Na naszej stronie korzystamy z cookies (ciasteczek) umożliwiających zapisywanie informacji na urządzeniu użytkownika. Stosujemy je w celu lepszego dopasowania treści do odbiorcy, prezentacji reklam oraz w celach statystycznych. Zapoznaj się z naszą polityką prywatności oraz opisem jak zablokować cookies. Kontynuując przeglądanie naszej strony wyrażasz zgodę na pozostawianie cookies zgodnie z Twoimi bieżącymi ustawieniami przeglądarki.

Zamknij

Co dalej z zyskami właścicieli pokoi i apartamentów w condohotelach?

Jedyna odpowiedź jakiej teraz można udzielić z pełnym przekonaniem to: „nie wiadomo”. Z jednej strony za wcześnie by wiedzieć. Z drugiej tych indywidualnych inwestorów jest ok. 13-15 tys. Duża grupa. Wpływa do nas wiele pytań: co dalej? Dlatego postanowiliśmy przynajmniej wstępnie zająć się tematem zysków właścicieli nieruchomości sprzedawanych w systemie condo.

Nikt nie ma odpowiedzi na pytanie co stanie się z zyskami właścicieli lokali w condohotelach: ani deweloperzy, ani operatorzy, ani nawet prawnicy. Co więcej w zasadzie obu stronom – tym zarabiającym i tym wypłacającym zyski - jak nigdy dotąd najbardziej potrzebna teraz będzie platforma wzajemnego zrozumienia. By wyjść z kryzysu możliwie najmniej poturbowanym konieczny jest model win-win. Szukanie takiego sposobu, by każdy poczuł się wygrany. No może nie wygrany, ale zadowolony z rozwiązania mimo dramatycznej sytuacji, w której się znaleźliśmy.

Co dalej z zyskami w condohotelach?
W zasadzie odpowiedź na to zagadnienie można by skwitować: po co się nad tym zastanawiać teraz, skoro nie wiadomo co będzie? I jest to słuszne stwierdzenie. Ale ponieważ dogłębnie śledzimy ten rynek od 2008 roku, a jako portal od 2011 roku to analizujemy w tej chwili różne scenariusze. Szczególnie, że od zawsze patrzymy w naszych analizach przede wszystkim długoterminowo. Dostajemy też wiele pytań od właścicieli nieruchomości condo: co dalej w tej sytuacji z całym rynkiem condohoteli? Dlatego mimo wszystko postanowiliśmy przynajmniej wstępnie opisać jak wygląda sytuacja.

Przede wszystkim ważna jest skala rynku. A biorąc pod uwagę jedynie 9 firm i ich 44 inwestycje (w kurortach i miastach, inwestycje już oddane lub będące w budowie, jedynie duże projekty, dużych lub długo działających firm) mamy 7.295 lokali (pokoi i apartamentów). Czyli mniej więcej tylu inwestorów indywidualnych, którzy stanęli przed dylematem co dalej z ich nieruchomością na której zarabiali.

UWAGA, w tym momencie nasza sredeczna prośba: Ponieważ nasze analizy i dane od dawna są bezprawnie powielane przez liczne media i różnego rodzaju firmy, prosimy Was serdecznie jeśli chcecie je pokazać podajcie źródło: portal InwestycjewKurortach.pl. To są unikalne dane, które nie są dostępne na rynku, a są wynikiem naszej wieloletniej pracy. Do tej pory staraliśmy się nie reagować na takie nieuczciwe zachowania, ale dzisiejsze czasy bardziej niż kiedykolwiek wymagają moralnych zachowań. Nie mamy nic przeciwko udostępnianiu naszych własnych wyliczeń, tylko prosimy o powołanie się skąd one pochodzą. Dzięki z góry! :-)

Renegocjacje będą konieczne
Niezależnie od rozwoju sytuacji już dziś wiadomo, że konieczne będzie renegocjowanie stawek zysków jakie wypłacane były właścicielom lokali condo. Nie ma w tym nic nowego. Takie działania już były realizowane przed wybuchem pandemii koronawirusa. Wiele umów na lokale condo, które zawierane były lata temu z wysokością wypłat na poziomie ok. 7-8% rocznie (liczone od wartości zakupionego lokalu) była negocjowana na nowo, i obniżana do poziomu 5-6%.

Wszyscy mają świadomość, że tragiczna sytuacja w jakiej znalazły się różne branże, w tym m.in. hotele zmusi deweloperów i operatorów do rozmów z właścicielami, i wspólnego wypracowania nowego modelu wypłaty zysków.

