Ustawa regulująca najem krótkoterminowy w końcu na pierwszym czytaniu w Sejmie

Projekt ustawy przygotowany przez partię Polska 2050 znajduje się w pracach już od grudnia 2025 r. Wówczas partia złożyła swoje propozycje ustawy u marszałka Sejmu, argumentując że nad regulacją i ustawą kwestii krótkiego najmu rząd pracuje już wiele lat, a propozycji nadal nie ma. Po 4,5 miesiąca projekt ustawy Polski 2050 trafia w końcu do oficjalnego biegu legislacyjnego, na posiedzeniu 14 kwietnia 2026 r. odbędzie się pierwsze czytanie tej ustawy, a następnie projekt trafi do szczegółowych prac w komisjach sejmowych. Jego założenia szczegółowo opisywaliśmy tutaj.

Są zmiany w propozycji zapisów, ale obowiązek zgód wspólnot mieszkaniowych i możliwość stref z zakazem wynajmu pozostają

Partia wprowadziła do swojej propozycji autopoprawki. Są związane głównie z faktem, że w pierwszej wersji złożonej w Sejmie propozycji parlamentarzyści Polska 2050 zapomnieli o najważniejszych regulacjach Unii Europejskiej, które wchodzą w życie także w Polsce 20 maja 2026 r. Chodzi o fakt, że każde z mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo będzie musiało mieć indywidualny numer rejestrowy nadawany w ramach centralnej bazy obiektów noclegowych, którą prowadzić będą gminy oraz ministerstwo sportu i turystyki.

Zmiany wprowadzone z ustawie doprecyzują też kompetencje samorządów oraz wspólnot mieszkaniowych. Pojawiło się też kilka zapisów, które mogą mieć duże konsekwencje dla właścicieli mieszkań oraz firm operatorskich zajmujących się takim najmem.

Co ważnego dołożono do projektu ustawy?:

• pojawiła się definicja najemcy, czyli podmiotu który mieszkanie turystyczne udostępnia. Posłowie w uzasadnieniu wyjaśniają, że terminologia jest spójna z prawem unijnym, ale jeden z zapisów budzi duże zastanowienie. Określa się bowiem, że najemca lokalu czyli ten przysłowiowy turysta jest rozumiany jako „osoba fizyczna, której wynajmujący udostępnił lokal”. Tymczasem mieszkania turystyczne wynajmowane są nie tylko przez prywatnych turystów, ale też firmy np. na pobyt pracowników. Takie brzmienie przepisów powoduje, że fakt wynajęcia mieszkania na krótki pobyt biznesowy i wystawienie faktury za taki pobyt (dokładnie tak jak ma to miejsce w hotelu) zostaje zawieszone w próżni legislacyjnej

• pojawia się obowiązek wywieszania regulaminu lokalu – takie wymagania nie są niczym nowym, jednak w projekcie złożonym pierwotnie ich zabrakło. Profesjonalne firmy operatorzy wynajmu mieszkań turystycznych, podobnie jak hotelarze dbają o to, by w lokalach takie regulaminy były. Posłowie 2050 proponują w ustawie, że w regulaminie musi być dodane imię, nazwisko i numer telefonu osoby odpowiedzialnej za kontakt w przypadku naruszenia zasad bezpieczeństwa i porządku. I to jest duża zmiana, bo dziś choć regulaminy są, to często nie ma w nich tych danych. W efekcie jeśli w mieszkaniu coś się dzieje, ani wynajmujący, ani sąsiedzi w budynku mieszkalnym nie wiedzą do kogo dzwonić z interwencją, bo danych kontaktowych nie ma też np. na platformach typu Booking.

Propozycja posłów nakłada też na platformy rezerwacyjne obowiązek publikacji tych danych, co od razu rodzi wątpliwości czy taki zapis uda się realnie wprowadzić, ponieważ platformy z założenia nie chcą podawać w ofercie danego lokalu czy hotelu kontaktu do obiektu, by potencjalny turysta nie wynajmował miejsca bezpośrednio, a koniecznie z pośrednictwem platformy (na pośrednictwie platformy zarabiają prowizję). To jedno z ogniw toczącego się od lat sporu miedzy branżą noclegową na całym świecie, a Bookingiem. 

