By kupić nieruchomość pod wynajem w Hiszpanii trzeba mieć minimum 1,3 mln zł
Tatiana Pękala, założycielka Dream Property Marbella od 16 lat mieszka na południu Hiszpanii
Od dawna zbieraliśmy się, by w tej zakupowej gorączce na apartamenty wakacyjne i domy w Hiszpanii pokazać jak naprawdę wygląda ten rynek. Fala popularności jakichś inwestycji zawsze – czy to na rynku kapitałowym, czy w walutach, czy innych formach inwestowania – niesie za sobą ryzyko, że kupujący wpadną w sidła skutecznych, a niekoniecznie uczciwych sprzedawców. Dlatego jak zawsze pytamy najlepszych i najbardziej wiarygodnych ekspertów. W temacie Hiszpanii takim specem jest Tatiana Pękala z Dream Property Marbella, którą znamy i cenimy od wielu lat. Była jednym z ekspertów cytowanych przez nas w raporcie nt. wynajmu krótkoterminowego, który publikowaliśmy jesienią 2019 r. Jej komentarz o tym, jak Hiszpania radzi sobie z wynajmem mieszkań na doby, do dziś jest pigułką wiedzy na ten temat.
Marlena Kosiura, InwestycjewKurortach.pl: Od miesięcy trwa nieustanny szał zakupów nieruchomości w Hiszpanii przez Polaków, a tym samym odpływ kupujących apartamenty w polskich kurortach. Pojawia się też wracające jak mantra zdanie: nad Bałtykiem jest za drogo, wolę kupić w Hiszpanii. To ile realnie trzeba mieć, by kupić apartament na południu Hiszpanii?
Tatiana Pękala, Dream Property Marbella: By kupić na Costa Del Sol apartament, który będzie można wynająć, trzeba mieć minimum 300 tys. EUR (ok. 1,3 mln zł).
Marlena Kosiura: Czyli wcale nie jest tak, jak w naszych rodzimych miejscowościach nad morzem czy w górach. Taniej się nie da w Hiszpanii?
Tatiana Pękala: Da się. Oczywiście można kupić lokal za 100-150 tys. EUR (470-600 tys. zł), tylko to nie będzie lokal, który później łatwo będzie wynajmować turystom. Te w cenach ok. 300 tys. EUR są wygodne pod wynajem, mają dwie sypialnie, dwie łazienki, spory taras i klimatyzację.
W Hiszpanii, aby oferować turystom apartament do wynajmu oficjalnie, trzeba spełnić pewne wymagania. Tani lokal może nie dostać licencji potrzebnej do wynajmu krótkoterminowego, bo licencja wymusza pewne rozwiązania. Apartament musi mieć odpowiednie wyposażenie, wentylację i klimatyzację. Jeśli jest to większy dom, wówczas liczba sypialni i łazienek powinna być zbliżona, by móc odpowiednio obsłużyć turystów.
Hiszpańscy urzędnicy po latach analizowania problemów, z którymi borykał się rynek wynajmu apartamentów, stworzyli przepisy stanowiące, że turysta musi mieć standard mniej więcej hotelowy.
Marlena Kosiura: Czego prawo wymaga od właścicieli apartamentów, by mogli je oferować na serwisach typu Booking czy Airbnb?
Tatiana Pękala: Oficjalne licencje są do tego stopnia szczegółowe, że określają ilość kompletów pościeli na jedno łóżko oraz ręczników, które powinny znaleźć się w apartamencie, w zależności od ilości osób z niego korzystających. Po uzyskaniu oficjalnej licencji urzędnicy mogą w każdym momencie sprawdzić, czy lokal przestrzega tych wymogów.
Marlena Kosiura: Poza apartamentami od lat Polacy z marzeniami spoglądają na domy. Jak wygląda ten segment? Stać naszych inwestorów na takie zakupy?
Tatiana Pękala: Tak. Wolnostojące wille to ciekawy segment tego rynku, zajmujemy się nim od dawna. Coraz popularniejsze są willowe enklawy dla zamożnych kupujących. Mamy w ofercie np. bardzo interesujący projekt deweloperski – 18 luksusowych willi z panoramicznymi widokami na morze. Ceny dostępnych do sprzedaży domów zaczynają się od 5 mln EUR. Projekt powstaje w Benahavis, 20 km od Marbelli, w zupełnie nowej, od podstaw zaaranżowanej dzielnicy, leżącej w odległości 10 minut jazdy od morza.
