Gdzie kupić apartament na Mazurach i zacumować nie tylko łódkę, ale i przyszłe zyski?
By odpowiedzieć na takie pytanie inwestor musi najpierw odpowiedzieć sobie na inne dwa pytania: na czym mu zależy, a jeśli planuje zarabiać na wynajmie to na jakich turystów liczy? Jak wyjaśniają eksperci z firmy Marshall Real Estate to kwestie ważniejsze nawet niż cena apartamentu oraz prognozowane zyski. Sprawdzamy więc, jaki będzie najlepszy lokal do kupienia nad jeziorem?
4 kwietnia 2024 r.
InwestycjewKurortach.pl
Marina Iława inwestycja w której właściciele i turyści mieć będą prywatną marinę do cumowania łodzi. Sprzedaż apartamentów prowadzi Marshall Real Estate
Jednym z najczęściej popełnianych błędów osób kupujących apartamenty wakacyjne - czy to dla siebie jako second home, czy też jako lokal inwestycyjny - jest oczekiwanie zysków w trybie „już”. Potrzeba natychmiastowej gratyfikacji, tak silnie obecna w dzisiejszym świecie, skłania inwestorów do myślenia w ten sposób także o inwestowaniu w nieruchomości. Tymczasem to rynek długoterminowy. By osiągać zyski lub dobrze zarobić na wzroście wartości nieruchomości trzeba zakup potencjalnej nieruchomości dobrze przeanalizować.
Zastanów się po co kupujesz
Dlatego odpowiedź na to jakie są oczekiwania i po co kupuje się nieruchomość wakacyjną są tak ważne. To jak psychologia w inwestowaniu na rynku kapitałowym. Najpierw inwestor musi rozumieć po co lokuje kapitał w dane aktywo, czego oczekuje, jaki poziom ryzyka akceptuje i jak dokładnie będzie zarabiać.
fot. Port Ostróda - inwestycja powstaje obok hotelu z aquaparkiem Radisson Ostróda
Rodzaj apartamentów wakacyjnych realizowanych i sprzedawanych w Polsce jest dziś ogromny. Jak zauważają eksperci z firmy Marshall Real Estate, specjalizującej się w sprzedaży nieruchomości w kurortach, zróżnicowanie widać nawet w jednym segmencie tego rynku – lokalach nad jeziorami. Spółka w ostatnich latach sprzedała ponad 100 lokali na Warmii i Mazurach.
– Możemy mówić o trzech rodzajach inwestycji: nastwione na ruch żeglarski, czyli projekty z własnymi marinami, na Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich czy Szlaku Kanału Elbląskiego, projekty które łączą żeglarstwo i bliskość dużej miejscowości odpowiadając na potrzebę nie tylko bliskości wody, ale i rozrywki. Są też inwestycje, które z kolei na pierwszym planie stawiają spokój i naturę – wyjaśnia Tomasz Kozioł z Marshall Real Estate.
I właśnie pod te potrzeby kupującego lub rodzaj turystów, którzy mają przynosić zyski właścicielom trzeba zacząć poszukiwanie apartamentu do kupienia. – Jeśli właściciel sam pływa, lubi i rozumie świat żeglarski, czuje potencjał takiej turystyki musi szukać projektu z własną, prywatną mariną. A choć mówimy o Mazurach, to marina wcale nie jest oczywistością we wszystkich nowych inwestycjach – zauważa Tomasz Kozioł.
Kurorty duże i małe. Na Mazurach koniecznie z własną mariną
Prywatną przystań do cumowania mieć będą m.in. inwestycja Pratum Mikołajki, Port Ostróda, Marina Iława czy Yach Apartments w Harszu. Wszyskie z nich są już w budowie i sprzedaży.
Apartamenty z I etapu w inwestycji Pratum Mikołajki już praktycznie w całości sprzedano, szczególnie te z widokiem na jezioroh Tałty i Mikołajskie. Większość apartamentów ma gwarantowany widok na wodę. I choć Mikołajki to nie Sopot czy Zakopane, gdzie ceny nieruchomości osiągają zawrotną wysokość często dużo powyżej 1,5 mln zł, to w tej konkretnie inwestycji najdroższe lokale, który do tej pory sprzedano nie były tańsze.