• pojawił się zapis nakazujący by mieszkanie wynajmowane krótkoterminowo było przed wejściem oznakowane, że taka działalność jest prowadzona w lokalu. Dla wielu mieszkań turystycznych to nie jest nowość, w kurortach tabliczki z logo operatora, umieszczane na drzwiach apartamentów wakacyjnych są bardzo często spotykane. Dla operatorów jest to realna reklama, każdy z turystów może będąc w budynku zobaczyć od kogo jeszcze można tu wynająć apartament, by następnym razem wybrać ofertę innego operatora. Praktyka ta nie jest jednak powszechna w budynkach wielorodzinnych w miastach, więc propozycja posłów może tu sporo zmienić. Sąsiedzi mieliby wówczas faktycznie wiedzę, który lokal oferowany jest do wynajmu turystom

• autopoprawka prowadza dodatkowe zapisy określające kompetencje lokalnych władz dotyczące reagowania na zjawisko wynajmu krótkoterminowego. Takie propozycje były już w pierwotnej propozycji ustawy, teraz politycy Polska 2050 dokładają dodatkowo możliwość ustalania przez radę gminy na ile miesięcy rocznie mieszkania mogą być wynajmowane na doby. Wszystkie te regulacje lokale miałby by być poprzedzone konsultacjami społecznymi. Dla branży short term rental to spore wyzwanie, bo oznacza że lokalnie będą musiałby mieć za przeciwnika nie tylko niechętnym radnych, ale przede wszystkim też ruchy aktywistów miejskich, których działania zyskują często duży rozgłos, poparcie mieszkańców i w efekcie sporą skuteczność w stanowieniu lokalnego prawa

• dodatkowe zapisy zawierają też cały szereg regulacji związanych z tym, czego wymaga od nas wdrożenie przepisów unijnych. Od 20 maja wchodzi w życie rozporządzenie z 2024 r. (nr 1028), zgodnie z którym musi powstać centralny rejestr takich mieszkań turystycznych, i muszą być nadawane numery dla każdego z lokali, które następnie platformy rezerwacyjne będą musiały podawać w ogłoszeniach. W pierwszej wersji ustawy tych zapisów nie było w ogóle. Wprowadzenie ich do projektu Polska 2050 legalizuje po prostu rzeczywistość prawną, która i tak nastąpi. Rząd nie jest zobowiązany do wprowadzenia tych wymogów UE ustawą, musi jedynie wydać rozporządzenie szczegółowo określające jak w praktyce będzie ten proces regulacji przebiegał. I na pewno nastąpi to do 20 maja 2026 r., bo tego wymaga od nas prawo UE. Ustawa Polski 2050 oraz ustawa nad którą pracuje rząd jest jedynie uzupełnieniem i porządkowaniem rynku.

• ustawa poselska, która i tak nie wejdzie w życie przed 20 maja 2026 r. doprecyzowuje, że to minister ds. turystyki określi w rozporządzeniu jak de facto technicznie ma odbywać się ta rejestracja, jak przebiegać będzie wymiana danych. Każdy lokal czy mieszkanie wynajmowane na doby będzie mieć niejako hot spot łączący lokal z centralną bazą, by samorządy, ale też państwo mogło pobierać dane. Rejestr będzie częściowo publicznie dostępny, na pewno dostępne będą dane lokalu (adres, metraż, numer identyfikacyjny). System będzie jednak zbierał też dane wrażliwe, jak m.in. numery PESEL, mail, adres zamieszkania osoby wnioskującej o nadanie numeru identyfikacji lokalu. Politycy Polska 2050 chcą także by we wniosku, a tym samym w bazie była konieczność podania też: maksymalnej liczby miejsc noclegowych, planowany okres wynajmu, informację czy wynajmujący mieszkania w lokalu na stałe, czy go jedynie wynajmuje

• w autopoprawce pojawia się też konieczność podania we wniosku o wpis i nadanie numeru identyfikacji numeru księgi wieczystej lokalu. To dane, które samorządy i tak mają, ale jest w tej regulacji pułapka. Wiele nowych mieszkań, które kupowane są od dewelopera od razu na wynajem często nie ma założonej księgi wieczystej. Księgi zakłada lokalny sąd, i bywa, że nadanie numeru księgi wieczystej dla danego lokalu trwa nawet ponad 1 rok. Oznacza to, że ktoś kto kupuje lokal pod wynajem, ale dopiero czeka na nadanie numeru księgi wieczystej może nie móc przez nawet 1 rok tego lokalu wynajmować. Dla inwestorów to sytuacja bardzo trudna, będą mieć lokal, obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości oraz czynszu do wspólnoty i żadnego zarobku na turystach

• propozycja przepisów dookreśla też, że wniosek i numer identyfikacji lokalu będzie musiał zawierać zgodę zarządu spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Ten zapis w praktyce też może oznaczać paraliż możliwości wynajmowania. Bez numeru identyfikacji lokal nie będzie mógł być legalnie udostępniany na platformach rezerwacyjnych (wprowadzono też karę za brak tego numeru – 50 tys. zł, podobnie jak jest to w projekcie regulacji rządowych, dodatkowo Polska 2050 nakłada też kary 50 tys. zł za każdy lokal na platformę, jeśli udostępni ogłoszenie lokalu który nie ma numeru identyfikacji). Nietrudno jednak wyobrazić sobie sytuację, gdy właściciel mieszkania nie może złożyć wniosku o numer, bo ciągle nie ma ani zgody spółdzielni, ani zgody wspólnoty. Brak tej zgody nie zawsze musi wynikać z niechęci spółdzielni czy wspólnoty, a zwyczajnie z braku czasu i logistyki, szczególnie w przypadku zgód wspólnoty. Posiedzenia wspólnoty odbywają się kwartalnie, a głosowanie nad danym wnioskiem często przeciąga się tygodniami czy nawet miesiącami, ponieważ nie udaje się zebrać odpowiedniej liczby podpisów. Opieszałość wspólnoty czy spółdzielni oznacza, że właściciel mieszkania może bez końca czekać na decyzję. Bez niej nie będzie mógł wynajmować legalnie lokalu