W ramach całej inwestycji powstaną: pole golfowe, sztuczne jezioro, korty do tenisa i padla, restauracje, butikowy hotel. Budowane są tam apartamenty i luksusowe wille. Mieszkańcy tych nieruchomości będą mieli specjalne, niższe ceny na usługi znajdujące się na terenie inwestycji. Właściciele i ich goście nie będą musieli jechać nad morze, na terenie wokół będą mieli atrakcje i usługi związane z relaksem czy wypoczynkiem. Liczyć mogą też na pełną obsługę concierge na poziomie 5* hotelu. Będą mogli zamówić jedzenie, zakupy czy oczekiwać załatwienia innych spraw. Cała inwestycja oraz oferowane przez nas osiedle 18 willi mają zostać oddane z końcem 2025 roku.
Marlena Kosiura: Kto kupuje tak drogie nieruchomości? Kto w ogóle kupuje lokale w Hiszpanii? Poza Polakami, bo o nich słyszymy dużo. Przez lata głównym nabywcą byli mieszkańcy Wielkiej Brytanii i Niemcy.
Tatiana Pękala: Nieruchomości zarówno w Hiszpanii kontynentalnej, jak i na Balearach, nie są kierowane do konkretnych nacji. Kupującymi są tu zamożni ludzie z całego świata.
Nadal we wszystkich rankingach prowadzą Brytyjczycy. Choć dziś są to raczej osoby młode, a nie jak kiedyś emeryci. Pomimo Brexitu nie oddali pałeczki pierwszeństwa.
Oprócz nich w Hiszpanii chętnie kupują Niemcy, Holendrzy, Belgowie, Skandynawowie, Amerykanie, Chińczycy… I oczywiście Polacy. Mamy tu pełen przekrój kupujących. Są klienci, którzy kupują dla siebie, bo chcą się do Hiszpanii przeprowadzić i pracować zdalnie. Niektórzy zaczynają od swoistej „jazdy próbnej”, czyli wynajmują mieszkanie lub dom na kilka miesięcy, by przetestować jak im się będzie mieszkać i żyć w Hiszpanii. Są aktywni zawodowo, mają niewiele ponad 30 lat. Czasem to ludzie z małymi dziećmi, czasem dopiero planują powiększenie rodziny.
Są też tacy, którzy w swoim apartamencie spędzają polską zimę, czyli są tu od listopada do kwietnia, a kiedy ich nie ma, wynajmują mieszkanie turystom lub udostępniają rodzinie.
Marlena Kosiura: A słynni krezusi z listy Forbesa i ich mityczne słoneczne wille?
Tatiana Pękala: Oczywiście bardzo zamożni Polacy też kupują nieruchomości w Hiszpanii. Często to raczej zmiana niż pierwszy zakup. Kupują lepszy, droższy dom. Nowe lokale nabywają ich dzieci lub znajomi. Nabywcy z naprawdę grubym portfelem szukają bardzo wysokiej jakości, do której są przyzwyczajeni na rynku nieruchomości w Polsce. I z tym bywa różnie. By znaleźć nieruchomość – willę czy apartament – spełniający topowe wymagania trzeba doskonale znać rynek. My mieliśmy czas się tego rynku nauczyć, bo działamy na Costa del Sol od 15 lat. Natomiast kiedy zamożny kupujący z Polski trafi na pośrednika nie znającego dogłębnie rynku, może mieć spory problem. Mówimy przecież o apartamentach i domach za kilka milionów EUR. Klient z takim kapitałem oczekuje obsługi na poziomie eksperckim.
Marlena Kosiura: Mam jednak wrażenie, że gros zakupów ostatnich lat to nastawienie typowo inwestycyjne. Ile można zarobić na wynajmie krótkoterminowym?
Tatiana Pękala: Tak, są klienci, którzy potrafią kupić apartament nawet go nie oglądając. Robią to zdalnie, ufając pośrednikowi. Z nastawieniem na zysk część osób kupuje lokale na etapie pozwolenia na budowę i czeka, aż projekt się wybuduje, by odsprzedać lokal z zyskiem. W takiej sytuacji inwestorzy zamrażają na dłuższy czas kapitał odpowiadający jedynie 30% do 50% ceny nieruchomości, a resztę płacą przy jej odbiorze. Nie są to jednak modne w Polsce cesje. Hiszpańskie prawo na cesje nie zezwala. Trzeba być pełnoprawnym właścicielem nieruchomości z wpisem do księgi wieczystej, by móc odsprzedać lokal.
Zarobek z wynajmu apartamentów na tygodnie oscyluje w granicach 3-5% rocznie. Operatorzy hotelowi, szczególnie sieci międzynarodowych, wypracowują wyższe zyski dzięki reputacji swoich marek.
Marlena Kosiura: To nie są mityczne zyski, o jakich często można przeczytać w polskich mediach czy usłyszeć z komentarzy promujących zakup hiszpańskich mieszkań youtuberów. Jak zawsze, kiedy coś staje się bardzo modne, na rynku natychmiast pojawia się masa osób wietrzących szybki zysk i nie ma znaczenia, że nie mają większego pojęcia o inwestowaniu i realnych zyskach. Na co więc jeszcze trzeba uważać kupując nieruchomość w Hiszpanii?
