Jaki podatek z wynajmu krótkoterminowego? Administracja skarbowa nie do końca wie

Odcinek #4 naszego cyklu poradników: Tym razem wyjaśniamy nurtujący wielu właścicieli temat podatku od zysków jakie czerpią z najmu nieruchomości turystom. Jaki podatek trzeba płacić jeśli wynajmuje się mieszkanie przez Airbnb, Booking czy operatora wynajmu krótkoterminowego, bądź ma apartament w condohotelu?

Czy można takie wpływy rozliczyć ryczałtem 8,5 proc., czy przychody trzeba rozliczyć według skali podatkowej (18 i 32 proc.) lub ewentualnie podatku liniowego (19 proc.)? Brak jednoznacznych przepisów regulujących wynajem krótkoterminowy oraz zasady funkcjonowania condohoteli powoduje, że nawet Krajowa Administracja Skarbowa nie podaje jednoznacznej odpowiedzi.

Nasza redakcja zapytała najbardziej odpowiedni organ o to, jak rozumieć wynajem krótkoterminowy i jak z tytułu najmu na doby rozliczać podatki z przychodów? Pytanie skierowaliśmy właśnie do Krajowej Administracji Skarbowej (KAS).

Odpowiedzi to oficjalne stanowisko KAS. Dlaczego jest takie ważne? KAS jest instytucją, której polegają urzędy skarbowe i izby administracji skarbowej. Natomiast sama KAS podlega Ministerstwu Finansów. Do tej pory – według naszej wiedzy – ani KAS, ani resort finansów oficjalnie nie wydawały stanowiska w temacie jak rozliczać przychody w wynajmu krótkoterminowego.

Dowolność interpretacji prawa od dawna rodzi wiele pytań i problemów. Właściciele mieszkań wynajmowanych turystom nie do końca wiedzą jak mają rozliczać czerpane z tego tytułu przychody. Część rozlicza jest ryczałtem 8,5%, inni skalą podatkową. Jeszcze inni występują do lokalnych urzędów skarbowych o interpretację indywidulaną. A kolejni zaskarżają decyzję lub interpretacje urzędów skarbowych do sądów – ale i tu wyroki są różne. Jedne sądy orzekają, że 8,5% przy najmie krótkoterminowym może być stosowane (czyli tak jak w klasycznej mieszkaniówce, kiedy lokale udostępniane są na cele mieszkaniowe), inne że nie.

Jaki jest więc wspólny mianownik dla wszystkich tych wyroków sądów i interpretacji skarbowych? W dużym skrócie wszystko sprowadza się to tego, by wynajem nie został uznany za planowane i ciągłe działania. Czyli jednym słowem, by nie było podstaw do tego, by uznać, że taka działalność jest zarobkowa. Jeśli skala i sposób działania wskazują raczej na chęć „dorobienia” do innych źródeł utrzymania, prawdopodobnie najem nie zostanie uznany za działalność i można go będzie rozliczać ryczałtem 8,5%.

O co zapytaliśmy KAS?

1. Czy wynajem mieszkań na cele krótkoterminowe (na doby dla turystów) poprzez Booking i Aibnbn można rozliczać ryczałtem 8,5 proc. z przychodu, czy normalną skalą podatkową ponieważ de facto nie jest to najem na cele mieszkalne, tylko turystyczne, a niestety niestety wykładnie różnych urzędów skarbowych są w tej sprawie różne.
2. Czy trzeba mieć działalność gospodarczą do takiego wynajmowania mieszkania / mieszkań?
3. Czy jeśli ktoś kupuje lokal (z 23 proc. VAT) lub mieszkanie (z 8 proc. VAT) w tzw. aparthotelu / condohotelu od razu z usługą zarządzania najmem, to może rozliczać przychody z tego stawką 8,5 proc. ryczałtu?
4. Czy Ministerstwo Finansów planuje jakieś uszczelnienie systemu – najem na doby się rozwija, zajmuje się tym coraz więcej ludzi, a czasem podnoszone są głosy, że jest to szara strefa. Jak skutecznie można ściągać z takiej działalności podatki i czy planuje się jakieś zaostrzenia w tym temacie?

Główne wnioski z odpowiedzi ze stanowiska KAS:

• Wynajem mieszkania na krótki termin (turystycznie) nie oznacza z automatu, że dla celów podatku dochodowego przychody z takiego najmu są zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej – czyli jako osoba prywatna (prowadząca działalność gospodarczą lub nie) nie musimy rozliczać ich według skali (18 lub 32%) lub podatku liniowego (19%), jest tu „furtka” dla rozliczania ryczałtem 8,5%. Co więcej sam fakt, że mieszkanie wystawione jest na platformach typu Booking i Airbnb też nie przesądza o tym, że to już działalność gospodarcza.
• Jaki podatek zapłaci właściciel jeśli przekaże zarządza najmem apartamentu firmie lub kupi lokal w condohotelu? Tu również nie ma jednoznacznych interpretacji. KAS informuje: ”z uwagi na niedookreśloność pojęciową, brak legalnej definicji aparthotelu/condohotelu, ilości wynajmowanych lokali, stopnia zorganizowania, zakresu proponowanych usług nie można jednoznacznie i w sposób generalny zakwalifikować dochodów z tego tytułu do konkretnego źródła. Każdy taki przypadek należy rozpatrywać indywidualnie”.

Co z tego wynika dla kupujących nieruchomość w condohotelu?