• uzupełnienie propozycji przepisów dotyczy też kompetencji kontrolowania przez władze lokalne mieszkań turystycznych. Zapisy mówią, jak, kiedy i co mogą kontrolować władze, choć z naszych rozmów z samorządami miast i kurortów wynika, że nie wszyscy lokalni urzędnicy są z tego zadowoleni, uważają że nie mają czasu, pieniędzy i kompetencji by określać kwestie działalności de facto hotelowej

•  ogromną pułapką dla właścicieli mieszkań jest też możliwość odmowy wydania numeru identyfikacji dla mieszkania, które taki numer już w przeszłości miało. Politycy Polska 2050 uzasadniają ten zapis tym, że porządkuje rynek, by nie zdarzyło się, że mieszkanie ma nadane dwa razy numery. Ale kryje się w tym pułapka związana z nieuczciwymi operatorami najmu krótkoterminowego. Jeśli bowiem to firma wystąpi o nadanie numeru identyfikacji i to ona dostanie decyzję rejestracyjną, to w przyszłości gdy właściciel lokalu będzie chciał zmienić operatora, może się okazać, że w urzędzie gminy dostanie odmowę, a firma operatorska nie będzie chciała prawnie przekazać możliwości posługiwania się nadanym numerem identyfikacyjnym. Właściciel mieszkania zostanie więc z sytuacją, że albo musi nadal współpracować z operatorem który ma numer identyfikacji dla lokalu, albo rezygnuje z legalnego wynajmu mieszkania turystom. W dalszych pracach nad ustawą lub rozporządzeniu ministerstwa turystyki do przepisów UE musi znaleźć się zapis, że numer nadawany jest przypisany do właściciela lokalu, a nie do operatora. Ważne także, by numer nie był przypisywany do lokalu, bo wówczas stanie się czynnikiem podbijającym cenę mieszkania, co od dawna dzieje się np. w Hiszpanii, gdzie lokale z nadanym numerem są droższe w sprzedaży, ponieważ można je wynajmować. Taka sytuacja byłaby sprzeczna z ideą jaką powtarzają politycy Polska 2050 oraz aktywiści – że przez wynajem krótkoterminowy mieszkania są droższe w sprzedaży i wynajmie

Ani politycy, ani biznes short term rental nie wie jak potoczy się dyskusja oraz jak ostatecznie brzmieć będą zapisy ustawy. Środowisko polityków jest bowiem w tej kwestii podzielone, preferencje poszczególnych partii czy posłów oraz senatorów pojawią się dopiero na etapie dalszych prac. Już dziś wiadomo, że ostre zapisy – w tym zgody wspólnot oraz możliwość wyznaczania przez samorządy stref wolnych od wynajmu mieszkań turystycznych – obok posłów Polska 2050 popierają partie lewicowe. Parlamentarzyści Konfederacji będą raczej przeciwni, ponieważ od dawna opowiadają się za wolnością biznesową, w tym do swobodnego dysponowania własnym majątkiem. Środowisko KO oraz PiS będzie zapewne podzielone, podobnie jak w przypadku polityków wszystkich partii działających silnie lokalnie w miastach. 

Kompetencje do lokalnego decydowania, w tym nawet ograniczania możliwości wynajmu domagają się od dawna duże miasta, m.in. te skupione w Unii Metropolii Polskich, w tym Warszawa, Kraków, Gdańsk, ale też mniejsze jak choćby Sopot. Wprawdzie wszyscy samorządowcy podkreślają, że nie chcą zakazywać takiej formy noclegów, ale chcą mieć realny wpływ i narzędzia prawne by reagować, jeśli wynajem krótkoterminowy rozrośnie się do skali, które przeszkadza lokalnie stałym mieszkańcom. 

W temacie projektu poselskiego pojawiają się też wątpliwości prawne m.in. dot. prawa własności, zgłaszał je m.in. Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, pisaliśmy o tym tutaj. 

Pełna treść autopoprawki Polska 2050 do ustawy o wynajmie krótkoterminowych do przeczytania tutaj.

Opracowanie: tekst autorski redakcji, pisany przez człowieka, nie AI, fot. Sejm RP