Eksperci Krajowej Izy Gospodarczej alarmują: poselska ustawa o najmie mieszkań turystom ogranicza prawo własności

Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej (KIG) swoje uwagi w procesie konsultacji przesłał 30 grudnia 2025 r. Do 3 stycznia 2026 r. w Sejmie prowadzony jest proces konsultacji społecznych projektu ustawy dot. regulacji zjawiska wynajmu krótkoterminowego, czyli mieszkań udostępnianych przez platformy rezerwacyjne typu Airbnb czy Booking turystom. Przepisy zaproponowali posłowie klubu Polska 2050. 

Już na początku uwag eksperci komitetu KIG zauważają, że wątpliwości budzi propozycja ograniczenia do 30 dni w roku możliwości wynajmu mieszkania, w którym ktoś mieszka na stałe. Według założeń polityków Polska 2050 taką możliwość przewidziano dla tych, którzy chcą wynająć swoje mieszkanie turystom od czasu do czasu, np. okazyjnie gdy w danym mieści odbywa się koncert jakiejś dużej gwiazdy muzycznej i w ciągu nocy wynajmując mieszkanie turystom, którzy przyjadą na to wydarzenie właściciel lokalu może zarobić nawet kilka tysięcy złotych. Idea słuszna, ale prawnicy z Komitetu ds. Nieruchomości KIG zauważają, że zapis ten ogranicza prawo własności, poza tym trudno zweryfikować „pobyt stały wynajmującego” jak to ujęto w propozycji ustawy. 

Eksperci nieruchomości odnoszą się do propozycji, której najbardziej obawiają się wynajmujący mieszkania w modelu short term rental i firmy operatorskie z tego rynku. Posłowie wprowadzili w projekcie ustawy konieczność uzyskania zgody na taką działalności we wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni. Ale komitet KIG przypomina, że Sąd

Najwyższy rozpatrywał już takie sprawy i w wyroku z 12 stycznia 2021 r. zaznaczył, że wspólnota nie może ustanowić zakazu przeznaczania przez właścicieli lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego. Tu można przeczytać całe uzasadnienie tego wyroku SN.

Z tego powodu zdaniem komitetu KIG w projekcie ustawy należy w sposób szczegółowy uregulować wyrażenie ww. zgody przez wspólnotę mieszkaniową.

Z kolei tam, gdzie taką zgodę wyrażać miałby zarząd spółdzielni mieszkaniowej dochodzić może do braku transparentności podejmowania decyzji. „W art. 5 ust. 2 projektu ustawy podano niejasne kryteria pozwalające odmówić zgody na prowadzenie działalności w zakresie najmu krótkoterminowego, albowiem brak jest w prawie szczegółowych regulacji co do spełniania wymagań budowlanych, sanitarnych, przeciwpożarowych i inny przez lokal przeznaczony na najem krótkoterminowy. Projekt ustawy nie proponuje wprowadzenia regulacji, które pozwoliłyby na określenie takich wymagań np. w rozporządzeniu” – napisali członkowie KIG w swoim stanowisku. 

I faktycznie propozycje posłów Polska 2050 mogą budzić zdziwienie, proponują taki zapis: „Wspólnota mieszkaniowa albo zarząd spółdzielni mieszkaniowej może odmówić zgody, jeśli wykonywanie najmu krótkoterminowego pozostawałoby w sprzeczności z wymaganiami sanitarnymi, przeciwpożarowymi oraz innymi określonymi odrębnymi przepisami lub przepisami uchwały, o której mowa w art. 7 ust. 2 lub wykonywanie najmu krótkoterminowego dotychczas w lokalu naruszało porządek lub bezpieczeństwo”. Tyle, że w polskim prawie nie ma żadnych przepisów które opisywałby jakie wymagania ma spełniać mieszkanie czy budynek mieszkalny, by można je wynajmować turystom. To bardzo duży problem, który od dawna zgłasza m.in. straż pożarna. Zawsze gdy w jakimś postępowaniu – np. w wyniku wymagań gminy, gdy właściciel chce wpisać lokal do ewidencji obiektów noclegowych - od właściciela wymaga się zaświadczenia straży pożarnej, to strażacy uchylają się od obowiązku wydania takiego dokumentu, bo jak podkreślają nie mają do jakiego prawa się odnieść, by stwierdzić, że mieszkanie jest bezpieczne lub nie dla turystów. 

Podobnie z kontrolowaniem lokali pod względem wymagań sanitarnych czy przeciwpożarowych. „Brak jest w prawie szczegółowych regulacji w tym zakresie co do lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Nie są zatem jasne kryteria jakimi mają kierować się organy dokonujące kontroli. Dodatkowo kontroli takiej poza wyspecjalizowanymi organami mogą dokonywać wójt (burmistrz, prezydent miasta) lub osoby przez niego upoważnione, choć nie wiadomo na podstawie jakich przepisów i jakich kryteriów mają ustalać przestrzeganie wymagań” – zauważa radca prawny Piotr Jarzyński, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

I jeszcze jedna nieścisłość na którą uwagę zwracają eksperci KIG - art. 12 projektu ustawy pozwala na wykreślenie z ewidencji lokalu w razie powtarzających się co najmniej 3 razy przypadków naruszenia porządku lub bezpieczeństwa lub przepisów uchwały rady gminy. Ale nie wiadomo co można uznać za „powtarzające się przypadki” i jaki odstęp czasu powinien być pomiędzy 3 przypadkami.