Jeśli deweloper sprzedający nieruchomość w aparthotelu / condohotelu mówi kupującemu, że będzie mógł rozliczać wynajem ryczałtem 8,5% to należy się zastanowić, czy uzna to urząd skarbowy. - W końcu jeśli kupujesz lokal jako osoba prywatna od razu z wieloletnią umową zarządzania najmem, to wskazuje to raczej na zorganizowane i ciągłe czerpanie zysków z najmu, a nie „dorabianie”. W przypadku sporu z urzędem lub sprawy sądowej – prawdopodobieństwo przegrania jest duże, a wówczas fiskus może zarządać nawet nadpłacenia zaległego podatku, według tej wyższej niż rycztałowe 8,5% stawki - zauważa Marlena Kosiura, eskpert poratlu InwestycjewKurortach.pl

Całe stanowisko Krajowej Administracji Skarbowej przesłanej redakcji portalu InwestycjewKurortach.pl:

„W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej: ,,ustawa PIT” najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. Podatnicy mogą osiągać przychody z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak i w ramach tzw. najmu prywatnego. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Przepisy ustawy PIT nie definiują pojęcia „najem”, jak również „wynajem krótkoterminowy”. To, w jaki sposób należy opodatkować przychody z najmu tzn. tak jak przychody z najmu prywatnego, czy też z działalności gospodarczej, zależy od całokształtu okoliczności w danej sprawie.

Aby można było uznać, że dana osoba prowadzi działalność gospodarczą, należy ustalić, czy w konkretnym przypadku działalność spełnia jednocześnie wszystkie przesłanki wymienione w definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie PIT.

Jednocześnie przepisy ustawy PIT nie uzależniają zaliczenia przychodów do źródła „najem” od czasu trwania umowy najmu, ani od celu w jakim strony zawarły umowę najmu np. mieszkaniowego lub turystycznego. Tym samym, zawarcie umowy najmu na krótki okres (tzw. krótkotrwały najem) z osobami, które przyjeżdżają do danej miejscowości w celach turystycznych, nie oznacza automatycznie, że dla celów podatku dochodowego przychody z takiego najmu są zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej.

Samodzielnym kryterium kwalifikacji do danego źródła przychodów (najem lub działalność gospodarcza) nie może być także wynajmowanie lokali przy wykorzystaniu aplikacji internetowych, takich jak Booking i Airbnb, ułatwiających stronom zawarcie umowy.

Jednocześnie należy zauważyć, że dochody (przychody) z najmu podlegają opodatkowaniu:

• na ogólnych zasadach według skali podatkowej - stawki 18% i 32%

lub

• podatnik, na zasadzie wyboru, może opodatkować przychody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę

lub

• w przypadku, gdy najem jest prowadzony w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej, tak jak inne przychody z tego źródła – czyli też skala (18 lub 32%) lub ryczałt (19%)

Najem jest odrębnym od działalności gospodarczej źródłem przychodów. Samo oddanie nieruchomości do zarządzania innemu podmiotowi nie powoduje automatycznie kwalifikacji dochodów z tego tytułu do źródła, jakim jest działalność gospodarcza. Jednakże w obrocie gospodarczym występują często tzw. umowy mieszane łączące w sobie elementy charakterystyczne dla najmu oraz innych umów, najczęściej polegające na świadczeniu różnych usług. Przykładem są tu usługi hotelarskie, zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz.U. z 2016 r., poz. 187, z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przez usługi hotelarskie należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych. Do usług dodatkowych zalicza się, na co wskazuje art. 36 ustawy o usługach turystycznych, m.in. usługi gastronomiczne, usługi rekreacyjne, czy też rozrywkowe.

Opisane powyżej usługi hotelarskie, nie podlegają opodatkowaniu 8,5% stawką ryczałtu (do kwoty 100.000 zł i 12,5% od nadwyżki). Z uwagi na niedookreśloność pojęciową, brak legalnej definicji aparthotelu/condohotelu, ilości wynajmowanych lokali, stopnia zorganizowania, zakresu proponowanych usług nie można jednoznacznie i w sposób generalny zakwalifikować dochodów z tego tytułu do konkretnego źródła. Każdy taki przypadek należy rozpatrywać indywidualnie biorąc pod uwagę konkretny stan faktyczny.

W ramach uszczelniania systemu podatku dochodowego, z dniem 1 stycznia 2018 r. zostały wprowadzone m.in. zmiany w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą. Zmiany te wprowadziła ustawa z dnia 27 października 2017 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. poz. 2175). Zakresem zmian objęto zasady opodatkowania przychodów osiąganych z tytułu umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

• Wprowadzono limit kwotowy 100 tys. zł przychodu warunkujący możliwość stosowania 8,5% stawki ryczałtu.
• Jednocześnie wprowadzono stawkę ryczałtu w wysokości 12,5% dla przychodów powyżej limitu 100 tys. zł.

Odnosząc się do uwagi dotyczącej poprawy ściągalności podatku dochodowego od przychodów z najmu, należy zauważyć, że w odniesieniu do przychodów osiąganych z tego tytułu, na gruncie przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązuje zasada samoopodatkowania. W konsekwencji, to podatnik obowiązany jest do wykazania dochodów uzyskanych z najmu i uiszczenia należnego podatku dochodowego według zasad określonych w przepisach prawa. Natomiast organ podatkowy – realizując uprawnienia kontrolne – może sprawdzić, czy podatnik ujawnił przychody z tego źródła i uiścił należny podatek dochodowy oraz czy podatek ten został odprowadzony w prawidłowej wysokości.”