Wysłaliśmy pytanie do 8 największych i najdłużej działających spółek z segmentu condo z prośbą o komentarz: czy planują takie renegocjacje, i czy ewentualnie mają już jakieś pomysły jak to ułożą? Odpowiedź otrzymaliśmy jedynie od 3 podmiotów, pozostałe 5 w chwili obecnej nie chciało się nawet ogólnie się wypowiedzieć.

Komentarze spółek z segmentu condohoteli:
Wiktor Wróbel, prezes zarządu Nosalowy Dwór Sp. z o.o. z Zakopanego: „Trwający obecnie kryzys związany z pandemią koronawirusa najszybciej i najdotkliwiej dotknął m.in. branży hotelarskiej. Oczywiście potencjalnie może się to przełożyć na problemy niektórych firm hotelarskich działających w oparciu o model „condo”. Skala kryzysu – nie tylko w branży hotelarskiej – jest na razie bardzo trudna do oszacowania. W hotelach zarządzanych przez spółkę Nosalowy Dwór podjęliśmy od razu szereg decyzji operacyjnych zmierzających do budowania jak największej rezerwy w oczekiwaniu na rozwój wypadków, m.in. poprzez czasowe zawieszenie działalności hoteli (związanej również z obawą o zdrowie gości i pracowników) czy też ograniczanie kosztów stałych (np. redukcja zużycia mediów, odbieranie przez pracowników zaległych urlopów po sezonie wysokim). Na tych właśnie krokach skupiamy się w tej chwili. Jesteśmy też w stałym kontakcie z właścicielami apartamentów które są pod naszym zarządem, informując ich m.in. o sytuacji w branży i aktualnych ograniczeniach w działalności zarządzanych przez nas hoteli.

Maciej Szatkowski, prezes zarządu spółdzielni Blue Marine Mielno: U nas model wypłat zysków w zasadzie od początku jest w pewien sposób „ruchomy” i zależny od efektywności finansowej osiągniętej w danym roku. Takie podejście wynika z trudnych początków naszego obiektu, czyli sytuacji w której deweloper i jednocześnie operator hotelowy wycofał się i pozostawił samych sobie. Wówczas my sami, w zasadzie właściciele wszystkich lokali zawiązaliśmy spółdzielnię, która do dziś zarządza obiektem. To społeczność, razem z właścicielami nowej części, jest nas już blisko 200 osób. W początkowym okresie, po przejęciu ośrodka, właściciele zgodnie uznali, iż konieczne jest zawieszenie wypłat zysków i przeznaczenie wypracowanych wpływów na dalszy rozwój Blue Marine Mielno. I choć oczywiście od kilku lat zarabiamy na naszych lokalach, to mamy w naszym, właścicielskim gronie, duże zrozumienie dla nadzwyczajnych sytuacji i konieczności adekwatnego reagowania na zmieniające się okoliczności. Nasz obiekt jest nieco inny niż klasyczne hotele condo zarządzane przez firmy zewnętrzne wynajmujące lokale od prywatnych inwestorów. Nasi inwestorzy tworzą społeczność, a ich zaangażowanie i odpowiedzialność za wspólny projekt, jakim stało się Blue Marine Mielno, jest nieocenione właśnie w takich sytuacjach jak teraz.”

Plan rozwoju dalszych wydarzeń analizowany jest również w Zdrojowa Invest. Jej współzałożyciel Jan Wróblewski przyznaje: „Aktualnie analizujemy sytuację, gdyż prawie wszystkie hotele mamy zamknięte, a spadek przychodów jest drastyczny.” Zdrojowa Invest jest w zasadzie pionierem rynku condohoteli w Polsce. Jej pierwsze obiekty condo powstały w Kołobrzegu już 2009 roku (Sand Hotel). Spółka ma już więc za sobą renegocjacje części umów zarządzania najmem i wysokości stawek wypłat dla właścicieli.

- Niestety epidemia stanie się doskonałym pretekstem do usprawiedliwienia tych biznesów, które od samego początku były mało profesjonalne i wiarygodne. Tajemnicą Poliszynela jest to, że spora część condohoteli tych budowanych w ostatnich latach, ale też będących obecnie w realizacji czy planach to obiekty, które nie mają szansy na wypłatę tak wysokich reklamowanych zysków. Mówiąc kolokwialnie: nawet niewiarygodnym firmom znów się upiecze. Zarobiły na marży deweloperskiej przy sprzedaży lokali (a na rynku condo jest to od ok. 15 do 35%), i obiecały zyski, które były nierealne, a teraz i tak nie będą musiały tych obietnic spełnić – kwituje Marlena Kosiura, analityk Inwestycjew Kurortach.pl.

Prawo też nie pomaga

Jak cała sytuacja wygląda od strony prawnej? Niejasno. Teoretycznie zapisy umów najmu, które właściciele podpisywali z operatorem precyzowały wysokość zysku i ramy dzierżawy. Ale każdy z deweloperów miał swoje własne zapisy. Branża nie wypracowała jednego, obowiązującego powszechnie modelu rozliczania i okoliczności współpracy.

