według narodowości kupującego i powierzchni, raport za 2023 rok, str. 86
Polacy nie boją się też zakupów na kredyt zaciągany w hiszpańskich bankach. W 2023 roku kiedy rodacy kupili tu ponad 3 tys. nieruchomości, liczba udzielonych kredytów hipotecznych dla polskich obywateli wyniosła 685. Co także uplasowało nas na 9 pozycji wśród wszystkich obcokrajowców. Polacy zaciągają średni kredyt w wysokości 170 tys. euro.
Kredyty hipoteczne na nieruchomości kupione przez cudzoziemców według narodowości, raport za rok 2023, str. 119
Średnia kwota kredytów hipotecznych cudzoziemców według narodowości, raport za 2023, str. 143
Obcokrajowcy kupują nieruchomości głównie na wybrzeżu wschodnim i południowym, na Balearach oraz na Wyspach Kanaryjskich. Nie bez powodu w całej Andaluzji - okolicach Marbelli, Malagii, Gibraltaru - mówi się, że to nowe województwo należące do Polski. Rosnąca lawinowo liczba zakupów nieruchomości spowodowała wręcz wysyp polskich biur pośrednictwa na południowym wybrzeżu Hiszpanii. Także w kraju duże agencje nieruchomości specjalizujące się w sprzedaży lokali w kurortach oferowanych jako second home lub lokale inwestycyjne, które mają generować pasywne zyski z turystyki dla ich właścicieli musiały poszerzyć ofertę o rynek hiszpański.
Odpływ kupujących w kierunku południa Europy dał się odczuć już w 2023 roku wśród polskich deweloperów z kurortów. Miniony rok przyniósł umocnienie tego trendu. Kupowanie nieruchomości w Hiszpanii i innych krajach stało się nie tylko modne, ale i ekonomicznie uzasadnione w ocenie wielu Polaków. Koszt zakupu dość atrakcyjnego apartamentu, który będzie można wynajmować w Hiszpanii (czyli takiego z minimum 1 oddzielną sypialnią i salonem) jak informowała nas Tatiana Pękala z Dream Property Marbella (Polka od ponad 18 lat zajmująca się sprzedażą nieruchomości w Hiszpanii i mieszkająca tam) to wydatek rzędu 300 tys. euro. Stawki więc zaczynają być porównywalne z atrakcyjnymi apartamentami wakacyjnymi czy lokalami w modelu condohotelu w polskich kurortach, szczególnie nad Bałtykiem, gdzie zakup na rynku deweloperskim wykończonego pod klucz (bez mebli ruchomych) apartamentu o metrażu ok. 30-40 m2 to dziś koszt minium 800-900 tys. zł. Te najbardziej atrakcyjne z widokiem na morze, blisko plaży kosztują od 1 mln zł w górę.
Cudzoziemcy kupują nieruchomości głównie na wschodnim wybrzeży Hiszpanii oraz na połduniu; zakupy domów przez cudzoziemców w województwach (%), raport 2023, str. 77
Problemy na horyzoncie dla obywateli spoza UE
Nastroje Hiszpanów w kontekście popularnego kierunku inwestowania w ich nieruchomości są nieco stygnące, szczególnie w kontekście osób spoza UE, w tym Rosjan, a także Amerykanów, Brytyjczyków oraz mieszkańców północnych regionów Afryki. Niedawno władze zapowiedziały wprowadzenie 100% podatku od zakupu nieruchomości dla inwestorów spoza UE.
Od kwietnia 2025 roku zakończyć się ma również tzw. „złota wiza”. To program zgodnie z którym obywatele spoza UE mogli dostać prawo pobytu jeśli kupili nieruchomość wartą co najmniej 500 tys. euro. Rozwiązane dość popularne w wielu krajach, m.in. w Emiratach Arabskich, które przyczynić się ma do przyciągnięcia zagranicznych inwestorów.
W 2024 r. ceny mieszkań wzrosły w Hiszpanii o ponad 8%, eksperci tamtejszego rynku oceniają, że w 2025 r. ceny mogą wzrosnąć o kolejne 5%.
Średnia cena nieruchomości (€/m²) według prowincji, raport za 2023, str. 30
O bieżący komentarz wyjaśniający ten fenomen zakupów poprosilismy Tatianę Pękalę (druga z lewej na zdjęciu powyżej), założycielkę biura Dream Property Marbella. Eskpertka wyjaśnia motywacje Polaków kupujących w Hiszpanii nieruchomości:
Polacy zakończyli 2024 r. na siódmej pozycji wśród zagranicznych inwestorów z ponad 4,2 tysiącami zrealizowanych transakcji. Oznacza to aż czterokrotny wzrost wolumenu zakupów w ciągu ostatnich pięciu lat. Spowodowały go w największej mierze dwa czynniki: najpierw pandemia koronawirusa i rozpowszechnienie możliwości pracy zdalnej, a potem wojna w Ukrainie.
Wybuch wojny u części nabywców wywołał panikę i potrzebę natychmiastowego znalezienia bezpiecznego lokum na wypadek eskalacji konfliktu zbrojnego za wschodnią granicą Polski. Inni zachowali zimną krew, ale uznali, że warto rozważyć dywersyfikację portfela inwestycyjnego i rozszerzenie go o nieruchomości w Hiszpanii.
Na sukcesywnie rosnące zainteresowanie rynkiem nieruchomości w tym kraju wpływ mają również słoneczna pogoda, stosunkowo krótki lot z Polski, potencjał inwestycyjny, atrakcyjne ceny i szeroki wybór mieszkań, willi czy rezydencji.
