Kto będzie rządził w kurortach?

W polskich kurortach od lat rządzą nie władze lokalne, a deweloperzy. Jednak ich lata władania rynkiem niebawem mogą się skończyć. Grę o tron zaczynają bowiem firmy zarządzające wynajem. To one mogą już za chwilę zacząć rządzić rynkiem. Ten trend widać już powoli w kurortach, w których nabudowano w ostatnich latach tysiące apartamentów i hoteli: Kołobrzegu, Zakopanem, Karpaczu, Szklarskiej Porębie czy nawet Trójmieście.

Poniższa analiza jest autorskim materiałem portalu InwestycjewKurortach.pl, chronionym prawem autorskim. Ponieważ od dawna nasze analizy i teksty są kopiowane i przepisywane łamiąc prawa autorskie, to mamy prośbę: jeśli chciałbyś skorzystać z tego materiału, skopiować go, udostępnić – prosimy powołaj się na źródło, czyli na nasz portal. Będzie to nie tylko fair zgodnie z literą prawa autorskiego, ale także będzie nam miło, że nikt nie kradnie naszych treści. Z góry dziękujemy! :-)

By dobrze zrozumieć zmiany musimy się cofnąć o jakieś 15 lat. Rynek apartamentów wakacyjnych w polskich kurortach właśnie się zaczyna. Swój pierwszy projekt w Świnoujściu zaczyna budować polsko-duńska spółka Kristensen Group. Jeśli ktokolwiek chciałby znaleźć początki segmentu second home w Polsce to właśnie Kristensen Group jest matką, czy jak kto woli ojcem tego rynku. Projekt, który powstaje w pierwszej linii zabudowy od morza nie jest mały. To nie jakiś tam budyneczek. To kompleks apartamentowców Baltic Park – 12 budynków, na w sumie 270 apartamentów. Dla rynku nieruchomości ta inwestycja była jak powiew luksusu i zachodnie towary w krajowych sklepach na początku lat 90’. Coś czego do tej pory nie było. 

Lawina ruszyła

Apartamenty rozeszły się jak przysłowiowe świeże bułeczki. A Baltic Park na zawsze stanie się ikoną apartamentów wakacyjnych w Polsce. Bowiem sama zabudowa, choć duża w rozmiarach przeprowadzona była z dużym zaangażowaniem lokalnym – wyremontowano i przedłużono promenadę, dając turystom nową, estetyczną przestrzeń w kurorcie.

A dalej? Używając eufemizmu – już poleciało. Jak grzyby po deszczu zaczęły wyrastać apartamentowce, condohotele, aparthotele, budynki mieszkalne udające hotele itd. I w zasadzie tak jest do dziś. I będzie. Polskie kurorty jeszcze wiele lat zalewać będzie fala betonu - setki dobrych i złych (a tych drugich jest niestety zdecydowanie więcej) budynków.

Rynek nie lubi próżni. Pojawiło się więc pytanie co z tymi wszystkimi lokalami robić? Większość z nich kupowano bowiem z myślą niekoniecznie o wypoczynku własnym, a raczej o zarabianiu na turystach. I tu następuje kolejny przełomowy moment – 26 listopada 2008 roku. Tego bowiem dnia zarejestrowano spółkę Sun&Snow. Przez wiele lat, ale i dziś, będącą wyznacznikiem dla wielu osób i firm na rynku zarządzania apartamentami na doby.

Zaczynają się złote lata deweloperów w kurortach. Pęd na kupowanie apartamentów i lokali w condohotelach związany jest z potrzebą lokowania gotówki poza systemem finansowym, stabilnością rynku nieruchomości, w końcu prywatnymi pobudkami kupujących – w końcu posiadanie drogiego apartamentu z widokiem na morze czy góry nobilituje w oczach znajomych i biznesowych konkurentów. Klientami są jednak nie tylko krezusi z grubym portfelem. Wiele lokali kupują mniej zamożni nabywcy, a sprzedaż realizowana jest przy wparciu kredytu bankowego. Każdy chce być rentierem. Wszyscy wierzą w ponadprzeciętne, łatwe zyski z turystów. I tak było. Tyle, że już nie jest. Ale do tego wrócę za chwilę.

Jesień 2008 Wall Street się wali, a w polskich kurortach eldorado
2008 rok to przecież początek trwającego długo światowego kryzysu gospodarczego. Polski rynek nie ucierpiał tak jak amerykański. A kurorty prawie w ogóle. Co najwyżej można mówić o pewnym schłodzeniu pędu zakupowego, i wydłużeniu czasu zbycia lokali. Nowe projekty się nadal budują, sprzedają i wynajmują.

Sun&Snow był wówczas jedyną firmą zajmującą się zarządzaniem apartamentami w kurortach. Przez lata firma się rozrosła. Dziś ma w zarządzaniu ponad 2.000 apartamentów w 30 miejscowościach. Sama również zaczęła budować jako deweloper oraz weszła w segment condohoteli. Jak większość firm, które wyrosły na niszy i w dużym czasie osiągnęły wielką skalę zbiera też skrajne opinie – zarówno turystów, jak i samych właścicieli.