W części umów kupujący oddawali swoje lokale (pokoje, apartamenty) w dzierżawę spółce operatora. Mamy więc teraz do czynienia z zapisami i dylematami prawniczymi dotyczącymi dzierżawy nieruchomości – i ewentualnych konsekwencji wynikających z okoliczności kiedy ta dzierżawa nie może być właściwie realizowana? Umowy te zawierają również ograniczenia praw właścicielskich i praktycznie pełnego ich przekazania na rzecz operatorów (prawo wspólnoty mieszkaniowej) – w sytuacji kryzysowej to również pociąga za sobą wiele konsekwencji.

Nie wszyscy z operatorów mają w umowach zawarte zapisy dotyczące wypłaty zysków w sytuacjach nadzwyczajnych. Pomijając już fakt, iż sytuacje nadzwyczajne są również pojęciem dość ogólnym i w momencie konfliktu bywają przedmiotem sporów prawnych czy sądowych. W niektórych umowach najmu condhoteli znajdują się zapisy zwalaniające obie strony – i właściciela i operator – z obowiązku wykonywania świadczeń (lub ich części) przewidzianych w umowie jeśli wystąpi siła wyższa: wojna, katastrofa żywiołowa, pożar.

Tylko czym jest globalna pandemia, z którą mamy obecnie do czynienia? To siła wyższa o charakterze przypadkowym. Niewątpliwie wykładnie prawne, które pojawią się w najliższm czasie nie będą jednogłośne. Jednak patrząc choćby na politykę i wykładnię w tej kwestii linii lotniczych i ewentualnych odszkodowań klientów nawet organizacja repreztentująca interesy pasażerów zapowiedziała, że nie poprze jakichkolwiek spraw o ewentualne dochodzenie odszkodowań. Podobnie będzie z anulacją usług noclegowych. Członkowie Stowarzyszenie Rzeczników Praw Pasażera (APRA), zgodzili się, że COVID-19 to okoliczność nadzwyczajna. Wszyscy członkowie tej organizacji wspólnie postanowili o niepodejmowaniu się obsługi roszczeń o odszkodowania za zakłócenia lotów związane z koronawirusem.

I na końcu zupełnie jeszcze nieprzeanalizowane, choć zapewne spółki i właściciele już rozważają wszelkie opcje jest to jaką rolę odegrają w całej sprawie firmy ubezpieczeniowe. Zarówno same hotele, jak i poszczególne lokale były ubezpieczane. Pytanie jak potoczą się sprawy wypłaty ewentualnych odszkodowań w związku z zawieszeniem działalności? I czy w ogóle można liczyć na jakiekolwiek pokrycie choć części strat z pieniędzy ubezpieczycieli? Takich wykładni i przykładów na razie brak, z uwagi na dynamikę rozwoju sytuacji.

Patrząc na trudną sytuację – w sumie nas wszystkich, i złożoność prawną, niewątpliwie konieczne będzie w condohotelu podejście fair obu stron w relacji umów na linii zarabiający-zarządzający.

Opracowanie: redakcja portalu InwestycjewKurortach.pl

 

Co mają zrobić z nieruchomościami osoby, które posiadają pokoje lub apartamenty w systemie condo? Można zapytać ekspertów >>>

Jak na kryzys zaregował rynek mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo? Przeczytaj w naszej analizie z 17 marca, która niestety właśnie się realizuje >>>

 
Copyright

Żadna część, jak i całość utworów zawartych na portalu nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody portalu InwestycjewKurortach.pl. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody portalu InwestycjewKurortach.pl lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

