REITy szansa czy zagrożenie dla condo?

Ta nowa w naszym kraju forma inwestowania nabiera rozpędu. REITy czyli spółki inwestujące w nieruchomości na wynajem w prawie oficjalnie jeszcze nie funkcjonują, ale na polskim rynku już działają. Czy dla rynku condo jest to szansa – bo fundusze mogą wesprzeć condohotele? Czy wręcz zagrożenie dla deweloperów – bo REITy odbiorą im potencjalnych nabywców nieruchomości?

REIT z ang. Real Estate Investment Trust to spółki inwestujące w nieruchomości na wynajem: biura, centra handlowe, ale także hotele, mieszkania (szczegółowe wyjaśnienie na końcu materiału). Na polskim rynku nieruchomości są one obecne, ale inwestorzy indywidualni jeszcze z nich nie korzystają. To nowa forma inwestowania. Działają one w Polsce głównie pod postacią zagranicznych funduszy, które inwestują w polskie biurowce i galerie handlowe. Swój debiut na Giełdzie Papierów Wartościowych 13 kwietnia miała też spółka działająca już jako pierwszy w Polsce REIT – czyli zarejestrowana w Holandii spółka Griffin Premium (w obszarze REITów jako grupa kapitałowa Griffin działa m.in. na rynku RPA). 

Szerokie wejście REITów do Polski jest nieuniknione. Jak ten rynek wygląda w Europie, i jak może wyglądać w naszym kraju dokładnie pokazuje przygotowany w kwietniu tego roku przez EY szczegółowy raport. Jego całość można przeczytać tutaj >>>

Czy REITy mogą zagrozić rynkowi condohoteli?

Pewnie niejeden zainteresowany lokum w kurorcie może zadać pytanie: tylko co REITy mają wspólnego z nieruchomościami wakacyjnymi i condohotelami? Bardzo dużo – te spółki inwestują dokładnie w taki sam typ nieruchomości – czyli lokale, które dają stały zwrot z najmu.

W USA, skąd pochodzą REITy inwestowanie w hotele jest sporą częścią tego rodzaju aktywności spółek. Z kolei w Finladnii – gdzie podobnie jak w całej Skandynawii rynek mieszkań na wynajem jest bardzo duży i popularny – spółki REIT inwestują tylko i wyłącznie w mieszkania. W minionym roku w USA wśród REITów w branży hoteli które osiągnęły najlepsze wyniki zarówno w indeksie REIT S&P, jak i Standard and Poor's 500 (S&P 500) znajdują się sieci: Hospitality Properties Trust (305 hoteli), Summit Hotel Properties (80 hoteli), Condor Hospitality Trust Inc. Średni poziom dywidendy wypłacany inwestorom to ok. 6 proc. Szczegółowa analiza tutaj >>>

Jednak dla polskich condohotelarzy REITy na razie nie przyniosą chyba dodatkowego kapitału. Jak przyznaje Anna Kicińska, lider grupy doradztwa nieruchomości w EY udział hoteli w torcie REITów nie jest znaczący, szczególnie w Europie.

Ta forma inwestowanie może być jednak pewnym zagrożeniem dla deweloperów condo. Dlaczego? Inwestorzy indywidualni, którzy myślą o pomnażaniu kapitału przez nieruchomość przynoszącą stały zysk zamiast kupić lokal od dewelopera, mogą chcieć nabyć akcje spółki typu REIT. Szczególnie, że jak wyjaśnia Anna Kicińska z EY, ale również Maciej Drozd, z grupy kapitałowej Griffin stały zysk wynosić będzie ok. 6-8 proc. rocznie, czyli podobnie jak w systemie condo. Model inwestowania także jest długofalowy. – Jeśli spółka REIT jest dobrze zarządzana i przynosi stały zysk, to jest to inwestycja długoterminowa na zasadzie: kupuję i trzymam – podkreśla Drozd.