Tatiana Pękala: Ważne jest by mieć prawnika. Zawsze rekomendujemy naszym klientom współpracę z prawnikami, choć Polacy z reguły na początku się temu dziwią. Dla nich zabezpieczeniem transakcji ma być, podobnie jak w Polsce, notariusz. Tymczasem notariusz odpowiada tu za poprawność dokumentów i prawidłowe przeprowadzenie transakcji. Całą dokumentację dla notariusza przygotowujemy i sprawdzamy my oraz prawnik klienta. Podobnie rzecz się ma w kwestiach podatkowych.
Czy rola prawnika kończy się na sprawdzeniu dokumentów? Nie, na jego konto powiernicze kupujący może przesłać opłatę rezerwacyjną za nieruchomość. Przy cenach do 500 tys. EUR, rezerwacja oznacza wpłatę ok. 6 tys. EUR. Następnie mamy umowę prywatną kupna, przy podpisaniu której kupujący wpłaca 10% wartości nieruchomości i kwota ta ma charakter zadatku. Zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego i przekazania kluczy, kupujący powinien otworzyć konto w hiszpańskim banku. Tam przelewa resztę ceny – chociaż może również do tego przelewu użyć konta powierniczego prawnika. Bank wystawia czek tzw. bankierski, z którym idzie się do notariusza na umowę finalną. Konto w hiszpańskim banku będzie po transakcji potrzebne do opłacania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.
Wynagrodzenie prawnika, które płaci kupujący, to ok. 1% wartości transakcji netto + 21% VAT.
Na Costa del Sol niemal wszystkie transakcje międzynarodowe odbywają się za pośrednictwem biur obrotu nieruchomościami. Często bierze w nich udział dwóch pośredników reprezentujących kupującego i sprzedającego. Agencje dzielą między sobą honorarium, a obowiązek jego zapłaty spoczywa na sprzedającym.
Marlena Kosiura: Jakie jeszcze koszty dodatkowe musi wziąć pod uwagę przyszły właściciel nieruchomości?
Tatiana Pękala: Ważne, żeby kupujący miał świadomość, że ceny nieruchomości podawane w ofertach zarówno deweloperskich, jak i tych z rynku wtórnego, to ceny netto. Czyli po stronie kupującego będą: podatki, koszty notarialne, honorarium prawnika i koszty rejestracji nieruchomości w księgach wieczystych. W sumie do ceny nieruchomości należy dodać między 10 a 15%.
Stając się właścicielem nieruchomości, ale nie będąc rezydentem fiskalnym w Hiszpanii, płacimy podatek IRNR (Impuesto de la Renta de No Residentes). Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, podstawą do obliczenia tego podatku jest kwota wynikająca z zastosowania przelicznika 2% do wartości katastralnej nieruchomości (lub 1,1% nieruchomości położonych w gminach, w których wartości katastralne były weryfikowane w poprzednich dziesięciu okresach podatkowych).
Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, oblicza się podatek oddzielnie do dochodu z wynajmu (co kwartał) i oddzielnie za okresy, kiedy nieruchomość była użytkowana przez właściciela lub stała pusta. Ogólna stawka dla mieszkańców z krajów UE wynosi 19%. Właściciel nieruchomości nie musi zakładać działalności gospodarczej, może wynajmować swoją nieruchomość jako osoba fizyczna. Od podatku związanego z zyskami z wynajmu można odliczyć koszty np. czynszu i mediów.
Marlena Kosiura: Na koniec muszę zapytać jeszcze o krzykliwe hasła: Gangi dzikich lokatorów. Są, czy to mit?
Tatiana Pękala: Są, choć rozgłos wokół tematu jest wyolbrzymiony. Kluczowy jest fakt, iż tzw. ocupas, najczęściej nie zajmują nieruchomości prywatnych, tylko te, których właścicielami są banki lub duże firmy typu fundusze inwestycyjne. Dla tych, którzy naprawdę chcą się dowiedzieć, o co chodzi z „ocupas”, opracowaliśmy rzetelny, poparty faktami materiał.
Tatiana Pękala, od 16 lat mieszka na południu Hiszpanii i zawodowo związana jest z rynkiem nieruchomości. Od 2010 roku prowadzi założoną przez siebie butikową agencję nieruchomości Dream Property Marbella, specjalizującą się w obsłudze inwestorów indywidualnych oraz deweloperów zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym w Hiszpanii. Zrealizowała setki transakcji sprzedaży nieruchomości w tym kraju, głównie na Costa del Sol w okolicach Marbelli.