Od ok. 3-4 lat monopol spółki w obszarze zarządzania zaczął więc w kurortach słabnąć. Na fali niezadowolonych z zysków i jakości obsługi właścicieli mieszkań, ale też dostrzeżenia przez inne firmy możliwość zarabiania na pośrednictwie najmu krótkoterminowego powoli zaczęły w wyrastać lokalne spółki zarządzające. W wielu kurortach te lokalne biznesy są dziś silniejsze niż ogólnopolskie firmy jak właśnie Sun&Snow, SunSeasons24 czy Rent Like Home.

Ba! Nawet polski lider z kurortów, czyli spółka Zdrojowa Invest choć przez wiele lat patrzyła nie do końca przychylnym okiem na apartamentowce w kurortach, wyraźnie podkreślając przewagę hoteli nad mieszkaniami, „przeprosiła” się z tym segmentem. I wiosną 2016 roku powołała do życia spółkę Vacation Club, która zarządza mieszkaniami na doby w kurortach, w których Zdrojowa ma swoje hotele (Ogromnym plusem i wyróżnikiem jest to, że turyści z apartamentów zarządzanych przez Vacation Club mogą korzystać z zaplecza basenowego w hotelach Zdrojowej. Takiego rozwiązania nie ma nikt inny na rynku. Więcej pisaliśmy o tym tu >>>)

Ostatnie lata w polskiej turystyce to nieprzerwanie rosnące słupki zysków, obłożenia i stawek. Dla każdej firmy od zarządzania jest więc miejsce. Niestety wraz zyskami i popularnością wypoczynku w apartamentach w kosmicznym tempie przybywa też nowych inwestycji deweloperskich. I tu zaczyna się rewolta. Bowiem świat rozdawania kart przez deweloperów właśnie się zmienia. Nadpodaż nowych lokali w kurortach zaczyna odbijać się czkawką wszystkim.

Gra o tron – deweloperzy na pasku firm zarządzających
Im szybciej w górę pną się statystyki deweloperskich zysków i liczba firm od zarządzania najmem na doby w kurortach, tym szybciej zaczynają też topnieć zyski inwestorów indywidualnych. Oczywiście nie wszędzie. Co widać już dziś wyraźnie?:

• Obniża się rentowność zarabiania na takich inwestycjach (nie wszędzie, o czym piszemy dalej). Reklamowane 7-8% w przypadku apartamentów wakacyjnych wcale nie jest kosmiczną granicą, jak krytykuje wiele osób. Co więcej zyski na poziomie 10-12% też nadal są realne. Ale dotyczy to przede wszystkim apartamentów kupionych kilka lat temu, w stawkach za ok.6-8 tys. zł za mkw. Dziś – przy cenach 12-15 tys. czy nawet 20-23 tys. zł za mkw. jak w condohotelach – poziom tak wysokich zysków jest niezmiernie trudny do osiągnięcia.

• Miejscowości, w których już teraz następuje nadpodaż nowych miejsc noclegowych, a budują się przecież nie tylko apartamentowce, ale również klasyczne hotele, pensjonaty, sanatoria stają się polem walki na stawki i obłożenie. Według naszych analiz widać to wyraźnie już od 2019 r. kiedy to w szczycie wakacyjnego sezonu w Kołobrzegu, Świnoujściu, Międzyzdrojach, Szklarskiej Porębie, Karpaczu i Zakopanem wolne było wiele miejsc noclegowych w różnym standardzie i cenie. Także też tych w najpiękniejszych, nowych, designersko urządzonych apartamentach. A ceny, które jeszcze w wakacje 2018 roku osiągały granice ok. 500 zł za dobę za 1-2 pokojowy nowy apartament, spadły do granicy ok. 350-380 zł za noc.

• Problemem staje się również poziom cenowy zakupu nieruchomości – średnie stawki za mkw. w kurortach osiągnęły wartość ok. 10-13 tys. zł za mkw. czyli realia warszawskie, i stają się powoli barierą nie do zaakceptowania dla sporego grona kupujących. Argumentują, że w takich kwotach lepiej kupić mieszkania na wynajem w dużym mieście, które będzie na siebie zarabiać cały rok, a nie tylko w sezonie.

Jeśli na trendy te nałożymy fakt, iż w końcu pula osób zainteresowanych kupowaniem nieruchomości w kurortach może powoli się kurczyć, układ sił na rynku ulegnie zmianie. 15 lat temu second home był nowością. Wielu inwestorów stawiało sobie za cel mieć mieszkanie nad morzem czy w górach. Kupili. Kupili nawet i drugi taki apartament. Ten kto miał już lokal nad morzem, chciał mieć drugi w górach. I odwrotnie. Inwestorzy indywidualni lokujący środki w condhotele też dywesyfikowali portfel. Mając pokój nad Bałtykiem kolejny dla równowagi kupowali w górach lub dużym mieście. Ale rynek mieszkań turystycznych to nie klasyczna mieszkaniówka – gdzie dopływ nowych nabywców stale jest duży, a potrzeby lokalowe w całej Polsce wciąż niezaspokojone.