Nie jest także jasnym czy za taki przypadek można uznać np. niezasadne zgłoszenie na Policję hałasu w lokalu. Naruszenie porządku lub bezpieczeństwa powinno być stwierdzone we właściwym postępowaniu (np. karnym, administracyjnym) a nie jedynie na podstawie dowolnie stwierdzonego przypadku – podkreśla w piśmie KIG prawnik Piotr Jarzyński.

Komitet KIG wskazuje też na mało życiowe przepisy w zakresie terminów wydania zgody przez wspólnotę lub spółdzielnię na wynajem short term rental. „6-miesięczny termin (…) nie pozwala  wynajmującym na elastyczny najem lokali i wymusza planowanie z dużym wyprzedzeniem prowadzenia działalności w zakresie najmu krótkoterminowego” – piszą eksperci.

Zdaniem KIG uszczegółowienia wymaga także obowiązek oznakowania lokali tabliczką. W zapisach ustawy politycy proponują, by było to „przy wejściu do lokalu”. Ale ten zapis jest na tyle ogólny, że nie wiadomo czy ma to być czy wewnątrz budynku np. na ścianie obok drzwi mieszkania lub wręcz na drzwiach, czy może na zewnętrznej ścianie budynku, a z tym może być problem. „W obiektach budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, gdzie umieszczenie takiej informacji (np. na tablicy) wymaga zgody konserwatora zabytków i w niektórych sytuacjach zgoda taka może nie zostać udzielona” – wskazują eksperci. „Dodatkowo projekt ustawy pomija uchwałę rady gminy dotyczącą zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabarytów, standardów jakościowych oraz rodzajów materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane”, czyli m.in. zapisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czy gminy będą całkowicie zakazywać wynajmu mieszkań turystom?

Zgodnie z propozycjami posłów Polska 2050 rada gminy może ustanowić strefy, gdzie możliwość wynajmowania mieszkań turystom będzie w ogóle zakazana. To odpowiedź na wiele skarg mieszkańców, głównie z miast, że budynki mieszkaniowe zamieniają się w hotele, a życie z wiecznie zmieniającymi się turystami czy hałasem walizek na osiedlu jest trudne.

„W skrajnych przypadkach rada gminy może wskazać wszystkie tereny zabudowane lub planowane do zabudowy lokalami na terenie gminy (stanowiące część terenu gminy), co w praktyce wyłączy na terenie gminy możliwość prowadzenia działalności w zakresie najmu krótkoterminowego lokali. Komitet uważa, że ww. regulacja narusza istotę prawa własności w rozumieniu art. 64 ust. 3 Konstytucji” – napisali eksperci KIG w swoim stanowisku. I jak dodają, jeśli ustawa miałaby takie ograniczenia prawa własności wprowadzić, to zapisy muszą być zgodne z art. 31 ust. 3 Konstytucji, który wyraźnie mówi, że ograniczenia wolności i praw konstytucyjnych mogą być ustanawiane wyłącznie gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla ochrony bezpieczeństwa, porządku publicznego, środowiska, zdrowia, moralności publicznej lub wolności i praw innych, przy czym nie mogą naruszać istoty tych wolności i praw.

Eksperci podnoszą też problem, który niejednokrotnie w rozmowach z redakcją InwestycjewKurortach.pl podkreślają urzędnicy z miast i kurortów: nie chcemy w ogóle wchodzić z rolę specjalistów od hoteli i turystyki i zgodnie z tym czego chcą posłowie określać jaką powierzchnię i na ile osób musi mieć mieszkanie turystyczne. „Najemcy powinni mieć wolny wybór co do wynajmowanej powierzchni. Przepisy techniczno-budowlane określają minimalną powierzchnię użytkową lokalu użytkowego i lokalu mieszkalnego (§ 56a ust. 1 i § 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) i jest to wystarczające. W przypadku najmu lokali na cele mieszkaniowe nie istnieje podobna regulacja dotycząca wymogów powierzchniowych” – argumentuje KIG.

Posłom umknęło też coś co w zasadzie jest całą podstawą porządkowania rynku wynajmu krótkoterminowego, i to nie tylko w ujęciu Polski, ale całej UE. Zgodnie z rozporządzeniem unijnym od maja 2026 r. obowiązywać mają przepisy, które zobowiązują platformy rezerwacyjne typu Airbnb czy Booking do publikowania jedynie ofert mieszkań, które mają oficjalny numer nadany przez urząd gminy, lokalnie w każdym kraju. Taki wymóg ma pomóc miastom w kontrolowaniu skali najmu na doby, a turystom zapewnić bezpieczeństwo by wiedzieli, że lokal działa legalnie. „W projekcie ustawy brak jest informacji, że w przypadku wpisu do ewidencji najmu krótkoterminowego nadaje się numer wpisu do ewidencji lokalu, choć wspomniana się o nim w art. 15 ust. 1 projektu ustawy” – przypominają członkowie Komitetu ds. Nieruchomości KIG. Pismo ekspetów przeczytać można w całości tutaj.

Opracowanie: tekst napisany przez człowieka, nie AI