 
REKLAMA
Zobacz również ...
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Sun & Snow po raz 3 w Szklarskiej Porębie
Firma Sun & Snow Real Estate wprowadziła właśnie do sprzedaży budynki apartamentowe Monte Sol Residence w ścisłym centrum Szklarskiej Poręby. W sumie powstanie tu 83 apartamenty. Planowany start budowy - wiosna 2023 r.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Czarna Góra Resort buduje ostatnie apartamenty
W całorocznym resorcie Czarna Góra w Sudetach ruszyła budowa i sprzedaż apartamentów inwestycyjnych w projekcie Biała Perła II. Lokale zapewnią właścicielom możliwość dowolnych terminów na pobyty własne, ale też możliwość zarobku – przewidziano przejrzysty model podziału przychodu 50/50. To ostatni z obiektów noclegowych jaki powstanie w ramach resortu.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Raporty i trendy
Z apartamentu wprost na stok. Gdzie można kupić lokal dla siebie lub na wynajem?
Część inwestorów indywidualnych planując zakup apartamentów w górach koniecznie chce lokal tuż przy stoku, na którym można poszusować, albo choć pozjeżdżać na sankach. Tych jednak do wyboru nie ma zbyt wielu. Sprzedają się szybko, wynajmują turystom równie szybko. Co dziś jest w sprzedaży? M.in. apartamenty w Wiśle i Krynicy-Zdrój.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Dubajski standard w Wiśle. Luksusowe apartamenty spod kreski projektantki od Ritz Carlton
Wnętrza apartamentów w inwestycji Magiczny Horyzont w Wiśle zaplanują projektantki z warszawskich pracowni – Sylwia Pogorzelska z OIKOI oraz Magdalena Śliwka z pracowni Black Deer Workshop. Wcześniej urządzały wnętrza m.in. dla Ritz Carlton.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Spółka budująca condohotel Staybridge Suites w Warszawie stara się o restrukturyzację
Spółka deweloperska SBS Warszawa 1 budująca condohotel Staybridge Suites w stolicy złożyła w sądzie wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego – poinformował portal Obligacje.pl. Firma ma do spłacenia wielomilionowe obligacje korporacyjne. Sam hotel nadal jest w budowie.
Marlena Kosiura
InwestycjewKurortach.pl
Historie z kurortów
Biały Miś rozpoczął erę kiczu w Zakopanem? Pozował od Tatr po Bałtyk. Historia z niemieckimi korzeniami
Biały miś na Krupówkach - przez lata symbol zimowej stolicy Polski, ale też symbol kiczu. Czy to od niego zaczęła się era tandety w górskim kurorcie, który przez dziesięciolecia uchodził za luksusowy i artystyczny, przyciągając ludzi sztuki i nauki? Miś grasował nie tylko pod Tatrami, ale i nad Bałtykiem. Skąd ta moda?
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Inwestorzy indywidualni mogą zarabiać na zdrowiu innych. Jak? Inwestując w nieruchomości w uzdrowiskach
12% zysku rocznie można zarobić na nieruchomości w uzdrowisku. Taką ofertę zysków kieruje do inwestorów indywidualnych spółka Arche oferując zakup pokoi i apartamentów w inwestycjach Sanatorium Milicyjne w Nałęczowie oraz hotelu Metalowiec Muszyna.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Raporty i trendy
Pozwy właścicieli 130 apartamentów z Mielna czekają w sądzie. Na celowniku deweloper i spółka zarządzająca
W sądach w Koszalinie, Gdańsku i Szczecinie czekają na rozpatrzenie sprawy konfliktu związanego z apartamentami z budynków wakacyjnych Dune w Mielnie. Ostry spór pomiędzy właścicielami 130 apartamentów, a deweloperem spółką Firmus i powiązanymi z nim firmami dotyczy m.in. dostępu do basenów i innych części rekreacyjnych.
Marlena Kosiura
analityk kurortów i uzdrowisk
Historie z kurortów
SZTUKA Z KURORTÓW // Edward Hopper - artysta pustych przestrzeni w kurortach
Wszystkie najbardziej kultowe z obrazów amerykańskiego malarza przedstawiają zagubionych ludzi. Samotność, nostalgia i melancholia biją nie tylko z miejskich kadrów Hoppera, ale też ze scen złapanych w kurortach. To kurorty były dla niego inspiracją i częścią życia.
Marlena Kosiura
InwestycjewKurortach.pl
Historie z kurortów
FILMY Z KURORTÓW // Ozark: jezioro, imprezy, pranie pieniędzy i meksykański kartel
Jezioro Ozark w USA jest tłem serialu w którym piękno natury przeplata się z brutalnością świata meksykańskiego kartelu i prania pieniędzy. Wciąga pod powierzchnię, nie tylko intrygą, ale też pięknymi zdjęciami i imprezowym stylem życia.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
Powstanie pierwszy condohotel w Juracie
Działający w centrum Juraty hotel Lido przejdzie totalną metamorfozę. Od 2024 roku ma już działać jako 4* hotel Lido. Pokoje i apartamenty sprzedawane są w systemie condo indywidualnym inwestorom. Ceny od 575 tys. zł netto za wykończony lokal.
Redakcja
InwestycjewKurortach.pl
Newsy z kurortów
RAPORT / Wielkie negocjacje w condohotelach
32% pokoi i apartamentów funkcjonujących w Polsce w systemie condohotelu w wyniku pandemii przeszło proces renegocjacji umów dotyczących wypłat zysków. Negocjowano zarówno stawki wypłat, jak i termin ich realizacji. W przypadku 28% lokali wirus nie miał żadnego znaczenia – wypłaty odbywały się na czas, w nie zmienionej wysokości.