Polacy kupują głównie apartamenty i domy w miejscowościach nadmorskich i turystycznych. Dużym powodzeniem cieszą się również tzw. nieruchomości golfowe, czyli te położone przy licznych, szczególnie na południu Hiszpanii, polach golfowych. Zakres cen jest bardzo szeroki: od mieszkań za około 300 tysięcy EUR do luksusowych willi za kilka lub nawet kilkanaście milionów EUR.
Zdecydowana większość naszych klientów kupuje nieruchomości dla siebie, zazwyczaj jako domy wakacyjne. Coraz częściej jednak kupno domu lub mieszkania jest spowodowane chęcią przeprowadzki do Hiszpanii. Aktualnie Polaków mieszka tu już prawie 55 tysięcy, większość na wybrzeżu i w dużych miastach.
Jeśli jednak kupujący nie planują przeprowadzki i myślą głównie o zainwestowaniu nadwyżek kapitałowych, to zwykle i tak chcą to zrobić w tzw. systemie mieszanym, czyli wynajmować swoją nieruchomość w wysokim sezonie, a korzystać z niej zimą albo po prostu wtedy, kiedy nie jest wynajmowana. Zakupy typowo inwestycyjne, kiedy właściciel zupełnie nie korzysta ze swojego mieszkania czy domu, zdarzają się niezwykle rzadko.
Liczba hiszpańskich nieruchomości kupowanych przez Polaków rośnie nieprzerwanie do 5 lat i nic nie wskazuje na to, żeby ten trend miał się zmienić. Ewoluuje natomiast profil kupującego. O ile kilkanaście lat temu naszymi klientami byli głównie ludzie blisko lub w wieku emerytalnym, o tyle od kilku lat polscy inwestorzy to osoby w kwiecie wieku. Często są aktywni zawodowo, mają dzieci w wieku szkolnym i zupełnie nie przeszkadza im to w realizowaniu planów o zmianie kraju zamieszkania. Decyzję wielu z nich ułatwia fakt, że Hiszpania jest doskonale przygotowana do przyjmowania imigrantów z każdej grupy wiekowej. Nie bez powodu w corocznym rankingu Forbes typującym 25 miast najbardziej przyjaznych ekspatom, na podium znalazły się Walencja, Malaga i Alicante, a Madryt zajął siódmą pozycję.
Komentarz: Marlena Kosiura, analityk kurortów
Czy ta hiszpańska gorączka wśród polskich inwestorów indywidualnych to problem dla deweloperów budujących apartamenty i condohotele w polskich kurortach? Zdecydowanie tak. Ich odpływ w wynikach sprzedaży czuć wyraźnie. Nie bez przyczyny też firmy specjalizujące się do tej pory głównie w oferowaniu apartamentów nad Bałtykiem czy w górach uruchomiły w swojej ofercie kierunek hiszpański. Taką ofertę wprowadziły w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy roku m.in. Marshall Real Estate, Asset Home, grupa Condo.pl czy powiązana z Górskimi Resortami spółka Morris & Lloyd Broker.
Patrząc jednak głębiej w dane i motywacje kupujących takie przekierowanie i tak by nastąpiło. Dynamika sprzedaży lokali w polskich kurortach w związku z ogromną podażą i dojrzewaniem musiała spowolnić. Polacy, którzy nabywają swój drugi dom w Hiszpanii to zazwyczaj osoby zamożne, które posiadają już często kilka nieruchomości, także tych wakacyjnych w Polsce. Nie są wyjątkiem właściciele, którzy „kolekcjonują” wypoczynkowe lokum: mają już apartament nad Bałtykiem, w górach, naturalnie więc swoją uwagę przekierowują na zagranicę. Rosnące ceny polskich nieruchomości wakacyjnych, bogacenie się polskiego społeczeństwa i wojna w Ukrainie jedynie zdynamizowały otwarcie się Polaków na nieruchomości w innych częściach Europy czy świata.
Zakupy w Hiszpanii nie są dokonywane z pobudek inwestycyjnych, o czym wspomina też Tatiana Pękala w swoim komentarzu. Szczególnie, że wymogi dotyczące wynajmu na rynku short-term rental w Hiszpanii są coraz bardziej restrykcyjne, a konkurencja ogromna.
Realia finansowe zderzenia się hiszpańskimi cenami powoduje, że część inwestorów indywidualnych porzuca marzenia. Nie da się kupić dobrej nieruchomości za 150-200 tys. euro, a takie właśnie wyobrażenia i możliwości gotówkowe ma część Polaków skuszona nagłówkami z mediów o rosnącej fali zakupów apartamentów w Hiszpanii.
Potencjał na sprzedaż w polskich kurortach lokali wakacyjnych nadal jest i będzie. Deweloperzy na szczęście powoli budzą się ze snu, że nie da sprzedawać w budżetach 800 tys. – 1 mln zł apartamentów pośrodku niczego lub w małych wioskach wakacyjnych, które trudno nawet określić mianem kurortu. I dobrze. Dopasowanie cen sprzedaży do potencjału kupujących to jedyna droga do komercjalizowania nowych projektów z sukcesem. Chętni na swój second home w budżetach ok. 400-500 tys. zł nadal w Polsce są.
Szczególnie, że dla turystów wizja lata na południu Europy w warunkach coraz bardziej odczuwalnego ocieplenia klimatu przestaje być atrakcyjna. Hiszpania może więc być miłą odskocznią, słonecznymi wakacjami na czas polskiej szarej zimy bez śniegu.
Tekst: materiał autorski redakcji, fot. Aleksander Riabincew, Puerto Banus Marbella Front Line Duplex Penthouse, Tomasz Bulenda