Połączenie apartamentu i żeglarstwa wyklucza jeszcze jeden problem – dla turystów miłośników łódek nie liczą się jedynie znane kurorty. Potencjał mają także te, które są mniej znane lub zupełnie nieznane, choć leżą na szklaku. Według firmy Marshall Real Estate przykładem takiej inwestycji jest kompleks Yacht Apartment w Harszu nad jez. Dargin. Inwestycja jest w budowie, jej zakończenie zaplanowano na koniec 2024 r.
fot. Yach Apartments w Harszu też mieć będzie własną marinę
Dosłownie 20 m od apartamentów deweloper planuje wybudować przystań jachtową, do tego plaża i strefą sportowo-rekreacyjna. Do żeglarskiej enklawy w tym rejonie, czyli Sztynortu jest zaledwie 10 min łódką. Sama inwestycja skierowana jest jednak do tych którzy poza łódką cenią sobie spokój i bliskość natury. By wpisać się w zrównoważony charakter zaplanowano w budynkach też ekologiczne rozwiązania: zielona energia (zintegrowane dachy fotowoltaiczne), pompy ciepła, rekuperację, co z kolei przełoży się na niższe rachunki jakie za utrzymanie płacić będą właściciele. Czy mało znana lokalizacja oznacza, że próg wejścia by kupić lokal w Yacht Apartament jest niski? Niekoniecznie, lokale kosztują od ok. 555 tys. zł netto + 8% VAT i połowa z nich znalazła już nabywców. – Kupujący są w stanie zapłacić za bliskość natury, spokój i zaplecze usługowe, a tu zaplanowano m.in. basen i jacuzzi zewnętrzne – wyjaśnia Karol Szumański z Marshall Real Estate.
Wewnętrzne strefy SPA to jeden z wymogów jakich oczekują dziś kupujący lokale w kurortach
15 minut dalej łódką jest z kolei końcowy punkt liczącego 111 km Wielkiego Szlaku Jezior Mazurskich czyli Węgorzewo. Jedna z najmniej znanych miejscowości turystycznych na Mazurach też budzi zainteresowanie kupujących nieruchomości. Nad rzeką Węgorapą, tuż przy Zamku Krzyżackim, powstaje tu już III etap apartamentów Zamkowa Park w Węgorzewie.
Krótki sezon minus czy zaleta?
W porównaniu z Wybrzeżem czy kurortami górskimi Mazury mają bardzo krótki sezon turystyczny. Spojrzenie czysto inwestycyjne na zakup apartamentu pod wynajem nie wróży więc zysków przez cały rok. Tyle że nad jeziorami rzadko który kupujący myśli jedynie przez pryzmat exela. Nabywcy raczej łączą własny wypoczynek i chęć posiadania własnej przystani do cumowania łódki z możliwością „dorobienia”. Oznacza to mniej intensywne zużycie apartamentu przez turystów, bo wynajem odbywa się głównie latem. Dla części nabywców ma do duże znaczenie, płacąc minimum 400-500 tys. za apartament nie chcą wystawiać go na intensywną eksploatację przez turystów.
Według najnowszych opublikowanych danych Głównego Urzędu Statystycznego (z maja 2023 r., dane za 2022 r.) w całym woj. warmińsko-mazurskim funkcjonuje 469 obiektów noclegowych posiadających więcej niż 10 miejsc noclegowych.
- Najwięcej – 86 obiektów – działa w powiecie mrągowskim w którym leżą Mikołajki,
- 58 - w powiecie giżyckim,
- 43 – w olsztyńskim,
- 39 – w ostródzkim.
Ale tylko 59,1% stanowią obiekty całoroczne. Najwięcej turystów (33,7%) nocuje w hotelach.
GUS podaje, że przeciętny pobyt obejmuje 3 noclegi. Udzielono łącznie nieco ponad 3 mln noclegów - co stanowiło wzrost o 20,5% więcej niż w 2021 roku.
fot. Projekt Pratum Mikołajki - w budowie II etap inwestycji
W 2022 roku obiekty, które posiadają więcej niż 10 miejsc noclegowych przyjęły w sumie 1,2 mln turystów. To o 28,6% więcej niż rok wcześniej. GUS zauważa, że dla całego Warmińsko-Mazurskiego w porównaniu z innymi województwami wzrost procentowy był najmniejszy – ale dane te wcale nie wskazują na osłabienie pozycji regionu. Województwo odczuło najmniej skutek pandemii w kontekście turystyki. – Konsekwencją łagodniejszego spadku jest wolniejszy wzrost – wyjaśnia GUS w swoim opracowaniu. Sam wskaźnik wykorzystania miejsc noclegowych w województwie wrócił już do poziomu sprzeda pandemii i wynosił w 2022 r. 31,8% w skali roku.
GUS, dane z maja 2023 r. (najnowsze opublikowane) - dotyczą 2022 r.
Mikołajki liderem
Od lat liderem turystyki w regionie są Mikołajki. W powiecie mrągowskim w którym leżą Mikołajki w 2022 roku nocowało najwięcej turystów – 20,7% wszystkich korzystających w noclegów. To kurort, który przyciąga także najwięcej gości z zagranicy – 29% wszystkich noclegów udzielonych turystom zagranicznym zatrzymujących się w woj. warmińsko-mazurskim.