Jakie są zalety REITów według ekspertów i raportu EY:

• Próg wejścia dla indywidualnego inwestora w REIT jest niski, może wynosić kilka tysięcy złotych, a nie jak w przypadku inwestycji w nieruchomość minimum ok. 200-300 tys. zł
• Możliwe jest wyjście z inwestycji w dowolnym czasie, i to częściowe – czego nie można zrobić z posiadaniem klasycznej nieruchomości
• Spółki REIT zazwyczaj muszą być notowane na giełdzie, inwestor ma więc przejrzystość kondycji spółki raportowaną według giełdowych standardów
• Spółki mają obowiązek wypłaty dywidendy dla inwestorów od 80-90 proc. zysków spółki, i to obowiązek corocznej wypłaty
• Możliwość przewidywania na wiele lat do przodu przychodów spółki REIT (z racji tego, że inwestuje ona w nieruchomości w których są stali najemcy), mała wrażliwość na wahania poziomu zysków

Nasz komentarz, czyli rekomendacja portalu InwestycjewKurortach.pl

REITy mogą być silnym rywalem dla deweloperów w walce o klienta, który chce zainwestować w nieruchomość. Plusów jest wiele, głównie możliwość niskiego zaangażowania kapitałowego - praktycznie już od kilkuset złotych. Planując zakup nieruchomości trzeba się tymczasem liczyć z kwotą minimum ok. 200 tys. zł, a w topowym kurorcie za średni apartament płaci się nawet 500 tys. zł.

Sceptycy mówią: ale kupując apartament czy pokój w condohotelu nabywca dostaje akt własności, księgę wieczystą itd. Jest więc właścicielem lokalu. A REITy to jednak rynek akcji. Tylko czy ta własność nieruchomości nie jest pozorna? Bo ani właściciel nie może wypoczywać w swoim lokum w atrakcyjnych terminach, ani nie do końca ma wpływ na kondycję hotelu, jego wartość i przychody – musi to w pełni powierzyć i zaufać operatorowi, który zarządza najmem.

I tu pojawia się mianownik wspólny dla obu form inwestowania w nieruchomości – bezpieczeństwo. W jednym i drugim przypadku to ono powinno kierować inwestorem indywidualnym. Mówi o tym wyraźnie Maciej Drozd w kontekście REITów. A w odniesieniu do rynku condo – zarówno nasz portal od lat zwraca na to uwagę, jak i najbardziej doświadczeni gracze jak m.in. Jan Wróblewski, prezes Zdrojowej Invest.

Czym są REIT-y (dane za raportem EY)

REIT (ang. Real Estate Investment Trust) jest to spółka specjalnego przeznaczenia lub fundusz inwestycyjny, którego celem jest kupno, sprzedaż i zarządzanie nieruchomościami. Takie podmioty korzystają z preferencji podatkowych. Ich celem jest umożliwienie inwestorom – przede wszystkim indywidualnym – inwestowanie na rynku nieruchomości komercyjnych w biura, nieruchomości handlowe, magazyny, a w niektórych przypadkach także mieszkania na wynajem. Zwykle wypłacają coroczną dywidendę dla inwestorów w wysokości 80-85% łącznego zysku.

Pierwsze spółki rynku wynajmu nieruchomości postały w Stanach Zjednoczonych, w latach 60. I tam jest ich teraz najwięcej. W formule REIT w USA funkcjonują podmioty inwestujące w różne formy nieruchomości przynoszących stałe zyski nawet np. w anteny nadajnikowe, które są dzierżawione. Działają w 36 krajach na świecie, a wartość aktywów, którymi zarządzają, wynosi 1,7 bln dolarów. W Europie, jako pierwsza instytucję REIT wprowadziła w 1969 roku Holandia. Od 2003 r. REITy działają we Francji (inwestycje głównie w biurowce), od 2009 roku w Hiszpanii, a od 2013 r. także Irlandii.  Zgodnie z danymi Ministerstwa Finansów, tego typu spółki funkcjonują w 16 państwach Unii Europejskiej, w tym także sąsiadujących z Polską – w Niemczech (od 2007 roku), na Litwie oraz w Czechach.