Decyzje o zakupie lepiej podjąć po sezonie

Dlaczego podejmowanie decyzji o zakupie nieruchomości pod wynajem turystyczny w szczycie lata lub ferii nie jest najlepszą porą? Tłumy turystów w kurorcie, słońce, biały śnieg – to emocjonalne czynniki, które wpływają na postrzeganie potencjału nieruchomości. Prawda o tym jakim zainteresowaniem będzie się cieszyć lokal wychodzi na jaw dopiero po sezonie. A to bezsprzecznie związane jest z poziomem obłożenia najmem, a tym samym bezpieczeństwem przyszłych zysków.

Inwestowanie w condohotele i apartamenty wakacyjne

W kurortach bardziej niż w miastach widać sezonowość. Lokal w dużym mieście przeznaczony na wynajem krótkoterminowy nie jest tak podatny na zmianę obłożenia w zależności od pory roku jak apartament wakacyjny czy condohotel.

Reklamy z pięknymi zdjęciami czy wizualizacjami zaśnieżonych stoków oraz połyskujących fal potrafią zagrać na emocjach – tak właśnie mają zadziałać. Jeśli kupujemy apartament w górach lub nad morzem dla siebie, jako dom wakacyjny, to sezonowość zupełnie nie ma znaczenia. Niestety emocje, to najgorszy doradca w biznesie. Dlatego jeżeli zakup apartamentu lub lokalu w condohotelu ma być wyłącznie sposobem na ulokowanie środków i pomnażanie kapitału ocena poprzez kryterium: podoba mi się, tu jest pięknie, w sezonie widać tłum turystów – jest błędna, i może przysporzyć nie lada problemu z uzyskaniem odpowiednich zysków.

O tym jak dana miejscowość turystyczna funkcjonuje lepiej świadczy okres, kiedy szczyt mija. Bo dopiero po sezonie wynajęcie łóżek zaczyna być wyzwaniem. Czy dotyczy to tylko apartamentów, którymi właściciel planuje zajmować się samodzielnie poprzez platformy typu Booking, Airbnb, czy także condohoteli zarządzanych przez firmy? Obu kategorii. Dlaczego? Duży obiekt typu aparthotel / condohotel na 150-300 pokoi jeśli posiada odpowiednie zaplecze usług dodatkowych (basen, siłownia, sale konferencyjne i bankietowe) ma szansę na spore obłożenie po szczycie. Szansę, ale nie pewność. Utrzymanie wysokiego poziomu obłożenia – ok. 60-80 proc. – w marcu lub listopadzie to duże wyzwanie. Oczywiście łatwiej jest, gdy obiekt jest nowy, bo działa tu efekt świeżości. Weryfikacja przychodzi po kilku latach, szczególnie jeśli wokół rośnie konkurencja.

Co więc zrobić by maksymalnie zwiększyć bezpieczeństwo zakupu pod inwestycję (czynniki związane z sezonowością):

• wybierz się do miejscowości po sezonie, pojedź tam w marcu, październiku, listopadzie – wówczas gdy mówimy o tzw. „martwym sezonie” – obraz tego co dzieje się w kurorcie pokaże na ile miejsce może przyciągnąć turystów cały rok. Nawet nie będąc hotelarzem i nie znając się na analizie stawek ADR czy RevPAR, „gołym okiem” będziesz w stanie sam ocenić, czy lokalizacja ma potencjał. Poza liczbą turystów ważne są atrakcje na niepogodę (czy takowe są w miejscowości?) oraz np. liczba restauracji, które działają po sezonie (wyżywienie jest jednym z kluczowych czynników, które poprawiają zainteresowanie danym kurortem po sezonie)

• dowiedz się jakie atrakcje są w okolicy, z których turyści będą mogli skorzystać po sezonie, a także w niepogodę (sprawdź to sam, ale możesz też zapytać o to dewelopera od którego chcesz kupić apartament, jego poziom wiedzy pokaże ci, na ile firma jest przygotowana na przyciągniecie turystów w okresach innych niż lato czy zima)

• zbacz jaka jest dostępność lokali po sezonie np. na Bookingu oraz jakie stawki za najem osiągają, nawet tak szybka i prosta analiza pozwoli ci wyciągnąć wnioski nt. poziomu obłożenia i potencjalnych zysków

• odwiedź condohotel, w którym chcesz kupić lokal, a jeśli jest on jeszcze w budowie wybierz się po sezonie do innego obiektu wybudowanego i zarządzanego przez tego samego dewelopera (taka własna obserwacja pozwoli ci od razu ocenić na ile deweloper/zarządca radzi sobie z obłożeniem najmem oraz uzyskaniem atrakcyjnych stawek po sezonie)