Deweloperzy rzecz jasna głośno o przeinwestowanych lokalizacjach turystycznych nie mówią. A nasze analizy krytykują ;-) Przecież nie będą sobie oficjalnie podcinać gałęzi na której siedzą?! Jeszcze planują nowe inwestycje, jeszcze budują i sprzedają. Tylko powoli zmienia się otoczenie biznesowe ich działania. Rządzą od lat w kurortach, bo wbrew pozorom to nie władze lokalne mają najwięcej do powiedzenia – deweloperzy i tak budują co chcą (oczywiście winni nie są jedynie prezydenci i burmistrzowie kurortów, ale często wadliwy system i realia prawne). Jednak kurczące się grono kupujących, ogrom konkurencji w segmencie lokali w kurortach i coraz większa trudność w wynajmowaniu lokali w niektórych lokalizacjach sprawiają, że to nie budujący będą mieć głos decydujący. Do gry na poważnie wchodzą firmy zarządzające. Bowiem to od ich profesjonalizmu i umiejętności zarabiania - nawet na trudnym, przesyconym lokalami rynku - zaczyna mieć podstawowe znaczenie.

Liczy się nie ten kto dostarcza lokale. Królem jest ten kto zapewnia zyski

„Show me the money” – kto pamięta słynny tekst Toma Cruise’a z filmu z 1996 roku („Jerry Maguire”)? Tego coraz głośniej zaczną domagać się klienci kupujący nieruchomości. Nie tylko domagać, ale też mówić: „sprawdzam”. Przeciętny inwestor indywidualny ma obecnie do wyboru licząc bardzo pobieżnie ok. 10-15 tys. apartamentów w kurortach do kupienia. A to tylko rynek pierwotny, który szczegółowo analizujemy od lat, ile jest na rynku wtórym nawet trudno powiedzieć, ale zapewne też kilkaset. A skoro w niektórych miejscowościach widać już wyraźny przesyt i nadmiar lokali na wynajem kupujący zaczną się więc kierować nie tym co mogą kupić, ale tym kto przekona ich, że wynajmie lokal sprawnie, i przyniesie wysokie zyski.

Kryterium wyboru poza ceną nieruchomości stawać się będzie dobór profesjonalnej firmy zarządzającej najmem. Tak jak kupujący powoli uczą się prześwietlać condohotele, tak zaczną baczniej analizować którą spółkę wziąć jako partnera w zarządzaniu.

Na poważnie więc zaczyna się w Polsce era profesjonalistów na rynku vacation rental. Dużo o tym pisaliśmy w ostatnim raporcie nt. condo i aparthoteli w miastach. Rynek zarządzania z początków działalności Sun&Snow odchodzi do lamusa. Nie będzie już ani łatwo, ani szybko. Konkurencja w obszarze spółek zarządzających w kurortach będzie coraz większa. Podobnie ich rola w całym procesie zakupu nowych nieruchomości. Stąd coraz popularniejsze będzie  podpisywanie przez deweloperów umów partnerskich z zarządzającymi, by móc od razu polecić konkretną firmę do obsługi wynajmu (i to już się dzieje m.in. w aparthotelach w dużych miastach, ale też w kurortach). Podobnie jak powoływanie przez deweloperów apartamentowych – podobnie jak ma to miejsce w condohotelach – własnych spółek od zarządzania wynajmem na doby.

Uwaga jednak na ryzyka. Dobry dla apartamentów sezon wakacyjny 2020 i rosnąca w silę rola firm zarządzających może przynieść „wysyp” biznesów z założenia nastwionych na nieuczciwość. Tam gdzie pojawia się pęd inwestycyjny, zawsze pojawiają się też oszuści. Konieczna będzie umiejętność wybrania wiarygodnych partnerów od najmu. Dziś bez wielkiego starania się w wakacje apartamenty czy inne miejsca noclegowe udaje się wynająć jedynie tam, gdzie w ostatnich latach powstało mało nowych projektów jak w Helu, Karwii, Łazach czy w Bieszczadach. W popularnych kurortach odpowiednio wysokie zyski mogą zapewnić jedynie profesjonaliści wynajmu znający doskonale lokalną specyfikę i meandry rynku turystycznego.

Od lat analizujemy rynek w kurortach, pod każdym względem. Nie zdarza nam się dawać rekomendacji wprost. Ale akurat przy tym materiale śmiało możemy polecić 4 lokalne firmy od zarządzania wynajmem. W zasadzie nie tylko polecić, ale przede wszystkim docenić! To lokalni liderzy, warto ich wspierać. To, że firmy są lokalne nie jest absolutnie przeszkodą. Radzą sobie lepiej niż ogólnopolskie spółki - zarówno pod względem jakości obsługi gości, jak i w generowaniu zysku oraz w relacjach z właścicielami. Wiemy, bo sprawdziliśmy, i sprawdzamy na bieżąco od lat.

Opracowanie: Marlena Kosiura, analityk kurortów i uzdrowisk, fot. screen z serialu "Gra o tron" HBO