To nie tylko efekt rozpoznawalności kurortu, ale też planowanej, sukcesywnej zmiany jaka zachodzi tu od wielu lat. Poza modernizacją przestrzeni publicznych: deptaka, nabrzeża, mostu, rozwój miejscowości napędzają też duże hotele jak Gołębiewski czy Hotel Mikołajki na Ptasiej Wyspie. Nie dziwi więc, że to właśnie tu powstają jedne z największych realizowanych na terenie Warmii i Mazur inwestycje nieruchomości wakacyjnych, które sprzedawane są inwestorom indywidualnym. Jedna z nich to kompleks Brzegova Residence. – 5* hotele oraz turyści zagraniczni stawiają poprzeczkę wysoko, dlatego projekty z apartamentami wakacyjnymi nie mogą odbiegać tu jakością – mówi Tomasz Kozioł.
Liczy się nie tylko woda, ale też rozrywka
Analiza danych turystycznych GUS ma jednak jedną zasadniczą lukę, dotyczy to wszystkich kurortów – w znikomym stopniu raportowane są w nich apartamenty wakacyjne. Główną tego przyczyną jest fakt, że nie mają one ani dookreślonej dokładnie kategorii, ani nie wszystkie są rejestrowane w gminnych rejestrach miejsc noclegowych. Poza tym jest jeszcze jeden haczyk.
- Szkopuł w tym, że statystyki GUS obejmują tylko turystów korzystających z oficjalnej bazy noclegowej. A my mamy tysiące turystów na jachtach, które nie są ujmowane w statystykach. Do tego dochodzą kwatery prywatne, które działają w szarej strefie. Dlatego przegrywamy w statystykach. Turyści są. Hotele są pełne – mówił w jednej z publikacji Gazety Olsztyńskiej Artur Kamiński, z warmińsko-mazurskiego oddziału Polskiej Izby Turystyki.
Popularność nocowania w łódkach maleje. PRL-owski model mazurskiego wypoczynku przemija. Wypoczywający chcą wygody. Rośnie liczba turystów, którzy wprawdzie uwielbiają żeglować, ale na nocleg wolą zacumować przy nowych apartamentowcach, by jeść, spać i korzystać z łazienki w pełni komfortowych warunkach.
Co więcej sama atrakcja w postaci wody nie wszystkim wystarcza. Żeglarze szukają możliwość zacumowania we własnej marinie, widoku na wodę, ale też rozrywek, restauracji, przestrzeni publicznych do spacerowania. – Mazury to łódki - jest w tym wiele prawdy. Duże grono kupujących apartamenty to osoby, które żyją „w bańce” żeglarskiej. Znają region od podszewki: wszystkie małe porty, ciekawostki, lokalnych producentów wszelkich towarów. Ale nie wszyscy. Widzimy też grupę kupujących dla których ważna jest miejska infrastruktura i usługi. To właśnie oni decydują się na zakup lokali, które mamy w Iławie lub Ostródzie – komentuje Karol Szumański.
Pierwszy etap inwestycji Port Ostróda oddany ma być jeszcze w 2024 roku. Powstanie budynek nad samą wodą, z własną mariną i 62 apartamentami. Mają bardzo zróżnicowany metraż – od małych 31 mkw. do prestiżowych, przestronnych apartamentów o powierzchni ponad 100 mkw.
W części wspólnej zaplanowano strefy rekreacji Park Żywiołów. Będzie część sportowa z boiskiem do piłki plażowej tuż nad wodą, strefy do leżakowania. Zaplanowano też część przeznaczoną dla dzieci, w ekologicznym duchu jak w modnych przedszkolach skandynawskich. Plusem jest też bliskość hotelu Radisson, co dla wielu kupujących ma duże znaczenie z uwagi na restaurację i aquapark. Do hotelu dojść można spacerem w kilka minut.
fot. Park Żywiołów czyli duża przestrzeń do rekreacji zarówno dla dorosłych, jak i dzieci powstać ma w ramach projektu Port Ostróda
Dosłownie pod oknami apartamentu zacumować będą mogli też właściciele i turyści w Marina Iława Apartamenty zlokalizowanej na brzegu najdłuższego jeziora w Polsce – Jezioraka, który ma aż 27 km. Ten projekt też jest już w budowie, oddanie zaplanowano na 2025 r. Wszystkie lokale mają duże panoramiczne okna, kupić je można w wersji wykończonej. Podobnie jak w Ostródzie także w Iławie dla wielu kupujących kluczowa jest bliskość miasta, by mieć do wyboru możliwość spędzenia wieczoru w restauracji.
Dlatego właśnie dobre zastanowienie nad tym, czego kupujący oczekuje od swojego drugiego domu na Mazurach jest tak ważne. Dla jednych sklep tuż za rogiem będzie plusem, dla innych gęsta zabudowa i zagęszczenie turystów to koszmar, którego w czasie wypoczynku chcą uniknąć. Dokładnie tak samo wybierają turyści: jedni wolą gwarne mariny, inni odgłosy natury. Patrząc na to co buduje się w regionie obie grupy turystów i chętnych na zakup wakacyjnego lokum są w stanie spełnić swoje oczekiwania.
Jakie apartamenty mozna kupić na Mazurach i Warmii, przegląd inwestycji w sprzedaży:
Opracowanie: materiał autorski redakcji, wizualizacje deweloperzy
